京政發[1992]35號
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各總公司，各高等院校：
現將《國務院住房制度改革領導小組關於對北京市住房制度改革實施方案的批復》、《北京市住房制度改革實施方案》，以及《北京市住房基金管理辦法》、《北京市住房公積金制度實施辦法》、《北京市城鎮公有住房租金改革辦法》、《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》、《北京市城鎮居民購買商品住宅樓房管理辦法》、《北京市私有住宅樓房管理與維修辦法》、《北京市城鎮住宅合作社管理辦法》一併印發給你們，請認真貫徹落實。
《北京市住房制度改革實施方案》是在四年試點基礎上形成，並經國務院住房制度改革領導小組批准，於1992年7月1日起施行。房改方案總結了各區縣、各部門、各單位創造的改革經驗，吸取了試點過程中群眾提出的意見和有關專家，學者的建議，具有廣泛的社會基礎。房改方案公佈後，仍然要堅持“統一政策、分散決策、因地制宜，逐步推開”的原則，不搞一刀切，不搞一個模式。要充分尊重群眾的首創精神。各區縣、各部門、各單位要根據全市房改方案，結合自己的實際情況，創造、選擇、確定房改的具體形式，及時總結經驗，不斷完善，使全市住房制度改革積極穩妥地向前推進。
住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分，牽動面廣、政策性強，市政府各部門要加強協調，互相配合。計劃、規劃、財政、稅收、物價、國有資産、民政、勞動、人事、工商行政管理、房管等部門和金融、保險機構，要依據房改方案和國家有關規定，同步制定有關配套規定。
各區縣政府、各部門、各單位要加強對房改工作的領導，主要負責人要精心組織，切實抓好這項工作。要進一步做好房改宣傳工作，使廣大幹部、群眾充分認識和了解住房制度改革的意義和有關政策，保證房改方案的順利實施。
1992年5月30日
國務院住房制度改革領導小組關於
對北京市住房制度改革實施方案的批復
房改字[1992]10號
北京市人民政府：
《北京市人民政府關於＜北京市住房制度改革實施方案＞的請示》（京政文字[1992]23號）收悉。國務院住房制度改革領導小組原則同意你市住房制度改革實施方案，現批復如下：
一、北京市住房制度改革實施方案體現了國務院國發[1988]11號、國發[1991]30號文件及國辦發[1991]73號文件精神，符合加快改革開放步伐形勢的要求。四年房改試點的實踐，為北京市方案的順利起步和實施提供了良好的條件。請你們在此基礎上，加強領導，精心組織，做好輿論宣傳工作，發動幹部、群眾參與住房制度改革。在具體實施中，要注意總結經驗，不斷完善方案。遇到涉及全局性的政策問題，及時報國務院住房制度改革領導小組。
二、同意北京市人民政府關於住房制度改革領導小組下設住房資金管理中心，以及對公積金、住房資金的管理辦法和機構設置的意見。在實施中，要妥善處理在京中央黨政機關各部門和北京市之間的利益關係，並及時總結、不斷完善住房資金的管理辦法。
三、公積金用於提租新增租金的補償是一個新的嘗試，這一方式運用得好，就可以解決工資的配套改革問題，對防止補貼貨幣的沉澱和減少貨幣的發行是有效的。因此，要執行國務院房改領導小組、財政部和建設部關於住房資金籌集、使用和管理文件（財綜字[1992]31號）的規定，處理好公積金單位支付部分進成本和個人合理負擔的關係。
四、同意中央在京的黨政機關及企事業單位，軍隊在京的企業化工廠，以及外省（區、市）在京單位，根據北京市的房改方案並結合各自的實際進行住房制度改革。
五、房改起步後，要積極創造條件，適當加大改革份量，加快改革步伐，保證順利實現房改規劃的“八五”和“九五”目標。
附件：北京市住房制度改革實施方案
國務院住房制度改革領導小組
1992年5月21日
北京市住房制度改革實施方案
根據國務院全面推進城鎮住房制度改革的有關規定，結合北京市實際，制定本方案。
一、房改的基本思路
（一）指導思想
城鎮住房制度改革是經濟體制改革的重要組成部分，根本目的是加快解決人民群眾的住房問題。要按照社會主義有計劃商品經濟的要求，堅持國家、集體、個人三者共同負擔的原則，轉換住房機制，變實物分配為貨幣分配，合理調整家庭消費結構。改革低租金、福利性住房制度，逐步實現住房資金投入産出的良性迴圈，促進房地産業發展，逐步實現住房商品化、社會化。
（二）十年目標
l、“八五”目標。（1）建立政府、單位住房基金；建立住房公積金，交存率（職工和所在單位交存的住房公積金各佔職工工資總額的比例）全市平均達到5％。（2）房租最低達到維修管理費水準；有條件的單位力爭達到折舊、維修和管理費水準；房價達到準成本價（包括住房及其附屬工程建築造價和徵地拆遷補償費）水準。（3）全市每人平均居住面積達到8.6平方米；住房成套率（單元式樓房佔全部住房的比例）達到70％。（4）全部解決每人平均居住面積3平方米以下居住困難戶的住房問題；改造30％的成片危舊房。
2、“九五”目標。（1）住房公積金交存率達到10％。（2）房租達到成本租金水準；房價達到成本價水準。（3）全市每人平均居住面積達到9.5平方米；住房成套率達到80％。（4）基本解決每人平均居住面積4平方米以下居住困難戶的住房問題；基本完成成片危舊房的改造任務。
二、房改的五種基本形式
（一）建立政府、單位住房基金
1、住房基金的建立。市、區縣政府住房基金從以下資金中籌集：（1）留給地方的住房固定資産投資方向調節稅；（2）住房房産稅；（3）市和區縣政府財政原來用於住房建設、維修、管理的資金；（4）市和區縣房管部門出售、出租住房回收的資金；（5）其他住房資金。
