為貫徹落實市委市政府對老舊小區綜合整治工作的要求，全面落實《北京市“十四五”時期老舊小區改造規劃》，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市發展和改革委員會、北京市規劃和自然資源委員會、北京市城市管理委員會和北京市消防救援總隊聯合印發了《關於進一步加強老舊小區改造工程建設組織管理的意見》(京建發〔2022〕67號，以下簡稱《意見》)，現解讀如下：
一、文件出臺的背景是什麼？
答：老舊小區改造是落實以人民為中心發展理念的重要舉措，是城市更新改造的重點內容，是重大民生工程和重要發展工程。自推進實施老舊小區綜合整治以來，北京市老舊小區面貌大幅改善，居民滿意度不斷提高。但同時也應看到，老舊小區改造中還存在一些諸如思想認識不到位、組織管理不到位、群眾工作不到位、統籌整合不到位、規劃設計不到位、責任落實不到位等問題，亟需破解。為補齊老舊小區改造工作中的短板，凝聚共識，不斷提升改造品質和群眾滿意度，推動實現城市內涵式高品質發展，北京市住房和城鄉建設委員會會同北京市發展和改革委員會、北京市規劃和自然資源委員會、北京市城市管理委員會、北京市消防救援總隊，在深入調研、認真總結經驗、廣泛徵求意見建議的基礎上，制定了本《意見》。
二、文件的適用範圍是什麼？
答：本文件適用於本市行政區域內老舊小區改造工程。
三、文件包含哪些主要內容？
答：《意見》堅持問題導向，重點圍繞提高對老舊小區改造工作的認識、堅持黨建引領推進改造項目共商共建共治、強化老舊小區改造項目立項等前期工作、提升規劃設計水準、強化施工組織管理、強化工程驗收和保修工作、強化改造工程監督管理等7個方面，制定了38條舉措。主要包括以下內容：
(一)提高對老舊小區改造工作的認識。老舊小區改造要堅持政治、品質、安全高標準，深入群眾，依靠群眾，積極主動爭取群眾理解、支援和參與，把改造工程各項工作做實做細，嚴把品質安全關，積極回應關切，以人民群眾滿不滿意作為檢驗改造工作的尺規。
(二)堅持黨建引領推進改造項目共商共建共治。一是堅持黨建引領。改造工程開工前，各參建單位要向項目所在地街道辦事處(鄉鎮政府)和社區報到。由街道辦事處(鄉鎮政府)牽頭，建立老舊小區改造臨時黨支部，充分發揮基層黨組織戰鬥堡壘作用和業主黨員先鋒模範作用。二是堅持共商共建共治。街道辦事處(鄉鎮政府)應當會同實施主體，在施工現場設置居民接待場所，現場及時接受居民的諮詢，逐項協調研究解決改造工作中居民重點訴求和工程品質安全存在的主要問題，將群眾工作貫穿于老舊小區改造全過程。
(三)強化老舊小區改造項目立項等前期工作。一是堅持問需在前。街道辦事處(鄉鎮政府)要充分發揮群眾工作的主體作用，改造前充分問需於民、問計於民，改造內容體現“民有所呼”，項目立項體現“我有所應”，形成社會各界支援、群眾競相參與的濃厚氛圍。二是堅持治理在前。老舊小區改造要堅持市級統籌、區為主體、街道落實、各方參與的改造治理機制，各部門分工協作、齊抓共管，形成工作合力，共同化解矛盾、破解難題，推進老舊小區改造工作。三是堅持凝聚共識在前。對涉及兩戶以上的改造部位和項目，要達成共識方可立項實施。對涉及公共安全和公共利益的改造部位和項目，要在做好群眾工作的基礎上，依法推進老舊小區改造工作。四是堅持公示在前。設計方案經責任規劃師審查合格後，要主動公示業主意願和共識意願，多渠道全方位廣泛徵求小區全體居民的意見。街道辦事處(鄉鎮政府)應組織各方對設計方案進行充分討論，充分吸收群眾合理化建議，對設計方案進行修改完善。五是堅持拆違在前。堅持先拆違再改造施工，街道辦事處(鄉鎮政府)要先進行拆除違法建設、治理開墻打洞、治理地下空間違規使用等工作。六是堅持儲備在前。各區要以“十四五”五年為週期，編制本區老舊小區改造總體實施計劃、分年度項目實施計劃，持續完善並動態調整項目儲備庫和年度改造任務計劃。在確保品質安全的前提下，成熟一個項目，改造一個項目，滾動實施，壓茬推進。七是堅持物業管理在前。