北京市城市房地産轉讓管理辦法_市政府令_首都之窗

第 135 號

　　《北京市城市房地産轉讓管理辦法》已經2003年8月26日市人民政府第13次常務會議通過，現予公佈，自2003年12月1日起施行。

代市長王岐山

二〇〇三年九月二日

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北京市城市房地産轉讓管理辦法
第一章　總則
    第一條　為了規範城市房地産轉讓行為，保障當事人的合法權益，促進房地産市場健康發展，根據《中華人民共和國城市房地産管理法》和《城市房地産開發經營管理條例》等法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。
    第二條　本市國有土地範圍內的房地産轉讓，適用本辦法。
    本市城鎮職工根據城鎮住房制度改革政策購買公有住房、安居工程住房和集資合作建設的住房的，不適用本辦法。
    第三條　房地産轉讓，是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織，依法將房地産轉移給他人的行為。
    房地産轉讓人是指擁有房屋所有權、土地使用權的自然人、法人和其他組織。房地産受讓人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規定的從其規定。
    第四條　房地産轉讓包括下列方式：
    (一)買賣；
    (二)贈與；

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   (三)交換；
    (四)以房地産作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地産權屬發生變更的；
    (五)因法人或者其他組織合併、分立，使房地産權屬發生變更的；
    (六)以房地産清償債務的；
    (七)法律、法規和規章規定的其他方式。
    第五條　市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)主管本市房地産轉讓管理工作。區、縣國土資源和房屋管理局(以下簡稱區、縣國土房管局)負責本行政區域內房地産轉讓管理工作。
    有關行政管理部門應當按照各自職責，依法對房地産轉讓實施監督和管理。
    第六條　房地産轉讓應當遵循自願、公平、誠實信用的原則。
    第七條　本市逐步建立房地産交易資訊披露制度。市國土房管局應當會同有關部門定期公佈本市房地産交易指導資訊。

第二章　一般規定
    第八條　轉讓房屋的，該房屋佔用範圍的國有土地使用權同時轉讓。

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   第九條　在依法取得使用權的國有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權和相應的土地使用權登記並取得房地産權屬證書後，方可轉讓。
    第十條　出讓土地上的房屋在建工程轉讓的，應當符合下列條件：
    (一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
    (二)按照出讓合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的25％以上。
    以劃撥方式取得土地使用權的房地産轉讓，按照國家和本市有關規定執行。
    第十一條　下列房地産，不得轉讓：
    (一)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地産權利的；
    (二)依法收回土地使用權的；
    (三)登記為共有的房地産，未經其他共有人書面同意的；
    (四)權屬有爭議的；
    (五)未經依法登記取得房地産權屬證書的；
    (六)法律、行政法規規定不得轉讓的其他情形。
    第十二條　按照房屋建築設計為獨立成套(單元)的房屋，不得分割轉讓。
    第十三條　房地産轉讓時，相應的共用部位、共用設備的權

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利份額一併轉讓；按照國家和本市規定可以單獨轉讓的地下停車庫等附屬建築物、構築物不隨同轉讓的，應當在房地産轉讓合同中載明；沒有載明的，視為一併轉讓。
    第十四條　共有房地産買賣，在同等條件下，共有人享有優先購買權。
    出賣已出租的房地産的，出賣人應當提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優先購買權。出賣人未履行通知義務的，應當承擔相應的民事責任。
    第十五條　轉讓已出租的房地産的，受讓人應當繼續履行原租賃合同。但房地産出租前已依法抵押，為實現該抵押權轉讓房地産的，受讓人不承擔繼續履行原租賃合同的義務。
    第十六條　已購公有住房轉讓時，可以不徵得原售房單位同意。
    已購公有住房轉讓後，原售房單位不再承擔該房屋的供暖、物業管理等費用。
    第十七條　房地産轉讓時，除本辦法第四條第(四)項、第(五)項規定的情形外，當事人應當簽訂書面轉讓合同。房地産轉讓合同應當包括下列內容：
    (一)轉讓人和受讓人的名稱或者姓名、住所；
    (二)房地産的坐落位置、四至範圍和面積；
    (三)房地産用途；
    (四)房地産權屬證書編號；