單位（包括企業和行政、事業單位）住房基金從以下資金中籌集：（1）各單位按原有渠道列支的公有住房建設、維修、管理和房租補貼的資金；（2）按財政部門規定，從留利或預算外收入中按一定比例提取的住房資金；（3）出售、出租住房回收的資金；（4）列入成本或預算的單位為職工交存的住房公積金及發放房租補貼的資金；（5）其他住房資金。
劃轉為政府和單位住房基金的各項資金，應本着不重復計徵的原則，在劃轉前按原資金渠道繳納能源交通重點建設基金和預算調節基金。
2、住房基金的使用。住房基金主要用於資助職工建立住房公積金，支付出售住房準成本價與實際造價之間的差額，支付出租住房的購建、維修、管理費用，及近期對提租後造成生活困難的職工或居民發放房租補貼。
3、住房基金的管理。政府和單位住房基金，經財政部門核定劃轉後，存入市住房資金管理中心委託的金融機構，所有權不變，專項使用。
（二）建立住房公積金。
l、住房公積金的建立。自本方案實施之日起，在職工工作年限內，職工個人與其所在單位，各依職工工資總額的同一比例按月交存住房公積金，全部歸職工個人所有。起步時，個人和單位的交存率在10％的幅度內，由各單位根據具體情況確定。目前有困難不具備條件的單位，可適當推遲建立。離退休職工、已按優惠價購房的職工，不建立住房公積金。
2、住房公積金中單位交存資金的來源。從單位提取的住房折舊和其他劃轉資金中列支，不足部分經財政部門核定，企業交存資金可列入成本，全市控制在企業交存總額的20％以內；行政事業單位交存資金可列入財政經費預算，全市控制在行政事業單位交存總額的50％以內。單位為進住新房職工交存的住房公積金，企業可進入成本，行政事業單位可列入財政經費預算。
3、住房公積金的使用。職工可用住房公積金購、建、翻修、大修住房；也可按規定交納超過家庭工資總額收入5％部分的租金。
4、住房公積金的管理。住房公積金統一交存到市住房資金管理中心（該中心隸屬北京市房改領導小組，暫與市政府房改辦公室合署辦公）委託的金融機構，記入單位名下的個人帳戶，按銀行儲蓄存款利率計息。在租金提至成本租金以前，租住公房的職工，其住房公積金按銀行活期儲蓄存款利率計息。職工離退休時，一次結清本息餘額，退歸本人。
（三）出售公有住房
1、準成本價售房。凡單元式住宅樓房，産權單位均可按準成本價向職工出售。準成本價每年由市政府房改辦公室會同物價、國有資産和房地産管理等部門評估測定，經市政府批准後公佈。
産權單位向職工出售單元式住宅樓房的具體形式，依據本市房改統一政策和本單位實際情況確定。
2、市場價售房。市、區縣房地産交易部門可組織房源，以市場價直接向家庭經濟承受能力強而住房困難的本市城鎮居民出售。
3、付款方式。購房者可一次付清房款，也可分期付款。分期付款的，還款期限一般不超過30年，每月還款額一般不少於家庭工資總額收入的15％（包括住房公積金中個人交存的部分）。
（四）逐步提高房租
1、新房新租。産權單位出租新建住房或騰空後的舊住房，一律實行新租金標準。1994年以前月租金標準為使用面積每平方米0.55元。1994年以後新房的租金標準另定。
2、現住房分步提租。至1994年初，産權單位對出租的現住房可一步或分二、三步，將月租金標準提到使用面積每平方米0.55元。
3、收取租賃保證金或建房集資款。産權單位出租住房實行新房新租或分步提租的同時，可以向承租人收取租賃保證金或建房集資款，收取數額和還款方式由産權單位確定。
4、私人出租房同步提租。執行市房地産管理局“57”私房租金標準的私人出租房，可參照所在區縣直管公房的提租幅度提高租金，至1994年初，月租金標準最高不超過使用面積每平方米0.76元。承租人所在單位按規定給予的原租住私房租金補貼不變，新增租金由承租人負擔。
5、超標加租。單位出租住房，對超標面積實行加租。1994年以前，超標面積的月租金標準不得低於使用面積每平方米樓房1.34元、平房1.05元。住房標準一般按家庭每人平均住房使用面積、分室原則及國家規定的有關領導幹部和知識分子的住房標準確定。
6、特殊情況特殊處理。1994年以前，職工家庭住房在規定標準以內的部分，租金改革後，實納租金超過家庭工資總額收入5％的，超過部分可由承租人提出申請，從住房公積金中支付。因住房超標而增加的租金，不得用住房公積金支付。
離退休的職工，住房在規定標準以內的部分，房改後實納租金超過家庭工資總額收入5％，或雖未超過5％但已造成生活困難的，可暫由離退休職工的工資發放單位從住房基金中給予房租補貼。
社會救濟戶、享受國家定期撫恤的孤老戶的現住房，新增租金暫予免交。
7、形成調租機制。要結合國家工資制度改革，以及物價調整和住房公積金的運用，從1995年起，繼續逐步提高租金，2000年基本達到成本租金水準。
（五）集資合作建房
1、集資建房。各單位可根據各自實際，採取多種形式籌集資金，建設住房。
2、合作建房。區縣政府和各部門、各單位可組織需房職工或居民成立住宅合作社建房修房管房。
3、房改與解決居住困難相結合。集資合作建房要優先吸收居民困難戶參加，新建住房要優先向居住困難戶出售、出租。
4、房改與改造危舊房相結合。改造成片危舊房一律實行房改，鼓勵原住戶的購房或外遷。對外遷居民，在房租、房價等方面實行傾斜政策。
5、政策扶持。政府在政策上對集資合作建房、改造成片危舊房和解決困難戶住房問題給予扶持。社員或被遷居民是職工的，其所在單位要按照市政府有關規定給予資助。
三、同步實施配套改革
（一）市場管理
發展住房市場，制定各項法規，依法加強管理。住房的買賣、轉讓，必須按照國家和本市有關規定到政府房管部門辦理過戶、登記手續。房租、房價要納入市場價格管理體制，查處各種非法交易活動。
（二）售後維修管理
售房單位要落實售後維修管理工作，組織産權人成立樓房管理機構，建立公共維修基金，對樓房的共用部位、共用設施統一修繕管理。
