京政发[1988]78号
现发布《北京市商业、服务业企业租赁经营暂行规定》、《北京市全民所有制大中型商业、服务个企业承包经营责任制暂行规定》，自1988年9月15日起施行。
1988年9月5日
北京市商业、服务业企业租赁经营暂行规定
第一章 总则
第一条 为完善商业、服务业企业租赁经营，增强企业活力，提高经济效益和社会效益，参照国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》，制定本规定。
第二条 本规定适用于国营小型零售商业、服务业、商办工业企业，市、区、县商业委员会归口管理的集体企业，以及经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业(以下统称企业)。
第三条 实行租赁经营，必须兼顾国家、企业、职工、承租方和消费者的利益。
第四条 出租方和承租方必须执行国家的法律、法规、政策和本市法规、规章，接受人民政府有关机关的监督。
第五条 租赁经营的企业，所有制性质不变，行政隶属关系不变，职工身份不变。
第二章 出租方与承租方
第六条 企业上级主管部门为出租方，代表国家行使企业的出租权，国务院或市人民政府另有规定的，按规定执行。
第七条 按本规定承租经营企业的为承租方。
第八条 租赁经营的条件和形式:
(一)地处偏僻或利微的小门店，可实行个人或合伙承租。
(二)小型企业和经区、县政府批准的少数亏损或微利的中型商业、服务业企业，可实行企业全体职工承租(以下简称全员承租)。
(三)经济效益或经营能力较差的企业，可以由经济效益较好或经营能力较强的企业承租(以下简称企业承租)。
第九条 租赁期限每届一般不少于3年。承租方在租赁期间不得将企业转租或改变经营方向。
第十条 承租经营者是指承租经营企业的个人，合伙承租、全员承租确定的经理，或者承租企业派出的经理。承租经营者是企业租赁期间的法人代表，行使经理职权，对企业全面负责。
第十一条 承租经营者必须身体健康，懂得并遵守有关法律、法规、规章和政策，熟悉商业业务并善于经营管理。
第十二条 承租方必须提供下列担保:
(一)个人承租、合伙承租的，必须有与租赁企业资产成一定比例的个人财产(其中现金不得低于担保财产价值的50%)作为担保；
个人承租的，要有两名保证人，并核定保证金，出具证明。
(二)全员承租的承租方成员，必须有与租赁企业成一定比例的个人财产(其中现金不得低于担保财产价值的50%)作为担保，承租经营者的担保财产至少应相当于其他成员担保财产的3倍；
(三)企业承租的，必须出具与租赁企业成一定比例的承租企业自有资金作为担保。
各项担保财产与租赁企业资产的具体比例，由出租方根据情况确定。
担保财产是共有财产的，必须有财产共有人同意担保的保证书。
承租方应将担保现金交给出租方。
第三章 租赁程序
第十三条 出租方在企业出租前必须会同有关部门清查或评估企业财产，清理债权债务，商品或其他财产短缺、残损、变质的，出租方应会同财政、税务机关核实批准，按企业财产损失处理。冷背呆滞商品贬值的损失，在逐年提取的商品削价准备金中解决。
企业租赁期间，商品或其他财产发生新的损失，由承租者负责。
第十四条 企业租金按企业的固定资产、自有流动资金、地理位置和行业效益等条件综合确定。
(一)固定资产占用费:按租赁企业的固定资产(原值或评估资产现值)总额和行业固定资产综合折旧率计算。
(二)流动资金占用费:按租赁企业自有流动资金和银行贷款利率计算。
(三)租赁调节费:按租赁企业前3年平均留利额、行业平均利润水平、所在地段经营情况计算，可以是固定数额，也可以是固定比例。