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   (五)買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務的金額；
    (六)房地産交付的條件和日期；
    (七)違約責任；
    (八)爭議解決方式；
    (九)轉讓人和受讓人約定的其他內容。
    第十八條　房地産轉讓時，轉讓人應當如實告知受讓人轉讓房地産的抵押、租賃等有關情況。轉讓人不履行告知義務的，應當承擔相應的民事責任。
    第十九條　房地産轉讓價格由轉讓人和受讓人協商議定，但實行政府指導價的除外。
    第二十條　房地産轉讓時，房地産轉讓人和受讓人應當依法納稅。
    第二十一條　房地産轉讓人和受讓人應當在簽訂轉讓合同或者取得與轉讓有關的法律文件生效後90日內，向市或者區、縣國土房管局申請辦理房地産權屬轉移登記，並提交下列文件：
    (一)房地産權屬證書；
    (二)轉讓當事人的身份證明，轉讓當事人是法人或者其他組織的，還應當出具對具體承辦人員的授權委託書；
    (三)轉讓合同或者與轉讓有關的法律文件；
    (四)法律、法規和規章規定的其他文件。
    境外法人、組織辦理房地産轉讓登記時提交的文件，應當按規定經公證、認證，並提交經公證的中文譯本。

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   第二十二條　市或者區、縣國土房管局應當審核轉讓當事人的房地産權屬轉移登記申請，對當事人提交的文件不齊備的，應當一次性告知當事人需補充提交的全部文件；對當事人提交的文件齊備的，應當即時受理。
    對符合登記條件的，自受理之日起20個工作日內辦理房地産權屬轉移登記；對不符合登記條件的，應當書面告知當事人不予登記的理由。
    第二十三條　房地産權屬轉移的日期，以市或者區、縣國土房管局登記的日期為準。
    第二十四條　房地産滅失、損毀的風險責任自房地産轉移佔有之日起由受讓人承擔，但轉讓當事人另有約定的除外。
    第二十五條　房地産開發企業應當對其出售的新建商品房承擔品質保修責任。房地産開發企業應當與受讓人在轉讓合同中約定保修範圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低於國家規定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。
    新建商品房在保修期限內再轉讓的，房地産開發企業應當繼續承擔對該商品房的保修責任。
    第二十六條　房地産轉讓當事人可以委託律師和房地産經紀機構代理房地産轉讓或者提供中介服務。
    受託人應當忠實、勤勉地履行職責。因受託人過錯給房地産轉讓當事人造成損失的，房地産轉讓當事人可以要求受託人承擔賠償責任。

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   第二十七條　市國土房管局應當歸集房地産開發企業在從事商品房銷售經營活動中的有關信用資訊，並按照規定公佈。

第三章　商品房預售

    第二十八條　房地産開發企業取得預售許可後，方可預售商品房。
    預售商品房，應當符合下列條件：
    (一)已交付全部土地使用權出讓金並取得國有土地使用權證，屬於預售經濟適用住房的，應當取得城鎮建設用地批准書；
    (二)取得建設工程規劃許可證件和施工許可證件；
    (三)按提供預售的商品房計算，投入開發的建設資金達到工程建設總投資的25％以上；
    (四)已確定竣工日期，且滿足市國土房管局公佈的預售最長期限。
    第二十九條　房地産開發企業申請商品房預售許可的，應當向市國土房管局提交下列文件：
    (一)本辦法第二十八條第二款第(一)項至第(四)項規定的證明文件；
    (二)工商營業執照和企業資質等級證書；
    (三)工程施工合同；

