通政發〔2012〕39號
各鄉、鎮人民政府，區政府各委、辦、局，各街道辦事處，各區屬機構：
現將《關於進一步規範通州區集體土地房屋拆遷工作的指導意見》印發給你們，請認真遵照執行。
二○一二年八月七日
關於進一步規範通州區集體土地房屋拆遷工作的指導意見
為了進一步規範我區集體土地房屋拆遷工作，明確工作程式，理順機構職責，切實維護拆遷雙方合法權益，依據《中華人民共和國行政強制法》（中華人民共和國主席令第49號）、《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第124號）、市國土局《關於印發〈北京市集體土地房屋拆遷管理辦法〉實施意見的通知》（京國土房管拆〔2003〕666號）及《關於本市拆遷項目實行招投標管理的通知》（京國土房管拆〔2003〕306號）等文件，結合我區拆遷實踐經驗，特製定本指導意見。
一、拆遷行政許可辦理
（一）取得項目立項審批手續。
立項審批手續是指項目單位取得市或區級發改部門的項目建議書或可行性研究報告的批復。
（二）取得項目用地審批手續。
用地審批手續是指市政府徵收集體土地的批准文件、鄉鎮（村）公共設施公益事業、企業使用集體建設用地的審批文件批復。如納入北京市綠色通道審批的項目，可用土地預審意見代替。
（三）取得項目規劃批准文件。
規劃批准文件是指規劃行政部門核發的能夠明確規劃用地的位置、範圍、性質和規模等事項的文件，可以是建設用地規劃許可證也可以是規劃行政主管部門核發的規劃條件、規劃意見書或規劃意見函覆等形式的規劃批准文件。
（四）拆遷暫停事項辦理。
拆遷人持土地批准文件或重大建設項目的區政府批准文件到區住房城鄉建設委申請辦理拆遷暫停手續。區住房城鄉建設委對符合暫停條件的項目審查批准後，就暫停事項書面通知國土、規劃、公安、工商、稅務等部門及鄉鎮人民政府，並在用地範圍內予以公告。
暫停期限自公告之日起算，最長不超過1年。拆遷人需要延長暫停期限的，應當提前30日向區住房城鄉建設委提出申請，並説明延長期限理由和擬採取措施，延長期限不超過半年。
（五）拆遷招投標資訊的發佈。
各項目動遷前由拆遷人持立項、規劃、用地等審批文件向區住房城鄉建設委提出發佈拆遷招投標資訊申請，經確認，對符合條件的項目，由區住房城鄉建設委統一在市住房城鄉建設委拆遷資訊網站上公佈相關招投標資訊。在區住房城鄉建設委監督下，依據相關主管部門審批的招標方式通過公開或邀請招投標的形式，從市區兩級服務機構備選庫中確定評估、拆遷和拆除施工等機構，招投標結果在市住房城鄉建設委拆遷資訊網上公佈並備案。
拆遷人未在區住房城鄉建設委監督指導下，擅自發佈拆遷招投標資訊並予以實施的，對其招投標結果不予認定，按上述規定重新履行招投標手續。（六）制定拆遷補償和安置方案。
方案應包括如下內容：
1.項目基本情況；
2.拆遷範圍、拆遷補償方式及補償安置標準，搬遷期限，評估、拆除等內容；
3.拆遷補助及獎勵措施；
4.有關問題解決方案：
（1）宅基地實測面積與證載面積不符的；
（2）涉及析産、繼承訴訟的；
（3）工商營業執照經營面積無法查詢的；
（4）無法聯繫宅基地使用權人；
（5）宅基地使用權人正在服刑或服役的。
（七）明確定價及方案報審。
拆遷人對擬實施拆遷項目向區住房城鄉建設委提出宅基地拆遷區位價及安置房價格定價申請，區住房城鄉建設委組織區發展改革委、區農委、通州國土分局、市規劃委通州分局、屬地鄉鎮政府等部門討論，確定標準。拆遷人據此標準結合實際情況，編制拆遷補償安置方案，報區住房城鄉建設委初審，區住房城鄉建設委審核後報區政府研究確定。拆遷補償安置方案應在拆遷範圍內公示並徵求意見。
