京平政發〔2015〕30號
各鄉鎮人民政府、街道辦事處，區政府各委、辦、局、中心，各公司：
《關於推進住宅小區物業管理工作的意見(試行)》和《平谷區老舊小區社會化物業管理試點工作方案》已經區政府同意，現印發給你們，請認真遵照執行。
北京市平谷區人民政府
2015年8月15日
關於推進住宅小區物業管理工作的意見(試行)
為規範本區物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，促進和諧社區建設，依據《物業管理條例》和《北京市物業管理辦法》，結合平谷區住宅小區管理現狀，制定本意見。
一、指導思想
堅持“政府引導、行業監管、屬地負責、公眾參與、分類實施、試點先行”的指導思想。
二、工作目標
按照“提升物業管理水準，提高群眾居住滿意度”的總體要求，加強新建住宅小區前期物業管理，整頓既有物業管理市場秩序，探索老舊住宅小區物業管理模式，促進物業管理市場健康有序發展。
三、管理體制
按照“條塊結合，以塊為主，屬地負責”的原則。明確部門職責，制定實施細則，把日常物業監管權力下放到屬地政府，由居(村)委會協助屬地鄉鎮、街道具體落實，形成行業監管和屬地政府負責的物業管理體制。
(一)部門職責
1.區住房城鄉建設委負責物業管理活動的監督管理工作，加強新建住宅小區前期物業服務合同備案工作，規範現有住宅小區物業服務行為，進一步提高物業服務水準，推進老舊住宅小區實施社會化物業管理試點工作，指導屬地鄉鎮、街道做好物業企業日常監管工作，與屬地鄉鎮、街道共同對物業服務企業的服務行為按季度進行考核，考核結果作為物業企業資質評定及升級的依據。
2.區社會辦負責統籌協調各相關部門，會同區住房城鄉建設委研究解決物業管理工作中存在的問題，總結推廣物業管理的成功經驗和模式，完善社區、業主委員會和物業服務企業三方協調機制。
3.區財政局會同區社會辦、區住房城鄉建設委和屬地鄉鎮、街道等單位制定物業管理專項資金使用管理辦法並監督實施，確保專款專用。
4.區市政市容委完善老舊小區基礎設施建設，會同區發展改革委、區住房城鄉建設委、區交通局、區公安分局和屬地鄉鎮、街道制定停車管理辦法，根據小區實際特點和周邊道路情況劃定停車位，規範車位租售行為，解決停車難問題。
5.區發展改革委會同區住房城鄉建設委、區市政市容委等部門調整老舊小區衛生費收費標準，建立收費糾紛調解機制，協調解決收費糾紛問題。
6.區公安分局負責住宅區的治安管理和秩序維護，針對尚未安裝監控設施設備的住宅小區制定專項實施方案，統一組織實施。
7.區城管執法監察局負責依法查處國有土地違法建設、城鎮地區飼養家禽、佔道經營等違規行為。
8.區工商分局負責依法查處物業管理區域固定門店內無照經營行為，嚴控小區內營業執照的發放。
9.區園林綠化局負責住宅小區綠化管理建設及有害生物的防治工作。
10.區水務局負責住宅小區供水行業管理。
11.區規劃分局負責規範開發建設規劃設計和配套設施方案，加強對新建住宅小區的規劃驗收，減少開發建設遺留問題。
12.物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用，並依法承擔相關管線和設施設備的維修、養護責任。因專業經營單位委託物業服務企業代收、代售而産生的糾紛，專業經營單位應負責協調處理。
13.各相關部門對於需要明確的事項，按照各自職責制定相應實施細則，做好物業管理工作。
(二)屬地鄉鎮、街道管理職責
1.加強物業管理力量，明確物業管理部門及責任人，統籌物業管理各項工作，及時協調解決物業服務糾紛，合理配置資源，選擇因地制宜的物業管理模式。通過宣傳引導，提高小區居民有償服務意識，逐步實施市場化運作，指導居(村)委會落實好各項工作，協助各行業主管部門對物業進行管理。
2.物業服務企業在辦理資質升級時，須徵求項目所在屬地鄉鎮、街道意見。屬地鄉鎮、街道結合企業物業項目服務履約情況和物業項目投訴情況，對項目進行實地核查，並在《企業晉陞資質等級申請情況徵求意見表》上出具核查意見。