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   (四)商品房預售方案和分層平面圖。
    房地産開發企業申請辦理經濟適用住房預售許可的，還應當提交經濟適用住房銷售價格的批准文件。
    第三十條　市國土房管局應當審核商品房預售申請，對申請人提交的文件不齊備的，應當一次性告知需補充提交的全部文件；對提交文件齊備的，應當即時受理。
    對符合本辦法第二十八條規定的，市國土房管局應當自受理商品房預售申請之日起10個工作日內核發商品房預售許可證；對不符合預售條件的，應當作出不同意預售的決定並説明理由。
    市國土房管局應當將核發預售許可證的情況予以公佈。
    第三十一條　商品房預售許可證應當載明下列內容：
    (一)房地産開發企業名稱；
    (二)預售許可證編號；
    (三)預售商品房的建設工程規劃許可證編號；
    (四)預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；
    (五)土地的用途和使用期限；
    (六)發證機關和發證日期。
    第三十二條　房地産開發企業應當按照商品房預售許可證核準的內容預售商品房。預售時，房地産開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證。
    任何單位和個人不得偽造、塗改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證。

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   第三十三條　房地産開發企業取得商品房預售許可證後，方可發佈商品房預售廣告、參加房地産交易展示活動。
    房地産開發企業發佈商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地産開發企業的名稱、商品房坐落位置、商品房預售許可證編號。
    第三十四條　商品房預售可以按照套內建築面積計價，也可以按照建築面積計價或者按照套(單元)計價。但預售商品住宅的，應當按照套內建築面積計價。
    第三十五條　房地産開發企業在預售商品住宅之前，應當公示有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：
    (一)被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；
    (二)參與分攤共用建築面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；
    (三)不分攤的共用部位。
    共用建築面積的分攤情況經公示並與第一個預購人簽訂預售合同後，房地産開發企業不得更改。房地産開發企業與預購人簽訂的預售合同中應當附有上述經公示的共用建築面積分攤的內容。
    其他商品房預售時，房地産開發企業應當明示共用建築面積分攤情況。
    第三十六條　預售商品房的，當事人應當簽訂書面合同。商

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品房預售合同應當包括下列內容：
    (一)房地産開發企業和預購人名稱或者姓名、住所；
    (二)商品房預售許可證編號；
    (三)商品房的坐落位置、結構、層高、建築層數、陽臺封閉情況；
    (四)商品房的用途；
    (五)土地使用權取得方式和期限；
    (六)預售的建築面積、套內建築面積和分攤的共用建築面積；
    (七)預售的面積和實測面積誤差的處理方式；
    (八)商品房附屬設備和裝修標準；
    (九)交付條件和日期；
    (十)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾；
    (十一)申請辦理商品房權屬轉移登記手續的約定；
    (十二)違約責任；
    (十三)爭議解決方式；
    (十四)當事人約定的其他內容。
    第三十七條　房地産開發企業在簽訂合同前收取預付款性質的費用的，在簽訂預售合同時，所收費用應當抵作房價款；未能簽訂預售合同的，房地産開發企業應當向預購人返還所收費用。

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   第三十八條　房地産開發企業在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同。
    第三十九條　預售已抵押的商品房，房地産開發企業應當通知抵押權人並將抵押情況告知預購人。
    房地産開發企業不得將已預售的商品房進行抵押。
    第四十條　房地産開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向市或者區、縣國土房管局申請商品房預售登記，並提交下列文件：
    (一)房地産開發企業的營業執照和授權委託書；
    (二)預購人身份證明複印件；
    (三)商品房預售合同；
    房地産開發企業在前款規定的期間內未申請預售登記的，預購人可以申請預售登記。
    預售的商品房已抵押的，預售登記應當由房地産開發企業和預購人雙方共同申請。
    第四十一條　市或者區、縣國土房管局應當審查預售登記申請，對符合下列條件的，在5個工作日內辦理預售登記：
    (一)房地産開發企業名稱與核準預售許可的預售人名稱一致；
    (二)該商品房在預售許可核準的範圍內；
    (三)該商品房未經預售登記；
    (四)該商品房未被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封

