京建發〔2021〕332號
各有關單位：
為深入落實《首都功能核心區控制性詳細規劃(街區層面)(2018年—2035年)》《首都功能核心區控制性詳細規劃三年行動計劃(2020年—2022年)》，改善歷史文化街區平房直管公房居民的居住條件，現就在首都功能核心區歷史文化街區申請式退租片區範圍內開展申請式換租有關工作通知如下。
一、換租方式
在實施歷史文化街區平房直管公房申請式退租的片區內，換租人(即有意願參與申請式換租的直管公房承租人)自願提出申請，與換租主體協商，選擇以下兩種方式之一進行申請式換租。
(一)換租主體提供租賃房源置換換租人房屋使用權。換租人與直管公房經營管理單位解除直管公房承租關係，由換租主體提供租賃住房，供換租人承租，改善居住條件。
(二)換租主體市場化租賃換租人房屋使用權。在一定期限內，保留換租人承租關係，由換租主體給予換租人市場租金，換租人自行解決住房或選擇租賃住房居住，改善居住條件。
二、換租主體
(一)直管公房經營管理單位可直接作為申請式換租主體。
(二)實施申請式退租的片區實施主體，可直接作為片區申請式換租主體。區政府可委託有群眾工作經驗、信用等級高、組織實施能力強的企業作為換租主體。
(三)社會單位參與申請式換租。資金、運營實力強的社會單位，可與換租主體協商，雙方簽訂協議，參與申請式換租。有條件的社會單位可提供租賃房源供換租主體使用。經區政府主管部門同意後，作為投資及經營方參與申請式換租，具體換租和恢復性修建工作仍由換租主體組織實施。
三、實施方式
(一)換租主體提供租賃房源置換換租人房屋使用權
1.換租主體和換租人簽訂協議，直管公房經營管理單位與換租人解除直管公房租賃關係，換租主體按照“一證一房”(“一證”為北京市公有住宅租賃合同)的標準，提供房源供換租人繼續承租。
2.換租的房源使用面積原則上不得少於換租人原承租住房折算的使用面積。折算使用面積計算規則如下：
換租房源的折算使用面積=被換租公房使用面積×換租系數
其中：換租系數為換租項目啟動時點，被換租公房的市場評估單價與換租房源的市場評估優惠後的單價比例。
同一區域內、同一時點用於換租房源市場評估優惠後的單價應保持平衡。
3.換租房源折算的使用面積部分，換租人不繳納租金，超出折算使用面積部分，由換租人按照市場租金標準繳納租金。
4.換租主體可採取購買、躉租、按年支付租金的方式，籌集換租房源。
(二)換租主體市場化租賃承租人房屋使用權
1.換租主體應根據與換租人簽訂換租協議約定的期限，按照不低於換租房屋市場租賃評估價，向換租人支付換租租金。換租主體、換租人與直管公房經營管理單位簽訂三方協議，明確權利義務、違約責任。
2.換租租金可由換租主體按年支付或一次性支付給換租人，具體由雙方協商確定。換租房屋租金(每月)計算公式如下：
換租租金=被換租房屋市場租賃評估價×直管公房建築面積
3.換租雙方一次約定的換租期限最少為10年，最長為20年。換租期滿，換租人可選擇與換租主體續簽換租協議，重新核定換租租金，也可解除換租協議，回到原直管公房居住，或由雙方協商，就近選擇條件類似的直管公房，由換租人繼續承租。
4.換租人領取換租租金後，應自行解決住房。換租人也可選擇承租由換租主體或區政府主管部門提供的租賃住房，按照市場租金標準繳納，一個換租人家庭只能選擇一套租賃住房。
5.換租人保留原直管公房相關承租權益，原承租直管公房租金部分，由換租主體按照原標準繼續繳納。
6.換租期間，原則上不得更換換租人，如換租人死亡，應按直管公房管理相關規定變更原直管公房承租人。變更換租人時，家庭推選的新換租人應承諾繼續履行換租協議，並與換租主體簽訂補充協議，繼續領取換租租金。
7.在換租期間，換租主體負責直管公房的住用安全及日常維修維護。
四、換租程式
(一)確定主體。區政府按照本通知要求，確定換租主體。
(二)公佈政策。區主管部門公佈申請式換租政策，並報市住房保障管理部門備案。
(三)居民申請。換租人持直管公房租賃合同、本人身份證明及戶籍證明等材料，向換租主體提出換租申請。
(四)簽訂協議。換租主體受理申請後，按照申請式換租政策，計算換租租金，經直管公房經營管理單位同意後，換租人與換租主體、直管公房經營管理單位三方簽訂換租協議，報區主管部門備案。
(五)搬家騰房。換租人按換租協議約定時間完成搬家騰房，並將房屋交付換租主體。採取保留直管公房承租關係方式的，在完成搬家騰房後，換租人開始領取換租租金。
五、與申請式退租政策銜接
如換租人租賃的房屋為政府組織建設的定向安置房，其居住滿10年後，可以向換租主體申請，購買換租住房。由換租主體按照屆時申請式退租政策對換租人進行貨幣補償，扣除換租主體提供租賃住房産生的成本和費用。所購房屋産權登記為共有産權住房，購買價格和份額比例由區主管部門確定。
六、實施恢復性修建和經營利用
(一)完成換租後的直管公房，應納入片區恢復性修建範圍，由換租主體按照片區恢復性修建方案，合理利用申請式換租房屋補足公共服務設施。
(二)完成換租及恢復性修建後的房屋可由換租主體按規劃要求開展經營利用，可作為保障性租賃住房等住宅或商業、辦公等經營性房屋使用。社會單位參與的，按照協議要求開展經營利用。
七、其他
申請式換租片區內涉及私房及單位自管房的，以及危舊樓房改建試點項目，可參照直管公房申請式換租政策執行。
北京市住房和城鄉建設委員會
北京市東城區人民政府
北京市西城區人民政府
2021年10月13日