2016年第7號
為加強土地增值稅徵收管理，規範土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關於印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)等有關規定，北京市地方稅務局制定了《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程》，現予以發佈。
本公告自2016年7月1日起執行。《北京市地方稅務局關於印發<房地産開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。
特此公告。
附件：1.土地增值稅清算申請表(略)
2.土地增值稅清算通知書(略)
3.土地增值稅清算報告(略)
4.土地增值稅清算鑒證報告(略)
5.土地增值稅清算材料要求及清單(略)
6.土地增值稅清算受理通知書(略)
7.土地增值稅清算補充材料及情況通知書(略)
8.土地增值稅清算審核意見書(略)
9.土地增值稅四項成本核定通知書(略)
10.土地增值稅核定徵收通知書(略)
北京市地方稅務局
2016年5月26日
北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規程
第一章 總則
第一條 為加強土地增值稅徵收管理，規範土地增值稅清算工作，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關於印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發〔2009〕91號)及有關文件規定，制定本規程。
第二條 本規程適用於房地産開發項目土地增值稅清算工作。
第三條 本規程所稱土地增值稅清算(以下簡稱清算)，是指納稅人依照稅收法律、法規的規定，計算符合清算條件的房地産開發項目應繳納的土地增值稅稅額，並按照規定的程式和時限，向稅務機關提供有關資料，辦理清算手續，結清稅款的行為。
第四條 納稅人是清算的主體，對清算申報的真實性、合法性、準確性、完整性負責。
第五條 稅務機關負責清算的受理和審核。
第二章 項目管理
第六條 房地産開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算(以下簡稱清算單位)。
對於分期開發的項目，可以結合項目實際情況及相關材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。
第七條 納稅人應自取得立項批准文件之日起30日內，到主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續。土地增值稅項目登記及管理按照北京市地方稅務局有關文件規定執行。
第八條 納稅人應按照房地産項目管理的要求和清算管理規定，自取得相關主管部門批復手續後，向主管稅務機關提供立項批復、土地出讓合同、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(銷)售許可證等材料。
第九條 屬於保障房項目的，納稅人需提供政府主管部門制發的相關文件。
第十條 納稅人應按照財務會計制度的要求進行財務會計核算工作，準確歸集房地産開發項目的收入、成本、費用。
第十一條 房地産開發項目土地增值稅管理應保持連續性，不得因房地産項目的土地增值稅納稅人、主管稅務機關、稅務管理人員發生變化而中斷、中止。主管稅務機關應做好項目跟蹤管理工作。
第三章 清算申報與受理
第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關辦理土地增值稅清算手續：
(一)全部竣工並銷售完畢的房地産開發項目。
(二)整體轉讓未竣工的房地産開發項目。
(三)直接轉讓土地使用權的項目。
(四)納稅人申請登出稅務登記的房地産開發項目。
第十三條 符合下列情況之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(一)納稅人開發的房地産開發項目已竣工，且已轉讓的房地産建築面積(含視同銷售房地産)佔項目全部可轉讓建築面積在85%以上的，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用1年以上的。
(二)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的。
第十四條 本規程第十三條所稱竣工，是指除土地開發外，納稅人建造、開發的房地産開發項目，符合下列條件之一：
(一)房地産開發項目竣工證明材料已報房地産管理部門備案。
(二)房地産開發項目已開始投入使用。開發項目無論工程品質是否通過驗收合格，或是否辦理竣工(完工)備案手續以及會計決算手續，當納稅人開始辦理開發項目交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發項目開始投入使用。
(三)房地産開發項目已取得了初始産權證明。
第十五條 稅務機關應對清算項目實行分類管理：
(一)符合本規程第十二條情形的，納稅人應在滿足清算條件之日起90日內向主管稅務機關提出清算申請，並據實填寫《土地增值稅清算申請表》(見附件1)，辦理清算手續。
(二)符合本規程第十三條情形的，由主管稅務機關確定是否進行清算。確定需要進行清算的，主管稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》(見附件2)送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起90日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管稅務機關，辦理清算手續。
第十六條 納稅人應以滿足應清算條件之日起90日內或者接到主管稅務機關清算通知書之日起90日內的任意一天，確認為清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間(以下簡稱清算截止日)，並將清算截止日明確告知主管稅務機關。
第十七條 納稅人進行清算時，應填報《土地增值稅清算報告》(以下簡稱清算報告，標準格式見附件3)。
納稅人委託稅務中介機構進行清算的，稅務中介機構應按《土地增值稅清算鑒證業務準則》的有關規定完成鑒證，並出具《土地增值稅清算鑒證報告》(以下簡稱鑒證報告，標準格式見附件4)。納稅人提交資料時，可以使用鑒證報告代替清算報告。
第十八條 納稅人在辦理清算申請手續時，應按要求報送有關資料，並填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》(見附件5)：
