京政發[2002]32號
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：
根據《中華人民共和國城市房地産管理法》、《北京市實施〈中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例〉辦法》和國土資源部關於全國城市基準地價更新與平衡工作的部署，為進一步加強本市國有土地使用權出讓價格管理，規範和培育房地産市場，市國土房管局會同有關部門對1993年本市出讓國有土地使用權基準地價進行了調整更新。現將《北京市基準地價表》印發給你們，請認真貫徹執行，並就有關事項通知如下：
一、本次調整的出讓國有土地使用權基準地價（以下簡稱基準地價）是在1993年本市基準地價的基礎上，以近期市場資料為依據，採用分類定級方法確定的各類土地基準價格。
二、基準地價一般由市政府每2年至3年調整一次。在房地産市場價格發生重大變化的情況下，市政府也可適時進行調整。市國土房管局可根據實際情況，對局部地區的基準地價級別進行調整。
三、本次基準地價更新成果除本通知印發的基準地價表及使用説明、基準地價級別範圍外，還包括的應用方法、修正系數表、基準地價級別示意圖等文件材料，由市國土房管局負責公佈實施。
四、宗地出讓、轉讓價格需參照基準地價，按照規定的程式，使用合理的評估方法確定。其中，出讓價格須經國土房管部門審核後確定。
五、本通知自2002年12月10日起施行，《北京市人民政府發佈北京市出讓國有土地使用權基準地價的通知》（京政發〔1993〕34號）同時廢止。施行中的具體問題由市國土房管局負責協調解決。
二〇〇二年十二月四日
附件：1.北京市基準地價使用説明
2.北京市基準地價級別範圍
附件1：
北京市基準地價使用説明
一、基本內容
（一）基準地價是各土地級別內，土地開發程度為宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內土地平整（以下簡稱“七通一平”），或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水及宗地內土地平整（以下簡稱“五通一平”），在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權的平均價格。
（二）基準地價的表示形式為樓面熟地價，同時公佈樓面毛地價。樓面熟地價是指各土地級別內，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建築面積分攤的完整土地使用權的平均價格。樓面毛地價是指各土地級別內，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年期內的土地出讓金、市政基礎設施配套建設費的平均樓面價格。
（三）基準地價土地用途劃分為商業、綜合、居住、工業等四類。
1.商業類：包括商業服務業用地（含商場、購物中心、專賣店、加油站、超級市場、各種商業網點、批發市場等用地），旅游業用地（含飯店、酒店、度假村、游樂園、旅館、旅游附屬設施等用地），金融保險業用地（含銀行、信託、證券、保險機構等用地），餐飲娛樂業用地（含酒樓、飯莊、快餐店、俱樂部、康樂中心、歌舞廳、高爾夫球場、賽車場、賽馬場等用地）。
2.綜合類：包括辦公科研用地（含寫字樓、會展中心、普通辦公樓、科工貿一體化辦公樓、科研和勘測設計機構、停車場、停車樓等用地），文體教育用地（含各種學校、體育場館、文化館、博物館、圖書館、影劇院等用地），醫療衛生用地（含醫療、保健、衛生、防疫、康復和急救設施等用地）。
3.居住類：包括居住小區、居住街坊、居住組團和單位生活區等各種居住類型用地。