（三）配套改革
市政府的計劃、規劃、財政、稅收、物價、國有資産、民政、勞動、人事、工商、房管等部門和金融、保險機構，要依據本方案及國家有關規定同步制定配套改革辦法，保證房改的順利實施。
四、附則
（一）各部門、各單位要根據本方案，結合各自的實際，制定具體實施方案，並按隸屬關係分別報上級主管部門審批。
（二）中央在京的黨政機關及企事業單位，軍隊在京的企業化工廠，以及外省市在京單位，均根據本方案並結合各自的實際實行房改。
（三）本方案由北京市人民政府住房制度改革辦公室負責解釋。
（四）本方案自1992年7月1日起全面施行。
北京市人民政府
1992年4月7日
關於《北京市住房制度改革實施方案》的請示
國務院：
根據國務院積極穩妥推進城鎮住房制度改革的精神，我市經過四年試點，制定了《北京市住房制度改革實施方案》，經市政府常務會議討論通過，並先後提請市委常委會、市人大常委會審議同意，又經市政協常委會專題討論同意，特報請國務院審批，現就方案中的有關問題報告如下：
一、建國以來住房建設取得了巨大成就，但全市住房短缺的狀況仍十分嚴重
從1949年到1990年，北京市累計完成住房建設投資180多億元，建成住房8376萬平方米。近十年來，每年竣工500萬平方米以上。城鎮住房由1949年的1354萬平方米，增加到1990年的9945萬平方米，增加了6.3倍，每人平均居住面積由4.75平方米提高到7.71平方米，提高了2.96平方米。目前，全市住房成套率（單元式住房佔全部住房的比例）已達63％，多數城鎮居民居住條件得到很大的改善。
住房建設雖取得了上述成績，但是，全市仍有30多萬戶居住困難戶，還有約1000萬平方米的成片危舊住房亟待改造。形成這種情況的原因：
一是資金嚴重短缺。過去建房資金全由國家、企業包下來，個人不拿一分錢。同時，與五、六十年代相比，房屋水準有了很大提高，配套設施日臻完善，建房造價大幅度增加。再由國家、企業包下去，是難以為繼了。
二是人口增長太快。1949年全市城鎮常住人口為176萬人，1990年達到640萬人，凈增464萬人，增長2.6倍，建多少房也滿足不了日益增長的需要。
三是低租金、無償分配的福利性住房制度助長了不合理的住房需求，加劇了住房短缺的矛盾。一套兩居室單元樓房月租才5－6元，只相當於一包中檔香煙錢，一些人不要白不要，好上加好。一些單位建了一點房，分配時困難重重，分房佔的時間比建房的時間還長，有的還分不到困難戶頭上，造成了住房的苦樂不均。
二、房改是解決住房困難實現住房小康的根本出路
中央提出2000年實現小康水準，要求明顯改善城鎮居民的居住條件。北京市九屆四次人代會通過的“十年規劃和八五計劃”確定：2000年全市每人平均居住面積達到9.5平方米（只含居室，不算門廳、廚房、廁所、陽臺，相當於使用面積14平方米，建築面積19平方米）。要加快解決居住困難戶、危房戶以及新增的95萬城鎮人口的住房問題。據測算，今後十年需新建住房5000萬平方米，每年約需投資百億元左右，資金缺口很大。只有改革現行的住房制度，在發揮國家、集體建房積極性的同時，調動起個人解決住房困難的積極性，才能實現上述目標。住房制度改革是實現2000年住房小康的必由之路。
三、北京市房改的基本思路
北京市住房産權和隸屬關係極為複雜，全市共有住房9945萬平方米，其中，私有住房831萬平方米，公有住房9114萬平方米。在公有住房中，産權屬市房管局直管的只有1685萬平方米，佔18％，其餘7429萬平方米，産權分佈在中央、地方兩萬多個部門和單位，佔公有住房的82％。其中，中央在京黨政軍各部門和各企事業單位4375萬平方米，佔公有住房總量的48％；地方各部門、各單位擁有産權3054萬平方米，佔34％。北京除了8個城近郊區，還有10個遠郊區縣，地域之間的差別也很大。同時，北京是中央黨政軍首腦機關的所在地，領導幹部多，民主人士多，高級知識分子多。這種産權的多元性、隸屬關係的複雜性、地域之間的差異性，決定了北京市的房改在中央統一方針下，地區、部門、單位分散決策的必要性，房改方式的多樣性，逐步推進的穩妥性，決不能搞一個模式，決不能一齊開步走，決不能一刀切。必須解放思想，大膽實踐，先易後難，尊重群眾首創精神，通過試點，取得經驗，逐步推開。根據這樣一個指導思想，經過四年試點，形成了房改的基本思路和主要做法。其要點是：
（1）試點起步，自願參加，先易後難。
（2）租房、買房長期並存，自願選擇。
（3）新房先售後租，舊房租買並舉。
（4）鼓勵買房，買房給優惠，早買房多優惠，一次付款多優惠。合理確定房價，既要適應居民的承受能力，又不以過低的價格將公有房産轉化為個人所有，房價逐年上浮，不讓早買房者吃虧。
（5）房租逐年上調，舊房小步提租，新房的租金一步提到維修管理費標準。
（6）不搞平均主義人頭份的補貼。補貼主要體現在：國家和單位為購房職工支付購房款和實際造價的差額；政府搞基礎設施；政府和單位資助建立個人住房公積金。
（7）房改要優先解決危房戶和困難戶的住房問題。
（8）改進住房建設的規劃、設計和施工管理，千方百計降低造價。
（9）推進計劃、規劃、財政、稅收、金融、保險、房管、工商等方面的配套改革，保證住房制度改革的順利實施。
（10）鼓勵區、縣和産權單位從各自實際出發，創造既能促進住房建設，又能為群眾所接受的各種房改形式。充分認識實現住房商品化是一個漸進的過程，需要經過多年的艱苦努力，既要積極推進，又不能急於求成。
為了保證房改的健康發展，在試點過程中，我們還提出了衡量房改成敗的四條標準：
（1）人民群眾的居住條件能否加快改善，危房戶、無房戶、居住困難戶的住房能否儘快解決。
（2）建房修房資金能否增加並逐步走上良性迴圈軌道。
（3）房屋維修管理水準能否提高；售後樓房共用部位和共用設施的維修管理能否得到保障，售後服務能否跟得上。