(一)項目竣工清算報表，當期財務會計報表(包括：損益表、主要開發産品(工程)銷售明細表、已完工開發項目成本表)等。
(二)國有土地使用權證書。
(三)取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。
(四)房地産項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。
(五)能夠按房地産項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。
(六)銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表並加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。
(七)清算項目的工程竣工驗收報告。
(八)清算項目的銷售許可證。
(九)與轉讓房地産有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。
(十)《鑒證報告》或《清算報告》。
(十一)《土地增值稅納稅申報表(二)》。
(十二)稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。
第十九條 主管稅務機關應認真核對納稅人提供的資料，嚴格按照《鑒證報告》《清算報告》的標準格式進行審核。
納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關予以受理，並向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》(見附件6)轉入審核程式。納稅人提交的《鑒證報告》或《清算報告》內容不規範、相關涉稅事項情況不清楚的，應退回修改；資料不完整的，應開具《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》(見附件7)，通知納稅人補全清算資料。
納稅人在限期內補全資料的，予以受理；逾期未能補齊資料，經納稅人提供確因不可抗力客觀原因造成資料難以補齊的書面説明及相關證明材料，可以受理；不能補齊資料且無正當理由的，稅務機關可進行核定徵收或移交稅務稽查部門處理。
納稅人清算申請不符合受理條件的，主管稅務機關應將不予受理的理由在《土地增值稅清算申請表》中註明並退回納稅人。
第四章 清算審核管理
第二十條 清算審核包括案頭審核、實地審核。稅務機關清算審核以案頭審核為主，必要時進行實地審核。
案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數據、邏輯審核，重點審核納稅人申報情況的一致性、數據計算準確性等。
實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地産開發項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。
第二十一條 清算審核實行主管稅務機關、區(分)局兩級審核管理制度。
各區(分)局可成立清算審核領導小組和審核小組，開展清算審核工作。
第二十二條 主管稅務機關審核中發現疑點、未採信或部分未採信《鑒證報告》《清算報告》的，應填寫《土地增值稅清算補充材料及情況通知書》要求納稅人限期進行説明。待納稅人説明情況、重新補充證明資料後繼續審核。
第二十三條 主管稅務機關應在清算受理之日起90日內完成審核出具意見，審核時限不含納稅人應稅務機關要求説明情況、補充資料的時間。
第二十四條 主管稅務機關完成審核後，應向納稅人出具《土地增值稅清算審核意見書》(見附件8)。
第二十五條 納稅人按規定預繳土地增值稅後，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
第二十六條 經稅務機關審核，需辦理土地增值稅退稅的，依照北京市地方稅務局相關文件規定的程式辦理。
第二十七條 主管稅務機關負責土地增值稅清算存檔工作，並按照北京市地方稅務局、北京市檔案局有關文件規定，在清算工作中形成的資料應與原保存的該項目稅務資料合併立卷存檔。對於成片開發分期清算土地增值稅的項目，應在該項目土地增值稅清算工作全部辦理完畢後再進行歸檔。
第二十八條 稅務機關可聘請稅務、會計、工程造價、房地産估價等中介機構提供清算相關諮詢、評估等服務。
第五章 清算審核內容
第二十九條 納稅人轉讓房地産的收入包括轉讓房地産的全部價款及有關的經濟收益。土地增值稅納稅人轉讓房地産取得的收入為不含增值稅收入。主管稅務機關應根據納稅人報送的清算資料，結合發票、普通住宅明細表和其他類型房地産明細表、商品房預售(銷售)許可證、測繪成果資料，核實房地産轉讓收入。具體確認方式如下：
(一)土地增值稅清算時，已全額開具發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
(二)納稅人將房地産用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資産等，發生權屬轉移時應視同銷售房地産， 其收入按下列方法和順序確認：
1.納稅人按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地産的平均價格確定；
2.由稅務機關參照當地當年、同類房地産的市場價格或評估價值確定。
(三)對於納稅人轉讓房地産的成交價格明顯偏低的，稅務機關應要求納稅人提供書面説明。若成交價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關參照本條第二款規定的方法或房地産評估價值確定。
(四)納稅人將房地産轉為企業自用或用於出租時，如果産權未發生轉移，不徵收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
第三十條 土地增值稅清算扣除項目包括：
(一)取得土地使用權所支付的金額。
(二)房地産開發成本，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
(三)房地産開發費用。
(四)與轉讓房地産有關的稅金。
(五)國家規定的其他扣除項目。
第三十一條 扣除項目金額的計算分攤：
(一)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地産的，應按照受益對象，採用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：
1.佔地面積法：即按照房地産土地使用權面積佔土地使用權總面積的比例計算分攤；