4.工業類：包括工業用地（含工業生産及其相應附屬設施用地、高新技術産業研發與展示中心），倉儲用地（含用於物資儲備、轉机的場所及相應附屬設施用地），交通運輸用地（含用於運輸通行的地面線路、場站等用地，包括民用機場、地面運輸管道和居民點道路及其相應附屬設施用地）。
其他未列入上述範圍的用地，其用途類別可參照相關或相近用地的用途類別確定。
（四）根據不同用途土地的特點及相應地價水準，將四類用地的基準地價由高至低，由城區至遠郊區分別劃分為若干個級別。其中，商業、綜合和居住用地的基準地價分為十個級別，工業用地的基準地價分為九個級別。各類用地基準地價級別範圍見附件2。
（五）本次基準地價基準期日為2002年1月1日。
（六）各類基準地價級別土地開發程度。商業、綜合、居住用地：一至六級的開發程度為“七通一平”，七至十級的開發程度為“五通一平”。工業用地：一至五級的開發程度為“七通一平”，六至九級的開發程度為“五通一平”。
（七）各類基準地價級別土地的平均容積率。商業、綜合、居住用地：一至六級的平均容積率為2，七至十級的平均容積率為1。工業用地的平均容積率為1。
二、注意事項
（一）對於需要徵收土地出讓金的項目，凡在四環路道路中心線以內地區的，其土地出讓金應按毛地價的40%徵收；凡在四環路道路中心線以外地區的，其土地出讓金應按毛地價的60%徵收。
（二）依據本市實際情況，為鼓勵集約利用建設用地，商業、綜合、居住用地按照樓面毛地價（或出讓金）形式核定地價水準。工業用地按照地面毛地價（或出讓金）形式核定地價水準。在項目建成後，如原審批的規劃容積率發生調整的，應按重新核定的地價水準調整地價款（或出讓金）。
（三）國有土地使用權租賃年租金水準，按照相應地價（或出讓金）進行還原確定，其中土地還原利率應參考同期銀行貸款利率確定。
（四）對危舊房改造、代徵地較多且拆遷量較大的項目，應合理計算開發成本費用，可按照《北京市人民政府批轉市計委關於加強基礎設施專項建設資金審批管理意見的通知》（京政發〔2001〕25號）有關規定適當核減地價款，並按程式辦理。
（五）在補辦存量房地産出讓手續時，繳納的地價款可根據房屋建成年代和市場交易類型，按照相應基準地價水準的80%至100%確定。
（六）對經營性用途的地下建築物，其基準地價可參照相應用地基準地價水準的三分之一確定。
（七）河道、水系兩側及輕軌周邊地區的地價參照基準地價的高限選取。
（八）公寓、別墅用地價格參照居住用地基準地價的高限選取。
（九）便民店、社區服務網點用地價格參照商業用地基準地價的低限選取。
（十）運用基準地價測算的宗地地價水準在多種評估方法確定的宗地地價水準中所佔權重應不低於30％。
（十一）遠郊區縣國土房管部門可依據本次基準地價更新成果制訂區縣基準地價，並報市國土房管局和區縣人民政府批准後執行。
附件2：
北京市基準地價級別範圍
一、商業用途
一級：
王府井大街，建國門內大街，東、西長安街，復興門內大街，西單北大街等街道兩側地區。
二級：
1.復興路─柳林院路─玉淵潭南路─三里河東路─月壇北街─南禮士路─阜成門外大街─阜成門內大街─西四東大街─西安門大街─文津街─景山前街─五四大街─東四西大街─朝陽門內大街─朝陽門外大街─關東店北街─東三環中路─朝陽路─西大望路─通惠河─東便門─崇文門東大街─崇文門西大街─前門東大街─前門大街（至珠市口）─前門西大街─宣武門東大街─宣武門西大街─永定河引水渠─真武廟路─復興門外大街─復興路；所圍地區除一級地價區以外的地區及繁華邊界路段外側地區。
2.三里屯路─新源南路─亮馬橋路─麥子店街西側─三里屯東六街及東延長線─三里屯路；所圍地區及繁華邊界路段外側地區。
3.中關村大街兩側地區。
三級：