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或者以其他方式限制房地産權利；
    (五)商品房預售合同上有當事人的簽字或者蓋章，當事人是自然人的應當簽字，當事人是法人或者其他組織的應當蓋章。
    第四十二條　商品房預售登記後，房地産開發企業與預購人變更預售標的物或者解除預售合同的，應當簽訂合同變更或者解除預售合同的協議，並依照本辦法第四十條規定，由雙方共同到原登記機關辦理變更或者解除預售登記手續。
    第四十三條　房地産開發企業應當按照規劃行政主管部門核發的建設工程規劃許可證的規定建設商品房，不得擅自變更。
    房地産開發企業確需變更規劃許可證規定內容的，應當書面徵得受影響的預購人同意，並取得規劃行政主管部門的批准。因規劃變更給預購人的權益造成損失的，房地産開發企業應當給予相應的補償。
    第四十四條　預購人在預售登記後、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：
    (一)未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地産開發企業同意；
    (二)已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地産開發企業。
    轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，並在合同簽訂後15日內依照本辦法第四十條的規定到原登記機關申請變更預售登記。

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   第四十五條　房地産開發企業預售商品房時設置樣板間的，在簽訂預售合同前沒有告知預購人實際交付的商品房品質、設備、裝修標準、佈局結構及其附屬設施等與樣板間是否一致的，實際交付的商品房應當與樣板間一致。
    第四十六條　商品房竣工後，房地産開發企業應當委託有資質的測繪單位對每套房屋的建築面積、套內建築面積和分攤的共用建築面積進行測繪，並提供下列文件：
    (一)商品房預售面積測繪技術報告書；
    (二)商品房共用建築面積分攤情況的説明文件。屬於商品住宅的，説明文件的內容應當與依照本辦法第三十五條規定公示的內容一致；根據本辦法第四十三條第二款規定變更建設工程規劃許可證內容，致使分攤的共用建築面積情況發生變更的，還應當提供相應的批准規劃變更的文件。
    受委託的測繪單位應當按照國家和本市有關技術規範進行實測，並出具商品房面積實測技術報告書和每套房屋的面積實測數據表。測繪單位對測繪成果品質承擔責任。
    房地産開發企業應當允許購房人查詢商品房面積實測技術報告書。
    第四十七條　預售商品房按照套內建築面積計價的，預售合同中載明的預售的套內建築面積與實測的套內建築面積發生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：

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   (一)面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)的，根據實測面積結算房價款。
    (二)面積誤差比絕對值超出3％的，預購人有權退房。預購人退房的，房地産開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息。預購人不退房的，實測面積大於合同約定的，面積誤差比在3％以內(合3％)部分的房價款由預購人補足；超出3％部分的房價款由房地産開發企業承擔，産權歸預購人。實測面積小于合同約定的，面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)部分的房價款由房地産開發企業返還預購人；超出3％部分的房價款由房地産開發企業雙倍返還預購人。
    本辦法所稱的面積誤差比等於實測面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100％。
    第四十八條　預售商品房按照建築面積計價的，預售合同中載明的預售建築面積、套內建築面積與實測面積發生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規定處理：
    (一)建築面積、套內建築面積誤差比絕對值均在3％以內(含3％)的，根據實測面積結算房價款；
    (二)建築面積誤差比絕對值超出3％的，依照本辦法第四十七條第一款第二項的規定執行；
    (三)建築面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)、套內建築面