2.建築面積法：即按照房地産建築面積佔總建築面積的比例計算分攤；
3.直接成本法：即按照受益對象或清算單位直接歸整合本費用；
4.稅務機關確認的其他合理方法。
(二)屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。
(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建築面積法分攤。對於納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同並獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。
(四)同一清算單位中納稅人可以提供土地使用權證或規劃資料及其他材料證明該類型房地産屬於獨立佔地的，取得土地使用權所支付的金額和土地徵用及拆遷補償費可按佔地面積法計算分攤。
(五)同一清算單位中部分轉讓國有土地使用權或在建工程，其共同受益的項目成本，無法按照建築面積法分攤計算的，可按照佔地面積法或稅務機關確認的其他合理方法進行分攤。
第三十二條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：
(一)經濟業務應當是真實發生的，且是合法、相關的。
(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發生並取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規定執行。本規程所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬於營業稅或者增值稅徵收範圍的，以開具的發票為合法有效憑證。
2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬於境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規定執行。
4.財政部、國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。
(三)納稅人的預提費用，除另有規定外，不得扣除。
(四)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
(五)對同一類事項，應當採取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
(六)納稅人分期開發房地産項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。
(七)納稅人支付的罰款、滯納金、資金佔用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發支付的土地閒置費等罰沒性質款項，不允許扣除。
第三十三條 除本規程第三十二條規定的原則外，扣除項目金額應符合下列規定：
(一)納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”准予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，准予扣除。
(二)土地徵用及拆遷補償費：
1.納稅人用建造的本項目房地産安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，並按照《國家稅務總局關於納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款規定確認收入，同時將此確認為房地産開發項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
2.納稅人採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按《國家稅務總局關於納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條第(一)款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
(三)納稅人委託其他單位進行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規的要求。
(四)建築安裝工程費：
1.納稅人採用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。
2.納稅人在工程竣工驗收後，根據合同約定扣留的品質保證金，在清算截止日已取得建築安裝施工企業發票的，按發票所載金額予以扣除；未取得發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
3.納稅人應確保所取得相關發票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建築安裝工程費與其施工方登記的建安項目開票資訊保持一致。
(五)納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的合理的裝修費用可以計入房地産開發成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋，應當在《房地産買賣合同》或補充合同中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地産開發成本。
上述裝修費用不包括納稅人自行採購或委託裝修公司購買的家用電器、可移動傢具、日用品、可移動裝飾用品(如窗簾、裝飾畫等)所發生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時，隨房屋一同出售的傢具、家電，如果安裝後不可移動，成為房屋的組成部分，並且拆除後影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣櫃櫥櫃等，其外購成本計入開發成本予以扣除。
3.納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其建造費用、裝修費用不得計入房地産開發成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房並作為開發産品對外轉讓的，且《房地産買賣合同》明確約定裝修價值體現在轉讓價款中的，其發生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地産開發成本。
