中建智地成為“8·28現房銷售新政”後北京首個“吃螃蟹”的開發商。11月3日，中建智地與未來科學城組成的聯合體以底價29.36億元摘得北京市昌平區北七家鎮歇甲莊村土地一級開發項目CP02-0704-0049、0077-01、0073地塊（以下簡稱“歇甲莊地塊”）。該地塊是“8·28現房銷售新政”後，北京首宗按現房銷售細則掛牌交易的住宅用地。北京商報記者發現，距離競價還有半個月時，中建智地已一次性發佈6則招標計劃，覆蓋地塊設計、施工、監理全鏈條，項目總投資預算約52.7億元，前置動作釋放出企業的拿地意願與開發信心。本次出讓地塊緊鄰歇甲莊村A地塊，後者同樣由中建智地與未來科學城聯合體于去年10月競得，後由中建智地開發為國賢府PARK。
低密地塊配套成熟
根據出讓文件，昌平歇甲莊地塊土地面積約8.89萬平方米，規劃建築面積約10.09萬平方米。
作為北京首宗落實現房銷售新規的出讓宅地，歇甲莊地塊規劃條件優質：0049地塊容積率僅1.01，限高36米，規劃建築規模約6.2萬平方米，各項指標在北京土地市場均屬稀缺。
另一宗南側01地塊容積率1.6，限高36米，建築規模3.58萬平方米，雖容積率高於0049地塊，但仍適合打造洋房産品。高低搭配之下，地塊可提供豐富的産品序列。
合碩機構首席分析師郭毅表示，歇甲莊本次出讓兩宗地塊容積率較此前國賢府PARK 2.0有所下調，是北京為配套現房銷售新規作出的規劃調整，契合行業對項目竣備週期壓縮的預期，這一調整方向在“8·28現房銷售新政”落地之初業內已有預判。
郭毅進一步分析稱，依託軌道交通與濱河景觀資源，下調容積率有助於塑造低密宜居的片區面貌。其中0049地塊沿河佈局，具備打造高端産品的條件，能夠形成板塊價值標桿，抬升片區長期住宅定位與市場品質預期。
郭毅提及的“8·28現房銷售新政”，即8月28日住房和城鄉建設部、自然資源部、國家金融監督管理總局聯合印發的《關於完善商品住房銷售制度的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，自施行之日起，新出讓土地的商品住房項目和已出讓土地未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，優先選擇現房銷售；已取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，鼓勵實行現房銷售。
中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，歇甲莊地塊距地鐵17號線天通苑東站約1公里，17號線縱貫天通苑、望京、工體一帶，向北接未來科學城、向南達CBD；該站按規劃為17號線、18號線與R6線的交會節點。
生活配套主要依託北側天通苑商圈與南側朝陽新北苑商圈，商業配套有龍湖北苑天街、龍德廣場、昌平山姆會員店，醫療配套有清華長庚醫院。
繳款週期大幅放寬
歇甲莊地塊出讓文件明確，項目應嚴格執行《通知》及《本市貫徹落實〈關於完善商品住房銷售制度的通知〉的實施意見》（京建發〔2026〕460號）的有關規定。
這意味著，歇甲莊地塊是“8·28現房銷售新政”落地後北京首宗按上述新規掛牌出讓的住宅用地，執行封頂後方可預售、優先現房銷售、土地價款分期繳納等規則。
根據出讓文件，若競得人已參與本宗地土地出讓預申請並繳納預申請保證金，應自《國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱《合同》）簽訂後30個自然日內繳納土地成交價款的50%，並在合同簽訂後24個月內全額繳清剩餘土地成交價款。而北京上一宗成交的昌平新城東沙河西岸地塊，需在3個月內全額繳清剩餘土地成交價款。
此外，若競得人未參與本宗地土地出讓預申請，土地成交價款交付由此前合同簽訂後30個自然日內付清全部價款，優化為合同簽訂後第30個自然日內繳納50%，並自合同簽訂之日起18個月內全額繳清剩餘土地成交價款。
土地價款繳納週期大幅放寬，核心用意在於緩釋“8·28現房銷售新政”對房企短期資金鏈、現金流帶來的衝擊。中國城市房地産研究院院長謝逸楓認為，一方面，可防範房企拿地後因資金缺口出現囤地、逾期開工等問題；另一方面，幫助房企適配現房銷售新規，改善現金流狀況，保障項目經營與行銷有序推進。
對購房者而言，郭毅認為房企大概率優先選擇封頂預售模式，以加快銷售節奏、提升去化速度。封頂預售階段，主體施工已完成，樓棟排布、外部道路條件均可實地核驗；雖尚未達到現房標準，但項目實景與周邊配套的銜接情況直觀可察，能夠有效提升購房安全感。
抬板設計拓寬空間
在歇甲莊地塊周邊配套豐富的同時，前作項目的高去化也為中建智地和未來科學城再度在北七家板塊落子提供了重要支撐。
北京商報記者梳理髮現，中建智地聯合未來科學城于2025年10月競得昌平北七家歇甲莊村A地塊，開發為國賢府PARK。
該項目2026年3月底開盤。市住房城鄉建設委網簽數據顯示，經過7個月銷售，截至11月3日，項目832套房源已網簽697套，剩餘可售房源135套，去化率83.77%，成交均價約5.58萬元/平方米。
依託國賢府PARK良好的去化基礎，中建智地與未來科學城再度聯手參與相鄰地塊出讓。歇甲莊地塊適用10月12日北京市規劃和自然資源委員會印發的《關於本市住宅公共空間品質提升的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）中的抬板設計細則。
出讓文件明確，歇甲莊地塊居住區設計可通過設置抬板平臺，充分利用地上地下立體空間。這意味著，相較于歇甲莊村A地塊，本次出讓地塊在未來産品設計上更具競爭力。
《意見》明確，七層及以上住宅建築可開展抬板設計，並優先在存在地形高差、濱水沿線或位於軌道“微中心”的居住用地推行。郭毅認為，歇甲莊兩宗地塊同時滿足軌道與濱河兩大條件，但存在適用差異：0049地塊規劃低密産品，一般不適合抬板社區形態；容積率1.6的地塊符合抬板建設基礎條件。
郭毅表示，後續産品走向取決於房企規劃選擇，既可打造六七層低密洋房，也可落地五代宅場景，以抬板社區吸引本地改善客群。兩類指標搭配，為歇甲莊地塊形成産品差異化提供了空間。（李晗）
