2013年第3號
根據《北京市人民政府辦公廳貫徹落實〈國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知〉精神進一步做好本市房地産市場調控工作的通知》(京政辦發〔2013〕17號)要求及相關稅收政策規定，現就進一步加強土地增值稅預徵管理和個人所得稅徵收管理有關問題公告如下：
一、土地增值稅預徵管理相關問題
為加強對定價過高、價格上漲過快的房地産開發項目的稅收徵管，按照《國家稅務總局關於加強土地增值稅徵管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)的有關規定，結合我市實際情況，對房地産開發企業銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預徵率。
(一)房地産開發企業按照政策規定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預徵土地增值稅。
保障性住房是指各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規定向特定對象銷售的經濟適用住房、限價商品房(含比照經濟適用住房、限價商品房管理)等具有保障性質的各類住房。
(二)房地産開發企業銷售新辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預徵率(見附件1)。
容積率小于1.0的房地産開發項目，最低按照銷售收入的5%預徵土地增值稅。
(三)房地産開發企業銷售在本公告發佈之前已辦理預售許可和現房銷售備案的商品房取得的收入，仍按照《北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會關於進一步加強房地産市場調控有關稅收問題的公告》(2011年第5號)、《北京市住房和城鄉建設委員會 北京市財政局 北京市地方稅務局關於貫徹落實國家有關部門房地産市場宏觀調控政策有關問題的通知》(京建發〔2010〕677號)文件中確定的政策執行。
(四)房地産開發企業應當在商品房預售方案和現房銷售方案中填報土地成本、建安成本和銷售價格等資訊，並匡算預計增值額和增值率。市住房城鄉建設部門將上述資訊審核確認後及時傳遞至市地稅部門。主管稅務機關接收資訊後，以《稅務事項通知書》的形式告知納稅人，要求其在徵期內按照規定的預徵率計算繳納土地增值稅。
二、個人住房轉讓所得徵收個人所得稅相關問題
對個人轉讓住房按規定應徵收的個人所得稅，主管稅務機關通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵。
(一)自2013年3月31日(含)起完成網上簽約的二手房交易，辦理房屋轉讓個人所得稅納稅申報時，納稅人應按照國家稅務總局《關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發﹝2006﹞108號)、《關於個人轉讓房屋有關稅收徵管問題的通知》(國稅發﹝2007﹞33號)規定，提供據以證明房屋原值的相應憑證。
根據房源情況不同，房屋原值分別為：
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得産權時實際交納的相關稅費。
3.經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原産權單位)交納的所得收益及相關稅費。
已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價(或標準價)購買的公有住房。
經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。
5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關於印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關規定，其原值分別為：
(1)房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；
(2)房屋拆遷採取産權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費；
(3)房屋拆遷採取産權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償後的餘額；
(4)房屋拆遷採取産權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
對於能夠提供房屋原值相應憑證的，主管稅務機關審核相應憑證後確定房屋原值。納稅人同時提供購房發票、契稅繳稅憑證的，按孰高原則確定房屋原值。
納稅人不能提供房屋原值相應憑證的，主管稅務機關應通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統對房屋原值進行核實。
(二)主管稅務機關應加強對轉讓住房過程中繳納的稅金以及與轉讓房屋有關的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等相關費用憑證的審核。納稅人未能提交有關費用憑證的，主管稅務機關應要求其補正；不能補正的，經納稅人簽字確認後，主管稅務機關依照有關規定辦理。
(三)能夠確定房屋原值和有關合理費用的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金和有關合理費用後的餘額，按20%稅率計算。
納稅人不能提供房屋原值相應憑證，主管稅務機關通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統也未能核實房屋原值的，個人所得稅稅款以本次房屋交易價格按核定徵收率1%計算。
(四)納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，主管稅務機關依法有權根據有關資訊核定其轉讓收入。
三、本公告相關條款的解釋工作由北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉建設委員會依職責分別負責。
本公告自2013年3月31日起施行。
特此公告。
北京市地方稅務局 北京市住房和城鄉建設委員會
2013年3月30日
