京建法〔2017〕21號
各區人民政府，市政府各委、辦、局，各有關單位：
為加快發展本市住房租賃市場，規範住房租賃管理，推動建立購租並舉的住房制度，促進房地産市場平穩健康發展，根據《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》(國辦發〔2016〕39號)、《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》(建房〔2017〕153號)、《北京市房屋租賃管理若干規定》(市政府令第231號)等規定，現將有關事項通知如下：
一、強化住房租賃管理服務，增加租賃住房供應
(一)進一步完善住房租賃管理服務體制
市、區住房城鄉建設部門應當建立健全住房租賃管理機構，加強住房租賃市場的監督管理和服務。建立住房租賃公益律師隊伍，為住房租賃當事人提供法律援助服務，維護其合法權益。
市、區發展改革、教育、公安、規劃國土、衛生計生、工商等相關部門按照職責分工，做好住房租賃的監督管理和公共服務工作。
各區人民政府應當加強對住房租賃市場監督管理工作的領導，加強社區、村基層管理服務站的建設。基層管理服務站應當做好出租住房的日常檢查，發現違法違規行為及時報告有關部門。
(二)多渠道增加租賃住房供應
各區人民政府應當根據各區實際加強租賃住房用地保障，通過在産業園區、集體建設用地上按規劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。新建租賃住房應當配置教育設施，居住人口達到一定規模、15分鐘步行範圍內無醫療衛生機構的，應當依據標準和規劃予以設置。新建租賃住房優先面向産業園區、周邊就業人員出租，促進職住平衡。
鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支援住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支援個人和單位將住房委託給住房租賃企業長期經營，滿足多層次住房租賃需求。
(三)加大住房租賃的金融支援
鼓勵開發性金融等銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支援力度，通過合理測算未來租賃收入現金流，向住房租賃企業提供分期還本等符合經營特點的長期貸款和金融解決方案。通過再貸款、再貼現等政策措施，引導和支援金融機構創新針對住房租賃項目的金融産品和服務。鼓勵住房租賃企業和金融機構運用利率衍生工具對衝利率風險。
繼續推進公共租賃住房開發貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數量。主動向中國銀行間市場交易商協會推薦住房租賃企業或項目，支援其發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資産支援證券，拓寬直接融資渠道。研究制定鼓勵房地産投資信託基金(REITs)發展的優惠政策，協調與指導金融機構積極參與，支援住房租賃企業利用房地産投資信託基金融資。
二、建立住房租賃監管平臺，提供便捷公共服務
(一)建立全市統一的住房租賃監管平臺
市住房城鄉建設部門會同相關部門按照開放、共用原則，組織建立住房租賃監管平臺。住房租賃監管平臺通過連結網路交易平臺，為網路交易平臺提供後臺數據支援，由網路交易平臺為租賃當事人提供住房租賃資訊發佈、住房租賃合同網上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監管、市場主體信用資訊查詢、信用評價等對外服務。
網路交易平臺應當符合住房租賃監管平臺要求，其運營主體可以是房地産經紀機構、住房租賃企業、行業組織、商業網站運營者等。具體要求由市住房城鄉建設部門制定。
(二)依託住房租賃監管平臺強化服務和監管
已辦理住房租賃登記備案的，承租人依法申請辦理公共服務事項時，不再提交其在京有合法穩定住所的紙質證明材料。
1.承租人符合公共租賃住房貨幣化補貼條件的，可以根據住房租賃監管平臺登記備案的資訊依法申請租金補貼。
2.承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租並實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。
承租人為非本市戶籍家庭的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的資訊，以及北京市關於非京籍人員子女接受義務教育具體規定，依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區接受義務教育的手續。
具體辦法由各區人民政府結合實際情況制定。
3.承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的資訊依法申請辦理戶口登記和遷移手續。
承租人為非本市戶籍的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的資訊依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。
4.住房租賃各方市場主體可通過網路交易平臺對其他相關方進行評價，評價資訊在住房租賃監管平臺予以記錄和披露。
5.相關部門可根據住房租賃監管平臺記錄、累積的市場主體的評價資訊和核查結果，為市場主體提供差別化服務、增加服務內容和擴大服務範圍，實施守信聯合激勵和失信聯合懲戒。
三、明確住房租賃行為規範，維護當事人合法權益
(一)出租人應當為房屋所有權人或者合法使用人，並確保出租住房符合以下條件：
1.建築結構和設備設施符合建築安全、消防等方面的安全條件，且滿足基本使用功能；
2.以原規劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部佈局分割出租；
3.廚房、衛生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用於居住；
4.每人平均居住面積不得低於本市規定的標準。