（4）各項法規是否健全，房地産市場能否同步形成，並依法加強管理，防止先亂後治。
四、試點實踐證明我市房改的基本思路是可行的
按照以上基本思路，我市房改試點四年邁了四步，創造了多種形式，取得了明顯成效。
第一步，1988年，選擇了六建公司、百貨大樓、北京廣播器材廠、航空航太部四院、建設部等11個單位，開始了優惠售房的試點，共售出新舊樓房1000多套。這些單位的職工買房熱情很高，從而使一些低估了群眾購房能力的同志，消除了“工資低，買不起房”，“不提高工資，房改就不能起步”的疑慮。1989年，試點單位擴大到100個。
第二步，1990年，10個遠郊區縣從各自的實際出發，提出了各具不同特點的房改方案，陸續全面出臺，取得明顯成效。順義縣兩年房改，回收個人資金6320萬元，解決住房困難戶的問題，可由原來的20年縮短到5年。密雲縣房改回收個人資金3000多萬元，困難戶的住房問題，可在3年內解決。10個遠郊區縣共售出住房1.2萬套，回收資金1.4億元；年租金收繳額2800萬元，為房改前的2.3倍；新建住房70萬平方米，相當於房改前年平均建房的3倍。房改出現了“農村包圍城市”的可喜局面。
第三步，1990年，市政府確定了通過房改促進危舊房改造的方針。北京的住房困難戶主要集中在危舊房區，居民的住房不僅面積小，而且危、破、擠、亂。絕大多數住房是無上水、無下水、無暖氣、無煤氣、無廚房、無衛生間、無陽臺、無壁櫥、無自行車棚、無綠地等“十元”的房屋。改造了危舊房，大批困難戶的住房問題也就相應地得到了解決。1990年全市危舊房改造拉開序幕，1991年開復工達150萬平方米，竣工50萬平方米，6200多戶居民改善了居住條件。而且選擇買房、租房等不同形式參加了房改，房改在“城市中心開花”。
第四步，1991年至1992年初，市屬産權單位大部分開始房改。同時在北京電視設備廠、聯想集團、北京電子工藝技術研究中心進行了住房公積金試點。中央在京單位先後也有30多個參加了房改試點。
截止到1992年2月底，全市市屬單位4300萬平方米住房進入了房改，佔市屬住房總面積的90％，累計回收個人資金4.5億元。其中：售房2.2萬套，售房款2.8億元；集資合作建房款0.6億元，危舊房改造預收資金0.8億元，租賃保證金和新增租金0.3億元。同時形成了《北京市住房制度改革實施方案》及7個配套辦法（《北京市住房基金管理辦法》、《北京市住房公積金制度實施辦法》、《北京市城鎮公有住房租金改革辦法》、《北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法》、《北京市城鎮居民購買商品住宅樓房管理辦法》、《北京市私有住宅樓房管理與維修辦法》、《北京市城鎮住宅合作社管理辦法》）。同時，經過四年的試點，大多數群眾對房改的意義和必要性已經有了較為深刻的了解，承受能力大大增強。至此，我市房改方案全面出臺的時機已基本成熟。
五、房改方案中需要重點説明的問題
1、尊重群眾的首創精神，繼續鼓勵地區、部門、單位在中央統一方針下，因地制宜，分散決策。四年試點中，創造了11種房改的具體形式，方案中歸納為建立政府、單位住房基金；建立住房公積金；出售公有住房；逐步提高房租；集資合作建房等五種基本形式。房改方案全面推開後，繼續鼓勵地區、部門、單位從實際出發，只要群眾能夠接受的房改形式都允許實行。總之，堅持多種形式並存，多種形式並行，全市不搞一個模式，不搞一刀切。
2、特殊情況，特殊處理。現行的住房制度是在幾十年中形成的，並與其他制度相聯繫。因此，房改既要着眼於現實和未來，又要與現行政策相銜接，做到平滑過渡。為此，我們對一些特殊情況，規定了特殊處理辦法。
（1）住房不超標準的住戶，1994年以前，租金超過家庭工資總額收入5％的部分，可以申請使用住房公積金支付。有了這條規定，對於生活負擔較重、收入較低的職工，或者夫婦雙方都在黨政機關工作的，也不會增加更大的負擔。
（2）離退休的職工，住房在規定標準之內，房改後租金超過家庭工資總額收入5％的部分，可由其工資發放單位從住房基金中給予補貼。
（3）社會救濟戶和享受國家定期撫恤的孤老戶，現住房新增租金暫予免交。
（4）超標準住房要加收租金，是否超標以戶計算，只要符合下列情況之一，就不算超標。
第一，面積標準：每戶家庭按每人平均使用面積14平方米（折合居住面積9.5平方米）計算，每個人的面積之和加5平方米，為該戶住房面積標準。喪偶、離異、30歲以上未婚職工可按兩人計算。夫婦平均年齡在25周歲以上尚無子女或身邊無子女者，可視同有一子女計算。離退休職工的住房面積標準分別增加12平方米和9平方米。
第二，分室標準：年滿13周歲以上的子女和其他單身成員，可按異性分室、同性不分室的標準掌握；對男年滿26周歲、女年滿24周歲以上的同性未婚子女，可按分室標準掌握。
第三，政策標準：中共中央、國務院及中央有關部委對領導幹部、高級知識分子等住房標準的規定。
六、關於方案的實施問題
1、《北京市住房制度改革實施方案》待國務院原則批准後向全市公佈，做好宣傳工作，於1992年7月1日全面實施。
2、中央在京的黨政機關、企事業單位，外省市在京單位，軍隊在京企業化工廠，均依據本方案並結合各自的實際實施房改。
3、單位為職工交存的住房公積金列入成本或預算的數額，按照國務院房改領導小組、財政部、建設部（92）財綜字第31號文件的規定執行。
4、北京市房改領導小組下設住房資金管理中心，負責全市住房公積金的歸集、管理和運用；對住房基金的建立、使用進行監督管理。
以上請示妥否，請批示。
北京市人民政府
1992年4月7日
北京市住房基金管理辦法
第一條 為實施《北京市住房制度改革實施方案》，制定本辦法。