1.京秦鐵路─廣渠門北濱河路─廣渠門內大街─珠市口東大街─前門大街兩側（珠市口至天橋）─珠市口西大街─騾馬市大街─廣安門內大街─廣安門外大街─蓮花河─紅蓮南路─馬連道路─北蜂窩南路─蓮花池東路─白雲路─永定河引水渠─會城門東路及延長線至什坊院─西三環中路─玉淵潭南岸─三里河路─阜成門外大街─展覽館路─百萬莊大街─阜成門北大街─西直門南大街─西直門外大街南側─中關村南大街西側─蘇州街和中關村大街中心線─北四環西路─科學院南路─中關村南大街東側─西直門外大街北側─德勝門西大街─德勝門東大街─安定門西大街─安定門東大街─東直門北大街─東直門外斜街─東三環北路─亮馬橋路北側─麥子店街─農展館北路─東三環北路─東直門外大街─東中街─吉市口五條─工人體育館南路─南三里屯路─朝陽北路北側─金台西路─朝陽路北側─西大望路與東四環中心線─京秦鐵路；所圍地區除一、二級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
2.北四環中路─北辰東路─大屯路─北苑路─北四環中路；所圍地區及繁華邊界路段外側地區。
四級：
西三環北路─蘇州街─北四環西路─中關村北大街─成府路─中關村北二街─中關村南三街─北三環西路─北三環中路─安定路西側─北四環中路─北辰東路西側─北小河─小營路北延長線─小營路─北四環東路─安定路東側─北三環東路─東三環北路─西壩河路─霄雲裏南街延長線至亮馬橋路─棗營路─朝陽公園西路─農展館南路─團結湖路─團結湖中路─水碓子中街─甜
街─前門大街兩側（珠市口至天橋）─珠市口西大街─騾馬市大街─廣安門內大街─廣安門外大街─蓮花河─紅蓮南路─馬連道路─北蜂窩南路─蓮花池東路─白雲路─永定河引水渠─會城門東路及延長線至什坊院─西三環中路─玉淵潭南岸─三里河路─阜成門外大街─展覽館路─百萬莊大街─阜成門北大街─西直門南大街─西直門外大街南側─中關村南大街西側─蘇州街和中關村大街中心線─北四環西路─科學院南路─中關村南大街東側─西直門外大街北側─德勝門西大街─德勝門東大街─安定門西大街─安定門東大街─東直門北大街─東直門外斜街─東三環北路─亮馬橋路北側─麥子店街─農展館北路─東三環北路─東直門外大街─東中街─吉市口五條─工人體育館南路─南三里屯路─朝陽北路北側─金台西路─朝陽路北側─西大望路與東四環中心線─京秦鐵路；所圍地區除一、二級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
2.北四環中路─北辰東路─大屯路─北苑路─北四環中路；所圍地區及繁華邊界路段外側地區。
四級：
西三環北路─蘇州街─北四環西路─中關村北大街─成府路─中關村北二街─中關村南三街─北三環西路─北三環中路─安定路西側─北四環中路─北辰東路西側─北小河─小營路北延長線─小營路─北四環東路─安定路東側─北三環東路─東三環北路─西壩河路─霄雲裏南街延長線至亮馬橋路─棗營路─朝陽公園西路─農展館南路─團結湖路─團結湖中路─水碓子中街─甜水園西街─金臺路─二道溝─東四環中路─百子灣路─東三環中路─東三環南路─左安路─左安門西濱河路─永定門東濱河路─永定門西濱河路─右安門東濱河路─右安門西濱河路─廣安門濱河路─三路居路及延長線─太平橋路─廣安路─西三環中路─蓮花河─萬壽路─阜成路─西三環北路；所圍地區除一至三級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
五級：
1.頤和園路─清華西路─中關村北大街─林業大學北路西延長線─雙清路─保福寺橋─北四環西路─北四環中路─北辰西路─天辰路─科薈東路─關莊路─北四環東路─東四環北路─東四環中路─朝陽路─四惠東站─京秦鐵路─東四環南路─弘燕路及其東延長線─武聖路南延長線─周莊路─南三環東路─南三環中路─南三環西路─西三環南路─豐台北路─西三環南路西側─京石高速路─西四環中路─西四環北路─萬泉河─頤和園路；所圍地區除一至三、四級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
