京政發[1993]34號
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各總公司：
依據市人民政府1993年5月18日頒佈的《北京市實施<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>辦法》第十一條的規定，現將《北京市出讓國有土地使用權基準地價表》及其使用説明印發給你們，並就有關事項作如下通知：
一、北京市出讓國有土地使用權基準地價（以下簡稱基準地價），是根據本市土地不同的使用類別、區位及基礎設施配套、土地開發情況分別評估、測算的各類用地的平均價格，不等於宗地交易價格。市人民政府審定和發佈基準地價的目的，是對本市地産交易市場進行調控，限制過低價格的交易，併為宗地地價評估或地産商投資進行可行性研究提供測算基礎。
二、今後本市國有土地使用權以協議方式出讓的，要嚴格限定於《北京市實施<中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例>辦法》第十三規定的範圍內。其他國有土地使用權出讓、必須以招標、拍賣方式進行，發揮市場競爭機製作用，提高土地收益水準。
三、向境外和三資企業出讓國有土地使用權的，應使用以美元計價的基準地價表對宗地基準地價進行測算，並按規定以外幣支付地價款。
四、基準地價一般由市人民政府每年調整一次，在地産市場價格發生重大變化的情況下，市人民政府也可適時進行調查。
附：一、北京市出讓國有土地使用權基準地價表
二、基準地價表使用説明
1993年7月6日
附件二：
基準地價表使用説明
（一）基準地價的構成
1、基準地價由出讓金、基礎設施配套建設費，土地開發及其他費用等因素構成。其中出讓金是指國家作為土地所有者向受讓者收取的一定年限的土地使用費中純收入部分；基礎設施配套建設費是指政府用於城市基礎設施配套建設已投入和近期預期投入的費用部分，主要包括大市政、四源工程及小區建設的配套等；土地開發及其他費用是指用於徵地、拆遷及平整土地等費用部分。
2、土地使用權出讓包括熟地出讓和生地出讓。
（1）熟地出讓是指出讓使用權的地塊已經完成了徵地拆遷，七通一平等市政基礎設施建設。熟地的基準地價應由出讓金、基礎設施配套建設費、土地開發及其他費用三部分因素構成。
（2）生地出讓是出讓使用權的地塊來完成拆遷補償和七通一平等。生地的基準地價由出讓金、基礎設施配套建設費兩部分因素構成。
（二）土地用途分類
土地用途分為商業、公寓、住宅及工業用地四類。其中：商業、飲食、金融及旅游用地為一類；高檔公寓、辦公樓及服務用地為二類；一般住宅用地為三類；工業、倉儲用地為四類。各類用地所包括的具體內容，見附件1。
（三）地價區類的劃分
根據地價水準，由高至低，由城區至遠郊區共分為十類地價區，體現了級差地價。
每類地價區的具體分佈，見附件2。附件中未包括的地區，根據相鄰區位或參照區位確定。
（四）基準地價表所列各項標準及使用方法
1、各項標準的含義
（1）出讓金標準，指在不同地價區、不同性質的用地，且容積率為1，使用年限為法定最高使用年限時，每平方米土地的基準價格。容積率高於1時，應按規定進行容積率修正。
（2）基礎設施配套建設費標準，指每建築平方米應繳納的配套費，包括大市政費、四源費和小區建設配套費。配套費不分地價區，不分土地用途，按同一標準執行。
（3）土地開發及其他費用標準，主要包括徵地和拆遷補償等各種費用。按照不同地價區類劃分。
2、使用方法
在具體測算宗地每平方米基準地價時，應按以下要求進行修正和計算：
（1）出讓金部分：
a、容積率修正。容積率修正系數為：
b、年期修正。當出讓年限小於最高年限時，按下類公式修正：
K＝（1＋r）N*n[（1＋r）[（1＋r）n－1]/
（1＋r）N1
注：K：修正系數；N：法定出讓年限；
r：還原利率（參照評估期日國家公佈的存貸利率的平均值測算）
n：實際出讓年限。
（2）基礎設施配套建設費部分；
實際測算平方米用地的基礎設施配套建設費時，應按照基準地價表中規定的每建築平方米的大市政費和四源費，加上每建築平方米的小區建設配套費，乘以給定的該用地的容積率進行測算。
