京規自發〔2024〕243號
市規劃自然資源委各相關分局、開發建設局，各相關區農業農村局：
為穩慎推進北京市農村房地一體宅基地確權登記工作，妥善化解歷史遺留問題，切實維護農村村民的合法權益，依據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》等法律法規，市規劃自然資源委和市農業農村局制定了《北京市房地一體宅基地確權登記工作指導意見》，現予以印發，請結合實際抓好落實。
特此通知。
北京市規劃和自然資源委員會
北京市農業農村局
2024年10月21日
北京市房地一體宅基地確權登記工作指導意見
為順利推進現階段以“總調查、總登記”模式開展的房地一體宅基地地籍調查和確權登記工作，規範和指導相關工作，依據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《不動産登記暫行條例》等法律法規，以及國家和本市關於宅基地管理和確權登記相關文件規定，結合實際提出如下指導意見：
一、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，落實習近平總書記對北京重要講話精神，堅持以人民為中心，明確疑難問題處理政策，妥善化解歷史遺留問題，規範開展房地一體宅基地確權登記工作，保障農民更加充分的財産權益，服務鄉村振興和美麗鄉村建設，助力農村土地制度改革。
二、工作目標
在前期試點基礎上，全面啟動房地一體宅基地確權登記工作。全面查清現狀宅基地底數，清晰掌握已調查登記、已調查未登記、應登記未登記、不能登記等情況，形成滿足確權登記需要的房地一體地籍調查成果。依法依規開展不動産登記，基本實現“應登盡登”、頒證到戶。
三、工作原則
（一）堅持“尊重歷史，兼顧現實”原則。對於歷史上形成的宅基地，應尊重歷史事實，妥善處理歷史遺留問題。在確權登記過程中，應充分考慮現實情況，確保宅基地及其地上房屋的權利人合法權益得到保障。
（二）堅持“公平公正、公開透明”原則。在確權登記過程中，應堅持公平公正的原則，確保每個宅基地及其地上房屋的權利人權益得到平等對待。宅基地確權登記的過程應公開透明，接受社會監督。
（三）堅持“依法依規，實事求是”原則。針對宅基地實際使用狀況及相關材料實事求是開展地籍調查，依法依規確權登記，確保成果真實準確。嚴禁通過不動産登記將違法用地或違法建設合法化。
四、工作程式
（一）發佈通告。
通告應以不動産登記機構名義發佈，通告的內容、發佈範圍以及發佈方式需經區人民政府批准。通告應在鄉鎮（涉農街道）、村張貼，並在首都之窗、區政府網站發佈。根據實際情況也可同時採取電視、廣播、報紙等方式廣泛發佈。
（二）地籍調查。
依據《地籍調查規程》等相關規定開展地籍調查，形成滿足確權登記需要的房地一體地籍調查成果。調查時，農村集體經濟組織或村民委員會應組織村民提交相關材料。
（三）村鄉兩級確認。
農村集體經濟組織或村民委員會對每戶宅基地使用權人、面積、四至以及地上房屋基本資訊等情況核實後進行公示，公示期為30天，公示無異議或異議不成立的，村級應出具確認材料，報鄉（鎮）政府、涉農街道辦事處認定。鄉（鎮）政府、涉農街道辦事處應對每戶的材料進行認定，同時對沒有土地權屬來源材料的出具是否合法用地意見，對地上房屋沒有符合規劃或建設材料的出具相關審核意見。
（四）完善門牌資訊。
公安機關應按照“一宗宅基地一個門牌”的原則編制宅基地門牌號。已編制完成的，不動産登記機構應向公安機關核實門牌調查結果。尚未編制的，完成村鄉兩級確認後，由農村集體經濟組織或村民委員會統一向公安機關申請編制門牌。
（五）不動産登記。
不動産登記機構應會同農村集體經濟組織或村民委員會共同組織群眾以行政村為單位按照本指導意見有關要求申請不動産登記，實現批量受理。登簿前應按照《不動産登記暫行條例實施細則》要求對擬登記事項進行公示，公示期不少於15個工作日。不動産權證書要頒證到戶，對於按戶取得宅基地使用權的，原則上向每戶核發一本證書。核發新證時，應一併收回原證書；原證書無法收回的，在登記完成後，將原證書公告作廢，避免重復發證。
