京規自發〔2023〕313號
各區人民政府、北京經濟技術開發區管委會，各相關委、辦、局：
為深入貫徹落實《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》，發揮規劃引領作用，“以進促穩”主動實施規劃，通過政策創新拓展經濟社會高品質發展空間，持續完善城市功能，提高空間品質，根據《北京市城鄉規劃條例》《北京市城市更新條例》等相關要求，市規劃自然資源委制定了《北京市建設用地功能混合使用指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》）。經市政府研究同意，現將《指導意見》印發給你們，請認真貫徹落實。
特此通知。
北京市規劃和自然資源委員會
2023年12月26日
北京市建設用地功能混合使用指導意見（試行）
為深入實施《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》，依據《北京市城鄉規劃條例》《北京市城市更新條例》《國務院關於深化北京市新一輪服務業擴大開放綜合試點建設國家服務業擴大開放綜合示範區工作方案的批復》等相關要求，結合本市實際，制定本意見。
一、總體要求
（一）指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹落實黨的二十大精神和習近平總書記對北京重要講話精神，堅持以新時代首都發展為統領，堅持以人民為中心，完整、準確、全面貫徹新發展理念，堅定推動高品質發展的戰略定力，全面深化改革，切實增強經濟活力，完善城市功能，提高空間品質，久久為功持續深入實施北京城市總體規劃。
（二）基本原則
堅持規劃引領，落實北京城市總體規劃戰略引領和剛性管控要求，持續優化提升首都功能；堅持創新發展，強化規劃實施的彈性適應能力，拓展經濟社會高品質發展空間；堅持集約高效，合理引導空間資源的流動和集聚，增強城市發展活力。
（三）概念內涵
本意見所稱建設用地功能混合使用（以下簡稱“用地功能混合”），是指在規劃編制、規劃實施、建築更新階段，通過合理引導街區功能混合、地塊性質相容和建築用途轉換，滿足不同發展階段的需求，節約集約利用空間資源。
（四）適用範圍
朝陽區、海澱區、豐台區、石景山區、大興區、順義區、昌平區、房山區、門頭溝區、平谷區、懷柔區、密雲區、延慶區等13個區和亦莊新城的建設用地功能混合使用，適用本意見。
首都功能核心區和北京城市副中心的建設用地功能混合使用，在嚴格落實黨中央、國務院對控制性詳細規劃批復要求的基礎上，參照本意見執行。
本意見未涉及的其他建設用地功能混合使用情形，按照本市相關規定執行。
二、規劃編制階段，加強街區層面功能混合
為傳導總體規劃管控要求，加強剛彈結合管理，控制性詳細規劃採取主導功能管控的方式推動街區功能混合，科學合理佈局城市生産、生活、生態空間，促進産城融合、職住平衡，營造高品質的活力街區。
（一）主導功能分區
控制性詳細規劃編制中應根據街區主導功能、定位要求與特色亮點，合理劃定建設用地的主導功能分區，明確主導功能，提出功能混合相關要求。
（二）主導功能管控
主導功能分區中主導功能建設用地面積佔比應符合主導功能管控要求，主導功能以外的各類用地統籌考慮多情景、多類型、多模式的使用需要，合理進行用地功能混合配置。
（三）重點地區引導
適應各圈層的差異化發展需求，加強城市重點功能區和政策區功能混合規劃引導，充分保障首都功能和重大項目落地，優化配置用地資源，提升街區發展能級，打造品質高、風貌優的品牌街區。
（四）街區分類引導
實施率較高的存量更新類街區（實施率80%以上），重點推動非首都功能疏解、城市功能完善、環境綜合整治等工作，在存量資源更新中通過適度功能混合，補充基礎設施、公共服務設施和公共安全設施短板，完善城市功能。
實施率中度的優化完善類街區（實施率40%-80%），強化重點功能區、軌道交通站點一體化區域（含軌道微中心）等地區土地資源高效複合利用，通過功能整合提升區域綜合效益和綜合承載能力。
實施率較低的動態引導類街區（實施率40%以下），高標準統籌謀劃佈局合理、功能完善、職住均衡、服務優質的活力街區，實現空間資源集約高效利用。
（五）地塊深化落實