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積誤差比絕對值超出3％的，購房人有權退房。預購人退房的，房地産開發企業應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內退還預購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，根據實測面積結算房價款。
    第四十九條　預售商品房按照套(單元)計價的，商品房預售合同中應當約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差範圍及處理方式並附平面圖。
    按照套(單元)計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設計圖紙一致，相關尺寸在預售合同約定的誤差範圍之內的，總價款不變。套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當事人協商解決；協商不成的，可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
    第五十條　房地産開發企業交付預售商品房，應當符合下列條件：
    (一)取得建築工程竣工驗收備案表；
    (二)取得商品房面積實測技術報告書；
    (三)預售合同約定的其他交付條件。
    房地産開發企業應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地産開發企業應當向預購人出具前款規定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅品質保證書和住宅使用説明

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書。
    第五十一條　已經取得商品房預售許可的項目依法轉讓的，項目受讓人應當按照本辦法第二十九條的規定申請預售許可。原房地産開發企業應當自項目轉讓合同簽訂之日起10日內書面通知預購人，預購人在收到書面通知之日起30日內有權解除預售合同。
    預購人未解除預售合同的，預售合同中約定原房地産開發企業的權利和義務，由項目受讓人承擔。

第四章　法律責任
    第五十二條　違反本辦法第十條第一款和第二十八條、第二十九條規定擅自轉讓房地産開發項目或者擅自預售商品房的，由市或者區、縣國土房管局按照《城市房地産開發經營管理條例》的規定處罰。
    房地産受讓人知道或者應當知道轉讓人沒有取得房地産權屬證書或者相關批准文件仍然購買商品房的，應當承擔相應不利的民事法律後果。
    第五十三條　違反本辦法第三十二條第二款規定，偽造、塗改、租借、轉讓、冒用商品房預售許可證的，由市國土房管局依法收繳偽造、塗改的預售許可證，並處3萬元以下罰款，造成損失的，依法承擔相應的民事責任；情節嚴重構成犯罪的，移送司

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法機關依法處理。
    第五十四條　違反本辦法，按照規劃、廣告、價格管理等法律、法規和規章的規定應當予以行政處罰的，由規劃、工商行政和價格主管部門依法處理。
    第五十五條　市和區、縣國土房管局在房地産轉讓行政管理工作中不履行或者不適當履行法定職責的，由其所在單位或者上級主管部門對直接負責的主管人員和其他責任人員給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章　附則
    第五十六條　市國土房管局可以根據本辦法第十七條、第三十六條的規定擬訂房地産買賣和商品房預售的合同示範文本。
    第五十七條　本辦法自2003年12月1日起施行。1984年8月11日市人民政府發佈的《北京市貫徹實施〈城市私有房屋管理條例〉若干具體問題的規定》、1988年9月15日市人民政府發佈的《北京市房屋買賣管理暫行規定》同時廢止。

（在《北京日報》、《北京法制報》上刊載）

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關於《北京市城市房地産轉讓
管理辦法》的説明
    一、立法的必要性
    目前，本市房地産轉讓方面僅有的市政府規章，是1988年制定的
《北京市房屋買賣管理暫行規定》(以下簡稱《暫行規定》)。十幾年來，本市房地産市場發生了很大變化，《暫行規定》已不適應當前的需要，亟待修訂。
    1994年以來，《中華人民共和國城市房地産法》、《城市房地産開發經營管理條例》等法律、法規的實施，設立了一批新的重要法律制度，對推動房地産市場的發展産生了深遠的影響。但是，這些法律、法規中有關房地産轉讓的規定比較原則，而不動産轉讓客觀上要求法律制度的設計必須精微。因此，從本市房地産市場的實際情況和發展需要出發，《北京市城市房地産轉讓管理辦法》(以下簡稱《辦法》)的制定，是十分必要的。
    社會各界對本市房地産轉讓立法呼聲很高，市政協城建委、市人大代表、市政府參事室、市房地産研究會等都曾經做過相關調查研究，呼籲儘快立法。
    二、立法的基本思路和過程