2.豐臺鎮中心地區。
3.石景山路、復興路地鐵沿線地區。
4.望京、酒仙橋、上地地區，國家級軟體園區。
六級：
1.朝陽、海淀、石景山區除一至五級地價區外的地區。
2.豐台區永定河以東除一至五級地價區以外的地區。
3.通州、順義、昌平、大興區人民政府所在地中心區。
七級：
1.豐台區永定河以西地區。
2.通州、昌平、大興區人民政府所在地建成區內除六級地價區外的地區。
3.順義區人民政府所在地建成區內除六級地價區外的地區；天竺地區、後沙峪鎮的城鎮規劃區。
4.門頭溝、房山、懷柔、平谷區人民政府所在地中心區。
八級：
1.規劃市區外的各類市級開發區，各主要建制鎮、名勝古跡和旅游點地區。
2.昌平區龍城花園、回南路、太平莊以南地區。
3.大興區西紅門鎮、亦莊鎮、舊宮鎮的城鎮規劃區。
4.門頭溝、房山、懷柔、平谷區人民政府所在地建成區除七級地價區外的地區。
5.延慶、密雲縣縣城的建成區。
九級：
市域範圍內，除一至八級地價區外的其他平原地區。
十級：
市域範圍內，除一至九級地價區外的其他地區。
二、綜合用途
一級：
1.復興門南大街─復興門北大街─阜成門南大街─阜成門內大街─西四東大街─西安門大街─文津街─景山前街─五四大街─東四西大街─朝陽門內大街─朝陽門外大街─關東店北街─東三環中路─朝陽路─西大望路─通惠河─建國門外大街南側─建國門內大街南側─東長安街南側─西長安街南側─復興門內大街南側─復興門南大街；所圍地區及繁華邊界路段外側地區。
2.三里屯路─新源南路─亮馬橋路─麥子店街西側─三里屯東六街及東延長線─三里屯路；所圍地區及繁華邊界路段外側地區。
二級：
1.東直門外斜街─東三環北路─亮馬橋路北側─麥子店街─農展館北路─東三環北路─朝陽路北側─西大望路與東四環中心線─京秦鐵路─東便門─崇文門東大街南側─崇文門西大街南側─前門東大街南側─前門西大街南側─宣武門東大街南側─宣武門西大街─廣安門北濱河路─廣安門外大街─手帕口北街─蓮花池東路─羊坊店路─復興路─柳林院路─玉淵潭南岸─玉淵潭南街─三里河路─西直門外大街南側─中關村南大街西側─蘇州街和中關村大街中心線─北四環西路─科學院南路─中關村南大街東側─西直門外大街北側─西直門大街─德勝門西大街─德勝門東大街─安定門西大街─安定門東大街─東直門北大街─東直門外斜街；所圍地區除一級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
2.北四環中路─北辰東路─大屯路─北苑路─北四環東路─北四環中路；所圍地區及繁華邊界路段外側地區。
三級：
西三環北路─蘇州街─北四環西路─中關村北大街─成府路─中關村北二街─中關村南三街─北三環西路─北三環中路─安定路西側─北四環中路─北辰東路西側─北小河─小營路北延長線─北四環東路─安定路東側─北三環東路─西壩河─霄雲裏南街延長線至亮馬橋路─棗營路─朝陽公園西路─農展館南路─團結湖路東側─二道溝─東四環中路─百子灣路─東三環中路─東三環南路─左安路─左安門西濱河路─永定門東濱河路─永定門西濱河路─右安門東濱河路─右安門西濱河路─廣安門南濱河路西側─紅蓮南路─馬連道路─廣安路─西三環中路─西三環北路；所圍地區除一、二級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
四級：
1.西四環北路─北四環西路─萬泉河路─頤和園路─清華西路─中關村北大街─林業大學北路西延長線─雙清路─保福寺橋─北四環中路─北辰西路─天辰路─科薈東路─關莊路─北四環東路─東四環北路─東四環中路─朝陽路─四惠東─通惠河─東四環中路─松榆南路─西大望路南延長線─周莊路─南三環東路─南三環中路─南三環西路─豐台北路─西三環南路西側─京石高速路─西四環南路─復興路南側─石景山路南側─石景山路北側─復興路北側─西四環中路─西四環北路；所圍地區除一至三級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
