北京市人民政府辦公廳轉發市建委等部門關於北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）的通知_市政府辦公廳文件_首都之窗

京政辦發[2008]54號

北京市人民政府辦公廳轉發
市建委等部門關於北京市住宅區業主大會和
業主委員會指導規則（試行）的通知

各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局，各市屬機構：
　　市建委、市社會辦、市民政局、市規劃委等部門制訂的《北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）》已經市政府同意，現轉發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

二〇〇八年十二月十二日

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北京市住宅區業主大會和業主委員會指導規則（試行）
（市建委市社會辦市民政局市規劃委
二〇〇八年十一月二十四日）
　　第一章　總則
　　第一條　為規範住宅區業主大會、業主委員會的活動，維護廣大業主合法權益，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》及有關規定，結合實際，制訂本規則。
　　第二條　本市行政區域內住宅區業主大會、業主委員會的成立、運作及活動適用本規則。
　　第三條　本規則所稱“業主”，是指房屋所有權人。
　　第四條　市建設房屋行政主管部門負責本市物業管理工作的監督管理。
　　第五條　各區縣建設房屋行政管理機構負責本行政區域內物業管理工作的監督管理。
街道辦事處、鄉鎮政府負責對本轄區內業主大會、業主委員會的成立、運作及活動進行指導和監督。
　　第二章　業主大會
　　第六條　業主大會由物業區域內全體業主組成，代表和維護物業區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

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　　第七條　一個物業區域成立一個業主大會。物業區域的劃分，應當綜合考慮建築規模、停車位、綠化、物業服務用房及相關設施設備共用等因素，便於業主共同決策和社區管理。
　　第八條　銷售房屋之前，開發建設單位應當通過招投標或協議方式選聘前期物業服務機構，並同時向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府提出劃分物業區域申請，並提交以下材料：
　　（一）規劃許可證明文件及附圖；
　　（二）物業服務用房、社區居委會辦公用房、社區活動用房等公共配套用房規劃及建設方案。
　　第九條　街道辦事處、鄉鎮政府會同區縣規劃、建設房管、國土、民政等部門對前述資料進行審核，劃分物業區域，出具意見書。
　　意見書中應當載明以下內容：
　　（一）物業區域四至範圍、總建築面積、總單元數等；
　　（二）物業服務用房規劃面積、坐落位置（要落實到幢、層、房號）；
　　（三）社區居委會辦公用房、社區活動用房規劃面積、坐落位置（要落實到幢、層、房號）；
　　（四）規劃停車位數量、分佈情況；
　　（五）規劃綠地面積、分佈情況；
　　（六）其他公共配套用房及設施情況。
　　第十條　開發建設單位在辦理前期物業服務招投標備案手續

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時，應提交物業區域劃分意見書。
　　第十一條　開發建設單位應當自物業區域內物業交付首戶業主之日起30日內向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮政府報送房屋分戶及建築面積清冊，以及籌備首次業主大會會議所需的其他材料。
　　物業交付之日指房屋買賣合同約定的交付日期，實際交付日期與合同約定不一致的，以實際交付日期為準。
　　第十二條　首次業主大會會議自物業區域內物業交付首戶業主之日起即可籌備，具備法定表決條件的，應及時召開，開發建設單位應及時書面告知物業所在地的街道辦事處、鄉鎮政府，業主也可以提出書面申請。
　　籌備召開首次業主大會會議所需費用由開發建設單位承擔。
　　第十三條　在物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，社區居委會負責首次業主大會會議的籌備工作。社區居委會人員擔任籌備組召集人（未成立社區居委會的，由街道辦事處、鄉鎮政府指派工作人員擔任），負責組織業主代表、開發建設單位、社區居委會、派出所等單位代表組建首次業主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）。其中，業主代表人數不低於籌備組總人數的一半。
　　除召集人外，籌備組成員人數應為單數，每人享有一票表決權。

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　　第十四條　籌備組中業主代表的産生，由社區居委會或街道辦事處、鄉鎮政府組織業主推薦，業主也可以自薦或聯名推薦。
　　業主代表應當具有業主身份，熱心公益事業，責任心強，履行業主義務等。
　　第十五條　籌備組成員確定後，應當在物業區域內的顯著位置予以公告。
　　第十六條　籌備組應當遵守以下工作原則：
　　（一）少數服從多數；
　　（二）籌備組成員辭職或因其他原因不能履行職責而出現缺額時，應按原組成方式及時補足。
　　第十七條　籌備組應當制訂首次業主大會會議召開方案，並完成以下工作：
　　（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和議題；
　　（二）擬定業主大會議事規則（草案）、管理規約（草案）；
　　（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的表決權數；
　　（四）確定業主委員會委員候選人産生辦法及名單，制訂業主委員會委員選舉辦法，明確選票發放人、計票人和監票人推選辦法；