（3）土地開發及其費用部分；
基準地價表中城鎮拆遷費，是指拆遷居民住宅時每平方米建築用地的費用。若拆遷企業事業單位，則用表中數字乘以2；若拆遷商業和特殊用房，則用表中數字乘以4。
郊區縣的徵地費是指規劃用地的每平方米的徵地費用。
（4）宗地總（基準）地價，應以每平方米土地基準地價乘以宗地面積。
3、基準地價各部分價格幅度的運用
（1）出讓金部分；同類地價區條件好的地塊向出讓金高限靠近，同類地價區的邊緣地帶，條件較差的，出讓金應不低於規定的標準的低限。
（2）市政及四源費；建設項目紅線外市政基礎設施造價（不含源工程時）不低於低限（即460元/建築平方米）；紅線外市政基礎設施造價和四源費兩項之和不低於高限（即800元/建築平方米）。
（3）小區建設配套費：低限（150元/建築平方米）為普通住宅小區紅線內市政公用設施配套費用，高限（400元/建築平方米）為高檔住宅區（公寓、寫字樓）紅線內市政公用設施配套費用。
（4）城鎮拆遷費用：城鎮拆遷每公頃面積內住戶約50戶時，拆遷費用為5900元/每平方米土地；拆遷每公頃面積內住戶約200戶左右時，拆遷費用7800元/每平方米土地（可以根據實際測算）。
（5）近郊區、縣徵地費；
徵用近郊大田地時，徵地費用每平方米不低於150元；徵用近郊菜田地時，徵地費用每平方米約450元。
（6）遠郊區、縣徵地費；
徵用遠郊大田地時，徵地費用每平方米不低於75元；徵用菜田地時，徵地費用每平方米約180元。
（五）使用基準地價應注意的問題
1、基準地價是政府出讓土地使用權的控制價格，不是宗地的成交價格。宗地使用權出讓時，必須按照規定程式進行。協議出讓的，必須先對地價進行評估，經批准後方可作為對外談判的底價；其他宗地適用權出讓，都要以招標、拍賣的形式進行。
2、此次公佈的基準地價是依據1993年土地適用權出讓的平均價格測算的，根據市場需求的變化和實際需要，市人民政府將適時調整。
（六）向境外和三資企業出讓土地適用權時，確定出讓地塊的基準地價，應使用以美元計價的基準地價表，使用方法不變。
附：1、北京市用地分類表。
2、北京市地價區類劃分。
附件2：
北京市地價區類劃分
東城區
一類地區：東長安街，王府井大街，隆福寺街，北京站街，建國門內大街，金魚衚同，東單頭條，崇文門內大街。
二類地區：東華門大街－東安門大街，東四南大街－東單北大街，燈市口西街－燈市口大街，東四西大街，東四北大街，安定門內大街－交道口南大街，朝陽門內大街，名勝古跡和旅游點附近的地區。
三類地區：雍和宮大街，晨光街，朝陽門南小街，東單三條，地安門東大街。
四類地區：東直門南小街－朝陽門北大街，和平裏西街，東四十條，舊鼓樓外大街，和平裏東街，鼓樓東大街－交道口東大街，北池子大街－南池子大街，安德路，和平裏中街，東直門內大街，千面衚同，西總布衚同－東總布衚同。
五類地區：東四六條，北鑼鼓巷－南鑼鼓巷，北、中、南剪子巷，朝陽門南小街住宅區，南板橋住宅區，斬太倉衚同住宅區，南北門倉住宅區，十字坡住宅區，民旺居住區，青年湖居住區。
六類地區：和平裏一、二、三、四、五區，和平裏七區，小黃莊住宅區。
西城區
一類地區：西單北大街，西長安街，復興門內大街，西四南大街，復興門外大街，宣武門大街。
二類地區：地安門外大街，西直門外大街，阜成門南大街，復興門北大街，月壇南街，西四北大街，阜成門外大街，三里河路，西四東大街，阜成門內大街，名勝古跡和旅游點附近的地區。
三類地區：西直門內大街，白塔寺東街，太平橋大街，鬧市口北街，百萬莊大街，趙登禹路，太平橋大街，鬧市口中街，南長街，西安門大街，新街口北大街，西直門南大街，阜成門北大街。
四類地區：南禮士路，德勝門外大街，北新華街，舊鼓樓大街，北長街，德勝門內大街，白雲路，西絨線衚同，辟才衚同，黃寺大街，民族宮南街。
五類地區：南三海住宅區，北三海住宅區，車公莊大街住宅區，安德路住宅區，官園住宅區。
崇文區
一類地區：前門大街，箭樓南商業街，崇文化門西大街，崇文門外大街（西花市口北段）。
二類地區：鮮魚口街，前門東大街，天橋南大街，永定門火車站北街，西花市大街－東花市大街，珠市口東大街，崇文門動大街，崇文門外大街（西花市口以南段），永定門內大街，名勝古跡和旅游點附近的地區。
