一、出臺背景
北京是世界著名的文化古都，是國務院首批公佈的國家級歷史文化名城。老城作為歷史文化名城核心部分，是古都風貌的主要載體，是首都北京的“金名片”。多年來，我們堅決落實黨中央國務院、市委市政府的指示精神，結合解危排險、修繕改善疏散、棚戶區改造等，有序實施城市修補和有機更新，積極探索保護新模式，在白塔寺、什剎海、大柵欄、宣西北等歷史文化街區實施的漸進式有機更新改造，得到了百姓的支援和歡迎。2013年到2017年，東、西城區通過修繕、原地回遷及外遷安置等方式累計完成5萬餘戶，外遷安置1.3萬餘戶。
為堅決落實習近平總書記“老城不能再拆了”的指示精神，深入貫徹《北京城市總體規劃(2016年-2035年)》，按照把握首都戰略定位、增強核心功能的目標要求和有序疏解非首都功能、治理北京“大城市病”的戰略部署，為實現城市核心區修補和有機更新，積極探索古都風貌保護新模式，根據“以直管公房改革為突破口，探索就地改善、適當疏解、保護風貌、投入可持續的改造模式”重要指示，近日，北京市政府辦公廳下發了《關於加強直管公房管理的意見》，其中重點對加強直管公房管理、提升管理水準提出了明確要求，對積極推動核心區歷史文化街區平房騰退和修繕提出了具體辦法。希望通過文件的出臺，進一步解放思想，努力開拓創新，處理好首都核心功能疏解和歷史風貌保護的關係，積極探索直管公房資源整合途徑和管理模式，強化首都風範、古都風韻、時代風貌的城市特色，加大老城整體保護力度，精心保護好這張中華文明的金名片，進一步改善老城居民群眾的居住環境。
二、文件內容政策解讀
(一)切實加強直管公房規範管理
第一條 市房屋行政主管部門要做好直管公房政策制定、業務指導與協調監督、年度修繕計劃備案、資訊系統建設等工作，制(修)訂租賃合同示範文本，指導經營管理單位做好市屬直管公房日常管理工作。各區房屋行政主管部門要按照區政府部署要求，紮實做好區域內直管公房的監督管理、行政執法、資訊統計等工作，指導經營管理單位做好區屬直管公房日常管理工作。
政策解讀：目前我市直管公房現行管理模式為市屬直管公房的經營管理由北京房地集團有限公司負責，區屬直管公房由區政府指定的單位管理。經過多次機構改革，市、區兩級公房管理單位普遍存在着職能弱化、職權不明等問題。規範管理的前提是職責明晰，因此文件首先對市、區直管公房管理主體職責進行了規定，明確了行政主管部門的職責範圍和經營管理單位的管理內容。
第二條 經營管理單位要做好直管公房承租人認定與變更、租賃合同履約管理、租金收繳、糾紛調處等管理工作，對房屋與設施設備進行維修和養護，對危險房屋及時加固、修繕和改造，保障房屋安全和設施設備正常使用。經營管理單位要建立健全日常監督檢查機制，充分利用先進技術手段，加強對承租人的管理。
政策解讀：《意見》指出市屬、區屬直管公房經營管理單位分別由市、區兩級政府確定。因此文件中明確經營管理單位經營管理許可權既包括承租人變更、合同履約等日常管理方面，也需承擔房屋和設施的維修養護責任，同時還應承擔巡查檢查，加強對承租人及房屋使用的管理。
第三條 按照有關法規規章規定，承租人應按租金標準及時足額繳納租金，不得擅自轉租、轉讓、轉借；承租人不得擅自改變房屋使用用途，不得利用房屋進行違法違規活動；承租人對租住的公房及設備負有保護責任，不得擅自拆改，同時應配合經營管理單位進行房屋加固、修繕和改造。直管公房變更承租人的，嚴格按照相關規定辦理。
政策解讀：一是直管公房管理水準的提升與承租人的合法依規使用密不可分，因此《意見》強調直管公房承租人應履行的義務及不得在直管公房內從事的違法違規行為。二是承租人變更條件應按《關於加強直管公房承租人變更管理有關問題的通知》(京建發〔2017〕206號)規定執行，原承租人遷出本市或死亡，與原承租人同一戶籍並共同居住兩年以上且無其他住房的家庭成員願意繼續履行合同，符合承租條件的其他家庭成員無異議的，可按原承租面積繼續承租。
第四條 市房屋行政主管部門要會同各區建立直管公房資訊管理平臺，並與本市住房資訊系統對接，實現直管公房資訊動態監管。
政策解讀：市住房和城鄉建設委依據各區的直管公房數據，統籌建立全市直管公房資訊管理平臺，逐步完善直管公房電子檔案，實現直管公房位置、面積、承租人基本情況、租金繳納等資訊的及時更新。平臺接入本市住房資訊系統，實現住房資訊動態監管。
第五條 綜合房屋維護管理成本等因素，對直管公房租金標準實行動態調整。對屬於低保、低收入家庭的承租人可給予租金減免或補貼。
政策解讀：按照市發展改革委《北京市2018年價格調控計劃和重點工作安排》中關於穩步調整公有住房租金的工作安排，針對當前公有住房租金標準偏低無法滿足管理需要帶來的房屋完好率下降、安全隱患突出等問題，研究適當調整公有住房租金標準並建立租金動態調整機制。下一步市住房和城鄉建設委將會同市發展改革委、財政部門等有關單位按照《政府制定價格行為規則》有關程式要求，形成價格調整的方案。