五、妥善處理疑難問題
（一）明確“戶”的認定。
宅基地使用權應按照“一戶一宅”要求，原則上確權登記到“戶”。因繼承房屋佔用宅基地的應確權登記到繼承人。
各區對“戶”的認定已有規定的，按各區規定辦理。各區未作出規定的，可參照以下原則認定：“戶”原則上應以公安機關戶籍登記資訊為基礎，同時應當符合當地申請宅基地的條件。每宗宅基地原則上應認為只有一戶，由戶籍登記在同一宗宅基地上的家庭成員組成，一般包括戶主、配偶、子女、父母等。情況複雜的應以公安機關戶籍登記資訊為基礎，綜合村民身份、戶籍關係、土地承包關係、村規民約等情況，結合村民自治方式予以認定。
（二）依法明確非本農村集體經濟組織成員確權登記問題。
1.非本農村集體經濟組織成員，因易地搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統一規劃和批准使用宅基地的，在退出原宅基地後，依法按戶確定新建房屋佔用的宅基地使用權，並辦理不動産登記。原宅基地已經登記的，應先辦理宅基地使用權登出登記。
2.非本農村集體經濟組織成員（含城鎮居民），因繼承房屋佔用宅基地的，可對繼承人按規定確權登記，在不動産登記簿及證書附記欄注記“該權利人為本農村集體經濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
3.1999年《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發〔1999〕39號）印發前，回原籍村莊、集鎮落戶的職工、退伍軍人、離（退）休幹部以及回鄉定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而佔用宅基地的，經公示無異議或異議不成立的，經農村集體經濟組織出具確認材料、鄉鎮政府（涉農街道辦事處）認定的，可對原始取得人員按權利人依法確權登記。在不動産登記簿及證書附記欄注記“該權利人為非本農村集體經濟組織成員”。“國辦發〔1999〕39號”文件印發後，城鎮居民違法佔用宅基地建造房屋、購買農房的，不予登記。
4.農村集體經濟組織成員進城落戶，其原合法取得的宅基地使用權應予確權登記。落戶後失去集體經濟組織成員身份的，在不動産登記簿及證書附記欄注記“該權利人為非本農村集體經濟組織成員”。
（三）結合實際依法處理“一戶多宅”問題。
農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
符合當地分戶建房條件未分戶，但未經批准另行建房分開居住的，其新建房屋佔用的宅基地符合相關規劃，經農村集體經濟組織或村民委員會同意並公示無異議或異議不成立的，可按規定補辦有關用地建房手續後，依法予以確權登記。對於因繼承房屋佔用宅基地，形成“一戶多宅”的，可按規定確權登記，並在不動産登記簿和證書附記欄進行注記。其他情形形成“一戶多宅”的，原則上只確權登記一處宅基地使用權。
因婚嫁關係居住在外村，但戶籍仍在本村的，夫妻雙方只能選擇在其中一方擁有宅基地，申請確權登記。
（四）依規處理宅基地上房屋屬於不同權利人登記問題。
同一宗宅基地上房屋屬於不同權利人應區分不同情形進行處理。
因繼承、分家析産等原因形成的，若遺囑或者分家析産協議對宅基地作了明確分割，分割的宅基地經不動産登記機構認定符合不動産單元劃定標準，可以分別辦理登記；不符合不動産單元劃定標準的，按照宅基地使用權共有辦理登記。若遺囑或者分家析産協議對宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權共有辦理登記。
因其他原因形成的，符合分戶建房條件，當事人同意分割宅基地且分割後符合不動産單元劃定標準的，可以分割宅基地後為每戶辦理登記；不符合不動産單元劃定標準的，按照宅基地使用權共有辦理登記。
屬於存在民事糾紛的，待糾紛解決後予以確權登記。
（五）結合實際規範房屋規劃或建設材料補辦要求。