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   《辦法》是規範市場交易行為的立法，因此必須體現市場經濟發展和政府職能轉變的要求，要通過簡化行政管理環節，放鬆行政規制，以降低交易成本，活躍市場交易；同時通過法律制度和規則的設計，明確當事人間的權利和義務，規範交易行為，保護消費者的合法權益，使市場主體的自我管理、市場機制的自我約束與政府部門的行政管理相互結合，共同推進本市房地産市場的健康發展。
    工作中，我們就《辦法》書面徵求了市人大和市政協有關部門、市政府相關委辦局和區縣政府的意見，並在政府網站上全文公佈草案，《北京青年報》和搜房、新浪網站還組織了專題討論。公開徵求的意見經合併歸納，共40余條，內容涉及行政管理、市場規則、政府責任以及立法技術等，這些意見在《辦法》修改中已經充分考慮和吸收。為了論證《辦法》中設立的一些重要制度，我們組織了“京津滬渝四市房地産法律問題研討會”，召開了政協委員、律師、開發企業、法律專家的座談會，同法院反覆交換了意見，還借鑒了上海、重慶香港等地的立法經驗。現在的《辦法》也得到了全國人大、國務院有關法制工作部門專家的積極肯定。
    三、《辦法》的主要內容
    《辦法》共五章五十七條，分為總則、一般規定、商品房預售、法律責任和附則。現就主要內容説明如下：
    (一)關於調整範圍

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   《辦法》所確定的制度和規則適用於“城市房地産轉讓”。有三層含義；一是適用於城市規劃區範圍內國有土地上的房地産轉讓活動；二是適用於上述範圍內帶有市場化因素的所有房地産轉讓活動，從轉讓標的看，包括現房轉讓和商品房預售，現房不僅包括新建商品房，也包括已購公房和已購經濟適用住房的轉讓，以及房屋在建工程項目轉讓。三是房地産轉讓方式包括買賣、贈與、交換等交易行為，也包括抵償債務、土地使用權入股、産權人變更等引起的轉讓行為。
    本辦法的調整範圍不包括單純的國有土地使用權出讓和轉讓，國家和本市對此有專門規定。
    (二)關於轉讓登記程式
    轉讓登記是不動産轉讓的重要法律制度，目的是賦予轉讓行為法律上的公信力，以保障其不動産權利。但原辦法登記程式複雜、限制過多。《辦法》對此作了較大調整：
    一是取消了對一般購房人資格的限制和對已購公房上市的限制。除國家和市人民政府另有規定的外，境內外的自然人、法人和其他組織均可成為受讓人；已購公房轉讓時，可以不徵得原售房單位同意。
    二是取消了立契過戶和交易審查程式。買賣雙方簽訂轉讓合同後持有關文件可以直接辦理産權轉移登記。《辦法》還對登記時提交的具體文件、登記機關的工作時限和工作要求作出了具體規定。
    (三)關於政府引導和中介機構介入的制度

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   政府的積極引導和中介機構的介入，是促進房地産市場成熟和自律的重要條件。為此，主要做了以下規定：
    一是開放商品房測繪市場；《辦法》規定，凡具備一定資質的測繪單位均可承擔商品房測繪工作。開放測繪市場後，測繪單位對其測繪成果品質獨立承擔民事責任。
    二是倡導律師和房地産經紀機構代理房地産轉讓和提供中介服務，通過專業代理，使購房者成為理性的消費者。
    三是減少直接行政控制，政府對市場行為主要發揮引導作用，包括通過建立房地産交易資訊披露制度、預售商品房許可證公開查詢制度、開發企業信用資訊管理制度等，促進企業自律，規範市場行為。
    (四)關於加強預售管理，規範預售行為
    《辦法》針對當前商品房特別是商品住宅預售中存在的普遍問題，從以下三方面做出了規定：
    一是明確預售許可的條件。根據《房地産管理法》和國務院《房地産開發經營管理條例》，《辦法》明確規定，繳清土地使用權出讓金並取得土地使用權證是取得商品房預售許可的必要條件。同時，為了防範預售風險，落實開發企業責任，《辦法》還規定，開發企業取得預售許可必須滿足市國土房管局根據調控市場的需要對最長預售期限的規定。據此，開發企業承諾後不能按期交付的，可能面臨懲罰性賠償的民事責任。
    二是完善了預售登記制度。為了保障預購人的利益，《辦

