京技管發〔2024〕18號
工委、管委會各機構、各街道、通州區、大興區各相關鎮：
現將《亦莊新城工業用地（類）項目城市更新實施細則（試行）》印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。
北京經濟技術開發區管理委員會
2024年7月25日
亦莊新城工業用地（類）項目城市更新實施細則（試行）
第一章 總則
第一條【總體目標】為落實《北京市人民政府關於實施城市更新行動的指導意見》和《北京市城市更新行動計劃（2021—2025年）》要求，依據《北京市城市更新條例》（北京市人民代表大會常務委員會公告〔十五屆〕第88號）《老舊廠房更新改造實施細則》《亦莊新城城市更新實施辦法》，制定本細則。
第二條【適用範圍】本細則適用於亦莊新城225平方公里範圍內的存量工業用地（類）項目的利用工作。
本細則所指工業用地（類）城市更新，是通過産業更新或空間形態優化等方式，實現對工業用地上的存量産業空間資源提質增效。
第三條【基本原則】開展城市更新活動，遵循以下基本原則：
堅持規劃引領，有機更新。以城市總體規劃、分區規劃、街區控制性詳細規劃為依據，按規劃確定土地用途，實現提質增效和高效利用。有序推進區域內城市更新工作，發揮管委會對於城市更新項目的全周期管控作用，高品質盤活存量工業用地。
堅持産業先行，規範用途。工業用地是亦莊新城發展高精尖産業的關鍵性要素，以“工業用地工業用途”“先有産業後有更新”的原則推動存量工業用地高起點、高標準迴圈利用，建設指標向符合亦莊新城産業定位的重點項目傾斜。重點發展新産業、新業態，聚集創新資源、培育新型産業，打造具有“亦莊特色”的城市更新模式。
堅持以人為本，産城融合。允許通過城市更新完善生産生活配套、補充公共服務設施、補齊城市功能短板，提升街區活力和文化氛圍。鼓勵推動區域性綜合更新，推動空間改造與街區功能提升同步規劃、同步建設、同步使用，鼓勵項目主動參與所在區域市政道路優化改造計劃。
堅持數智賦能，綠色發展。鼓勵開放園區、生態園區、智慧園區建設，提高智慧管理水準。立足“雙碳目標”，融入綠色發展理念，鼓勵低碳、零碳項目建設，推廣裝配式建築，推動工業用地（類）項目更新按照綠色工業建築標準進行建築改造。
第二章 城市更新類型
第四條【收儲、回購】原項目無法繼續實施的，土地使用權人向管委會申請，經管委會同意後，可以按照管委會要求以合理的評估價格對土地使用權人資産進行收購，以實現盤活和再利用。涉法涉訴、長期停工類項目，鼓勵通過市場化收購方式進行盤活，經管委會同意後簽訂回購協議或轉讓協議等相關協議。
第五條【自主升級、整體出租】土地使用權人可通過産業升級或拆除重建、空間改造進行自主升級，或者將項目整體出租利用。經管委會同意後與産業主管部門簽訂相關經濟合作協議。
第六條【特色産業園區】原使用方式為土地使用權人自用，可申請轉型為特色産業園區對外出租經營。特色産業園區包括工業廠房、研發辦公、孵化器、加速器等。
（1）存量用地上的工業廠房確保生産用途，根據建築形態提出特色園區産業方向，允許利用項目中的部分空間開展城市更新工作，儲備項目應符合經開區産業業態。獲得城市更新批復後，空置産業空間納入經開區産業空間儲備庫，在園區自主招商的同時，優先安排優質産業項目。
（2）對於工業用地內現狀建築為研發樓、綜合樓等非生産空間的，可根據《北京市建設用地功能混合使用指導意見（試行）》（京規自發〔2023〕313號），通過補繳地價款，由M1一類工業用地調整為M4工業研發用地，可直接到市場監管部門辦理市場主體登記，具體行業類別適用國家、北京市及經開區關於工業用地管理的有關政策要求。也可按照《亦莊新城創新孵化載體認定管理辦法》（京技管發〔2023〕8號）和《亦莊新城創新孵化載體獎勵支援實施細則》（京技管發〔2023〕9號）申請孵化器、加速器，並獲得相應政策支援。
此類項目經管委會同意後簽訂《城市更新協議》，運營期納入經開區園區管理，土地使用權人和運營單位應嚴格履行主體責任。規劃戰略留白用地，鼓勵採用微更新方式。
第三章 城市更新要求
第七條【規範工業用地管理】如存在擅自將工業用地用於公寓、酒店導致改變規劃用途的情形，或被認定為違法建設等違反經開區工業用地管理要求的情形，堅持先治理、再更新，與“疏解整治促提升”工作相銜接。
第八條【精準投放容積率】管委會結合産業需求精準投放容積率，經濟指標要求相應提高。對於通過招拍挂方式取得工業用地使用權的項目，原土地使用權出讓合同及補充協議相關條件履行完畢後，可申請提高容積率。此類項目可不繳納土地出讓金。
第九條【使用權移交】申請容積率提高的、及申請調整用地功能的項目，土地使用權人應按規劃向管委會無償移交一定比例的房屋使用權，用於補充街區功能短板。
第十條【申請配套】允許增加生産生活配套，項目應確保項目以工業生産為主體功能，用地內生産廠房、庫房、車間等生産類功能建築規模佔比不應低於地上總建築規模的70%，其他産業用途和生活配套設施比例不應超過地上總建築規模的30%，其中，可配建或申請地上建築規模不超過地上總建築規模的15%的面積作為辦公室、會議室、培訓室、展廳、宿舍、食堂、健身房、圖書館等配套類用房，按照不變更用地性質進行審批。
