居民过去圈占的私家菜园。
菜园改建为公共停车场。
这几个月，通州区九棵树街道映翠居小区变化不小：圏占的菜园改建成了公共停车场，失管状态变为物业规范运营。街道、社区以党建引领盘活小区荒地，通过停车收费补贴物业费，引入市场化物业，推动小区实现了焕新升级。
如今，小区物业运行良好，停车费收缴率100%，物业费虽然20年来首次涨价，缴费率仍高达96.5%，居民满意度达到90%。小区接诉即办工单从年均120件锐减至不足10件，物业服务类投诉归零。
小区荒地被圈占为私家菜园
映翠居小区位于云景公园旁，是一个仅有4栋楼、228户居民的小型老旧小区，居民多为周边回迁上楼的村民。近日探访发现，小区车辆管理严格，路面平整，车位清晰，管理规范有序。
然而治理前，这里曾是街道的“老大难”小区。自2003年建成以来，物业费始终维持在每平方米0.55元，部分居民长期欠缴，加之规模小、成本攀升，原物业企业连年亏损，于2021年12月退出，小区陷入失管状态。
失管后，私搭乱建、环境脏乱、设施老化等问题频发，居民投诉不断。社区虽多次对接物业企业，但因规模小、收益低，无人愿意接手，仅由应急物业提供垃圾清运服务。
小区西侧的一片荒地曾被居民圈占为私家菜园。居民徐国权回忆，荒地最初堆满建筑垃圾，后杂草丛生，有人开始圈地种菜，其他人纷纷效仿。即便有物业时，菜园也无人清理，种有红薯、玉米、辣椒等作物。
云景西里社区党支部书记杜丙寅说：“有菜地的居民高兴，没地的则不满，矛盾频发。夏季蚊蝇滋生，居民甚至不敢带孩子下楼。此外，小区此前管理混乱，僵尸车遍地，路面破损积水，设施老化，物业类诉求居高不下，治理迫在眉睫。”
培养付费意识引入物业服务
针对实际情况仔细分析，街道、社区负责人发现了问题的矛盾点：小区物业费价高居民就会不缴少缴，物业费价低则企业不愿来。
为破解这一“死结”，九棵树街道联合通州区住建委制定了“以时间换契约、以空间换效益”的治理方案，即引导培养居民物业缴费意识，同时合理利用小区闲置资源补贴物业收入，促进收支平衡，实现长效治理。
街道、社区通过党建引领，组织多次居民协商议事会和入户走访，公开说明小区物业改革的思路办法。“我们给大伙儿反复讲，根据小区需配置的保安、保洁、绿化维护、基础设施维修等物业服务项目和种类，参考周边小区的物业收费情况，详细核算物业用工人数、成本价格等事项，测算推出一级物业服务标准每平方米为1.2元，二级物业服务标准每平方米1.5元。这样，让大伙儿从一开始就对收费标准有清楚的了解，培养享受好服务就需要合理付费的意识。”杜丙寅介绍。
经过前期广泛宣传和动员，2024年6月，小区顺利召开业主大会，超七成居民参与投票，过半数居民同意，最终选择了每平方米1.2元的物业费方案，打破了20年未涨的0.55元物业费僵局。随后街道引入正在拓展住宅地产业务的舍维斯物业。物业进驻后，先开展了为期两个月的环境整治，同时增加安保力量等，让小区面貌焕然一新。接着，物业在不改变收费价格的情况下，将服务提升至每平方米1.5元的二级物业服务标准，并且首次开通小区住房专项维修资金使用账户，为小区维修提供保障。
盘活闲置资源实现自我“造血”
小区环境改善了，可停车问题仍然存在。据统计，小区居民有停车需求超过100辆，但停车位数量不足，而且还停有不少僵尸车，外部车辆也能随意进入，导致居民回家反而没地儿停车。
于是，小区西侧的私家菜园就成了盘活闲置资源、拓展车位的突破口。
“刚开始大伙儿都不愿清退菜园，毕竟已经种了这么多年。我是抱着种着玩的态度，所以接受起来比较容易，但是有些人不这么想。当时，社区书记、物业经理带着我们去给大伙儿做工作，一次不行就多去几次。我觉得最后能做通大伙儿思想工作，主要在于人性化管理，不急于求成。为了照顾大家情绪，特别把清退时间定在了秋天，让大伙儿把成熟的菜先收了再清。”徐国权说。
“我们逐户上门沟通，耐心协商劝导，并帮助有种菜意愿的居民寻找替代地块，最终8户居民全部配合完成清退，全程零投诉。”杜丙寅说。
紧接着，街道利用接诉即办、党群活动经费，将荒地改建为公共停车场。2024年年底，新的停车场开放运营，增加车位35个。社区党组织与居民共同成立停车自治小组，协商停车收费机制，停车费一部分用于贴补物业费，一部分归小区全体业主所有，用于公共设备、公共区域维修等。物业还清理了30余辆僵尸车，对非小区车辆进行管理，翻修原有车位路面等。这样一来，不仅小区停车的需求得到满足，停车管理费还有效补充了物业费的亏损，提高了物业企业服务的积极性。
经过半年试运行，小区物业管理和停车管理都逐渐步入正轨。小区的停车费收缴率达到100%，物业费缴费比例也超过95%。前段时间，物业公司还创新引入了一台移动充电车，解决老旧线路无法安装充电桩的问题。
九棵树街道办事处主任冯宁介绍，通过探索再利用的方式，映翠居小区发生了有目共睹的变化。该经验做法后续将在街道更多社区推广应用，持续提升基层治理效能。（孙云柯）