第二條 凡本市行政區域內的企業、行政事業單位（以下簡稱單位），均須依照本辦法建立單位住房基金。
市和區、縣人民政府分別建立政府住房基金。
第三條 住房基金是用於住房建設、維修、管理以及資助職工建立住房公積金等方面的專項資金。
建立住房基金，應在理順目前國家、單位用於住房的各種資金渠道的基礎上，立足於原有住房資金的轉化，逐步使住房資金的來源和使用合理化、固定化、規範化。
第四條 單位住房基金的來源：
一、單位提取的自管公有住房（以下簡稱公房）固定資産折舊費和大修理基金。
二、出租自管公房的收入。
三、原用於住房維修、管理和發給職工房租補貼的資金。
四、出售自管公房的收入。
五、按照財政部門的規定，從企業留利和行政事業單位預算外收入中按一定比例提取的住房資金。
六、職工出售以準成本價購買的住房，其房價中應由單位收回的高於屆時準成本價的部分。
七、從政府住房基金取得的補助資金和借款，以及向個人籌集的建房款。
八、單位資助職工交存的住房公積金中按財政部門規定列入成本或預算的部分。
九、從其他渠道籌集的用於住房建設、維修資金或國家和上級部門撥給的住房資金。
十、住房基金增值的資金。
第五條 單位住房基金的使用：
一、出租自管公房的維修和管理費用。
二、對職工購買住宅樓房後公共維修基金的資助及電梯、高壓水泵的更新、維護、運營費用。
三、單位資助職工的住房公積金。
四、購、建住房資金。
五、資助職工參加住宅合作社或危舊房改造的資金。
六、按規定發給職工的房租補貼。
七、其他住房方面的支出。
第六條 政府住房基金的來源：
一、地方財政預算內安排的用於住房建設的資金。
二、地方財政用於本地區政府房管部門直管公房的維修、管理補貼資金（含高層住宅的電梯、高壓水泵的維護、運營、更新費用）。
三、從住房建設項目徵收的固定資産投資方向調節稅和提取的住房房産稅。
四、政府房管部門出租直管公房的收入。
五、政府房管部門出售直管公房的收入。
六、公房租金標準提高到一定水準後，財政部門對單位自管公房租金收入中按一定比例集中統籌的部分。
七、政府籌集的危舊房改造周轉資金。
八、職工出售以準成本價購買的住房，其房價中應由政府房管部門收回的高於屆時準成本價的部分。
九、從其他渠道籌集的危舊房改造周轉資金。
十、住房基金增值的資金。
第七條 政府住房基金的使用：
一、市或區、縣政府安排的住房基本建設投資。
二、政府房管部門直管公房的維修和管理費用。
三、危舊房改造的啟動周轉資金。
四、對職工購買住宅樓房後公共維修基金的資助。
五、政府房管部門管理的高層住宅電梯、高壓水泵的維護、運營、更新費用。
六、其他住房方面支出。
第八條住房基金由建立基金單位按行政隸屬關係由同級財政部門核定後劃轉。
政府住房基金，由同級財政部門管理。
單位住房基金，按預算外資金管理，在市住房資金管理中心委託的金融機構專戶存儲，所有權不變，專項使用。
第九條 住房基金在存儲期間，均按人民銀行規定的存款利率計息。
第十條 單位用住房基金購、建住房，仍應按照基本建設自籌資金審批程式申報審批。
第十一條 單位使用住房基金要以收定支。不得用流動資金、銀行貸款、應上繳的稅利、經費撥款等作為住房基金使用。
第十二條 單位劃轉作為住房基金的各項資金，應在劃轉前本着不重復計徵的原則按原資金渠道繳納能源交通重點建設基金和預算調節基金。
第十三條 單位應按期向上級主管部門報送住房基金收支情況報表，經上級主管部門匯總後，報送市住房資金管理中心和同級財政部門。
第十四條 單位出租自管公房向承租人收取的租賃保證金，列入本單位住房基金，本金歸承租人所有，解除租賃合同時退還承租人。
第十五條 本辦法的實施細則，由市財政局制定。
第十六條 本辦法由市財政局負責解釋。
第十七條 本辦法自1992年7月1日起施行。
北京市住房公積金制度實施辦法
第一條 為實施《北京市住房制度改革實施方案》，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的企業、行政事業單位（以下簡稱單位）建立職工住房公積金，均適用本辦法。
第三條 住房公積金，是指在職工工作年限內，由職工及其所在單位，按月交存一定數額的資金。住房公積金全部歸職工個人所有，長期儲蓄，專項用於住房支出。
離退休職工、臨時工和已在住房制度改革試點中按標準價優惠購買住房的職工，不建立住房公積金。
第四條 市住房資金管理中心是本市住房公積金的主管單位，負責住房公積金的歸集、管理、運用和償還工作。
第五條 職工個人當年度月交存住房公積金金額，等於上年月均工資總額乘以個人交存率。單位資助職工交存住房公積金金額，等於被資助職工上年月均工資總額乘以單位交存率。
個人交存率和單位交存率，在建立住房公積金制度起步時，可由各單位根據各自情況，在l％至10％的幅度內按同一比例選擇確定。“八五”期末，交存率應不低於職工月均工資總額的5％；“九五”期末，交存率應達到職工月均工資總額的10％。
第六條 住房公積金個人交存部分，由單位在每月發工資時代扣，連同單位為職工交存部分，一併由單位在規定時間內，交存到市住房資金管理中心委託的金融機構，記入職工住房公積金帳戶。
第七條 住房公積金從存入之日起，按人民銀行規定的儲蓄存款利率計息。
租住公房的職工，在住房租金提至成本租金以前，其住房公積金按人民銀行規定的活期儲蓄存款利率計息。
職工住房情況變動時，本人及其所在單位應向市住房資金管理中心委託的金融機構通報。
第八條 職工在本市調動工作的，按辦理住房公積金業務的金融機構的規定辦理住房公積金轉移手續。
職工離職、中斷工資關係時，其住房公積金結餘本息暫存儲在原帳戶。
職工在職期間死亡，其住房公積金本息結餘，可由其繼承人按規定提取。
職工離退休或調離本市時，其住房公積金本息餘額，退還職工本人。
第九條 職工住房公積金可用於下列支出。