已確定的拆遷補償安置方案是相關部門開展各項工作的依據，必須嚴格執行，任何部門不得擅自調整，否則由此造成的後果由責任方承擔。如遇特殊情況確需調整的，應提前經區住房城鄉建設委組織相關部門進行研究，履行相關程式後，方可調整。
（八）拆遷補償資金和安置房要求。
拆遷人在金融機構專戶存入的拆遷補償資金原則上不得低於該項目拆遷貨幣補償所需資金總量的60％。拆遷人準備的拆遷補償資金低於該項目拆遷貨幣補償所需資金總量的，應就不足部分提供相應數量的安置房屋。金融機構向拆遷管理部門出具拆遷人的存款證明及拆遷補償安置資金使用監督事項承諾書。
（九）核發房屋拆遷許可證。
拆遷人履行上述程式後，向區住房城鄉建設委提出拆遷申請，區住房城鄉建設委自收到申請之日起30日內審查完畢；對符合條件的核發房屋拆遷許可證，並將拆遷人、拆遷範圍、搬遷期限等情況向被拆遷人公告。
二、特殊問題解決方案
（一）成立機構。
實行聯席會議制度，由區住房城鄉建設委牽頭，成員由區農委、區政府法制辦、區財政局、通州國土分局、區監察局、區審計局、屬地鄉鎮政府、人大代表或村民代表、拆遷人組成。根據工作需要，由區住房城鄉建設委及時組織召開。
（二）解決程式。
對特殊問題的基本情況及解決方案由拆遷服務機構彙報，聯席會議成員採取協商一致的方式決定方案是否通過並形成決議。通過的決議由拆遷人進行公示，公示期限為三天。超出聯席會議成員法定職責的問題，經研究制定出解決方案後，由區住房城鄉建設委報請區政府研究。
（三）解決特殊問題範圍。
拆遷補償安置方案中未作明確規定的問題，屬聯席會議解決範疇，經會議成員討論研究解決方案並簽字確認後作為補償依據，由區住房城鄉建設委形成專題會議紀要。超出聯席會議解決範疇的問題，由會議成員共同擬定解決方案，由區住房城鄉建設委上報區政府批准。
三、行政裁決及申請執行
（一）行政裁決。
1.在搬遷期限內，拆遷人與被拆遷人達不成拆遷補償安置協議的，自搬遷期限屆滿之日起至拆遷許可證規定的拆遷期限屆滿之日前，經當事人申請，具備立案條件後，由區住房城鄉建設委予以行政裁決。
2.裁決書自送達之日起生效。當事人對裁決不服的，可自接到裁決書之日起六十日內向區政府或市住房城鄉建設委申請行政復議，也可自接到裁決書之日起三個月內向區人民法院提起行政訴訟。
3.裁決書規定的搬遷期限屆滿，被拆遷人拒不執行裁決、拒絕搬遷的，如屬於徵地拆遷的，由區住房城鄉建設委依法申請人民法院強制執行；如屬於佔地拆遷的，由當事人向人民法院提起民事訴訟。
（二）申請執行。
當事人訴期已滿或判決生效的裁決事項，由區住房城鄉建設委催告當事人履行義務，催告書送達十日後當事人仍未履行裁決事項的，向區人民法院申請強制執行。
四、服務機構管理
（一）確定服務機構。
凡參與我區拆遷項目的服務機構，應從我區拆遷服務機構備選庫中通過招投標的方式産生，各服務機構應嚴格遵守《通州區拆遷服務機構庫管理辦法》，該辦法另行發佈。
（二）規範服務機構行為。
嚴格准入、清出制度，對服務機構違反規定，暗箱操作，損害當事人利益的行為清出備選庫，同時由相關部門處理。
1.測繪機構應對被拆遷房屋實地踏勘測繪，測繪成果應與《房屋拆遷許可證》的有效期一致，並加蓋測繪機構公章，同時在拆遷範圍內進行公示，公示期不少於3日。