規劃實施應落實控制性詳細規劃確定的主導功能分區與功能管控等要求，加強空間資源高效配置，將主導功能和混合功能細化落實到地塊，統籌安排用地功能佈局。同時，加強動態監測，保障街區主導功能有效傳導、其他功能合理配置。
三、規劃實施階段，支援地塊使用性質相容
在規劃實施階段，實行性質相容正負面清單管理和比例管控，提升土地使用的靈活性和適應性，促進空間高效複合利用。項目建設應統籌好主用途與相容用途的關係，應保持主用途的主導地位並優先實現，相容用途應始終服務於主用途。相容用途應互不相斥，符合安全、環境、消防等相關要求。屬於保障性租賃住房項目的，按照有關規定執行。
（一）相容清單管理
地塊性質相容應符合正負面清單管理要求，居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業用地、工礦用地和倉儲用地按照允許相容、禁止相容功能清單的規定和要求執行。
（二）相容比例管控一般要求
居住用地、公共管理與公共服務用地、商業服務業用地、工業研發用地和倉儲用地相容功能的總地上建築規模不超過地上總建築規模的15%。
一類工業用地相容功能的總地上建築規模不超過地上總建築規模的30%，相容工業研發以外功能的總地上建築規模不超過地上總建築規模的15%。
（三）相容比例管控特殊要求
允許位於軌道交通站點一體化區域（含軌道微中心）、家園中心等範圍內的地塊，在符合街區主導功能以及産業、居住、三大設施等規模管控要求的前提下，對相容用途及其比例管控要求進行綜合論證後，可進行高於相容比例管控一般要求的功能混合。
涉及存量國有建設用地且為單一用途産業用地的功能相容，按照存量國有建設用地盤活利用的有關規定執行。
（四）相容情景管理
在項目設計方案中應確定地塊性質相容的具體內容和規模。
按有償方式使用土地的建設項目，按照供地條件、正負面清單和比例管控要求，細化明確相容功能及比例，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合相容用途及其建築規模比例綜合確定地價。
按劃撥方式使用土地的建設項目，相容功能符合劃撥用地目錄的，可由實施主體統一建設後，按規定辦理相關手續。軌道交通站點一體化區域（含軌道微中心）、家園中心等相容商業等經營性功能且需同期建設的，可由區政府、北京經濟技術開發區管委會委託實施主體統一建設，土地先按劃撥方式供應，經營性部分按照相關規定辦理土地有償使用手續。
在供地條件、土地有償使用合同或劃撥決定書中，對地塊的主用途以及相容用途的具體內容和規模比例有明確規定的，從其規定。
（五）産權登記及轉讓管理
産權單位可對相容用途部分依法申請辦理不動産登記手續。公共管理與公共服務用地的相容用途部分不得對外銷售。工礦用地和倉儲用地的主用途部分和相容的經營性用途部分應整體持有，確需轉讓的應一併轉讓，相容的經營性用途部分不得脫離主用途部分單獨轉讓，避免變相開發。
四、建築更新階段，鼓勵存量建築用途轉換
在存量建築更新階段，納入城市更新項目庫的項目，在保障安全、符合詳細規劃、城市更新等相關專項規劃以及保障主體的合法權益的前提下，可結合政策導向、市場需求、物業權利人訴求及公共利益需要，對存量建築進行用途轉換，優化城市功能和空間佈局，改善人居環境，激發城市活力，促進高品質發展。涉及轉換為保障性租賃住房的，按照有關規定執行。
存量建築用途轉換應符合歷史文化資源保護相關規定，同時應遵守其他有關規劃建設和用途管制的規定，不得變相將違法建築合法化。
（一）轉換正面清單管理
存量建築用途轉換應以保障安全和公共利益優先為前提，按照存量建築用途轉換正面清單要求進行分類轉換。
鼓勵各類存量建築轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，探索建立相應獎勵機制。
允許商業、商務金融和娛樂康體等商業服務業用地中的建築用途相互轉換。
允許文化、教育、體育、醫療衛生、托育服務、社會福利、社區綜合服務、機關團體等用途相互轉換，允許利用非經營性公共管理和公共服務設施補充便民服務設施。
允許工礦用地和倉儲用地，利用存量建築完善生産生活配套、補充公共服務設施、補齊城市功能短板、發展高精尖産業等國家和本市支援的産業。相關用途轉換應滿足國家和本市對産業空間的相關管控要求。
