京建發〔2024〕351號
各區住房城鄉（市）建設委（房管局），各相關單位：
為落實《北京市城市更新條例》，加快推進北京市城市更新工作，現將《北京市城市更新實施單元劃定工作指引（試行）》印發給你們，請結合實際認真貫徹落實。
北京市住房和城鄉建設委員會
北京市規劃和自然資源委員會
2024年9月2日
北京市城市更新實施單元劃定工作指引（試行）
為落實北京城市總體規劃，科學劃定城市更新實施單元，統籌推動片區、街區一體化更新，促進存量空間資源高效利用，補齊公共服務設施短板，保障物業權利人合法權益，吸引社會資本參與，根據《北京市城市更新條例》及其他有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本指引。
一、適用範圍
本指引適用於本市行政區域內的城市更新實施單元劃定。城市更新實施單元是指為便於統籌各類資源配置、平衡多方利益、優化功能佈局、補齊公服配套、實現片區一體化更新及可持續發展而劃定的城市更新活動相對成片連片的區域，可以是區域綜合性更新項目，也可以包括居住類、産業類、設施類、公共空間類等多個其他類別城市更新項目。
二、劃定原則
城市更新實施單元劃定遵循以下原則：
1.政府統籌、多方參與。發揮區政府對城市更新實施單元劃定的主導作用，在暢通各類主體自主申報路徑的基礎上，統籌劃定實施單元。
2.首善標準、激發活力。堅持首善標準，以激活社會、經濟、環境綜合價值為導向，通過科學劃定實施單元實現統籌更新，助力首都高品質發展。
3.規劃引領、需求導向。依據城市總體規劃、控制性詳細規劃及城市更新專項規劃等相關規劃，結合片區功能定位、公共要素配置、歷史文化保護、資源統籌平衡等實際需求及權屬關係，明確更新對象用地邊界，根據不同更新對象的特點優化細化街區各項規劃管控和引導要求，力求成熟一片、劃定一片、實施一片。
4.利企便民、服務優化。充分考慮物業權利人更新需求和社會資本的參與意願，在明確流程方法和優化保障措施的基礎上有序劃定實施單元。
三、職責分工
市住房城鄉建設、規劃自然資源、發展改革等部門加強對各區城市更新實施單元劃定工作的政策指導。區政府負責本區域範圍內城市更新實施單元劃定工作的組織實施、監督管理等工作，區政府相關部門按照職責分工做好實施單元劃定相關工作。街道、鄉鎮政府協助落實實施單元劃定相關工作。推動多方參與和共建共治，充分發揮責任規劃師、責任建築師等專業團隊在技術諮詢服務、公眾意見徵集等方面的作用。
四、劃定工作重點
各區政府針對具有更新需求和實施潛力的存量空間，圍繞區域功能定位和更新任務目標落實，從突出服務首都功能、解決群眾急難愁盼、聚焦重點功能區域和促進空間資源統籌等工作重點出發，主動謀劃城市更新實施單元劃定工作。相關物業權利人代表或其委託的主體可提出實施單元劃定的意願和需求。
1.突出服務保障首都功能。以加強“四個中心”功能建設，提高“四個服務”水準為重點，全力營造優良的中央政務環境，為“五子”聯動提供高品質空間載體，促進首都高品質發展。
2.着力解決群眾急難愁盼。以消除各類安全隱患、推進美好人居環境建設為導向，基於房屋建築性能、消防安全等評估和體檢，對環境品質低下、存在重大隱患、公共服務設施和基礎設施亟需完善、不符合社會經濟發展要求的成片連片區域優先進行劃定。
3.聚焦重點功能區域。將需要通過城市更新落地的城市重大建設項目、重要空間節點、“疏解整治促提升”重點區域，以及歷史街區、軌道交通站點區域、家園中心、濱水空間、綠色空間等重要空間，連同其周邊一體化更新區域進行劃定。