(六)公共配套設施費：
1.公共配套設施包括納稅人開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、託兒所、醫院、郵電通訊、人防等為公共事業建造，不可銷售的公共設施。
2.建成後産權屬於全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成後産權屬於全體業主所有的”，可以按照以下原則之一確認：
(1)政府相關文件中明確規定屬於全體業主所有；
(2)經人民法院裁決屬於全體業主共有；
(3)商品房銷售合同、協議或合同性質憑證中註明有關公共配套設施歸業主共有，或相關公共配套設施移交給業主委員會。
3.建成後無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；
(1)納稅人建設的公共配套設施産權無償移交給政府、公用事業單位用於非營利性社會公共事業的，應當提供政府、公用事業單位書面接收文件。
(2)納稅人建設的公共配套設施應由政府、公用事業單位接收，但因政府、公用事業單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且説明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定後，其成本、費用予以扣除。
4.建成後有償轉讓的，應計算收入，並准予扣除成本、費用。
5.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發房地産項目但公共配套設施滯後建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發生並且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建築面積佔項目總可售建築面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發生的金額。
6.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業自用或用於出租等商業用途時，不予扣除相應的成本、費用。
(七)開發間接費用：
1.開發間接費用是納稅人直接組織、管理開發項目實際發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門(總部)為組織和管理生産經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。
2.開發間接費用與納稅人的期間費用應按照現行企業會計準則或企業會計制度的規定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地産開發費用扣除。
(八)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
第三十四條 對開發土地和新建房及配套設施的成本中的前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、開發間接費用(以下簡稱四項成本)，按有效憑證金額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，應按核定辦法扣除：
(一)無法按清算要求提供開發成本核算資料的。
(二)提供的開發成本資料不實的。
(三)發現清算資料中存在虛假、不準確的涉稅資訊，影響清算稅款計算結果的。
(四)清算項目中四項成本的每平方米建安成本扣除額，明顯高於北京市地方稅務局制定的《分類房産單位面積建安造價表》中公佈的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。
第三十五條 主管稅務機關對四項成本核定扣除的，應向納稅人開具《土地增值稅四項成本核定通知書》(見附件9)。
第三十六條 稅務機關根據建設部門定期公佈的建安指導價格，結合商品房用途、結構等因素制定《分類房産單位面積建安造價表》，作為第四十三條所列四項開發成本核定的依據。《分類房産單位面積建安造價表》及核算方法，由北京市地方稅務局另行制定下發。
第三十七條 房地産開發費用：
(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地産項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地産開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地産開發成本”金額之和的5%計算扣除。
(二)凡不能按轉讓房地産項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地産開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地産開發成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。
(三)納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地産開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)(二)項所述兩種辦法。
(四)清算時已經計入房地産開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。
(五)納稅人據實列支利息支出的，應當提供貸款合同、利息結算單據或發票。
(六)納稅人向金融機構支付的財務諮詢費等非利息性質的款項，不得作為利息支出扣除。
(七)納稅人向金融機構借款，因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。
第三十八條 對於縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一併收取的，可作為轉讓房地産所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地産的收入。對於代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對於代收費用未作為轉讓房地産的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。
第三十九條 稅務機關在審核時，應重點關注關聯企業交易是否符合獨立交易原則。
第六章 核定徵收
第四十條 稅務機關發現納稅人符合核定徵收條件的，應按核定徵收方式對房地産項目進行清算。