第六條 經營管理單位、承租人任意一方不履行法律法規規定和租賃合同約定義務的，另一方可依法向人民法院提起訴訟，並依據生傚法律文書申請人民法院強制執行。
政策解讀：明確通過訴訟解決糾紛的途徑。經營管理單位、承租每人平均可通過向法院提起訴訟的途徑解決矛盾糾紛，申請強制執行。
第七條 嚴禁直管公房違規轉租轉借。違規轉租、轉借是指承租人本人、配偶及子女均不在承租的直管公房內居住，擅自安排其他人員居住的行為。經營管理單位通過承租人身份智慧識別系統和日常巡查、舉報核實等渠道，發現存在違規轉租、轉借行為的，應當及時進行規勸、糾正；對拒不改正或規勸整改兩次後仍違規轉租、轉借的，可依照合同解除租賃關係，收回房屋。
政策解讀：一是文件對直管公房違規轉租轉借行為進行了界定，進一步解釋為承租人本人、配偶、子女三方中必須至少有一人在承租的直管公房內居住。二是加大違規轉租轉借檢查力度。充分利用承租人身份智慧識別系統等先進技術手段和日常巡查、舉報核實等渠道，建立日常監督檢查機制。三是明確查處措施。違規轉租轉借行為首次發現應當及時進行規勸、糾正；對拒不改正或規勸整改兩次後仍違規轉租、轉借的，可依照合同解除租賃關係，收回房屋。
(二)積極推動核心區歷史文化街區平方騰退和修繕
第一條 有序推進平房直管公房申請式騰退。鼓勵承租人自願交回直管公房使用權；承租人申請交回直管公房使用權並由經營管理單位收回的，經營管理單位適當給予承租人貨幣補償。承租人交回使用權後，可以申請購買區政府提供的共有産權房或承租公租房，符合條件的優先配售配租。東城、西城區政府可綜合考慮區域規劃、工作計劃、申請騰退居民的住房困難情況等因素，確定申請騰退家庭騰退順序。
政策解讀：
一是突出居民自願申請，沒有強制性。
二是堅持政府主導實施，與以往的市場開發模式相比，實施主體由企業變成了政府或受其委託的單位。
三是與住房保障政策有效對接，自願騰退的直管公房承租人領取貨幣補償後，可申請區政府提供的共有産權房源和公租房房源，符合條件的還可以優先配售配租。
四是強調有序騰退。區政府要結合申請騰退家庭住房困難程度、外遷房源數量、資金保障計劃等情況，合理統籌安排騰退工作計劃。
第二條 鼓勵通過平移置換實施整院騰退。東城、西城區政府制定鼓勵承租人平移置換到其他院落直管公房居住的相關政策，實施整院騰退和修復。
政策解讀：實現整院騰退有利於更好地實施恢復性修建工作，更好地保護傳統四合院和老城肌理。同時，考慮到有些居民在老城院落居住了一輩子，存在故土難離，留住鄉愁的心情。區政府可以與這部分承租人協商，平移置換到其他修繕工作完成的房屋居住，改善其居住環境。
第三條 建立恢復性修建機制。對完成騰退的房屋，經營管理單位應及時恢復衚同四合院原有佈局，拆除違法建設，完善公共服務設施，改善居住環境。具備條件的房屋或院落，依據保護規劃及相關導則，經批准可適當利用地下空間；同時，要加強日常監督管理，堅決杜絕私挖亂建。經營管理單位要在符合首都功能定位和城市規劃的前提下，對完成恢復性修建的房屋進行合理經營利用。
政策解讀：
在老城四合院中，仍存在由居民私自搭建的廚房、臥室、儲藏間和自行車棚等，還有些居民違反政策法規，私挖亂建地下室。這些私搭亂建不僅使四合院擁擠雜亂不堪，更帶來嚴重的消防安全隱患，威脅到合法房屋的住用安全。
建立恢復性修建機制就是要按照規劃要求，恢復傳統四合院的歷史面貌，完善相關公共服務設施，改善群眾的居住環境。在修建過程中，要強調規劃引領，特別是在地下空間利用上要堅持按規劃批准執行，不得擅自挖建。
在用途上，完成恢復性修建的院落將嚴格按照北京“四個中心”、“四個服務”的功能定位，根據規劃要求進行合理利用。例如，規劃為住宅用途的房屋可作為租賃型住宅向在核心區工作的人口出租，促進核心區職住平衡，降低老城交通壓力。
第四條 改善長期居住在自建房內居民的居住條件。對長期居住在自建房內，有本市戶籍，本人及配偶和未成年子女在本市無正式住房，自願拆除自建房並將戶口遷出的，可由區政府直接配租公租房。
政策解讀：目前，平房院落中還存在的居民自建房屋既不合符四合院傳統風貌，也不符合規劃要求。該條政策是面向居住在自建房內居民的鼓勵措施，自願提出騰退要求的居民，可按照《意見》提出的條件騰退自建房，解決住房困難。
第五條 做好歷史文化街區的平房自管産騰退。歷史文化街區的自管公房單位與相關區政府協商移交自管公房産權並轉化為直管公房後，其承租人自願騰退或平移置換的，可按照上述政策辦理。
相關解讀：在核心區歷史文化街區內還存在單位自管産，由於房屋老舊破損、配套落後，這部分居民改善生活條件的意願相對較高。為更好地改善這部分居民的居住條件，《意見》提出自管公房單位與相關區政府協商移交自管公房産權並轉化為直管公房後，其承租人自願騰退或平移置換的，可按照直管公房的騰退政策辦理。