一、家庭購、建住房。
二、自有住房的大、中修。
三、超過家庭工資總額收入5％部分的房租。
第十條 單位為職工交存住房公積金部分，從單位提取的住房折舊和其他劃轉資金中列支，不足部分經財政部門核定，企業可列入成本，行政、事業單位可列入預算。
實施住房公積金制度後進住新房的職工，其住房公積金的單位交存部分全部列入成本或預算。
第十一條 受市住房資金管理中心委託辦理住房公積金業務的金融機構，應每年向交存單位及其職工公佈住房公積金對帳單。在職工或單位查詢時，憑單位證明隨時提供對帳單。
第十二條 對職工交存的住房公積金，以及依法繼承或受遺贈的住房公積金，不徵收個人收入調節稅。
第十三條 本辦法具體執行中的問題，由市人民政府住房制度改革辦公室負責解釋。
第十四條 本辦法自1992年7月1日起施行。
北京市城鎮公有住房租金改革辦法
第一條 為實施《北京市住房制度改革實施方案》，制定本辦法。
第二條 公有住房租金改革分階段實施。“八五”目標是住房租金最低達到維修管理費水準，有條件的單位力爭達到折舊、維修和管理費水準。“九五”目標是住房租金達到成本租金水準。1994年年底前，凡本市行政區域內的企業、行政事業單位（以下簡稱單位）出租的公有住房，均依本辦法實行租金改革。
第三條 單位出租新建住房和騰空的舊住房，租金標準為每月每平方米使用面積0.55元。
單位出租現住房，租金標準可一步或分步提到每月每平方米使用面積0.55元。分步提租的，每月每平方米使用面積的租金標準，1992年內不低於0.55元的50％；1993年不低於0.55元的75％；1994年初達到0.55元。
承租人實納租金，按本條規定的租金標準計算，依市房地産管理局制定的房屋結構、裝修、朝向、層次、地段、環境等因素的調節標準確定。
第四條 允許單位在按本辦法第三條的規定出租公有住房時，向承租人收取租賃保證金或建房集資款，收取數額和還款方式由産權單位確定。
第五條 單位出租公有住房，對超過住房標準（以下簡稱超標）的面積部分，加收超標租金。
住房標準按戶計算，依家庭每人平均住房使用面積結合分室原則和國家規定的有關住房標準確定。符合下列標準之一的為不超標：
一、每人平均使用面積標準：每人平均住房使用面積按14平方米計算，每戶家庭中每個人的面積標準之和另加5平方米，為該戶住房面積標準。喪偶、離異、30歲以上未婚者，按兩人計算。夫妻平均年齡在25周歲以上尚無子女或身邊無子女者，視同有一個子女計算。
二、分室標準：參照《北京市實施＜城市房屋拆遷安置條例＞細則》的有關規定執行。年滿13周歲以上的子女及其他單身成員，可按異性分室、同性不分室的標準掌握；男年滿26周歲、女年滿24周歲以上的同性未婚家庭成員，可按分室標準掌握。
三、國家規定的各級領導幹部、知識分子的住房標準：按照中共中央、國務院及有關部委的規定執行。
第六條 超標面積每月每平方米使用面積的租金標準，樓房不低於1.34元，平房不低於1.05元。
第七條 承租人住房在規定標準以內的部分，因租金改革，實納租金超過家庭工資總額收入5％的，經本人申請，所在單位批准，超過部分可從住房公積金中支付。因住房超標增加的租金，不得以住房公積金支付。
第八條 對承租人按本辦法第五條規定計算住房標準時，退休職工增加9平方米，離休職工增加12平方米。離退休職工及其配偶均死亡後，其原同住家庭成員的住房標準應按第五條規定重新核定。
離退休職工住房在規定標準以內的部分，因租金改革，實納租金超過家庭工資總額收入5％，或雖未超過5％但確已造成生活困難的，可暫由離退休職工的工資發放單位從住房基金中給予房租補貼。因住房超標增加的租金不予補貼。
第九條 社會救濟戶、享受國家定期撫恤的孤老戶，現住房新增租金暫予免交。
第十條 單位出租公有住房的收入，納入本單位住房基金，存入市住房資金管理中心委託的金融機構，所有權不變，按規定使用。
第十一條 單位應認真執行《北京市人民政府關於城市公有房屋管理的若干規定》，對出租公有住房加強管理與服務，定期進行房屋安全檢查，及時維修養護，確保住用安全和裝修設備的正常使用，逐步改善住用條件。房地産管理機關應加強對出租公有住房的管理和監督檢查。
第十二條 單位租金改革的具體方案，由公有房屋出租單位根據本辦法編制，按行政隸屬關係報上級主管部門批准後實施。
第十三條 市和區、縣人民政府住房制度改革辦公室負責組織本辦法的實施，並對本辦法具體執行中的問題負責解釋。
第十四條 本辦法自1992年7月1日起施行。
北京市職工購買公有住宅樓房管理辦法
第一條 為實施《北京市住房制度改革實施方案》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱公有住宅樓房，是指由政府房管部門直接管理和由産權單位自行管理的公有單元式住宅樓房，包括新建樓房和已住用的樓房（以下簡稱新、舊樓房）。
本市行政區域內有自管公有住宅樓房的企業、行政事業單位和房管部門，均可依照本辦法向職工出售公有住宅樓房。
簡易房、危險房、違章建築和近期需要拆除、産權有爭議以及具有歷史價值的樓房，不準出售。
第三條 凡有本市城鎮常住戶口的職工，均可向所在單位或現住房産權單位申請購買公有住宅樓房。
新樓房和騰空的舊樓房，應優先出售給住房困難戶。
第四條 職工購買公有住宅樓房實行限量。購房人新購住房與原住房（包括承租公房、自有私房）建築面積數額相加，按家庭人口計算，一般掌握在每人平均19平方米。特殊情況放寬到30平方米。
第五條 職工購買公有住宅樓房，實行準成本價。新樓房的準成本價，每年由市人民政府住房制度改革辦公室會同市房地産管理局、市物價局、市國有資産管理局等部門評估測定，經市政府批准後公佈。舊樓房的準成本價，按重置價成新折扣計算。重置價是指出售當年新樓房的準成本價。