3.屬地鄉鎮、街道負責業主大會、業主委員會的成立及活動的指導和監督。業主委員會未成立或雖成立但不能正常運轉時，由屬地鄉鎮、街道指導、協助業主共同決定有關事項。居(村)委會支援業主委員會和物業服務企業開展社區服務，為其提供必要的活動場所等便利條件。
4.屬地鄉鎮、街道負責物業服務企業項目交接活動的監督管理工作，對物業服務企業撤出後無人管理住宅小區提供應急物業服務，指導、協助業主共同決定有關事項。
5.屬地鄉鎮、街道負責老舊小區試點工作。根據選定的老舊小區實際情況制定具體實施方案，逐步推進老舊小區社會化物業管理。
四、工作重點
(一)加強新建住宅小區前期物業管理
1.加強對新建住宅小區的規劃許可、驗收管理，確保物業服務用房建築面積、配置等符合規劃設計指標。
2.加強對新建住宅小區建設單位承擔前期物業服務行為的執法檢查，確保前期物業服務期間各方的合法權益。
3.加強對新建住宅小區首次業主大會、業主委員會的協助、指導、監督，按時完成業主大會、業主委員的備案工作，確保業主的合法權益。
4.加強對新建住宅小區前期物業服務期間的共用部位共用設施設備查驗交接的監督管理，指導前期物業服務向物業服務順利過渡，確保新建住宅小區全部按照市場化運作實施專業化的物業管理。
(二)整頓既有物業管理市場秩序
1.建立健全考評機制，屬地鄉鎮、街道和相關部門定期對物業服務企業的服務行為進行考核，考核結果給予公示，對服務不到位、整改不合格的企業，由區住房城鄉建設委依法給予降級和登出處理。支援、鼓勵和引導物業服務企業通過兼併、重組擴大規模，加強對物業企業的培訓，提質升級，推動物業服務企業走規模化、品牌化發展道路。
2.主責部門加強對物業服務企業的物業費收支情況、物業服務履約情況和下一年物業費收支預算公示情況的專項執法檢查，規範物業費收支、物業服務行為，相關情況及時向業主公開。
(三)推進老舊住宅小區社會化物業管理
實施老舊小區社會化物業管理的範圍是2000年以前建成的、建設標準不高、設施設備落後、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區。根據《平谷區老舊小區社會化物業管理試點工作方案》，由屬地鄉鎮、街道選定老舊小區社會化物業管理試點，通過試點先行，總結經驗，探索老舊小區物業管理新模式，以此推進老舊小區社會化物業管理。
五、保障措施
(一)建立聯席會議制度
區政府建立平谷區物業管理工作聯席會議制度，定期召開會議，研究和解決物業管理工作中存在的突出問題，統籌協調相關部門，建立相關工作機制。聯席會議召集人由主管住房城鄉建設的副區長擔任，成員單位為：區發展改革委、區民政局、區財政局、區住房城鄉建設委、區市政市容委、區水務局、區園林綠化局、區政府法制辦、區社會辦、區公安分局、區工商分局、區規劃分局、區城管執法監察局、區政府督查室、興谷街道、濱河街道、漁陽地區辦事處。聯席會議下設辦公室，辦公室設在區住房城鄉建設委。
(二)設立物業管理專項資金
區政府設立物業管理專項資金，由區財政局會同相關部門制定物業管理專項資金監管使用辦法。物業管理專項資金主要用於以下五方面：
1.城區老舊小區應急維修資金
按每年每戶60元標準安排應急維修資金約160萬元。由各鄉鎮、街道負責對轄區內的老舊小區提供共用主管道維修、路面硬化及樓頂滲漏等應急維修工作。
2.住宅小區業主大會和業主委員會活動經費補貼
按照每年每戶10元標準安排補貼資金約46萬元。由屬地鄉鎮、街道根據轄區內各社區開展工作情況統籌安排使用。
3.宣傳培訓費用
按照每年每戶1元的標準安排宣傳培訓資金約5萬元，由區住房城鄉建設委根據培訓情況安排使用。
4.試點老舊小區基礎設施改造資金
屬地鄉鎮、街道按照選定試點老舊小區的基礎設施現狀，測算老舊小區基礎設施改造項目和資金，報區政府審定。
5.試點老舊小區物業服務費補貼資金
