近日，我市印发实施《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(京政办发〔2021〕10号，以下简称《实施意见》)。完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场是党中央、国务院作出的重大决策部署，是中央深化经济体制改革重点任务之一。
一、出台背景
2019年，《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》经中央全面深化改革委员会第八次会议审议通过后，由国务院办公厅印发(国办发〔2019〕34号)，明确了新时代完善我国土地二级市场的顶层设计和一系列基础性、系统性制度安排。
为贯彻落实《指导意见》，进一步健全完善我市土地二级市场，推进土地资源优化配置和节约集约利用，在总结房山区试点经验的基础上，市规划和自然资源委牵头会同相关部门起草了我市《实施意见》。《实施意见》已经市委全面深化改革委员会第十五次会议审议通过，并于近日印发实施。
二、主要内容
《实施意见》把握和延续了《指导意见》的指导思想和基本原则。着力于坚持社会主义市场经济改革方向，突出市场在资源配置中的决定性作用，减少政府微观管理和直接干预。着力于落实“放管服”改革总体要求，强化监管责任，减少事前审批，创新和完善事中事后监管，有效激发市场活力，增强内生动力。突出北京特点，《实施意见》对《指导意见》进行了进一步梳理、整合、细化，使之更具操作性，同时在现行法律法规规定的大框架下进行了适当探索和延伸，共分为三个部分。
1、明确目标任务，把握基本原则
主要阐述二级市场建设的指导思想、目标任务和适用范围。提出到2022年底，初步形成产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台功能齐全，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
2、聚焦重点环节，解决突出问题
将《指导意见》针对二级市场突出问题涉及的政策要点进行了整合，从明确交易条件、明晰交易规则、构建运行模式、规范交易流程、提高服务效能、创新监管体系等六个维度进行阐述。重点对土地二级市场交易的对象和条件做了框定；分别明确了对划拨取得和有偿方式取得土地的转让、出租、抵押规则；明确了土地分割、合并转让的条件；对二级市场交易活动的流程和模式进行了规范；明确了如何依法保护权利人合法权益、物权权能，提供安全便捷服务等内容；明确了部门之间如何协作和监管要求等。
3、强化保障措施，维护市场稳定
从加强组织领导、注重宣传引导、严格责任追究等三个方面加强保障。侧重压实了各区政府的主体责任，明确了工作任务。
三、重点解决问题
《实施意见》围绕规则设计、交易实施、服务监管等三个方面，分别作出了一系列的制度安排和设计，让市场主体能在规则明确的前提下方便、顺畅、安全地进行交易。重点解决三个方面的问题：
一是《实施意见》围绕建设用地使用权转让、出租、抵押三种交易形式，明确交易的范围、条件、程序等规则。讲清了什么能交易、什么不能交易、如何进行交易。明确以划拨方式取得的建设用地使用权转让的批准主体为区以上人民政府；以出让方式取得的建设用地使用权转让，必须符合国土空间规划、法律法规规定和出让合同约定；开发区、产业园区产业项目土地使用权转让，必须符合产业用地政策及入园合约要求；对特殊情形下的建设用地使用权转让实施路径加以明确。加强划拨建设用地使用权出租收益金管理，提出按照一定比例收缴租金中所含土地收益。以划拨方式取得的建设用地使用权经区级以上政府批准后，可依法依规设定抵押权。允许营利性的养老、教育、医疗等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产依法进行抵押融资等。
二是《实施意见》对优化交易平台、规范交易流程提出了具体要求，讲清了在哪儿交易、由谁交易、怎样交易。要求建立完善市土地二级市场交易监管平台，并与国家土地交易监管系统做好对接。各区结合实际完善土地市场交易系统，联通市土地二级市场交易监管平台，组织挖掘市场潜力，开展市场交易活动。要对土地转让、出租涉及的业务环节进行全面梳理，建立健全“信息发布—达成意向—合同签订—交易监管”的交易流程，方便市场主体办理交易信息发布、交易合同签订、权属登记、政策咨询等交易事务。交易双方可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易监管平台公开交易。
三是《实施意见》进一步优化土地二级市场交易服务，按照“放管服”改革要求，加强交易管理、不动产登记和税务征缴等业务衔接，积极推进交易、登记、税务、金融、涉地司法处置、涉地资产处置等数据信息汇集和共享。实行土地二级市场交易与不动产登记发证流程有机融合，设立“交易+登记”的“一窗式”综合服务窗口，提供不动产交易、登记和缴税“一窗受理、并行办理”服务，精简受理材料，压缩办理时间，提高办事效率和服务水平。构建以信用为基础的监管机制，加强对交易各方和中介服务机构的监管。制定土地市场信用评价规则和约束措施，将相关市场主体及中介服务从业人员信用记录纳入市公共信用信息服务平台，对失信责任主体实施联合惩戒。强化监督问责，对违反土地二级市场相关规定的单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击涉地腐败行为。