固定资产占用费和企业流动资金占用费均在税前列支；租赁调节费在税后留利中支付。
第十五条 出租方选择承租方的步骤:
(一)确定租赁形式。
(二)公布招标通告，进行招标登记，对投标者进行登记审查，确定投标者。
代表合伙人或企业全体职工参加投标的，应事先征得其他合伙人或企业全体职工的同意。
(三)组织投标者进企业考察，由投标者编制标书，提出承租经营方案。
(四)组织投标者公开答辩，对投标者进行资格审查和综合评定，征求职工意见，择优选定中标者。
第十六条 出租方选定承租方后，必须与承租方订立租赁合同。由承租方持租赁合同到工商、税务机关登记并到银行办理有关手续。
第十七条 企业租赁后，其原有职工在本企业安排。承租经营者的家属，如系本系统职工，允许调在同一企业工作。
第十八条 租赁期满，出租方应会同有关部门组织验收，并对承租经营者进行离任审计。租赁双方必须在资产损失、债务偿还、清缴税款以及其他遗留事项处理完毕后，方可解除租赁关系。
第十九条 租赁期满前6个月，出租方和承租方应互相明确是否继续租赁关系和续租的条件。
出租方同意承租方继续承租的，必须重新订立合同，并办理相应手续。
第四章 租赁经营合同
第二十条 租赁经营合同应当采取书面形式。订立租赁合同的双方必须坚持自愿、平等、协商的原则。
第二十一条 租赁合同应当具备下列主要条款:
(一)租赁形式、租赁企业的全部资产和状况。
(二)租金数额、交付期限和计算方法。
(三)承租经营者的个人收入、企业的收益和各项基金的分配比例。
(四)担保金数额、担保的形式和要求。
(五)风险保证金的数额、计算方法和交付期限。
(六)企业租赁前债权债务和遗留亏损的处理。
(七)租赁双方的权利和义务。
(八)租赁合同的生效条件和有效期限。
(九)合同的变更、解除和合同纠纷的处理方法。
(十)违约责任。
(十一)租赁期满后资产的返还和验收。
(十二)租赁双方约定的其他条款。
第二十二条 租赁企业的清产核资登记表、担保人和财产共有人的保证书，以及合伙人或全员租赁企业职工对承租经营者的委托书，应作为租赁合同的主要附件。
第二十三条 合伙租赁经营的，合伙人之间应就合伙租赁中财产担保、利润分配、债务清偿、入伙、退伙等内容签订书面协议，并将协议作为租赁合同的附件。
第二十四条 租赁合同依本规定订立，即具有法律约束力，任何一方不得随意变更和解除。但发生下列情况之一的，合同双方可协商变更和解除合同:
(1)国家重大经济政策调整，企业无力承受。
(2)由于不可抗力，或由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因致使合同无法履行。
(3)由于一方违约使合同履行成为不必要。
(4)由于合同规定的其他变更或者解除合同的条件出现。
第二十五条 承租方违法经营，损害国家和消费者利益，或者承租方经营管理不善发生严重亏损，亏损额已接近或达到担保财产和风险保证金总额时，出租方有权提出解除租赁经营合同。
由于出租方违反本规定第三十一条规定干涉承租方的经营自主权，或者出租方严重违约致使承租方无法正常经营时，承租方有权提出解除租赁经营合同。
第二十六条 租赁合同一方要求变更或者解除合同时，应当及时以书面形式通知对方，双方达成协议以前，原合同仍然有效。
租赁合同一方收到另一方要求变更或者解除合同的书面通知后，应当自收到通知之日起20日内作出书面答复，逾期未作出答复的，即视为默认。
第二十七条 因变更合同造成的损失，由合同双方分清责任后，按责任大小合理负担。
第二十八条 租赁合同双方发生合同纠纷，应当协商解决。协商不成的，可以按租赁合同的规定向工商行政管理机关申请调解或者仲裁；也可以按租赁合同的规定直接向人民法院起诉。