列入儲備庫的項目，街道辦事處(鄉鎮政府)要牽頭組建完成業主委員會或物業管理委員會等業主組織，確定小區物業服務企業與服務標準。業主委員會或物業管理委員會等業主組織組建完成，物業服務企業與服務標準已經確定的小區，方可列入年度改造任務計劃。八是堅持統籌在前。加強部門統籌，整合改造內容，形成改造合力。統籌考慮中央和國家機關老舊小區改造與北京市老舊小區改造工作。鼓勵區域整合，實施連片改造，積極推行工程總承包模式。鼓勵專業整合，統籌“六治七補三規範”內容，統籌推動各類管線改造，協調推動綜合整治與管線改造與老樓加裝電梯同步實施。探索改造工程投融資、建設、運營一體化模式。九是堅持明責在前。明確街道辦事處(鄉鎮政府)是群眾工作第一責任人，是組織和推動拆違工作第一責任人，是老舊小區改造申報第一責任人，是完善社區治理工作的第一責任人。改造工程實施主體作為項目建設單位，應嚴格落實工程品質安全首要責任，加強建設全過程管理。物業服務企業要提前介入改造管理。十是堅持風險排查在前。做好重點人群排查和周邊環境排查，全面辨識風險隱患，建立問題清單，制定預案，落實責任，做好風險防控。
(四)提升規劃設計水準。一是落實責任規劃師責任。強化規劃引領作用，發揮好責任規劃師在老舊小區改造中的規劃引領與技術諮詢作用。鼓勵實施建築師負責制試點，為順利推行“初步設計+施工圖設計+施工”的創新型工程總承包模式創造條件。二是認真開展入戶調查。設計單位應在設計前進行現場踏勘，重點開展入戶調查，全面掌握改造房屋結構、室內外管線佈置、改造過程中的可能風險等情況，做到“一戶一設計”。三是強化設計深度。設計單位要針對屋面、外墻防水、外墻保溫施工、棄用垃圾道、上下水改造、消防設施等進行專項設計。設計單位要加強外墻保溫和主體結構連接、頂層外墻保溫的收口和防水等重點部位的設計工作，不得簡單照搬標準和圖集。四是設計單位要加強現場指導和服務。
(五)強化施工組織管理。一是樹立“大安全”理念。用“大安全”理念統籌老舊小區改造施工安全、綠色施工、疫情防控等各項工作。二是加強季節性施工管理。建設單位要合理安排工期組織施工，不得要求施工單位盲目搶工。加強雨期施工、大風天氣施工和冬期施工管理。三是加強施工現場消防安全管理。建立施工現場消防安全管理制度，編制火災撲滅和應急疏散預案。施工現場應按規定配置符合消防安全技術標準的消防設施、器材，按要求應設置臨時消防水系統。建築保溫材料燃燒性能應符合消防設計要求，嚴格動火作業審批，配備滅火器材並設置動火監護人進行現場監護。四是加強施工安全管理。開挖作業前應探明地下管線狀況，施工現場應進行封閉式安全防護。馬道口、屋面出入口應設置鎖閉措施，建築物主要出入口應搭設硬質水準防護，高處作業期間應在下方設置警戒區域，施工材料集中存放，封閉管理。施工現場配電系統應實行三級配電，配電箱要採取防風防雨措施。各參建單位要做好施工現場24小時值守工作。五是加強綠色文明施工和防疫管理。嚴格落實施工現場各項綠色施工措施，將施工現場疫情防控納入社區管理。各參建單位項目負責人應加強重大活動服務保障期間值班值守。六是強化施工公示工作。施工現場應設立“責任主體公示牌”和“主要材料公示牌”，主動接受群眾監督。改造工程完工後，應在小區樓棟顯著位置設置載明工程名稱和建設、設計、施工、監理等單位名稱和項目負責人姓名等內容的永久性標識，主動接受社會監督。七是堅持樣板引路。工程開工前，建設單位應牽頭組織編制樣板計劃，樣板工程施工過程中，參建單位要主動接受居民等各方的監督，樣板工程施工完畢後，建設單位應牽頭組織進行驗收。驗收合格後，形成樣板總結和作業指導書，指導改造工程正式施工。八是做好成品保護。建設單位應牽頭組織制定改造工程成品保護工作方案並組織實施，防止成品污染、損壞或丟失。帶戶施工時，建設單位應牽頭做好居民戶內設備設施保護工作，不得破壞居民戶內非改造部位設備設施。確需改移戶內設備設施的，改造工程施工完畢後，應及時予以恢復，確保設備設施改移前後使用功能不變。九是創建智慧工地。建設單位應牽頭組織各參建單位積極主動推進科技創新和智慧工地創建工作，逐步實現改造工程智慧管理、智慧創安、智慧提質、智慧增綠、智慧創衛、智慧建造。十是開展品質安全風險分級管控和狀況測評工作。參建單位應切實落實主體責任，將老舊小區改造工程風險等級按照不低於較大風險進行管控，主動開展品質安全風險分級管控和測評工作，實現精細化治理。十一是建立健全應急救援體系。建設單位應牽頭建立健全改造工程應急救援體系，編制品質安全事故應急預案，落實應急指揮體系、應急救援隊伍和應急物資及裝備，強化應急處置。