公有住宅樓房的實際售價，按建築面積計算，依市房地産管理局制定的地段、環境、層次、朝向等項因素的調節標準調節，以每套住房標價。
第六條 出售公有住宅樓房的實際建築面積，由區、縣房地産管理局測定。
建築面積，包括使用面積、結構面積、陽臺面積，以及按比例分攤的共用建築面積。
計算共用建築面積，應將電梯間、電梯工休息室、配電室、高壓水泵房、設備層、地下室、樓房內供暖鍋爐的建築面積扣除。
第七條 職工購買公有住宅樓房可一次付清房價款。購房人可自行籌款，也可用所購房産作抵押，向金融機構申請長期抵押貸款，貸款額一般不超過全部房價款的90％。
抵押貸款的還貸期限，最長不超過30年。還貸數額，除單位資助的住房公積金部分外，個人每月還貸部分不少於購房人家庭月工資總額的15％。
購房人也可按本單位房改方案的規定分期付款。
有條件的單位，可以對低收入的職工購房貸款給予適當貼息。
第八條 單位以準成本價向職工出售公有住宅樓房，依法免征營業稅，固定資産投資方向調節稅適用零稅率。
職工第一次購買公有住宅樓房，免征契稅，自住期間免征房産稅、土地使用稅。
第九條 職工購買的住宅樓房，供暖費用、燃氣設施維修更新費用的收取，按職工承租公有住宅樓房的辦法執行。電梯、高壓水泵的運作、維修及更新費用，由售房單位負擔。
第十條 職工購買公有住宅樓房，須按《北京市房屋買賣管理暫行規定》到房屋所在地的區、縣房地産管理局辦理立契過戶和産權登記，領取房屋所有權證。
第十一條 職工依照本辦法購買的住宅樓房，享有合法所有權，可以依法使用、繼承和抵押。住用滿5年後，可以依法出售或出租。按屆時準成本價出售的，售房款歸售房人所有；按市場價出售的，售房款相當於屆時準成本價部分歸售房人所有，其餘部分歸原售房單位所有。住用不滿5年因特殊情況確需出售的，須經原售房單位同意。出租住宅樓房的，對其租金收入超過屆時規定房租標準部分，由原售房單位收回。
職工出售、出租按本辦法購買的住宅樓房，原售房單位或房屋管理部門有優先購買權和優先承租權。
第十二條 出售的新樓房，售房單位須按國家和本市規定的期限和項目保修。舊樓房出售前，售房單位須對房屋結構和裝修設備進行檢修，保證住用安全和正常使用。
職工購買住宅樓房後的管理和維修，按《北京市私有住宅樓房管理與維修辦法》執行。
第十三條 出售公有住宅樓房的收入，由售房單位存入市住房資金管理中心委託的金融機構，納入本單位住房基金，所有權不變。
第十四條 單位違反本辦法規定，以賤價出售公有住宅樓房的，由房地産管理機關責令限期改正，補足房價款，可並處所得房價款2倍以下的罰款，提請其上級主管部門追究單位負責人或直接責任人的行政責任。
第十五條 違反本辦法規定，住用不滿5年擅自出售、出租或變相出售、出租購買的住宅樓房的，原售房單位有權收回擅自出售的住房或向出售人追繳其原購房價和市場價的差額部分，由房地産管理機關對出售人處房價款1至2倍的罰款；責令出租人中止租賃，並處租金收入1至2倍的罰款。
第十六條 本辦法以準成本價出售公有住宅樓房的規定不適用於高收入家庭的職工。
第十七條 單位向職工出售公有住宅樓房的具體形式，依據本市房改統一政策和本單位實際情況確定。售房方案按隸屬關係報上級主管部門批准後執行，並報所在地的區、縣人民政府住房制度改革辦公室和房地産管理局備案。
第十八條 本辦法具體執行中的問題，由市人民政府住房制度改革辦公室負責解釋。
第十九條 本辦法自1992年7月1日起施行。
北京市城鎮居民購買商品住宅樓房管理辦法
第一條 為實施《北京市住房制度改革實施方案》，制定本辦法。
第二條 凡本市行政區域內具有本市城鎮常住戶口的居民（以下簡稱居民），購買商品住宅樓房（以下簡稱商品住房），均適用本辦法。
第三條 市房地産管理局是本市商品住房買賣的行政主管機關。區、縣房地産管理局負責本轄區內商品住房買賣的行政管理，監督本辦法的實施。
第四條 居民購買商品住房，一律按本辦法的規定向市或區、縣的房地産交易機構登記。商品住房，由房地産交易機構統一籌集，並組織出售。
第五條 商品住房的價格，由市房地産管理局會同市物價局、市計劃委員會、市城鄉建設委員會、中國人民建設銀行北京市分行共同審定。實際售價以建築面積計算，依地段、環境、層次、朝向等項因素調節，按每套住房標價。
第六條 居民購買商品住房實行限量。購房人新購住房與原住房（包括承租的公房、自有私房）建築面積數額相加，一般不超過家庭每人平均30平方米。
第七條 購買商品住房，按下列程式辦理：
一、購房人持本人身份證或戶口簿和所在單位出具的住房情況證明（無工作單位的，持戶口所在地街道辦事處的證明），到房地産交易機構辦理購房登記。
二、購房人與售房單位簽訂房屋買賣合同，與供暖單位簽訂供暖協議書，交清購房款，另按房價款2％的比例交存共用部位和共用設施維修基金（以下簡稱公共維修基金），取得進住證。
三、購房人持房屋買賣合同，向市或區、縣房地産管理局辦理立契過戶和房産登記，領取房屋所有權證。
第八條 居民第一次購買商品住房，免征契稅，購房後自住期間，免征房産稅、土地使用稅。
第九條 商品住房的售房單位按國家和本市規定的期限和項目，負責售出商品住房的保修。
商品住房售出後的管理與維修，按照《北京市私有住宅樓房管理與維修辦法》執行。
第十條 居民購買的商品住房，其所有權受法律保護。購房3年後，可以依法出租、出售。在3年內因特殊情況出售的，房地産交易機構有優先購買權。
第十一條 禁止單位假借居民名義購買向居民出售的商品住房。違者，由市或區、縣房地産管理局沒收所購房屋，限期騰退；情節嚴重的，追究單位領導人的行政責任。
第十二條 本辦法具體執行中的問題，由市房地産管理局負責解釋。
第十三條 本辦法自1992年7月1日起施行。
北京市私有住宅樓房管理與維修辦法