第五章 权利与义务
第二十九条 出租方的权利:
(一)监督承租方遵守国家有关法律、法规、政策和规章。
(二)定期对承租方的财产、财务和经营情况进行审计，监督租赁企业的财产不受损害。
(三)收取承租方按合同规定交付的租金。
(四)监督承租方建立并执行民主管理制度，维护租赁企业职工的合法权益。
第三十条 出租方的义务
(一)按合同规定保障承租方的合法权益和经营自主权，依法维护承租企业按规定应享有的各项优惠待遇。
(二)负责租赁企业计划商品的分配，按承租方要求会同有关部门解决租赁企业经营中的困难。
(三)指导租赁企业建立健全各项规章制度，根据租赁企业需要，有偿提供市场信息、咨询服务和培训人员。
第三十一条 承租方的权利:
(一)使用租赁企业的一切资产，支配企业发展基金和职工集资，增添新的设施、财产。
(二)决定租赁企业的经营方式，在以本业为主的前提下，扩大经营范围，增加服务项目。
(三)经出租方同意，可以投资或合作方式与其他企业或个人开展横向联合。
(四)决定企业内部的机构设置、人员配备，聘用、辞退临时工。
(五)在法律、法规、政策和规章以及合同规定的范围内，决定企业职工工资、奖金分配形式和奖惩办法。
第三十二条 承租方的义务:
(一)遵守法律、法规、规章，接受人民政府有关机关的监督和检查。
(二)执行价格政策、供应政策，改进服务工作，维护消费者合法权益。
(三)依法纳税，按合同交付租金和费用，按期向出租方报送统计、会计报表。
(四)按规定提取固定资产修理费、家具用具修理费和削价商品准备金，办理企业财产保险，保证企业的财产完整。
(五)不断提高经济效益和社会效益，逐步提高职工收入、改善职工福利待遇，执行职工劳保福利待遇的规定。
(六)加强民主管理，听取职工意见和建议，按年度向出租方和企业职工报告租赁合同执行情况，实行财务公开、奖惩公开、分配公开。
第六章 收益分配和债权债务处理
第三十三条 个人或合伙租赁经营的企业，执行个体工商户的税收和财务制度；全员租赁经营的企业，执行集体所有制企业的税收和财务制度；企业租赁经营的企业，执行企业租赁前原税收和财务制度。
第三十四条 租赁企业实现的利润，依法纳税并交付租金后，按下列规定进行分配:
(一)实行全员租赁经营的，应按合同规定的比例提取生产发展基金、职工集体福利基金、职工奖励基金(实行提成工资的企业，税后不设此项基金)，并从职工集体福利基金、职工奖励基金(提成工资)中按合同规定比例提取风险保证金。
(二)个人或者合伙租赁经营的，按合同规定比例从企业留利中提取风险保证金，其余部分可自主分配。
(三)企业租赁企业的，应按合同规定的比例提取企业职工福利基金、职工奖励基金，留给所租赁的企业，其余部分并入承租企业税后留利中进行分配。
第(一)、(二)款规定的风险保证金应全部交给出租方。
第三十五条 全员租赁经营的企业完成租赁合同时，承租经营者除按原标准领取工资、奖金外，还可按合同规定或职工同意的比例，提取风险责任收入，承租经营者工资、奖金和风险责任收入总额最高不得超过职工平均收入的3倍。
完不成租赁合同的，承租经营者不得领取风险责任收入，并且按合同规定或职工同意的比例，根据企业利润下降情况，扣发其奖金(提成工资)，直至扣发其20%以内的标准工资。
第三十六条 合伙租赁经营的，承租经营者和合伙人的个人收入按照租赁合同和合伙协议进行分配。
第三十七条 租赁企业新增财产，按资金来源确定所有权。全员租赁的企业用生产发展基金投资的，归企业所有。个人、合伙租赁的企业用税后留利部分投资的，归个人或合伙人所有。承租企业筹资投入的，归承租企业所有。