2.豐臺鎮中心地區。
3.望京、酒仙橋地區。
五級：
1.北塢村路─玉泉山路─北五環西路─北五環中路─北五環東路─東五環北路─東五環中路─通惠河─高碑店路─京沈高速公路─東四環南路─南四環東路─南四環中路─南四環西路─西四環南路西側─西四環中路西側─石景山路南側─西五環中路─田村路─西四環北路西側─北塢村路；所圍地區除一至四級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
2.上地開發區、國家級軟體園區。
六級：
1.朝陽、海淀、石景山區除一至五級地價區以外的地區。
2.豐台區永定河以東除一至五級地價區以外的地區。
3.通州、順義、昌平、大興區人民政府所在地中心區。
七級：
1.豐台區永定河以西地區。
2.通州、昌平、大興區人民政府所在地建成區內除六級地價區外的地區。
3.順義區人民政府所在地建成區內除六級地價區外的地區；天竺地區、後沙峪鎮的城鎮規劃區。
4.門頭溝、房山、懷柔、平谷區人民政府所在地中心區。
八級：
1.規劃市區外的各類市級開發區，各主要建制鎮、名勝古跡和旅游點地區。
2.昌平區龍城花園、回南路、太平莊以南地區。
3.大興區西紅門鎮、亦莊鎮、舊宮鎮城鎮規劃區。
4.門頭溝、房山、懷柔、平谷區人民政府所在地建成區除七級地價區以外的地區。
5.延慶、密雲縣縣城的建成區。
九級：
市域範圍內，除一至八級地價區外的其他平原地區。
十級：
市域範圍內，除一至九級地價區外的其他地區。
三、居住用途
一級：
西單北大街─西四南大街─西四北大街─地安門西大街─地安門東大街─張自忠路─東四北大街─東四南大街─東單北大街─崇文門內大街─崇文門西大街─前門東大街─前門西大街─宣武門東大街─宣武門內大街─西單北大街；所圍地區及繁華邊界路段外側地區。
二級：
廣安門內大街-廣安門北濱河路-西二環護城河引水渠-三里河路-西直門外大街-北二環路-東直門北大街-東直門外斜街-東三環北路-東三環中路─通惠河-廣渠門北濱河路-廣渠門內大街-珠市口東大街─珠市口西大街-騾馬市大街-廣安門內大街；所圍地區除一級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
三級：
勁松路─廣渠門南濱河路-方莊路─群星路─蒲黃榆路─永定門東濱河路─永定門西濱河路─右安門東濱河路─右安門西濱河路-麗澤路─蓮花河─西三環中路─太平東路─萬壽路─永定河引水渠─西翠路─八里莊路─藍靛廠南路─藍靛廠北路─北四環西路─萬泉河路─圓明園路─清華西路─中關村北大街─成府路─志新路─八達嶺高速路─北四環中路─北辰東路─大屯路─北苑路─北四環東路─惠新西街─櫻花園西街─北三環東路─西壩河─霄雲裏南街延長線至亮馬橋路─棗營路─朝陽公園西路─農展館南路─甜水園西街─金臺路─西大望路─建國路─金台西路南延長線─京秦鐵路─東三環中路─東三環南路─勁松路；所圍地區除一、二級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
四級：
1.西四環中路-北太平路─永定路及其北延長線─杏石口路─旱河路─閔莊路─西五環北路─香山路─北五環西路─中關村北大街─林業大學北路西延長線─雙清路-清華東路-大屯路-北小河─小營路北延長線-小營北路─關莊路─北四環東路-東四環北路─東四環中路─朝陽路-十里堡路南側延長線-通惠河-西大望路─松榆南路-武聖路南延長線─周莊路─南三環東路─南三環中路─南三環西路-菜戶營南路─蓮花河─涼水河西延線─西三環南路─西三環中路─蓮花池西路─蓮花河─西四環中路；所圍地區除一至三級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