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法》規定，開發企業應當在預售合同簽訂後30日內，單方申請預售登記；開發企業逾期不申請預售登記的，預購人可以自行申請預售登記，保證交易安全。並對預售的變更登記和解除登記作了相應的規定。同時，明確了國土房管部門辦理預售登記的程式、期限以及審查內容。
    三是完善了預售交付規則。《辦法》規定，開發企業不得將已預售的商品房再行出售或將已預售的商品房再行抵押；明確規定預售人對設置的樣板間與實際交付房屋在品質、設備、裝修標準、佈局結構等是否一致負有告知義務。同時，為規範預購人的行為，對預購人轉讓預購房屋的規則等也做出了相應規定。
    (五)關於公共面積部分的處理規則
    主要規定了三方面內容：
    一是確立了共用部位和附屬物的轉讓規則。根據民法的物權原則，開發企業將共用部位和附屬物的開發建設成本計入商品房成本的，買受人即應同時取得該共用部位和附屬物的相應的權利份額。但由於具體情形十分複雜，《辦法》只規定了一般原則，同時明確了開發商的聲明責任，即開發商對不隨同轉讓的共用部位和附屬物必須在合同中載明，否則視為一併轉讓，由開發商承擔不利後果。
    二是規範了預售商品住宅的計價辦法和共用建築面積的分攤規則，這兩項制度緊密相關。第一，套內建築面積計價制度。汲取兄弟省市的經驗和建設部的意見，《辦法》規定了預售商品住

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宅必須以套內建築面積計價結算制度。按照套內建築面積計價，可以減少開發企業增加公攤面積的利益驅動，也簡單易於測量，能夠使購房人做到明明白白購房，減少糾紛。按照套內建築面積計價，並不影響每套房屋的總價款，同時，由於要求預售合同中也必須一併註明建築面積和分攤的共用建築面積，也不會造成相關統計數字的不銜接。第二，分攤部分公示制度。開發企業在預售商品住宅之前，必須公示商品房的預售面積測量技術報告書和商品房共用建築面積的分攤情況。需要説明的是，有關商品房共用建築面積分攤的辦法，國家標準《房産測量規範》中已有規定，規章中不再另行規定。經公示並與第一個購房人簽訂合同後，開發企業不得再行更改。開發企業違反規則的，將承擔不利
的法律後果。由於建築面積的設計與實測之間總會存在一定誤差，為了合理確定當事人的權利義務，維護消費者的合法權益，《辦法》規定預售合同中應當約定誤差處理方式，並對合同中未約定的情形規定了誤差處理辦法。
三是預售商品房規劃條件變更規則。開發企業在商品房預售開始後，由於變更規劃引發的糾紛比較多。過去對這類矛盾的處理，強調了規劃變更是規劃行政主管部門的職權，而忽視了購房人的利益。在與規劃、房地部門研討時，大家一致認為，規劃一經合法批准即具有確定力和公信力，開發企業不得變更是原則；開發企業確需變更規劃的，無論是直接改變房屋戶型或者面積，還是對商品樓房外部環境的調整，都會不同程度地影響購房

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人的利益或者潛在利益，因此規定：
預售合同簽訂後，開發企業變更規劃條件，必須徵得購房人的同意，並經規劃行政主管部門批准後，方可變更。《辦法》吸收了這個意見。
由於《辦法》主要從交易規則方面做出了規定，違反規則的主要承擔民事責任，因此在行政法律責任方面只對未經許可預售商品房和偽造、塗改、租借、轉讓、冒用預售許可證的行為規定了相應的行政處罰。


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