第三十八条 租赁企业职工集资，或者个人、合伙人投资扩大企业经营的，可将集资或投资部分作股到人，实行按股分红。
承租企业筹资投入租赁企业部分，可作为承租企业的股分，实行按股分红。
第三十九条 承租方以租赁企业名义向金融部门以外的单位和个人借款的，应经出租方批准。未经批准的，承租方必须承担由此产生的全部债务。
第四十条 租赁期满，经验收确认各项指标达到合同要求后，出租方应将风险保证金、担保现金和按照银行同期利率计算的利息一并退还承租方。承租方在租赁期内未能完成租赁合同、欠交租金或有债务的，应当以企业风险保证金抵补；不足部分，由承租方及其保证人提供的担保财产抵补。保证人以其保证财产抵补后，有权向承租方追偿。
第四十一条 国家对饮食、服务、修理业企业在租赁期间减免的所得税，由行业主管部门专项用于行业的改造和发展。
第七章 附则
第四十二条 本规定所称小型企业，系指按照《国务院批转商业部<关于当前城市商业体制改革若干问题的报告>的通知》标准确认的企业。
第四十三条 本规定实施前订立的租赁经营合同，经合同双方协商同意，可适用本规定。
第四十四条 本规定由市商业委员会组织实施并负责解释实施中的具体问题。
第四十五条 本规定自1988年9月15日起实施。
北京市全民所有制大中型商业、服务业企业承包经营责任制暂行规定
第一章 总则
第一条 为发展和完善全民所有制商业企业承包经营责任制，转变企业经营机制，增强企业活力，提高经济效益，参照国务院发布的《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市大中型零售商业、服务业、商办工业企业，商业批发、仓储、运输企业。
第三条 实行承包经营责任制，合同双方必须遵守国家法律、法规、政策和本市的法规、规章，接受人民政府有关机关的监督。
第四条 实行承包经营责任制，必须兼顾国家、企业、经营者、企业职工和消费者利益。
第五条 实行承包经营责任制，由市审计机关及其委托的其它审计组织对合同双方和企业经营者进行审计。
第二章 承包经营责任制的内容和形式
第六条 实行承包经营责任制，必须按照“包死基数，确保上缴，超收多留，欠收自补”的原则，确定国家与企业的分配关系，其主要形式是:
(一)保上交税利(所得税、调节税、利润，下同)按固定基数和规定比例逐年增长，保企业的资产增值，实行工资总额和经济效益挂钩(以下简称“两保一挂”)。
(二)上交税利基数承包。
(三)上交税利定额承包。
(四)政策性亏损商品亏损总额承包或按商品计量单位亏损定额承包。
(五)市人民政府批准的其他承包形式。
第七条 确定上交税利基数的方法是:实行“两保一挂”的企业，一般以企业承包前1年上缴税利额加适当增长幅度为基数；其他承包形式的企业以承包前1年上缴税利额为基础确定。
受客观因素影响，税利变化较大的企业，可以以承包前2至3年上交税利的平均数为基数。
扩建、新建企业或承包前税利难以核定的企业，可参照本市同类企业平均水平确定基数。
第八条 企业应依法纳税，其上交税利的方式为:
(一)实行“两保一挂”和实行上交税利基数承包的企业，上交税利超过承包基数部分，由同级财政机关分档累进返还30%至45%给企业。未完成承包基数的企业，差额部分以同样比例由企业用自有资金补交。
(二)实行上交税利定额承包的企业，完成承包经营合同规定的税利指标后超额上交的部分，由同级财政机关按核定的比例分成。未完成承包指标的，差额部分以同样比例由企业以自有资金补交。
(三)实行政策性亏损商品亏损总额承包或按商品计量单位亏损定额承包的企业，超亏不补，减亏留用或按财政机关规定的比例分成。
第三章 承包经营合同