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　　（五）首次業主大會會議的其他籌備工作。
　　第十八條　業主大會議事規則應當規定以下事項：
　　（一）業主大會會議召開的形式、程式和規則等；
　　（二）業主委員會委員資格、數量、任期和候補制度等；
　　（三）業主委員會會議召開的條件、形式、程式和規則等；
　　（四）業主委員會換屆程式、補選辦法和議事規則等；
　　（五）業主委員會日常活動及印章管理制度等；
　　（六）業主大會會議、業主委員會會議經費的籌集、使用和管理等；
　　（七）其他事項。
　　第十九條　籌備組應當將以下事項在物業區域內公示：
　　（一）首次業主大會會議召開方案；
　　（二）業主大會議事規則（草案）、管理規約（草案）；
　　（三）業主及其專有部分面積明細表；
　　（四）業主委員會委員候選人産生辦法（草案）；
　　（五）業主委員會委員候選人建議名單及簡況。
　　公示時間不少於7日，業主對上述公示事項有異議的，應當在公示期內向籌備組提出，籌備組應當登記並作出答復。
　　第二十條　籌備組應當自成立之日起30日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。
　　因故無法按時完成籌備工作的，籌備組應當按照首次業主大會會議召開方案的規定，在物業區域內公告相關情況及解決辦

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法。
　　第二十一條　首次業主大會會議應當對以下事項進行表決，並應當經專有部分佔建築物總面積半數以上且佔總人數半數以上的業主同意：
　　（一）業主大會議事規則（草案）、管理規約（草案）；
　　（二）業主委員會委員。
　　第二十二條　籌備組應當自首次業主大會會議作出決定之日起3日內將表決結果在物業區域內公告。
　　第二十三條　業主大會會議可以採用集體討論形式，也可以採用書面形式召開，但應當有符合法定表決權數的業主參加。
　　採用書面形式的，應當按照業主大會會議召開方案規定的時間、地點和方式，發放、回收書面表決書，並做好簽收和登記工作。
　　第二十四條　業主可以書面委託代理人參加業主大會會議，委託書應載明委託事項和業主專有部分面積，一名代理人可同時代理業主的具體人數應當在業主大會會議召開方案或業主大會議事規則中明確規定。
　　房屋所有權人超過一人的，可推選一人行使表決權，也可由各共有人按照所佔份額行使表決權，但共有人所代表的總業主人數為一人。
　　物業區域內的人防、車庫不計算表決權數。
　　第二十五條　業主人數較多，業主可以幢、單元、樓層等為

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單位共同推選業主代表參加業主大會會議，具體辦法應當在業主大會議事規則中明確規定。
　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當於參加會議前3日，就業主大會會議表決的事項書面徵求其所代表業主們的意見，但業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字後，由業主代表送達業主大會會議投票表決。
　　第二十六條　業主大會定期會議每年應至少召開一次，由業主委員會根據業主大會議事規則的規定組織召開。
　　第二十七條　經專有部分佔建築物總面積20%以上且佔總人數20%以上的業主提議，或突發重大緊急物業管理事情需由業主共同決定的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
　　第二十八條　業主可以幢、單元、樓層等為單位，共同決定本單位範圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規及管理規約，不得與業主大會的決定相抵觸。
　　具體議事方式、程式、原則應當在業主大會議事規則中規定。
　　第三章　業主委員會
　　第二十九條　業主委員會執行業主大會的決定，接受業主的監督，依法履行下列職責：
　　（一）召開業主大會會議；
　　（二）定期向業主或業主大會報告相關情況;
　　（三）與業主大會選聘的物業服務機構簽訂物業服務合同;

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　　（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務；
　　（五）監督管理規約的實施;
　　（六）督促業主交納物業服務費用；
　　（七）配合社區做好本物業區域內的社區建設工作；
　　（八）業主大會賦予的其他職責。
　　第三十條　業主委員會委員應當是本物業區域內的業主，並符合下列條件：
　　（一）具有完全民事行為能力；
　　（二）遵守國家有關法律、法規；
　　（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，履行業主義務；
　　（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；
　　（五）具有一定的組織能力；
　　（六）具備必要的工作時間。
　　第三十一條　業主委員會委員為單數，具體數額應當在業主大會議事規則中明確規定。
　　業主委員會委員選舉産生後，應當組織召開首次業主委員會會議，由委員推選主任委員、副主任委員等。
　　第三十二條　業主委員會應當自選舉産生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府備案：
　　（一）業主大會決議；