三類地區：磁器口大街，東打磨廠街，西打磨廠街，廣渠門內大街，天壇路，體育館東路，光明路，東興隆街，虎背口住宅小區。
四類地區：西興隆街，天壇東路，青雲衚同，體育館西路－東四塊玉南街，東花市斜街，左安門內大街，幸福大街，法華寺街，西唐街－東唐街－東壁街，天壇西衚同，景泰路—安定路，廣渠門外大大街，安樂林路，民主北街，革新南路，幸福大街，夕照寺街，永定門外大街，東曉市街－西曉市街，草廠衚同住宅區，光明東裏住宅區，法華寺新建住宅小區，半壁街住宅小區，金魚池住宅區。
五類地區：琉璃井路，天壇東裏東北住宅區，珊瑚住宅區，營房寬街住宅區，廣渠門外－忠實裏住宅區，天壇東裏東北住宅區。
六類地區：光明東裏住宅區，安樂林中街住宅區，革新里住宅區。
宣武區
一類地區：大柵欄街，廊坊頭條，月亮灣，珠寶市街。
二類地區：廊房二條，琉璃廠東街，琉璃廠西街，糧食店街，宣武門外大街，大柵欄西街，煤市街，珠市口西大街，名勝古跡和旅游點附近的地區。
三類地區：牛街，長椿街，南新華街，廣安門內大街，騾馬市大街，白廣路，戶虎坊路，前門西河沿街，廣安門外大街，白紙坊西街，萬明路，白紙坊東街。
四類地區：天橋市場斜街，鐵樹斜街，櫻桃斜街，右安門內大街蓮花池東路，北線閣，南線閣街，永安路，下斜街，廣安門北順城街，南橫四皆，北緯路，菜市口衚同，馬連道北街，廣安門南順城街。
五類地區：大柵欄住宅區，天橋住宅區，椿樹住宅區，康樂裏住宅區，槐柏樹住宅區，陶然亭住宅區，棗林住宅區，南菜園住宅區，菜市口南住宅區，廣外北住宅區。
六類地區：廣外南住宅區。
海淀區
一類地區：海淀路北段，海淀路南段，中關村路，翠微路，復興路，羊坊店路。
二類地區：北三環路北太平莊段，海淀路，北蜂窩路，名勝古跡和旅游點附近的地區。
三類地區：頤和園路，西直門外大街西街，紫竹院路，成府路，百萬莊西路，北三環西路，永定路，高梁橋路，白石橋路，五棵松路，萬壽路，海淀鎮地區。
四類地區：碧雲寺路，買賣街，清河鎮南路，圓明園地區，萬壽路住宅區，八里莊地區，皂君廟地區，塔院地區。
五類地區：溫泉路。
六類地區：除五類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。
朝陽區
一類地區：秀水街，建國門外大街。
二類地區：朝陽門外大街，日壇路，東三環北路，安定門外大街，三環路以內名勝古跡和旅游點附近的地區。
三類地區：勁松路，和平裏東街，工人體育場北路，朝陽路西段，工人體育場東路，東直門外大街，安定路，朝陽路中段，廣渠門外大街，東三環南路，東大橋路。
四類地區：姚家園路，定福莊路，首都機場路，三元橋至四元橋，四環北路，西大望路，西壩河住宅小區，左家莊住宅小區，安貞住宅小區，永安裏住宅小區，三里屯住宅小區，勁松住宅小區，團結湖住宅小區，安定路住宅小區，南磨房住宅小區，潘家園住宅小區，光華路住宅小區，朝陽路東段，亞運村住宅小區，麥子店住宅小區。
五類地區：八里莊－紅廟住宅區，五里溝住宅區，太陽宮住宅區，高家園住宅區，酒仙橋－東風住宅區，花家地村住宅區，南湖渠住宅區，垡頭住宅區，首都機場路四元至區界，建國路。
豐台區
三類地區：繁華地區。
四類地區：正陽大街，名勝古跡和旅游點附近的地區。
五類地區：右安門外大街，蒲方路，大紅門路，方莊路，安樂林路東段，豐臺路，豐葆路北段，廣安路，蒲黃榆路，馬家堡東路，南苑路，大紅門路南段，長辛店路，盧溝橋內路，六里橋太平橋區。
六類地區：南苑鎮路，張家墳路至鐵路，雲崗路，吳家村路。
七類地區：豐台北路東路口至正陽大街兩側，西羅園小區，東鐵匠營小區，大井村，朝莊子小區。
八類地區：南苑鎮，長辛店鎮，盧溝橋鎮建成區。
九類地區：除八類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。
石景山區：
三類地區：古城南路，八角南路，八角西街，石景山路。
四類地區：古城大街，古城東街，玉泉路，蘋果園南路，八大處路，楊莊動路，金頂西街，八角北路，名勝古跡和旅游點附近的地區。
五類地區：古城西路，八角東路，蘋果園北路，京原公路，高井段，和平街，五里坨段，古城路，古城北路，金頂街南路，八寶山南路。