2.評估機構應對被拆遷房屋據實評估，評估報告由兩名註冊評估師簽字並加蓋單位公章，同時附評估師到場照片。估價時點應為《房屋拆遷許可證》頒發之日。評估報告有效期與《房屋拆遷許可證》有效期一致。評估機構在規定時間內將評估結果在拆遷範圍內予以公示，公示期不少於3日。評估報告應於拆遷公告張貼之日直接送達當事人，無法直接送達當事人的應採取其他合法途徑送達，評估報告自送達當事人之日起生效。房屋拆遷糾紛裁決期間，承擔拆遷評估服務的當事人必須全程參與行政及訴訟審理環節。
3.拆遷服務機構應如實詳細登記被拆遷人家庭人口狀況、房屋狀況及特殊問題，認真核對房屋宅基地權屬證明與測繪、評估成果及人口證明，依據獲批復的拆遷補償安置方案確定被拆遷人的補償款項及安置房屋。拆遷服務人員應持證上崗，在搬遷期限內認真宣傳講解拆遷補償安置方案，與被拆遷人就拆遷補償安置事宜有文字記載或影音資料的協商記錄應不少於兩次。被拆遷人拒絕在協商記錄上簽字的應有兩名以上無利害關係的見證人簽字確認。拆遷服務人員在拆遷工作中遇到的特殊問題應及時向解決特殊問題工作組彙報，在履行特殊問題解決工作程式後，方可與被拆遷人簽訂房屋拆遷補償協議，任何拆遷服務人員不得違反拆遷安置補償方案內容簽訂補償協議，因拆遷服務人員未履行執行方案內容所造成的後果由拆遷服務機構承擔。房屋拆遷糾紛裁決期間，承擔拆遷服務的當事人必須全程參與行政及訴訟審理環節。
4.拆除公司需制定拆除方案及安全責任書，報區住房城鄉建設委備案，嚴格執行拆除房屋交接手續，項目管理人員必須在拆除項目現場。
五、相關部門職責
（一）暫停事項公告發佈後，以下部門應履行各自職責：
1.市規劃委通州分局應停止核發《建設工程規劃許可證》，對已有未登記房屋予以確認；
2.通州國土分局應暫停對新增宅基地的審批，並對權屬不明的用地依申請予以認定，及時查處新增違法用地行為；
3.通州公安分局暫停辦理入戶和分戶，並出具拆遷範圍內的戶籍時點情況；
4.通州工商分局停止核發營業執照，並對拆遷人提供的營業執照予以核對；
5.稅務部門停止新發稅務登記證，並對拆遷人提供的已發稅務登記證予以核對；
6.城管、規劃、屬地鄉鎮政府等部門按職責分工依法查處違法建設。
（二）拆遷過程中，以下部門應履行的職責：
1.區審計局依法對拆遷補償資金的管理和使用情況進行審計監督，並委託有資質的中介機構協助審計。
2.區監察局應加強對區政府各部門、屬地鄉鎮政府、街道辦事處等單位履職情況及其工作人員與拆遷有關的行政行為進行監督檢查，對不當的行政行為調查處理，作出監察決定。
3.屬地鄉鎮政府和村委會邀請兩名以上見證人，送達相關文書時，必須由見證人在場，並現場簽字確認。見證時攜帶相關證明，由本人提供承諾書或影像資料，對其見證行為負責。
（三）強制執行階段，以下部門應履行的職責：
1.強制執行前，由主責單位將執行案卷報通州公安分局治安支隊，待市公安局批復後通州公安分局出警負責維持執行現場秩序。
2.區城管監察大隊負責執行現場週邊警戒，疏導圍觀群眾，制止無關人員進入執行現場。
3.區公安消防支隊、屬地義務消防隊負責執行現場火警處置及安全拆除降塵。
4.區衛生局負責執行現場突發情況的醫療處置，協調相關醫院的後續醫療。
5.強制執行前，屬地鄉鎮政府出具社會風險穩定評估報告，明確風險等級，並以鄉鎮政府文件方式確認同意申請執行。強制執行中，邀請轄區內人大代表見證司法執行過程。強制執行後，做好被執行人思想工作，確保社會穩定。
六、本意見由區住房城鄉建設委負責解釋。
七、本意見自公佈之日起實施。《北京市通州區人民政府關於確定通州區集體土地房屋拆遷宅基地面積控制標準、區位補償價標準及有關補助費的通知》（通政發〔2004〕21號）同時廢止。