由居(村)委會組織業主大會，選定試點老舊小區的管理模式，參照服務標準測算試點老舊小區物業服務標準和費用，相關物業服務企業和業主簽訂服務合同。試點老舊小區業主享受政府給予的物業服務費補貼政策，第一年業主繳納應交物業費的10%，政府給予業主物業費補貼90%；第二年業主繳納應交物業費的20%，政府給予業主物業費補貼80%；第三年業主繳納應交物業費的40%，政府給予業主物業費補貼60%；第四年業主繳納應交物業費的60%，政府給予業主物業費補貼40%；從第五年開始到第十年業主繳納應交物業費的80%，政府給予業主物業費補貼20%；從第十一年開始不再給予物業費補貼，試點小區開始走向由市場化運作的社會化物業管理。由所轄街道根據試點小區物業服務水準的考核結果，按照相關規定撥付物業費補貼資金。
物業管理專項資金中老舊小區應急維修資金、住宅小區業主大會和業主委員會活動經費補貼和宣傳培訓費用2015年共需資金約210萬元，以後每年按照補助標準根據戶數增加情況調整補助資金。試點老舊小區基礎設施改造資金和試點老舊小區物業服務費補貼資金，2015年暫控制在800萬元內，下一年的資金用量要根據試點小區數量確定。以上這五方面的總資金2015年控制在1000萬之內，未用完的資金可轉入下一年統一安排使用。
(三)強化考核督查
區政府督查室負責對屬地鄉鎮、街道和相關部門物業管理工作開展督促檢查。區政府績效辦負責將此項工作納入區政府績效管理考核範圍。
(四)法律保障
區法院建立快速調解機制，依法解決物業服務企業在履行物業服務過程中與業主發生的糾紛，維護雙方的合法權益，妥善化解糾紛。
(五)加強宣傳引導
屬地鄉鎮、街道&&轉變政府職能，採用形式多樣的宣傳方式，強化物業管理正面宣傳引導，強化城市生活消費觀念，充分行使業主參與權、知情權、監管權，使居民養成按時繳納物業服務費的觀念意識。
(六)建立三級物業糾紛投訴處理機制
一是區住房城鄉建設委和相關部門負責全區物業管理重大糾紛的調解處理；二是屬地鄉鎮、街道負責所轄區域物業管理重要糾紛調解處理工作；三是居(村)委會負責本社區物業管理糾紛調解處理工作，設立物業管理工作投訴點和公開投訴電話，及時調查處理業主反映的投訴事項，以“小事不出社區，大事不出屬地”的原則，充分發揮居(村)委會等基層組織作用，發動群眾，依靠群眾，把社會矛盾化解在基層。
(七)發揮平谷區物業協會的作用
通過制定行約行規，加強行業自律，豐富管理手段。及時將政府部門關於行業管理的主導政策和宏觀調控信號傳遞到企業，同時將行業發展中的問題和企業合理訴求及時反饋政府部門，加強和業主的溝通，共同培育發展物業管理市場，推動物業管理行業健康發展。
六、施行日期
本意見自發佈之日起施行。
平谷區老舊小區社會化物業管理試點工作方案
老舊住宅小區試點社會化物業管理已列入區政府2015年的重點工作，為推進老舊小區試點社會化物業管理，改善老舊小區居住環境，構建和諧社區，依據物業管理相關法律法規和《關於推進住宅小區物業管理工作的意見(試行)》，結合當前本區老舊小區管理現狀，制定本工作方案。
一、指導思想
著力解決老舊小區群眾最關心、最迫切的問題，探索老舊小區社會化物業管理模式，本著試點先行，總結經驗，逐步推廣的指導思想，實現老舊小區社會化物業管理。
二、工作目標
每個街道在符合2000年以前建成的、建設標準不高、設施設備落後、功能配套不全、沒有建立長效管理機制標準的老舊小區中選定試點小區。爭取2015年每個街道至少選定一個老舊小區實施社會化物業管理試點，全力營造安定有序的老舊小區居住環境。
三、組織機構
成立平谷區推進老舊小區社會化物業管理試點工作領導小組，組長由主管住房城鄉建設的副區長擔任，副組長由區社會辦主任和區住房城鄉建設委主任擔任。成員單位為：區民政局、區住房城鄉建設委、區市政市容委、區社會辦、區公安分局、區規劃分局、區城管執法監察局、濱河街道、興谷街道、漁陽地區辦事處，主要負責研究解決老舊小區社會化物業管理試點工作中的重點、難點問題。領導小組辦公室設在區住房城鄉建設委，辦公室主任由區住房城鄉建設委主管物業管理的副主任擔任，主要負責制定推進老舊小區社會化物業管理試點工作方案以及工作進展情況彙報等具體工作。