2.望京地區（望京西路─湖光北街─宏泰西街─宏泰東街）。
3.酒仙橋地區。
五級：
1.北五環中路─北五環東路─東五環北路─東五環中路-京秦鐵路-東四環中路─東四環南路-南四環東路─南四環中路-南四環西路-西四環南路-豐台西路─程莊路-小屯路-吳家村路-八寶山南路─魯谷路西段-西五環中路─香山南路─香山腳下─東馬連洼北路─上地三街─小營西路─北五環中路；所圍地區除一至四級地價區外的地區及繁華邊界路段外側地區。
2.清河居住小區。
3.上地高科技園區、國家級軟體園區。
4.北苑居住小區。
六級：
1.朝陽、海淀、石景山區除一至五級地價區以外的地區。
2.豐台區永定河以東除一至五級地價區以外的地區。
3.通州區人民政府所在地中心區。
4.大興區人民政府所在地中心區及西紅門鎮、亦莊鎮、舊宮鎮的城鎮規劃區。
5.昌平區人民政府所在地中心區及龍城花園、回南路、太平莊以南地區。
6.順義區人民政府所在地中心區及天竺地區、後沙峪鎮的城鎮規劃區。
七級：
1.豐台區永定河以西地區。
2.昌平、順義、通州、大興區人民政府所在地建成區除六級地價區外的地區。
八級：
1.房山、門頭溝、懷柔、平谷區人民政府所在地建成區。
2.密雲、延慶縣縣城建成區。
3.規劃市區外除五至七級地價區外的市級開發區和主要建制鎮。
九級：
市域範圍內，除一至八級地價區外的平原地區。
十級：
市域範圍內，除一至九級地價區外的其他地區。
四、工業用途
一級：
三環路以內地區。
二級：
1.上地高科技園區。
2.北京經濟技術開發區。
3.豐臺高科技園區。
4.酒仙橋電子城地區。
三級：
1.四環路內除一、二級地價區以外的地區。
2.上地高科技園區周邊地區。
3.石景山八大處高科技園區。
四級：
1.五環路內除一至三級地價區以外的地區。
2.天竺空港工業區、吉祥工業區。
五級：
規劃市區內除一至四級地價區以外的地區及其外側緊鄰的地區；規劃市區內與周圍接壤區縣之間的市級交通主幹道沿線的地區；大興區人民政府所在地建成區以及西紅門鎮、亦莊鎮、舊宮鎮等城鄉結合部；通州區人民政府所在地建成區、張家灣開發區；順義區人民政府所在地建成區；昌平區人民政府所在地建成區、昌平高科技園區。
六級：
大興區除五級地價區以外的開發區；通州區除五級地價區以外的其他開發區；順義區除四、五級地價區以外的其他開發區，後沙峪鎮的城鎮規劃區；昌平區除五級地價區以外的其他開發區；房山區人民政府所在地建成區；懷柔區人民政府所在地建成區及鄉鎮企業城、農業投資開發區、民營經濟開發區。
七級：
六環路內除一至六級地價區以外的地區；大興區除五、六級地價區以外的主要建制鎮；通州區除五、六級地價區以外的主要建制鎮；順義區除四至六級地價區以外的主要建制鎮；昌平區除五、六級地價區以外的主要建制鎮；房山區除六級地價區以外的開發區以及主要建制鎮；門頭溝區門城鎮、石龍工業開發區及永定鎮等平原區；延慶縣城中心區域、八達嶺開發區、南菜園開發區、沈家營鎮、大榆樹鎮、八達嶺鎮、康莊鎮等主要建制鎮；懷柔區除六級地價區以外的開發區和主要建制鎮；密雲縣密雲鎮、密雲工業開發區；平谷區人民政府所在地建成區、興谷開發區和濱河開發區。
八級：
大興區除五至七級地價區以外的其他平原地區；通州區除五至七級地價區以外的其他平原地區；順義區除四至七級地價區以外的其他平原地區；昌平區除五至七級地價區以外的其他平原地區；房山區除六、七級地價區以外的其他平原地區；門頭溝區除七級地價區以外的其他開發區和建制鎮；延慶縣張山營鎮、舊縣鎮、井莊鎮、永寧鎮等建制鎮；懷柔區除六、七級地價區以外的其他平原地區；密雲縣河南寨、十里堡、檀營鄉、西田各莊、溪翁莊鎮等建制鎮；平谷區除七級地價區以外的其他平原地區。
九級：
市域範圍內，除一至八級地價區外的其他地區。