（二）轉換規模比例管控
建築用途轉換優先保障本區域民生需要和産業可持續發展，合理確定用途轉換比例。
商業、商務金融和娛樂康體等商業服務業用地中的建築用途相互轉換和商業服務業用途轉換為公共服務用途的，結合城市功能需要和物業權利人意願確定轉換比例，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。
文化、教育、體育、醫療衛生、托育服務、社會福利、社區綜合服務、機關團體等用途的相互轉換，結合居民更新需求、物業權利人意願，並徵求行業主管部門意見，綜合確定轉換比例，可按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。允許公共管理和公共服務設施中，不超過地上總建築規模的10%，轉換為便民服務設施，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。
一類和二類工業用地上的存量建築功能轉換，轉換後生産用途以外的其他用途總地上建築規模不超過宗地地上總建築規模的30%，且轉換為工業研發以外用途的總地上建築規模不超過宗地地上總建築規模15%的，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。超過以上比例要求的，應當依法辦理土地用途變更手續。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執行。
工業研發用地和倉儲用地上的存量建築功能轉換，轉換後主用途以外的其他用途總地上建築規模不超過宗地地上總建築規模15%的，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。轉換後主用途以外的其他用途總地上建築規模佔比超過15%的，應當依法辦理土地用途變更手續。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執行。
（三）用途轉換管理
存量建築用途轉換經批准後依法辦理規劃建設手續。存量建築用途轉換符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理。不增加建築規模的，不補繳土地價款。利用更新改造空間按照實施方案從事經營活動，未辦理不動産變更登記的，不影響實施主體辦理市場主體登記以及經營許可手續。符合正面清單，但超過比例管控要求的，應當依法辦理土地用途變更手續，按照不同建築用途的建築規模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合相容用途及其建築規模比例綜合確定地價。符合《北京市城市更新條例》第五十條情形的，遵照執行。
公共管理與公共服務用地存量建築的用途轉換部分不得對外銷售。工礦用地和倉儲用地存量建築的用途轉換部分不得分割轉讓，避免變相開發。
五、加強過程管理和實施保障
（一）加強統籌協調
市規劃自然資源委要發揮好統籌協調作用，及時匯總施行過程中遇到的問題，總結推廣相關經驗，及時完善管理規則，指導各區因地制宜制定相關實施細則。遇有重大事項應及時向市委、市政府請示報告，如涉及重大決策事項應當提請首都規劃建設委員會審議。
（二）強化部門聯動
發展改革、經濟和信息化、住房城鄉建設、市場監管、稅務、衛生健康、生態環境、文化和旅遊、公安、消防等部門依據職責，從建設管理、投資收益等方面，為加強用地功能混合實施管理提供支撐和保障，同時加強安全監管。其他相關行業主管部門應依據本部門職責，加強政策創新和典型案例引領。
（三）壓實屬地責任
各區人民政府、北京經濟技術開發區管委會應組織建立本地區用地功能混合管控機制和決策諮詢機制，廣泛聽取街道辦事處、鄉鎮政府、社區居委會和居民意見，整合市區兩級土地、規劃、財政、金融等政策工具，因地制宜制定適合本地區的工作細則，探索用地功能混合在不同應用階段的實施路徑，摸清存量情況，制定實施計劃，推進手續辦理。各區要加強項目前期審核、中期監督、後期評估、全程監管的全生命週期管理，促進土地資源集約高效利用。
（四）其他
本意見自印發之日起試行，有效期2年。本意見由市規劃自然資源委負責解釋。