出租人承擔出租住房設施設備維修責任，出租住房設施設備出現損壞影響正常使用的，出租人應當及時維修，但當事人另有約定或者承租人不當使用導致的情形除外。
(二)規範住房租賃合同訂立
1.住房租賃當事人應當簽訂書面租賃合同，合同內容應當包括當事人基本資訊、住房基本情況、租金、租期、租賃用途、違約責任等。
2.鼓勵當事人使用住房租賃合同示範文本。住房租賃合同示範文本由市住房城鄉建設部門會同市工商部門制定。
3.鼓勵當事人簽訂長期住房租賃合同，當事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的，可以獲得相關政策支援。住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於3年。
(三)加強住房租賃登記備案管理
1.住房租賃合同訂立後3日內，當事人應當辦理登記備案。登記備案資訊發生變更的，應當及時辦理變更備案。
2.住房租賃登記備案採取網上備案方式。租賃當事人可以通過任何網路交易平臺申請辦理住房租賃登記備案，也可以由區住房城鄉建設部門服務窗口、基層管理服務站提供網上登記備案服務。
3.住房租賃登記備案資訊應當包含出租住房、租賃當事人身份、租期、租金等資訊。租賃當事人對其提供資訊的真實性、合法性、有效性負責。
4.網路交易平臺應當對住房租賃登記備案申請資訊的真實性、合法性、有效性進行核查，核查通過的，如實推送給住房租賃監管平臺，住房租賃監管平臺予以登記備案。網路交易平臺可以依託住房租賃監管平臺為當事人提供出租住房權屬資訊、當事人身份資訊等查驗服務。
5.基層管理服務站應當定期對出租住房實際居住情況進行抽查，發現實際居住情況與住房租賃登記備案資訊不符的，應當在住房租賃監管平臺上予以注記。
(四)規範租金、押金的收取和支付
1.租賃當事人應當根據出租住房所在區域市場租金水準合理約定租金，合同期內出租人不得單方面提高租金。市住房城鄉建設部門應當建立住房租金髮布制度，及時發佈住房租賃市場實際成交租金水準等資訊。
2.出租人應當按月收取租金。承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。
3.出租人收取押金的，應當在合同中約定押金的數額、管理或託管方式和退還時間等。除合同另有約定外，自合同終止日起3個工作日內，出租人應將押金退還承租人。出租人對退還押金有異議的，應當承擔相應舉證責任。
(五)保障承租人合法穩定居住
1.出租人在租賃期間不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，未經承租人同意不得擅自進入出租住房。
2.出租人在租賃期間出售出租住房的，應當提前3個月通知承租人，並不得影響承租人正常使用。承租人在同等條件下享有優先購買權。
3.出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
4.租賃期間屆滿，出租人不再繼續出租住房的，應當提前1個月以上通知承租人；繼續出租的，同等條件下原承租人享有優先承租權。原承租人存在重大違約行為的除外。
(六)規範承租人使用出租住房的行為
1.承租人應當遵守有關管理規定，不得損害公共利益和相鄰關係人合法權益。由於承租人不當使用行為導致的相應責任由承租人承擔。
2.承租人不得擅自轉租、合租，合同明確約定可以轉租、合租的除外。承租人根據合同約定轉租、合租的，應當按本辦法規定辦理住房租賃登記備案。次承租人不得再次轉租。
(七)加強對住房租賃當事人違法違規行為的查處
租賃當事人違反本通知規定的，住房租賃監管平臺予以記錄並披露，相關部門依法予以處理。
四、加強市場主體監管，提升住房租賃服務水準
(一)規範房地産經紀服務行為
1.房地産經紀機構從業人員應當實名服務。房地産經紀機構為當事人提供租賃經紀服務的，應當核對當事人身份證件、出租住房的權屬證明，實地查看住房並編制房屋狀況説明書，告知當事人有關事項，簽訂房地産經紀服務合同。
房屋狀況説明書和房地産經紀服務合同應當由房地産經紀專業人員簽署。
2.房地産經紀機構不得為不符合出租條件的住房提供租賃經紀服務。
3.房地産經紀機構應當根據提供的住房租賃經紀服務內容和服務標準等合理收取費用。收費前，應當向當事人出具收費清單，列明收費事項、收費標準、收費金額以及其他與收費有關的事項，收費清單由當事人簽字確認。房地産經紀機構不得收取任何未予標明的費用。房地産經紀機構違反本款規定的，由價格主管部門依法處罰。
4.房地産經紀機構應當協助住房租賃當事人辦理住房租賃登記備案。
(二)促進住房租賃企業規範發展
1.住房租賃企業營業執照經營範圍應當包括“住房租賃經營”，並自成立之日起30日內將機構和從業人員的基本情況等資訊報送所在區住房城鄉建設部門備案；資訊發生變更的，應當自發生之日起5日內辦理相應變更備案。
2.住房租賃企業應當承擔出租人責任，建立完善的住房租賃管理流程、服務標準等，確保出租住房符合出租條件並適宜居住。
3.住房租賃企業簽訂住房租賃合同前，應當查驗承租人身份證件，並如實記載相關資訊。
4.住房租賃企業以及公共租賃住房和集體建設用地上租賃住房的經營主體，應當在住房租賃合同簽訂之日起3日內辦理住房租賃登記備案。租賃合同資訊發生變更的，應及時辦理租賃登記備案變更。
(三)加強住房租賃個人資訊保護
網路交易平臺、房地産經紀機構、住房租賃企業等應當對獲取的租賃當事人相關資訊負有保密責任，不得違反法律法規要求和約定使用相關資訊。
(四)加強對網路交易平臺的監管
住房城鄉建設部門應當會同相關部門加強對網路交易平臺的動態核查，發現網路交易平臺不符合相關條件、在住房租賃服務過程中存在違法違規行為的，市住房城鄉建設部門可按規定終止其與住房租賃監管平臺的系統連結；涉嫌犯罪的，移交公安部門依法追究刑事責任。
五、在本市國有土地上依法建設的住房，以及在集體建設用地上符合城鄉規劃建設的租賃住房的租賃，按照本通知執行。公共租賃住房、直管公房的租賃，有特殊規定的，從其規定。
本通知自2017年10月31日起實施。通知中涉及義務教育、戶口登記和遷移等具體問題由相應職能部門負責解釋。
北京市住房和城鄉建設委員會
北京市發展和改革委員會
北京市教育委員會
北京市公安局
北京市規劃和國土資源管理委員會
北京市衛生和計劃生育委員會
北京市工商行政管理局
中國人民銀行營業管理部
2017年9月28日