第九条 实行承包经营责任制，必须由企业经营者代表承包方同发包方订立承包经营合同。
发包方为企业上级主管部门，国务院或市人民政府另有规定的，按规定执行。
承包方为实行承包经营的企业。
第十条 订立承包经营合同，合同双方必须坚持平等、自愿和协商的原则。
第十一条 承包经营合同一般应包括下列主要条款:
(一)承包形式。
(二)承包期限。
(三)上交税利承包基数或政策性亏损商品的亏损额。
(四)上交税利超额部分返还或欠交自补的方式和计算方法。
(五)工资总额与经济效益挂钩的方式和计算方法。
(六)规范化服务和管理的要求。
(七)国家资产的增值和维护。
(八)国家资金与企业资金的划分。
(九)留利的分配使用，贷款归还，承包前的债权债务的处理。
(十)双方的权利和义务。
(十一)违约责任和合同争议解决的办法。
(十二)风险抵押金的数额和形式。
(十三)企业经营者的收入。
(十四)合同双方约定的其他事项。
第十二条 承包期限，一般不少于4年。
第十三条 承包经营合同依法成立，即具有法律效力，任何一方均不得随意变更或解除。但发生下列情况之一的，合同双方可协商变更或解除承包经营合同:
(一)国家重大经济政策调整，企业无力承受。
(二)承包企业因改建、扩建而停业。
(三)因不可抗力或由于合同一方当事人虽无过失但无法防止的外因致使承包经营合同无法履行。
第十四条 由于承包方经营不善完不成承包经营合同，或者企业亏损额达到或接近企业自有资金总额时，发包方有权提出解除承包经营合同。
由于发包方严重违约使承包方无法履行承包经营合同时，承包方有权提出解除承包经营合同。
第十五条 承包经营合同一方要求变更或者解除合同时，应当以书面形式通知对方，双方达成协议以前，原合同仍然有效。
承包经营合同一方收到另一方要求变更或者解除合同的通知后，应当自收到通知之日起20日内作出书面答复，逾期未作出答复的，即视为默认。
第十六条 因变更合同造成的损失，由合同双方分清责任后合理负担。
第十七条 合同双方发生合同纠纷，应当协商解决。协商不成的，合同双方可以按承包经营合同规定向国家工商行政管理机关申请仲裁；也可以按承包经营合同规定直接向人民法院起诉。
第四章 权利和义务
第十八条 发包方有权按照承包经营合同规定，对承包方的经营活动、服务质量等进行检查、监督。
发包方应按承包经营合同规定，维护承包方和企业经营者的合法权益，在职责范围内协调承包方同各方面的关系，并为其提供必要的指导和帮助。
第十九条 承包方享有国家法律、法规、政策和本市法规、规章以及承包经营合同规定的经营管理自主权。
承包方必须按承包经营合同规定完成各项任务。
第二十条 由于发包方严重违反合同规定，致使承包经营合同不能履行时，发包方应承担违约责任，并由其上级主管部门视情节轻重追究直接责任者的行政责任和经济责任。
第二十一条 承包方严重违反合同规定，致使承包经营合同不能履行时，承包方应当承担违约责任，并视情节轻重追究企业经营者的行政责任和经济责任。
第五章 企业经营者
第二十二条 企业经营者是企业法人的代表，依法对企业负有全面责任。
第二十三条 企业经营者必须具备下列条件:
(一)懂得并遵守有关法律、法规、规章和政策。
(二)具有一定的专业知识，熟悉商业业务并善于经营管理。
(三)作风正派，秉公办事。
(四)身体健康，能够适应工作需要。
(五)符合招标规定的其他条件。
第二十四条 企业经营者，一般应采取公开招标的办法通过竞争确定，也可由上级主管部门委任或招聘。
招标可在本企业或本行业中进行，有条件的也可以面向社会。投标者可以是个人、集团或企业法人。集团、企业法人中标后，必须确定企业经营者。
招标程序参照市人民政府批准的《关于全民所有制工业企业招标确定经营者的暂行规定》办理。