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　　（二）業主大會議事規則、管理規約；
　　（三）業主委員會委員名單；
　　（四）其他材料。
　　第三十三條　街道辦事處、鄉鎮政府在備案後7日內將有關情況抄送區縣建設房屋行政管理機構，並書面通報區縣公安分局和物業所在地社區居委會。
　　第三十四條　業主委員會實行任期制，每屆任期年限應當在業主大會議事規則中明確規定。
　　第三十五條　業主委員會備案後，持街道辦事處、鄉鎮政府出具的備案證明向區縣公安分局申請刻製業主委員會印章，印章內容應當包括任期時限。
　　第三十六條　業主委員會委員有下列情況之一的，其委員資格終止：
　　（一）物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
　　（二）無故連續缺席業主委員會會議三次以上的；
　　（三）喪失履行職責能力的；
　　（四）有犯罪行為被判處刑罰的；
　　（五）以書面形式向業主大會提出辭職的；
　　（六）拒不履行業主義務的；
　　（七）在物業區域內的物業服務機構任職，或與其關連線構有利害關係的；
　　（八）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

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　　其中有（一）、（三）、（五）項情形的，業主委員會委員資格自動終止，其他由業主大會會議作出決定。
　　第三十七條　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、業主委員會印章及其他屬於業主大會所有的財物移交給業主委員會；拒不移交的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地公安派出所協助移交，也可向人民法院提起訴訟。
　　第三十八條　業主委員會會議應當按照業主大會議事規則的規定組織召開。經三分之一以上委員提議，應當及時召開業主委員會會議。
　　第三十九條　業主委員會會議應當有超過半數的委員參加，作出決定時應當經全體委員半數以上同意，每名委員擁有一票表決權。
　　業主委員會會議應作書面記錄，由參會委員簽字後存檔。
　　業主委員會委員不得委託他人參加業主委員會會議。
　　第四十條　業主委員會召開會議時，可以邀請物業所在地社區居委會派代表參加。
　　第四十一條　業主委員會會議作出決定，應當由參會委員簽字確認，並自作出決定之日起3日內以書面形式在物業區域內公告。
　　第四十二條　業主委員會應當建立檔案，並指定專人保管，主要包括以下材料：

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　　（一）業主大會、業主委員會會議記錄；
　　（二）業主大會、業主委員會的決定；
　　（三）業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同等；
　　（四）業主委員會委員選舉及備案材料；
　　（五）專項維修資金賬目；
　　（六）業主意見及建議。
　　第四十三條　業主委員會委員候補制度應當在業主大會議事規則中規定。業主委員會任期內，委員出現空缺時，按候補制度自動補足，並履行備案手續。候補人數不超過業主委員會委員總數的二分之一。
　　第四十四條　業主委員會任期屆滿前2個月，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。
　　第四十五條　新一屆業主委員會産生後15日內，原業主委員會應當將其保管的檔案資料、業主委員會印章以及其他屬於業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會；拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地公安派出所協助移交，也可向人民法院提起訴訟。
　　第四十六條　業主委員會備案事項發生變更的，業主委員會應當自備案事項變更之日起30日內，向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府申請變更備案。
　　第四章指導監督
　　第四十七條　召開業主大會會議應當告知物業所在地社區居

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委會，並聽取其意見和建議。出現違反法律、法規或業主大會議事規則、管理規約情形的，社區居委會應向物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府報告，街道辦事處、鄉鎮政府應當及時給予指導。
　　第四十八條　業主委員會不按時組織召開業主大會會議的，經專有部分佔建築物總面積20%以上且佔總人數20%以上的業主提議，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當責令其限期組織召開；逾期仍不召開的，街道辦事處、鄉鎮政府有權指導社區居委會組織業主召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。
　　第四十九條　業主委員會逾期未組織召開業主大會會議換屆的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當責令其限期組織召開；逾期仍不召開的，在街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，社區居委會組織業主召開業主大會會議進行換屆。
　　第五十條　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
　　第五十一條　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
　　第五十二條　業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
　　第五十三條　業主委員會違反規定或超越職責範圍使用印章

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的，物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府應當責令限期改正，並通告全體業主；造成損失的，由責任人承擔相應責任。
　　第五章　附則
　　第五十四條　管理規約、業主大會議事規則等示範文本、表樣由北京市建設委員會另行發佈並推薦使用。
　　第五十五條　本規則自2009年1月1日起實施。非住宅區業主大會和業主委員會的設立、運作及活動參照本規則。


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