四、管理模式
屬地鄉鎮、街道及居(村)委會在徵求業主意願的基礎上，充分發揮現有業主委員會的作用，結合老舊小區的具體情況，可參照三種模式進行老舊小區物業管理。
(一)引導業主自治
屬地鄉鎮、街道及居(村)委會進一步轉變職能，充分行使業主參與權、選舉權、知情權、監督權，充分發揮現有業主委員會的作用，引導業主委員會通過居民自治、居民自管與聘請專職人員相結合的形式或物業服務外包等形式對住宅區進行自治管理。
(二)屬地鄉鎮、街道組建物業管理組織，加強日常服務
各鄉鎮、街道可利用現有公益性組織或組建物業服務中心，為試點老舊小區提供衛生保潔、化糞池清掏、垃圾清運、綠化養護和公共部位日常維修等基本物業服務。
(三)聘用物業服務企業提供專業化物業服務
屬地鄉鎮、街道指導居(村)委會或業主委員會組織召開業主大會，業主大會決定聘用專業物業服務企業的，可參照“平谷區老舊小區物業服務標準及參照價格”(詳見附件)選定服務標準和收費標準，同時委託業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務合同，沒有業主委員會的由居(村)委會協助業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，履行各自的權利義務，業主按時交納物業費，物業服務企業提供專業化物業服務。
五、工作安排
(一)做好老舊小區試點前期準備工作
試點老舊小區確定後，相關鄉鎮、街道利用一個月時間做好試點老舊小區前期宣傳、摸底、調查工作並制定《試點老舊小區具體實施方案》，報區政府審定後實施。
(二)劃分試點老舊小區物業管理區域
《試點老舊小區具體實施方案》審定後，由屬地鄉鎮、街道會同區發展改革委、區民政局、區財政局、區住房城鄉建設委、區市政市容委、區社會辦、區規劃分局、區國土分局、區公安分局等部門，根據試點老舊小區共用設施設備使用情況及時對物業管理區域進行劃分。
(三)完善試點老舊小區基礎設施
按照《試點老舊小區具體實施方案》，由屬地鄉鎮、街道會同相關部門組織實施完善試點老舊小區的水、電、路、監控、小區封閉和管理用房等基礎設施建設。
(四)組織實施老舊小區試點工作
具備條件的試點老舊小區，由屬地鄉鎮、街道按照《試點老舊小區具體實施方案》組織實施。
六、資金支援
從區政府設立的物業管理專項資金中優先安排老舊小區社會化物業管理試點資金，主要用於以下兩方面：
(一)試點老舊小區基礎設施改造資金
由屬地鄉鎮、街道按照選定試點老舊小區的基礎設施現狀，制定完善基礎設施所需資金預算，報區政府審定，確定具體項目和金額。
(二)試點老舊小區物業服務費補貼資金
按照《關於推進住宅小區物業管理工作的意見(試行)》中試點老舊小區物業服務費補貼資金的規定執行。
七、加強指導和監管
屬地鄉鎮、街道及居(村)委會及時分析試點小區管理和運作情況，了解利益各方訴求，搭建共商共治議事平臺，指導和監管業主委員會、物業服務企業和社區各類組織依法開展工作，建立協調機制，及時協調解決物業服務糾紛，推進試點小區的良性迴圈。
八、提高服務費收繳率
(一)提高繳費意識
屬地鄉鎮、街道要積極引導居民樹立正確的服務消費觀念，加深業主“花錢買服務”的消費意識，主動繳納服務費用。
(二)提高服務水準
服務企業和單位應加強自身管理，服務合同應明確雙方的權利、義務、服務項目、範圍、服務標準、收費標準以及違約責任等內容，按照合同提供優質服務，加強與業主之間的溝通與交流，積極配合相關部門工作、不斷提高服務水準。
(三)依法追繳服務費
服務滿足合同要求，得到大多數業主認可，對於採用電話、短信、到府催繳等方式收繳物業費，仍故意拖欠的業主，倡導通過法律手段解決。
九、施行日期
本方案自發佈之日起施行。
附件：平谷區老舊小區物業服務標準及參照價格