第四十一條 稅務機關在清算審核中發現納稅人有下列情形之一的，可以實行核定徵收。
(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。
(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
稅務機關在稽查工作中，認為房地産開發項目符合上述核定徵收情形的，可以核定徵收土地增值稅。
第四十二條 稅務機關核定徵收土地增值稅的，應開具《土地增值稅核定徵收通知書》(見附件10)送達納稅人。
第四十三條 核定徵收的具體規定由北京市地方稅務局另行發文制定。
第四十四條 稅務機關應加強核定徵收項目的調查核實，嚴格控制核定徵收的範圍。
第四十五條 核定徵收率原則上不得低於5%。
第七章 清算審核期間及清算後再轉讓房地産的處理
第四十六條 土地增值稅清算時未轉讓的房地産，納稅人清算後轉讓的(以下簡稱清算後再轉讓房地産)，按以下規定辦理：
(一)清算後再轉讓房地産的納稅人應在每季度終了後15日內進行納稅申報(含零申報)。
(二)清算後再轉讓房地産應當區分普通住宅和其他商品房分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
(三)清算後再轉讓房地産扣除項目金額按清算時確認的普通住宅、其他商品房單位建築面積成本費用乘以轉讓面積確認。
清算時單位建築面積成本費用=本次清算扣除項目總金額÷清算的總已售面積
上述公式中，“本次清算扣除項目總金額”不包括納稅人進行清算時扣除的與轉讓房地産有關的稅金。
(四)清算後再轉讓房地産的有關稅金在本次申報繳納土地增值稅時予以扣除。
(五)清算後再轉讓的房地産，按照上述方式計算的增值率未超過20%的普通住宅，免征土地增值稅；增值率超過20%的，應徵收土地增值稅。
(六)納稅人清算後再轉讓房地産的，對於買賣雙方簽訂的房地産銷售合同有約定付款日期的，納稅義務發生時間為合同簽訂的付款日期的當天；對於採取預收款方式的，納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
(七)清算後再轉讓房地産的土地增值稅計算方式應與項目的清算方式保持一致。以核定徵收方式清算的項目再轉讓房地産的，按清算時核定徵收率計徵稅款。
第四十七條 清算審核期間轉讓房地産
納稅人在清算審核期間轉讓的房地産，扣除項目金額以本次清算確認的單位建築面積成本費用乘以轉讓面積計算。具體計算公式按本規程第四十六條第三款規定執行。
納稅人應按照上述方法計算清算審核期間轉讓房地産對應的稅款，與本次清算稅款合併後，一併申報繳納。
第八章 稅收優惠管理
第四十八條 土地增值稅政策中普通住宅依照北京市公佈的標準確認。
納稅人進行土地增值稅清算時，稅務機關應按單套房屋銷售時同級別土地上適用的普通住房標準進行審核確認。
納稅人須在《清算報告》或《鑒證報告》中提供普通住宅的判定情況由稅務機關審核確認。清算單位中建造的普通住宅，應單獨計算增值額、增值率。
第四十九條 納稅人按照本規程規定辦理清算申報時，其自行申報的普通住宅部分增值率未超過20%的，主管稅務機關可將減免稅事項一併審核，並在審核意見書中註明。
第九章 監督管理
第五十條 北京市地方稅務局對全市土地增值稅清算工作實行統籌監督管理。
第五十一條 全市凡符合清算條件的房地産開發項目和已清算完畢的房地産開發項目，應經市局篩選、確定後，移交稽查部門作為稽查工作案源，相關稅務機關應配合完成清算移交的相關工作。
第五十二條 按照本地區工作的實際情況，稽查部門可對已清算項目進行抽查、檢查。在清算中有下列情況之一的，可作為重點檢查案源：
(一)納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的；
(二)納稅人辦理清算時，發生《鑒證報告》《清算報告》內容不規範，退回重報仍不規範且拒不重報的；
(三)納稅人辦理清算後，根據《鑒證報告》《清算報告》發生退稅的；
(四)納稅人清算後，再轉讓房地産情況異常的。
第五十三條 稽查部門在稽查工作中發現房地産開發項目符合清算條件的，應及時告知納稅人到主管稅務機關辦理清算手續，同時通知主管稅務機關。
第五十四條 主管稅務機關受理清算申請後，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢後重新辦理清算事宜。
第十章 稅務中介機構管理
第五十五條 稅務中介機構從事土地增值稅清算鑒證業務，應當以法律、法規為依據，按照獨立、客觀、公正原則，在獲取充分、適當、真實證據基礎上，根據審核鑒證的具體情況，出具真實、合法的《鑒證報告》，並按照稅務機關要求提供鑒證工作底稿。
稅務機關認為需要就清算鑒證事項開展調查了解情況的，受託的稅務中介機構及相關專業人員應當積極配合。
稅務中介機構及相關專業人員應當對其出具的《鑒證報告》承擔相應的法律責任。
第五十六條 納稅人委託稅務中介機構進行清算鑒證的，稅務中介機構應當按照財政部、國家稅務總局、中國註冊稅務師協會相關文件規定開展鑒證、出具鑒證意見，涉及調整事項以及重大事項的，應當在鑒證報告中披露調整過程、調整結論及其他應當説明的重大事項。
第五十七條 稅務中介機構的相關專業人員開展清算鑒證時，應當對納稅人取得票據的真實性進行披露。稅務機關對土地增值稅清算鑒證報告中涉及的全部票據有檢查、抽查、復查的權利。
第五十八條 稅務中介機構受託對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規定的格式對鑒證情況出具《鑒證報告》。
第五十九條 對稅務中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回後，再報送仍未達到稅務機關要求且拒不修改的，稅務機關可向上級機關反映相關情況。
第十一章 附則
第六十條 本規程所涉及各文書和表格均列舉在附件中。
第六十一條 各區(分)局可根據本規程制定本單位土地增值稅清算管理辦法，並報北京市地方稅務局備案。
第六十二條 本規程未盡事項，按照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則及財政部、國家稅務總局、北京市地方稅務局相關文件規定執行。
第六十三條 本規程由北京市地方稅務局解釋。
第六十四條 本規程自2016年7月1日起生效。《北京市地方稅務局關於印發<房地産開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》(京地稅地〔2008〕92號)同時廢止。本規程生效前已收到稅務機關清算受理通知書或稽查部門稅務檢查通知書的土地增值稅清算項目，仍按京地稅地〔2008〕92號文件處理。