第二十五条 企业经营者应实行任期目标责任制。企业的经济效益、社会效益、资产增值、发展目标及职工队伍建设，应作为任期目标的主要内容。
第二十六条 企业经营者在任期内，可根据需要按国家有关规定聘任副职、经济师、会计师、工程师，组成领导班子。承包期满后，企业领导班子即告解散。
第二十七条 企业经营者的年收入，视其完成承包经营合同、实现任期目标和交纳风险抵押金情况，可高于职工平均收入的1至3倍。企业领导班子其他成员的收入，应低于企业经营者。
完不成承包经营合同时，应当扣减企业经营者的收入，直至保留其标准工资的80%。企业领导班子的其他成员也要承担相应的经济责任。
第二十八条 企业经营者的收入，经职工代表大会讨论通过并报上级主管部门审议后，可按月预支，年度结算。收入超过个人收入调节税起征点的部分，应依法纳税。
第六章 承包经营企业的管理
第二十九条 企业承包前必须进行清查财产，核实资金。企业财物短缺、残损、变质等损失，经财政机关和企业主管部门核实批准后，按企业财产损失处理。冷背呆滞商品贬值的损失，可在预提的商品削价准备金中解决。
第三十条 实行经营承包责任制的企业，试行资金分帐管理制度，划分国家资金和企业资金，并按有关规定分别列帐。
第三十一条 承包经营企业必须按财政机关和上级主管部门核定的比例设立生产发展基金、福利基金和奖励基金(工资增长基金)，并从福利基金和奖励基金(工资增长基金)中提取一定比例的住房基金。
第三十二条 企业超缴税利后的财政返还部分，经企业主管部门和财政机关核定，可从中提取10%至20%作为经理基金；其余部分均作为生产发展基金。
第三十三条 企业承包前的专项贷款继续执行原还贷办法。合同双方应在承包经营合同中规定还贷额度和期限。贷款还清后，应调整承包基数。
第三十四条 提倡企业承包企业。企业承包企业后，原执行的各项政策和税利上交渠道不变。其分得的税后利润，作为承包企业留利，按规定比例进行分配。
鼓励承包经营企业用企业资金进行经营性投资。用企业资金投资兴办的联合企业，可按市人民政府关于横向经济联合的有关规定执行。
第三十五条 饮食、服务、修理业企业在承包期内，可根据规定按月预提修理费、家具用具摊销、零星购置费，年终节余部分可转年使用，超支部分经同级财政机关批准可在税前列支。
第三十六条 国家对饮食、服务、修理业企业在承包期内减免的所得税，由行业主管部门专项用于行业的改造和发展。
第三十七条 承包期满，经审计机关审计确认各项指标达到合同要求后，企业经营者方可离任。
企业经营者违法经营造成的债务，应由企业经营者个人全部承担。
第三十八条 承包经营企业应当加强民主管理，充分发挥职工代表大会作用，切实保障职工的民主权利。在承包期间，企业经营者应按年度向发包方和企业职工代表大会提交承包经营合同执行情况的报告。
第三十九条 承包经营企业内部应实行层层承包责任制，将经济指标、服务指标和各项管理指标逐项分解落实到部、到组、到人，严格考核，奖优罚劣。
第四十条 承包经营企业应加强各项基础管理工作，实行规范化服务，提高企业管理水平。
第四十一条 承包经营企业应加强政治思想工作、开展职业道德教育、科学文化教育和业务培训工作，加强精神文明建设，提高职工素质。
第七章 附则
第四十二条 本规定所称的大中型企业，系指按《国务院批转商业部<关于当前城市商业体制改革若干问题的报告>的通知》标准划分的大中型企业。
第四十三条 本规定实施前订立的承包经营合同，经合同双方协商同意，可适用本规定。
第四十四条 本规定由市商业委员会组织实施并负责解释实施中的具体问题。
第四十五条 本规定自1988年9月15日起实施。