近日，我市印發實施《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》(京政辦發〔2021〕10號，以下簡稱《實施意見》)。完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場是黨中央、國務院作出的重大決策部署，是中央深化經濟體制改革重點任務之一。
一、出臺背景
2019年，《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》經中央全面深化改革委員會第八次會議審議通過後，由國務院辦公廳印發(國辦發〔2019〕34號)，明確了新時代完善我國土地二級市場的頂層設計和一系列基礎性、系統性制度安排。
為貫徹落實《指導意見》，進一步健全完善我市土地二級市場，推進土地資源優化配置和節約集約利用，在總結房山區試點經驗的基礎上，市規劃和自然資源委牽頭會同相關部門起草了我市《實施意見》。《實施意見》已經市委全面深化改革委員會第十五次會議審議通過，並於近日印發實施。
二、主要內容
《實施意見》把握和延續了《指導意見》的指導思想和基本原則。着力於堅持社會主義市場經濟改革方向，突出市場在資源配置中的決定性作用，減少政府微觀管理和直接干預。着力於落實“放管服”改革總體要求，強化監管責任，減少事前審批，創新和完善事中事後監管，有效激發市場活力，增強內生動力。突出北京特點，《實施意見》對《指導意見》進行了進一步梳理、整合、細化，使之更具操作性，同時在現行法律法規規定的大框架下進行了適當探索和延伸，共分為三個部分。
1、明確目標任務，把握基本原則
主要闡述二級市場建設的指導思想、目標任務和適用範圍。提出到2022年底，初步形成産權明晰、市場定價、資訊集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場，市場規則健全完善，交易平臺功能齊全，服務和監管落實到位，市場秩序更加規範，土地資源配置效率顯著提高，形成一、二級市場協調發展、規範有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。
2、聚焦重點環節，解決突出問題
將《指導意見》針對二級市場突出問題涉及的政策要點進行了整合，從明確交易條件、明晰交易規則、構建運作模式、規範交易流程、提高服務效能、創新監管體系等六個維度進行闡述。重點對土地二級市場交易的對象和條件做了框定；分別明確了對劃撥取得和有償方式取得土地的轉讓、出租、抵押規則；明確了土地分割、合併轉讓的條件；對二級市場交易活動的流程和模式進行了規範；明確了如何依法保護權利人合法權益、物權權能，提供安全便捷服務等內容；明確了部門之間如何協作和監管要求等。
3、強化保障措施，維護市場穩定
從加強組織領導、注重宣傳引導、嚴格責任追究等三個方面加強保障。側重壓實了各區政府的主體責任，明確了工作任務。
三、重點解決問題
《實施意見》圍繞規則設計、交易實施、服務監管等三個方面，分別作出了一系列的制度安排和設計，讓市場主體能在規則明確的前提下方便、順暢、安全地進行交易。重點解決三個方面的問題：
一是《實施意見》圍繞建設用地使用權轉讓、出租、抵押三種交易形式，明確交易的範圍、條件、程式等規則。講清了什麼能交易、什麼不能交易、如何進行交易。明確以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓的批准主體為區以上人民政府；以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，必須符合國土空間規劃、法律法規規定和出讓合同約定；開發區、産業園區産業項目土地使用權轉讓，必須符合産業用地政策及入園合約要求；對特殊情形下的建設用地使用權轉讓實施路徑加以明確。加強劃撥建設用地使用權出租收益金管理，提出按照一定比例收繳租金中所含土地收益。以劃撥方式取得的建設用地使用權經區級以上政府批准後，可依法依規設定抵押權。允許營利性的養老、教育、醫療等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財産依法進行抵押融資等。
二是《實施意見》對優化交易平臺、規範交易流程提出了具體要求，講清了在哪兒交易、由誰交易、怎樣交易。要求建立完善市土地二級市場交易監管平臺，並與國家土地交易監管系統做好對接。各區結合實際完善土地市場交易系統，聯通市土地二級市場交易監管平臺，組織挖掘市場潛力，開展市場交易活動。要對土地轉讓、出租涉及的業務環節進行全面梳理，建立健全“資訊發佈—達成意向—合同簽訂—交易監管”的交易流程，方便市場主體辦理交易資訊發佈、交易合同簽訂、權屬登記、政策諮詢等交易事務。交易雙方可自行協商交易，也可委託土地二級市場交易監管平臺公開交易。
三是《實施意見》進一步優化土地二級市場交易服務，按照“放管服”改革要求，加強交易管理、不動産登記和稅務徵繳等業務銜接，積極推進交易、登記、稅務、金融、涉地司法處置、涉地資産處置等數據資訊匯集和共用。實行土地二級市場交易與不動産登記發證流程有機融合，設立“交易+登記”的“一窗式”綜合服務窗口，提供不動産交易、登記和繳稅“一窗受理、並行辦理”服務，精簡受理材料，壓縮辦理時間，提高辦事效率和服務水準。構建以信用為基礎的監管機制，加強對交易各方和中介服務機構的監管。制定土地市場信用評價規則和約束措施，將相關市場主體及中介服務從業人員信用記錄納入市公共信用資訊服務平臺，對失信責任主體實施聯合懲戒。強化監督問責，對違反土地二級市場相關規定的單位以及責任人員嚴格實行責任追究，堅決打擊涉地腐敗行為。