各區應對村莊規劃時點作出認定，對合法宅基地上房屋沒有符合規劃或建設相關材料的，依據房屋建造時所在村莊規劃編制及實施情況，分類分階段明確房屋是否符合規劃或建設要求的認定標準。
經危房改造、抗震節能農宅建設、農房安全隱患排查整治、自建房安全專項整治等專項工作成果認定存在房屋結構安全問題並已納入整改範圍的房屋，整改完成後方可開展登記工作。
在合法取得的宅基地上建造三層及三層以上建築的，已按規定辦理用地、規劃及房屋建設審批手續的，按照批准文件記載的內容予以確權登記；無法提供建設手續的，可以按照本指導意見有關要求先行辦理宅基地使用權確權登記。
（六）依法依規明確宅基地面積認定標準。
1.農村集體經濟組織成員經合法批准建房佔用宅基地的，按照批准面積予以確權登記。
2.未履行批准手續建房佔用宅基地的，各區有規定的，按照各區規定辦理。各區未作規定的，按照如下原則辦理：
經認定屬於歷史上合法取得宅基地的，1982年《北京市人民政府關於貫徹執行國務院一九八二年四號、二十九號文件制止亂佔濫用耕地加強土地管理的緊急通知》（京政發〔1982〕23號）發佈以後劃定的宅基地，按每戶最高不超過0.3畝確定宅基地面積認定標準；宅基地的實測佔地面積未達到面積標準的，按照實測佔地面積予以確權登記；實測佔地面積大於面積標準的，按照現行規定面積標准予以確權登記，並在不動産登記簿和證書的附記欄中註明實測佔地面積。
3.1982年《北京市人民政府關於貫徹執行國務院一九八二年四號、二十九號文件制止亂佔濫用耕地加強土地管理的緊急通知》（京政發〔1982〕23號）發佈以前劃定的宅基地，面積認定標準另行規定。
4.歷史上接受轉讓、贈與房屋佔用的宅基地超過當地規定面積標準的，按照轉讓、贈與行為發生時對宅基地超面積標準的政策規定，予以確權登記。
5.符合分戶建房條件而尚未分戶的農村村民，其現有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，依法按照實測佔地面積予以確權登記，並在不動産登記簿和證書的附記欄中註明情況；其現有的宅基地超過分戶建房用地合計面積標準的，按照合計面積標准予以確權登記，並在不動産登記簿和證書的附記欄中註明相關情況以及實測佔地面積。超出部分，可由其繼續使用，並按照村莊規劃或待轉讓及房屋繼承、贈與時逐步調整。
六、工作要求
（一）加強組織領導，確保工作成效。
各區應切實加強確權登記頒證工作領導機制建設，落實“村地區管”主體責任，各相關部門依職責做好指導和監督工作。因地制宜創新工作方式方法，充分發揮基層群眾性自治組織作用，積極調動村鄉兩級工作積極性，形成村、鄉、區三級工作合力。工作中要注重督查督導，跟蹤政策執行情況，切實保障農民合法權益。
（二）強化政策研究，精準施策落地。
各區應持續加強宅基地管理和登記政策學習研究，堅持“規劃引領、保障民生、尊重歷史、依法依規”原則，不等不靠、主動化解宅基地及其地上房屋歷史遺留問題。結合實際細化宅基地面積認定標準、戶的認定標準、分戶標準等規則，做到“一區一策”，有效推動工作落地。
（三）恪守政策底線，依法辦理登記。
依法確定可確權登記範圍，嚴禁通過不動産登記將違法用地或違法建設合法化。對違反國土空間規劃管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、“小産權房”等，不得辦理登記；對納入農村亂佔耕地建房住宅類房屋專項整治問題臺賬的房屋及用地，農業農村和規劃自然資源部門要做好問題處置與登記工作銜接，對問題處置完成並符合登記條件的，依法辦理不動産登記。
（四）做好政策宣傳，維護社會穩定。
要積極採取多種方式擴大政策宣傳範圍，確保政策宣傳到村到戶，提高政策知曉度。積極回應群眾關切，耐心做好反饋解釋工作，爭取群眾對政策的理解與支援，維護農村社會穩定，使廣大群眾充分認識宅基地確權登記對保障農民財産權益的重大意義。
本指導意見僅適用於現階段以“總調查、總登記”模式開展的房地一體宅基地地籍調查和確權登記工作，自印發之日起實施，有效期5年。
宅基地使用權及房屋所有權登記規則