4.促進空間資源統籌。以推動區域資源整合、落實片區綜合發展目標、優化空間配置和資金平衡為導向，將區域整體轉型升級需求顯著，或規劃公共服務設施、道路市政設施等落地難度大，改造成本和收益難以平衡的更新地區，通過成片統籌、組合打包劃定。
5.鼓勵自主更新改造。在物業權利人更新需求明確和更新意願強烈的片區，相關物業權利人代表可按照規定程式向街道（鄉鎮）提出更新意願，街道（鄉鎮）上報區政府審議通過後組織劃定。
五、劃定流程方法
區政府根據擬劃定實施單元區域內的實際情況，可按照現狀調查、意願徵詢、資源整理、邊界確定、單元確認的流程進行劃定。
1.現狀調查。綜合上位規劃要求、土地利用現狀、産業經濟發展、設施配套水準、建設品質評價等，識別需要更新的具體空間對象。
2.意願徵詢。通過問卷、走訪、座談等多種途徑，了解擬劃定實施單元範圍內相關物業權利人、利害關係人的更新意願，為單元更新改造的實施方式提供支撐。
3.資源整理。根據現狀調查結果與意願徵詢情況，對擬劃定實施單元範圍內的空間資源進行梳理和初步整合，並依據擬更新改造的內容進行初步匡算。
4.邊界劃定。城市更新實施單元至少包含一個區域綜合性更新項目或多個城市更新項目，鼓勵將相互關聯的不同類型更新項目劃入同一個實施單元。
（1）城市更新實施單元應以街區控規中的規劃街區為基礎進行細分。實施單元邊界與自然地理、地塊權屬、行政管理、規劃管理等邊界做好銜接。
（2）各區在規劃街區範圍內統籌各城市更新實施單元的規劃實施，因設施完善、要素連片、資源統籌等因素，確需跨規劃街區的相鄰更新實施單元可以統籌捆綁實施。
（3）實施單元範圍的確定盡可能保障本單元內市政基礎、公共服務、公共安全等各類設施的完整配置。
（4）實施單元範圍的確定，應落實城市風貌管控要求，保障城市功能結構相對完整。
5.單元確定。區政府組織對實施單元劃定情況進行研究，確定實施單元範圍。編制城市更新實施方案以確定的實施單元範圍為依據。城市更新實施單元劃定與實施方案編制可同步研究、統籌推進。
經批准的實施單元範圍原則上不得調整，因上位規劃調整、重大公共利益和公共安全保障需要等確需對實施單元邊界進行局部優化調整的，由實施單元統籌主體提出申請，區城市更新主管部門會同相關行業主管部門出具審查意見，報區政府備案後調整。
六、保障措施
為推動城市更新項目落地，區政府可根據實施單元劃定工作需要，提供以下保障措施：
1.産權歸集。可靈活運用股權收購、作價入股、物業轉讓、組合供應等方式實現片區更新空間的産權歸集，促進實施單元內的項目統籌實施。
2.容量統籌。規劃建築規模容量在滿足上位規劃要求的基礎上，可在實施單元內統籌佈局、精準投放，可將擬進行建築規模轉移的不同地塊劃入同一個實施單元。鼓勵各區建立城市更新建築規模指標流量池，統籌各類城市更新項目建築規模使用。
3.設施佈局。在綜合考慮周邊區域功能定位的基礎上，依據街區控規，可整體核算實施單元所需的公服設施用地及其建築規模，通過空間挖潛、混合利用或分時使用等方式保障公服配套落地。
4.專家支撐。區政府在開展城市更新實施單元劃定過程中，可自主或委託相關規劃設計單位組織開展前期研究，發揮各領域專家在項目謀劃、資源整合、群眾工作等方面的專業作用，為實施單元劃定提供論證、諮詢意見。
5.履約監管。區政府作為實施單元劃定的主責部門，加強對實施單元劃定工作的組織實施和監督管理，確保實施單元劃定工作技術科學、組織有序。實施單元劃定後，可通過簽訂履約監管協議等方式，加強對實施單元城市更新活動的監督管理。
七、實施期限
本指引自2024年9月10日起施行，有效期3年。
（此件公開發佈）