鼓勵城市更新項目根據街區規劃及産業需求，按照北京市規劃和自然資源委員會《北京市建設用地功能混合使用指導意見（試行）》（京規自發〔2023〕313號）中的規定進行功能混合，功能混合後地價款補繳事項，按照北京市規劃和自然資源委員會對於城市更新項目土地價款補繳規則實施。
第十一條【涉及城市更新項目轉讓】經管委會同意在《城市更新協議》期內轉讓的城市更新項目，應按照管委會要求重新簽訂新《城市更新協議》。
工業用地城市更新項目股權轉讓或變更，涉及土地使用權人變化的，按照相關土地利用協議及《城市更新協議》執行。
第十二條【新擴區域過渡期】亦莊新城新擴區域內工業用地手續齊全的存量項目，經徵求屬地（街鎮）意見後，設置過渡期，管委會評估後，可在過渡期內保留原用途。
第四章 城市更新工作程式
第十三條【工作流程】工業用地城市更新流程分為簡易流程和全流程。其中自主升級、整體出租，及已經認定的孵化器和加速器項目適用於簡易流程，與管委會簽訂經濟合作協議或約定考核方式後，與管委會指定的區國有企業簽訂土地利用相關協議，獲得管委會的城市更新批復。其他類城市更新項目適用於全流程。
第十四條【編制城市更新方案、方案審核流程】土地使用權人或經土地使用權人授權的主體可向管委會提交城市更新申請、《城市更新方案》。《城市更新方案》需明確更新範圍、內容、方式以及建築規模、使用功能、設計方案、建設計劃、土地取得方式、市政基礎設施建設、成本測算、資金籌措方式、運營管理模式、産權辦理等內容，及應當明確的其他事項（包括但不限於産出效益、資金來源和使用計劃，産業園區項目還包括園區産業定位、簽訂合作意向的儲備項目、管理團隊、運營思路、招商及實施計劃等）。
項目涉及對存量土地新建續建，對存量建築物拆除重建、續建、改造、增加容積率，申請增加配套面積的，應同步提交項目建設方案。
管委會對《城市更新方案》進行審核，經管委會同意後發放《城市更新方案批復意見書》，並簽訂《城市更新協議》。新擴區域項目轉型園區經營需要先徵求屬地（街鎮）意見後報管委會審核。
涉及國家和北京市重點項目、跨行政區域項目、涉密項目等重大項目的，應當報北京市人民政府批准。
第十五條【入庫管理】建立區級城市更新項目庫，實行城市更新項目常態申報和動態調整機制，由城市更新項目土地使用權人，或者實施單元統籌主體向管委會申報，經同意後納入項目庫。
第十六條【履約監督】城市更新項目涉及下列情形的，應按照管委會要求簽訂土地利用相關協議，明確約定土地利用相關事宜及相關違約責任：（1）通過市場化方式收購的工業項目，（2）原使用方式為土地使用權人自用申請轉型為特色産業園區的工業項目，（3）申請增加配套設施用房面積或調整配套設施用房用途的工業項目，（4）涉及提升容積率的工業項目。
城市更新項目土地使用權人進行資産轉讓的，轉讓前未簽訂土地利用相關協議的，受讓人應按照管委會要求簽訂土地利用相關協議。
第十七條【相關手續辦理】城市更新項目實施主體依據《城市更新方案批復意見書》申請辦理投資、規劃、建設等行政許可或者備案，由各主管部門依法辦理。符合本市簡易低風險工程建設項目要求的，按照相關簡易程式辦理。
綠地率、人防工程、建築退線、建築間距、日照時間、機動車停車數量、及消防技術標準等相關指標審批按照《北京市城市更新條例》規定執行。
第十八條【産業准入及工商登記】城市更新項目批復後，引入産業業態應符合《北京市新增産業的禁止和限制目錄》（京政辦發〔2022〕5號）《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》（市規劃國土發〔2018〕88號），由審批部門予以辦理工商、稅務、統計登記等。
第十九條【公共服務設施移交】《城市更新協議》中約定公共服務設施移交管委會的，同步辦理公共服務設施移交手續。
第五章 評估與管理
第二十條【定期調度】在城市更新項目實施運營期間，實行定期調度。由管委會定期調度城市更新項目建設和經營情況，相關部門按照調度機制開展工作。
第二十一條【定期評估】管委會每年對城市更新實施效果開展評估工作，編制城市更新工作評估分析報告。
管委會各成員單位以年度評估成果促進城市更新工作開展，各成員部門按照職能，依據支援産業發展、園區管理相關政策和標準進行激勵。
第二十二條【激勵、預警及退出機制】支援符合要求的城市更新項目申請市級政策，享受收費、稅收等優惠政策。
履約期間未達到《城市更新協議》約定目標的城市更新項目，要進行督促預警，加強服務指導，加大優質項目對接。
履約期間，如出現違反協議約定情形，將按照協議約定追究違約責任。
第二十三條【違約責任】城市更新項目應嚴格遵守《城市更新協議》、土地利用相關協議等協議具體要求。
對於違反約定要求的城市更新項目，按協議違約條款執行，並調整在北京經濟技術開發區市場主體信用服務平臺上的評級。
第二十四條【到期續簽】《城市更新協議》到期後，土地使用權人或經土地使用權人授權的主體可向管委會申請，經管委會評估後，原協議履行完成的可再次簽訂《城市更新協議》。
第六章 附則
第二十五條 本實施細則由北京經濟技術開發區管理委員會負責解釋，自印發之日起實施。