(六)強化工程驗收和保修工作。一是抓好品質檢測工作。外墻保溫板安裝完成後，應對保溫板與基層的粘結強度、保溫板後置錨固件進行現場拉拔試驗，試驗合格後方可隱蔽。工程竣工驗收前，應完成平屋面的蓄水試驗或坡屋面的淋水試驗，以及外窗抗風性能、空氣滲透性能、雨水滲透性能等檢驗項目。上下水管線改造後，要做通球實驗，管根部要按設計要求進行不滲不漏檢驗。二是嚴格工程驗收。各參建單位應加強施工過程追溯管理，建立工序自檢、交接檢和專職人員檢查的“三檢”制度。外窗工程、上下水改造等老舊小區專有部分完工後，建設單位應邀請住戶參與分戶驗收。屋面、外墻、樓道、樓梯間等公共區域改造完工後，街道辦事處(鄉鎮政府)應牽頭組織各方對改造效果進行驗收。三是強化改造工程建成移交工作。物業服務企業應當全過程參與老舊小區改造工作。改造工程完工經驗收合格後，建設單位應當會同物業服務企業做好物業承接查驗工作，向物業服務企業移交相關資料，物業服務企業按規定負責相關物業後期管理和維護。四是強化品質保修工作。建設單位應當向居民發放保修事項告知書。告知書中應當明確保修範圍和保修期限，建設單位在工程品質保修範圍和保修期限內對所有權人履行品質保修義務。保修期限內，經維修的部位保修期限自所有權人和相關單位驗收合格之日起重新計算。五是鼓勵建設單位辦理工程品質潛在缺陷保險，保障住宅工程産權所有人合法權益。
(七)強化改造工程監督管理。一是建立老舊小區綜合整治項目集中資格審查制度。各區要加強老舊小區改造工程招投標的管理，通過年度集中資格審查、集中採購的方式，優選有意願參與老舊小區整治項目的諮詢、管理、設計、施工隊伍和涉及安全品質的關鍵設備、材料，供項目實施主體選用，進一步降低改造工程建設成本，縮短招標週期，確保工程品質。二是建立老舊小區綜合整治失信懲戒制度。強化施工現場和建築市場“兩場”聯動，出現發生安全生産和工程品質責任事故、因施工管理不善引發群訪群訴等惡劣社會影響事件等7種情形的單位，列入老舊小區改造失信懲戒名單，兩年之內不得承攬老舊小區改造工程項目。三是實施信用管理。構建基於信息化管理、風險管理、信用管理基礎上的老舊小區監管體系，適當增大老舊小區改造參建企業、執業資格人員行為和表現的信用權重，構建以“大安全”、“高品質”為核心的信用管理體系。四是抓好制度落實。各參建單位要按照《關於進一步加強老舊小區更新改造工程品質管理工作的通知》《關於做好城鎮老舊小區改造工程安全管理工作的通知》《關於優化和完善老舊小區綜合整治項目招投標工作的通知》《關於落實建設單位工程品質安全首要責任的通知》《關於加強建設工程“四新”安全品質管理工作的通知》要求，嚴格落實工程品質安全主體責任。五是強化政府監管。各區應組織規自、住建、城市管理、消防救援等部門，對老舊小區改造安全、品質、文明施工、環保、防疫等開展專項檢查；街道辦事處(鄉鎮政府)應定期組織屬地規自、住建、城市管理、消防救援等部門開展日常檢查。各區住房城鄉建設主管部門應切實加強老舊小區改造項目監管，按照每個月監督抽查不少於一次的頻次，開展改造工程品質安全監督工作。主管部門可探索採取統一委託監理等方式，強化項目監管。在監督人員力量不足的情況下，各區可採取購買服務的方式，將工程技術服務和輔助性事項委託給具備相應條件的企業、單位和其他社會組織承擔。主管部門應充分利用購買服務的成果，作為開展差別化、精細化監管的依據。
四、文件的實施時間是什麼？
答：《意見》自印發之日起執行。