一、申請登記的權利類型和登記類型
依法取得宅基地使用權的，可以單獨申請宅基地使用權首次登記。依法利用宅基地建造住房及其附屬設施的，可以申請宅基地使用權及房屋所有權首次登記。其他情形，可依據《不動産登記暫行條例》及其實施細則、《北京市不動産登記工作規範》等有關規定明確登記類型。
二、申請主體
宅基地使用權登記原則上按戶申請，每戶應由一名家庭成員代表本戶申請辦理不動産登記，該名家庭成員代表原則上應為農村集體經濟組織成員，可以是戶主、用地批准文件等權屬來源材料記載的權利人或經全體家庭成員同意的其他家庭成員。
因依法繼承等原因自然人取得房屋所有權，繼而佔用宅基地，取得宅基地使用權的，由權利人進行申請。權利人無法到場的，可以委託他人代為申請不動産登記。
三、申請材料
應當根據不同情況，提交下列材料：
（一）不動産登記申請書。
（二）申請人身份證件。按戶取得宅基地使用權的，應同時提交戶口簿、依法具有宅基地使用權及房屋所有權的全部家庭成員的身份證件；由家庭代表申請登記的，還應提交全部家庭成員同意其申請登記的書面材料。
（三）權屬來源材料：
1.經有批准權的人民政府批准用地的，需有批准權的人民政府批准用地的文件。
2.因繼承房屋佔用宅基地的，需繼承公證書、生傚法律文書等可以確認繼承權的材料。委託辦理的，需按照《不動産登記暫行條例實施細則》有關要求提供委託書。
3.人民法院關於宅基地使用權及房屋所有權歸屬的生效判決，仲裁機構關於宅基地使用權及房屋所有權歸屬的仲裁書，人民政府關於宅基地權屬糾紛的處理決定書等。
4.因分家析産取得宅基地使用權及房屋所有權的，需分家析産的協議或者材料。
5.經宅基地所有權人同意，農村集體經濟組織內部互換房屋取得宅基地使用權及房屋所有權的，需集體經濟組織內部互換房屋的協議。
6.經宅基地所有權人同意，符合宅基地申請條件的農村集體經濟組織成員購買本農村集體經濟組織成員的房屋，取得宅基地使用權及房屋所有權的，需買賣合同。
7.經宅基地所有權人同意，符合宅基地申請條件的農村集體經濟組織成員接受本農村集體經濟組織成員贈與的房屋，取得宅基地使用權及房屋所有權的，需贈與協議。
屬於2、4、5、6、7情形的，申請人持有該宗宅基地原始用地批准文件及地上房屋建設手續材料的，應一併提交；歷史上就宅基地使用權已依法登記的，應同時提交原不動産權屬證書。
經農村集體經濟組織或村民委員會核實、鄉（鎮）政府認定的每戶宅基地使用權和房屋所有權情況的材料，及鄉（鎮）政府對無土地權屬來源材料、無房屋符合規劃或建設相關材料的宅基地出具的審核意見，應一併作為權屬來源材料。
（四）地籍調查成果。
（五）公安機關出具的或經公安機關核實確認的宅基地院門牌材料。
（六）法律、行政法規以及《不動産登記暫行條例實施細則》等規定的其他材料。
四、審核要點
（一）是否有合法的土地權屬來源材料；建房時未取得宅基地用地批准文件的，是否已經村級核實和鄉（鎮）政府認定，並取得鄉（鎮）政府出具的合法用地意見。
（二）不動産登記申請書、權屬來源材料等記載的主體等內容是否一致。
（三）房屋等建築物、構築物是否符合規劃或建設的相關要求；建房時未取得建房批復的，是否已經村級核實和鄉（鎮）政府、涉農街道辦事處認定，並取得鄉（鎮）政府、涉農街道辦事處出具的同意意見。
（四）是否屬於“一戶多宅”。屬於“一戶多宅”的，形成“一戶多宅”的原因是否屬於可登記情形。
（五）地籍調查成果資料是否齊全、規範，地籍調查表記載的權利人、權利類型及其性質等是否準確，宗地圖和房屋平面圖、界址坐標、面積等是否符合要求。
（六）是否已按規定進行不動産首次登記公示。
（七）原證無法收回的，登記完成後將原證公告作廢。
五、注記要求
結合宅基地使用權特點，應將以下特殊情形在不動産登記簿及證書附記欄中注記：權利人為非本農村集體經濟組織成員的；不動産權利為依法繼承取得的；不動産為受國家保護的不可移動文物的；村鄉兩級認定的可以確權面積與實測佔地面積不一致的，應注記實測佔地面積；以及其他需要注記的不動産權利限制或提示事項。
各區可結合本區實際進行細化。