京規自發〔2024〕42號
各區人民政府、北京經濟技術開發區管委會、臨空經濟區（大興）管委會,市有關單位：
經市政府同意，現將《北京市工業用地先租後讓指導意見（試行）》印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。
特此通知。
北京市規劃和自然資源委員會
2024年2月18日
北京市工業用地先租後讓指導意見（試行）
為貫徹落實中共中央關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的要求，深化産業用地市場化配置改革，根據《中共中央國務院關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》（中發〔2020〕9號）、《關於支援新産業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》（國土資規〔2015〕5號）、《自然資源部關於完善工業用地供應政策支援實體經濟發展的通知》（自然資發〔2022〕201號），現就我市工業用地採用先租後讓方式配置提出以下指導意見。
一、總體要求
（一）指導思想
深入貫徹黨的二十大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面落實習近平總書記對北京一系列重要講話精神，深化供給側結構性改革。按照北京市“十四五”規劃戰略佈局，準確把握新發展階段、深入貫徹新發展理念、加快構建新發展格局，科學配置土地資源要素，合理調控企業用地成本，維護所有者權益，切實推動實體經濟發展。
（二）基本原則
堅持規劃引領。以首都發展為統領，以推動高品質發展為主題，以改革創新為動力，依據城市總體規劃、分區規劃，深化控制性詳細規劃和産業發展規劃，推動高精尖産業加快落地，引導土地資源要素向先進生産力聚集，提升品質效益和核心競爭力。
堅持市場配置。充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，着力破除阻礙要素自主有序流動的體制機制障礙，打造更加公平的市場環境,充分保障不同市場主體平等獲取生産要素的權利，維護用地企業權益。
堅持放管結合。更好發揮政府作用，提升監管與服務水準，合理把握政策剛性與彈性，做好供地、用地保障，制定優化工業用地項目准入和租賃轉為出讓的考核標準、程式、方法，嚴格落實履約監管，切實維護全民所有自然資源資産所有者權益。
堅持節約集約。加強工業用地租賃、考核、出讓、退出全生命周期閉環管理，落實企業投資項目承諾制，完善工業用地採用先租後讓配置的准入和退出機制，嚴防土地閒置、囤地炒地、擅自轉讓或改變用途。
二、適用範圍
北京市範圍內工業用地採用先租後讓方式供應時，適用本指導意見。
本意見所稱先租後讓，是指供地方供地時設定一定期限的租賃期，按照公開程式確定國有建設用地使用權人，先以租賃方式提供用地，承租方投資工業用地項目達到約定條件後再轉為出讓的供應方式。
三、主要內容
（一）明確管理職責,落實監管責任
強化管理職責。在落實全市産業目錄、負面清單、准入標準和鼓勵政策的基礎上，市發展改革委、市科委中關村管委會、市經濟和信息化局等部門應指導各區政府（以下均包含北京經濟技術開發區管委會、臨空經濟區（大興）管委會）産業主管部門根據自身情況和發展需要，制定工業用地先租後讓准入要求。
做好土地供應。各區政府要統籌謀劃、合理把握供地佈局、節奏和時序。屬地規劃自然資源主管部門（以下均包含具有相應職能的管委會主管部門）應依據建設用地規劃條件、租賃轉出讓考核指標等擬定供地方案。
明確考核責任。各區政府産業主管部門應協同屬地規劃自然資源主管部門制定轄區內工業用地租賃轉為出讓的考核標準。准入標準和考核標準應根據經濟社會發展情況適時組織評估調整。
（二）規範准入標準，嚴格考核條件
各區工業用地先租後讓需根據自身産業發展需求制定准入標準，明確可採用先租後讓方式取得工業用地的産業類型和發展導向。
各區應擬定工業用地由租賃轉為出讓的考核條件，包括但不限於産業類型、投資強度、産出效率（含地均産出）、稅收、創新能力、節能環保、地區貢獻率、本地就業人口等考核指標。
（三）規範供地程式，做好分類管理