第一條 為實施《北京市住房制度改革實施方案》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱私有住宅樓房，是指個人按本市住房制度改革的有關規定購買的單元式住宅樓房（以下簡稱私有住房）。
第三條 同一樓房的産權人享有平等的權利和義務。産權人須遵守國家和本市私有房屋管理的有關規定。
第四條 住宅樓房售出後，一律由售房單位組織樓房管理機構，全面負責售出樓房的日常管理。具體職責是：
一、組織和協調樓房共用部位、共用設施的使用、維修，負責私有住房自來水設施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、燃氣設施故障、供暖設備漏水、電源線路和照明設備故障等項目的急修。
二、管理公共維修基金，定期向産權人公佈使用情況。
三、及時向售房單位反映産權人的意見。
四、調解産權人之間因房屋使用與維修發生的糾紛。
第五條 私有住房的各項維修費用（供暖、燃氣設施除外），由産權人負擔。其中，共用部位、共用設施維修所需費用，從公共維修基金的利息中支付，不足部分，可由産權人按各自佔有房屋建築面積的比例分攤。
第六條 公共維修基金由産權人在購房時按每平方米建築面積30元交納。以準成本價購房的，可由産權人和售房單位各交納50％（單位交納部分可從售房款中支付）。産權人出售私有住房或其私有住房拆除更新時，應退還其交納的公共維修基金本金，其中售房單位交納部分應退還原單位。
第七條 私有住房電梯、高壓水泵的管理及其運作、維護和更新費用，由售房單位負責和負擔。
供暖、燃氣設施的維修、更新和費用負擔，按本市公有住宅樓房管理的有關規定執行。
第八條 私有住房的正常修繕，由産權人負責，也可委託管房單位或其他房屋修繕單位承擔。
承擔修繕施工任務的單位，應保證維修及時和施工品質。修繕費用按《北京市房屋修繕工程預算定額》執行。或由雙方協商議定。
第九條 産權人應合理使用共用部位和毗連部位，保證走廊、樓梯、通道暢通。對樓房的承重結構和暖氣、燃氣、上下水、供電等設施設備的使用，應遵守有關規定。需要拆改的，須經管房單位或有關設施設備的管理部門批准。擅自拆改或使用不當造成損壞或發生故障的，按有關規定由責任者負責修復或賠償。
産權人有權按照自己的意願使用住房，但不得影響建築安全和他人的正常使用，不得妨害市容觀瞻。産權人改變住房使用性質的，應徵詢管房單位的意見，報所在地房地産管理機關批准。
第十條 市和區、縣房地産管理局應加強對私有住房的管理，定期組織有關部門進行房屋安全檢查，監督售房單位對售出樓房的管理與維修工作。對管理不善的單位，房地産管理局應給予警告並限期改正；對因未履行職責造成産權人損失的，責任單位應予賠償。
第十一條 本市住房制度改革前已有的私有住宅樓房的管理與維修，參照本辦法執行。
第十二條 本辦法具體執行中的問題，由市房地産管理局負責解釋。
第十三條 本辦法自1992年7月1日起施行。
北京市城鎮住宅合作社管理辦法
第一條 為實施《北京市住房制度改革實施方案》，制定本辦法。
第二條 住宅合作社是本市行政區域內中、低收入的城鎮居民（包括職工），為解決自身住房困難，在人民政府或單位的組織下，自願建立的、不以營利為目的的、公益性合作經濟組織。其任務是：籌集資金，建設住宅，並對建設的住宅（以下簡稱合作住宅）進行分配、維修和管理。
第三條 住宅合作社遵循“個人集資、單位資助、政府扶持、民主管理、自我服務”的原則，實行獨立核算，資金自求平衡。
第四條 市人民政府住房制度改革辦公室（以下簡稱市政府房改辦公室）會同有關部門，負責制定政策，進行建社審批、工作協調與指導，對執行情況實施監督。
區、縣人民政府住房制度改革辦公室（以下簡稱區、縣政府房改辦公室）負責本行政區域內住宅合作社的審批、協調和管理工作。
第五條 組建住宅合作社的程式：
一、住宅合作社的籌建組織單位（以下簡稱組織單位），向市或區、縣政府房改辦公室提交建社申請書和住宅合作社章程。住宅合作社章程應包括：組織機構、建設資金籌集方式、建設住宅分配和管理辦法、社員的權利與義務等。
二、建立住宅合作社的申請，由區、縣政府房改辦公室審核批准；其中，中央在京單位、市級主管部門建立本系統住宅合作社的申請，由該主管部門報市政府房改辦公室審核批准。
三、組織單位持住宅合作社的批准文件，按社團登記管理的有關規定向民政部門申請社團登記。
第六條 住宅合作社成立應召開社員大會或社員代表大會，討論和通過合作社章程。
社員大會或社員代表大會是住宅合作社最高權力機構。
第七條 住宅合作社實行自願入社，優先吸收住房困難的居民（職工）入社。
政府鼓勵和支援建立住宅合作社。
第八條 合作住宅的建設、維修、管理資金，採取社員集資、單位資助的辦法籌集，政府在政策上給予扶持。
住宅合作社向社員個人出售的合作住宅，投資方向調節稅適用零稅率，向社員個人出售和出租合作住宅免征營業稅。住宅合作社可根據國家和本市有關規定，申請合作住宅建設貸款。
各級計劃、規劃和建設主管部門應對住宅合作社的住宅建設給予支援，優先安排。
第九條 社員第一次購買合作住宅，免繳契稅；購房後自住期間，免繳房産稅、土地使用稅。
社員購買合作住宅後，應按本市房屋買賣管理的有關規定，向住宅所在地的區、縣房地産管理局申辦立契過戶和房産登記，領取房屋所有權證。
第十條 合作住宅的管理與維修，由住宅合作社參照《北京市私有住宅樓房管理與維修辦法》規定辦理。管理維修資金由合作社統一管理，並定期向社員公佈資金使用情況。
第十一條 住宅合作社解散，須報原批准成立的市或區、縣政府房改辦公室批准，並將債權債務清理和財務結算報告，報房改辦公室核準後，方可正式宣告解散。
第十二條 本辦法具體執行中的問題，由市政府房改辦公室負責解釋。
第十三條 本辦法自1992年7月1日起施行。