六類地區：古城、八角住宅區，魯谷住宅區，金頂街北路，高科技園區，楊莊住宅區，田村路。
七類地區：金頂街住宅區，北辛安住宅區，高井住宅區，廣寧路。
八類地區：除七類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。
通縣
六類地區：縣商業中心地區，通縣張家灣開發區。
七類地區：縣商業中心地區以外的建成區，名勝古跡和旅游點附近的地區。
八類地區：縣建成區以外的規劃區。
九類地區：縣規劃區以外的偏遠地區。
十類地區：除九類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。
昌平縣
六類地區：縣商業中心地區，昌平科技園區。
七類地區：縣商業中心地區以外的建成區，沙河鎮商業中心地區，南口鎮商業中心地區，名勝古跡和旅游點附近。
八類地區：縣建成區以外的規劃區，沙河鎮商業中心地區以外的建成區，南口鎮商業中心地區以外的建成區。
九類地區：縣規劃區以外的偏遠地區，沙河鎮建成區以外的規劃區，南口鎮建成區以外的規劃區。
十類地區：除九類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。
大興縣
六類地區：縣商業中心地區，各類開發區。
七類地區：縣商業中心地區以外的建成區，名勝古跡和旅游點附近的地區。
八類地區：縣建成區以外的規劃區。
九類地區：縣規劃區以外的偏遠地區。
十類地區：除九類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。
順義縣
六類地區：縣商業中心地區，順義縣工業小區、天竺開發區、後沙峪開發區、大龍旅游世界開發區等各類開發區。
七類地區：縣商業中心以外的建成區，名勝古跡和旅游點附近的地區。
八類地區：縣建成區以外的規劃區。
九類地區：縣建成區以外的規劃區。
十類地區：除九類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。
房山區（含燕山地區）
六類地區：區商業中心地區，良鄉工業小區等各類開發區。
七類地區：區商業中心地區以外的建成區，良鄉鎮商業中心地區，新鎮商業中心地區，名勝古跡和旅游點附近的地區。
八類地區：商業中心區以外的建成區，良鄉鎮商業中心地區以外的建成區，新鎮商業中心地區以外的建成區。
九類地區：區規劃區以外的偏遠地區，良鄉鎮建成區以外的規劃區，新鎮建成區以外的規劃區。
十類地區：除九類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。
門頭溝區
七類地區：區商業中心地區，石頭門石龍工業小區等各類開發區。
八類地區：區商業中心以外的建成區，名勝古跡和旅游點附近的地區。
九類地區：建成區以外的規劃區。
十類地區：除九類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。
懷柔縣
七類地區：縣商業中心地區，雁棲工業小區等各類開發區，名勝古跡和旅游點附近的地區。
八類地區：縣商業中心地區以外的建成區。
九類地區：縣建成區以外的規劃區。
十類地區：除九類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。
密雲縣
七類地區：縣商業中心地區。
八類地區：縣商業中心地區以外的建成區，溪翁莊鎮商業中心地區，名勝古跡和旅游點附近的地區，密雲工業小區等各類開發區。
九類地區：縣建成區以外的規劃區，溪翁莊鎮商業中心地區以外的建成區。
十類地區：除九類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。
延慶
八類地區：縣商業中心地區：
九類地區：商業中心地區以外的建成區，名勝古跡和旅游點附近的地區。
十類地區：除九類地區以外的偏遠地區和尚未開發的地區，南菜園開發區，八達嶺開發區等各類開發區。
平谷縣
八類地區：縣商業中心地區。
九類地區：縣商業中心地區以外的建成區，濱河工業小區等各類開發區，名勝古跡和旅游點附近的地區。
十類地區：除九類地區以外的偏僻地區和尚未開發的地區。