以先租後讓方式供應的工業用地，租賃年期一般不超過5年，出讓年期與租賃年期之和一般不超過20年。重大項目經市政府批准後可適當延長，最長租讓年期不得超過土地使用權出讓用途法定最高年限。
新增工業用地項目先租後讓應按照招標、拍賣、掛牌出讓流程確定土地競得人或中標人，發佈成交確認書。競買保證金應按租賃期總租金額度計算繳納，成交後競買保證金自動轉為租賃期租金。工業用地競得人或中標人與各區政府簽訂履約監管協議，約定土地利用條件和考核標準，憑成交確認書向屬地規劃自然資源主管部門申請簽訂租賃合同。符合不動産登記條件的，可申請辦理不動産權證書。
存量工業用地盤活利用採用先租後讓方式供應的，在經區政府批准後，可採用協議方式確定土地使用權人。土地使用權人應與各區政府簽訂履約監管協議，憑批准文件向屬地規劃自然資源主管部門申請簽訂租賃合同。符合不動産登記條件的，可申請辦理不動産權證書。
（四）切實維護所有者權益
新增工業用地項目，先租後讓租賃期間租金總額的計算方式為〔競得價/租賃和出讓總年期〕×租賃年限。通過考核轉為出讓時，地價款的計算方式為〔競得價-租賃期已繳納租金總額〕。
存量工業用地項目，盤活利用採用先租後讓方式供應時，租賃期間租金總額的計算方式為〔補繳政府土地收益/租賃和出讓總年期〕×租賃年限。通過考核轉為出讓時，地價款的計算方式為〔補繳政府土地收益-租賃期已繳納租金總額〕。
（五）加強履約監管，嚴格租讓銜接
土地使用權人應於租賃期（含續租期）屆滿前至少6個月提出考核申請，各區政府組織有關部門依據履約監管協議對先租後讓用地項目進行考核，考核工作應在租賃期屆滿前完成，並及時將考核結果書面通知土地使用權人及有關部門。
通過考核後，土地使用權人應在收到書面通知15日內向屬地規劃自然資源主管部門提出書面申請，簽訂出讓合同並繳納地價款，土地出讓期限自租賃合同終止之日起計算。土地使用權人應在租賃期屆滿後持原不動産權證書、土地出讓合同、土地出讓價款繳納憑證、完稅憑證等材料，申請辦理不動産登記。區政府應督促土地使用權人按期辦理轉出讓。
未通過考核的，土地使用權人應於租賃合同到期前完成退出。屬地規劃自然資源主管部門根據考核結果，報同級人民政府依法收回土地使用權，並辦理不動産登出登記。
特殊情況下，土地使用權人可在租賃期屆滿前6個月向區政府提出續租申請，續租期限原則上不超過2年，續租租金按前期平均年租金繳納。
（六）嚴格用途管制，確保高效利用
土地使用權人應按合同約定的用途使用土地。土地租賃期內承租的國有建設用地使用權在完成開發建設前不得轉讓、轉租、抵押。轉出讓後，享有出讓國有建設用地使用權權能。
對擅自改變土地用途、轉換産業類型、變相進行房地産開發、未按約定時間和方式足額繳納租金或在未完成開發建設前轉讓、轉租、抵押土地使用權的，由所在區政府組織相關部門按照法律法規和履約監管協議進行處置。情節嚴重的，解除租賃合同或出讓合同，收回土地使用權。
（七）完善退出機制，健全閉環管理
工業用地租賃期內，如因土地使用權人自身原因無法繼續自用土地，可申請退還租賃土地使用權。區政府收回租賃土地使用權，按照合同約定扣除違約金後，退還剩餘年期土地租金。對已建成的建築物、構築物及附屬設施等，可繼續使用的，由專業機構按照重置價格結合成新程度評估後給予相應補償；不可繼續使用的，應自行拆除，無法自行拆除的，收取拆除成本；造成生態環境損害的，應承擔生態環境損害賠償責任。
土地出讓後，土地使用權的退出、收回、續期按現行政策辦理。
四、保障措施
（一）加強組織領導
市發展改革委、市科委中關村管委會、市經濟和信息化局等部門應加強頂層設計、統籌協調，完善相關標準和配套政策，對各區工作進行指導。各區政府應建立聯席會議制度，按照“誰制定標準、誰評估考核、誰履責監管”的原則開展相關工作。
（二）做好信息公開
各區政府應向社會公開發佈擬採用先租後讓方式供應土地的用地資訊，定期監測已供地塊項目開發運營狀況，公開執行情況，接受社會監督。做好國家及本市相關政策解讀，開展諮詢服務，為企業提供便利。
（三）實施政策跟蹤
市規劃自然資源委及時跟蹤評價政策實施情況，根據各區政府和用地企業提出的意見建議，組織相關部門開展專題研究，適時修改完善政策。
各區政府、有關部門可根據本意見，結合本地區實際情況，制定具體辦法。
本指導意見自印發之日起生效，有效期5年。