密政發〔2015〕53號
各鄉鎮人民政府，地區、街道辦事處，縣政府各委、辦、局，各縣屬機構：
《關於加強住宅小區物業管理工作的意見(試行)》已經縣政府第83次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹落實。
密雲縣人民政府
2015年12月10日
關於加強住宅小區物業管理工作的意見(試行)
為規範住宅小區物業管理工作，建立完善與城市發展相適應的物業管理體系，進一步提升城市綜合管理水準，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、北京市《物業管理辦法》等有關法律、法規的規定，結合本縣實際，提出如下意見。
一、指導思想
以科學發展觀為指導，堅持“政府引導支援、部門協同聯動、屬地轄區負責、業主大會決定”原則，以法律法規為支撐，創新體制機制、理順各方職責、規範物業服務、化解服務與收費矛盾，有效解決物業管理中存在的突出問題，逐步構建起管理規範、職責清晰、運轉順暢、服務到位、業主認可的物業管理長效機制，有效提升本縣物業管理服務水準和居民幸福指數，推進本縣物業管理體系與管理能力現代化，為建設和諧宜居的首善之區提供有力支撐。
二、工作目標
通過創新體制和完善工作機制，建立以專業的物業企業為主、業主自我管理為輔的物業管理模式，促進全縣物業管理工作全面協調可持續發展。力爭通過三年努力，基本實現以下目標：
(一)建立起縣、鎮街(地區)、社區三級監督管理，物業企業、業主委員會兩個主體實施的“3+2”工作模式；
(二)實現住宅小區物業管理專業化與業主自我管理全覆蓋；
(三)實現住宅小區業主大會、業主委員會或業主自我管理組織全覆蓋；
(四)規範物業企業服務行為，實現服務標準化。
三、物業管理體系及縣政府各部門職責分工
(一)物業管理體系
1.縣政府：成立以主管副縣長為組長，縣住建委、縣社會辦、縣城管執法監察局主要領導為副組長、相關單位主管領導為成員的密雲縣住宅小區物業管理工作領導小組(見附件1)，負責統籌協調推進全縣住宅小區物業管理工作，研究解決物業管理工作中遇到的重大問題；領導小組下設辦公室，辦公室設在縣住建委，負責政策制定、組織實施、部門協調、督查考核等日常工作。
2.鎮政府、街道(地區)辦事處：負責轄區物業管理活動的監督管理工作，協調、組織相關部門對轄區內違法違規行為進行處理。對小區業主大會、業主委員會的成立及開展活動進行協助、培訓、指導、監督和管理；處理轄區內物業矛盾糾紛。鼓樓街道辦事處、果園街道辦事處、檀營地區辦事處，通過制度創新、購買服務或從現有編制中調整等方式，分別專門成立4-6人的物業管理機構(其他鎮視工作實際參照執行)，負責具體工作。
3.社區居委會：負責監督社區物業管理活動。對物業企業服務行為進行監督，指導和協助業主委員會日常工作，對違法違規行為進行勸阻和制止並報相關職能部門，協調處理日常物業矛盾糾紛。要設專人負責社區物業管理的日常工作。
4.業主委員會：受業主大會委託，負責對本小區實施管理。主要職責是制定或者修改管理規約、議事規則；與物業企業協商確定物業管理模式、服務內容、服務標準、收費方案；在物業企業提供服務滿足雙方約定的前提下，動員業主積極、主動繳納物業費。
5.物業企業：按照物業服務合同和服務標準提供相應的服務，並按照收費方案及標準收取物業費；對管理區域內違法違規行為進行勸阻和制止，並報相關職能部門。
(二)縣政府各部門職責分工
1.縣住建委：負責本縣物業管理活動的指導、監督和管理工作。宣傳貫徹物業管理相關法律、法規和政策；指導物業企業提升資質等級，加強物業企業動態監管，監督物業企業履行服務合同；推廣先進物業管理經驗；指導屬地鎮街(地區)開展物業管理及培訓工作；調處重大物業矛盾糾紛。
2.縣社會辦：負責指導屬地鎮政府、街道(地區)辦事處開展物業管理政策宣傳、組建管理業主委員會、開展相關業務培訓等工作。
3.縣司法局：負責指導物業管理行業建立矛盾糾紛調解組織，指導鎮街(地區)調解組織做好物業矛盾糾紛調解工作，組織開展相關法制宣傳教育活動。
4.縣財政局：負責落實物業管理工作所需財政資金，並監管相關資金的使用。
5.縣市政市容委：負責經營性停車場備案管理及相關設施設備監督管理。
6.縣規劃分局：負責對住宅小區進行規劃驗收，對住宅小區內違法建設和改變建築物使用性質的行為進行認定，並依法處置。
7.縣城管執法監察局：負責制止、查處、拆除住宅小區內的違法建設。
8.縣環保局：負責依法查處物業管理區域內的噪聲污染、粉塵污染、油煙污染和不按要求設置排水隔油設施等違法違規行為。
9.縣園林綠化局：負責審定住宅小區綠化方案和檢查監督綠化結果，依法查處破壞住宅小區內綠化的行為。
其他相關部門和單位依據職責做好物業管理相關工作。
四、工作措施
(一)建立三級物業管理聯席會議制度
1.縣級物業管理聯席會議：由縣住建委牽頭，根據需要組織相關單位參加會議，主要任務是總結、部署全縣物業管理工作；研究解決物業管理中出現的重點、難點、熱點問題，研究制定和調整本縣物業管理政策。
2.鎮街(地區)物業管理聯席會議：由屬地鎮政府、街道(地區)辦事處牽頭，根據需要，組織相關單位參加會議，主要任務是總結、部署本轄區物業管理工作；貫徹實施本縣物業管理政策；研究組建業主委員會及自我管理工作；協調解決物業管理活動中出現的各類矛盾和問題。
3.社區物業管理聯席會議：由社區居委會牽頭，根據需要組織相關單位參加會議，主要任務是總結社區物業管理工作，研究改進措施及提高社區物業管理水準。
(二)提高物業服務品質，規範物業費收、繳行為
1.物業企業要增強服務意識，加強培訓，提高物業人員的綜合素質和服務水準，做到積極、主動、熱情服務。
2.物業企業要在所管理服務的住宅小區內推行“四公開一監督”公示制度，即在小區內明顯位置公開服務人員、服務內容和標準、物業服務收費價格、報修和投訴監督服務電話等內容，增強物業服務透明度，接受業主監督。
3.物業企業應按照相關規定及合同約定為業主提供優質服務，並收取物業費用。及時回應業主提出的問題，及時整改存在的問題，並進行跟蹤管理，切實提高業主的滿意度。
4.業主委員會應建立業主誠信檔案制度，按管理規約和業主大會議事規則的約定，將物業企業提供的物業費收繳資訊列入業主誠信檔案。黨員幹部、機關事業單位及國有企業單位工作人員，應帶頭繳納物業費。
5.業主買賣、抵押房屋應當結清物業費。
6.對惡意拖欠物業費的，根據《物業服務合同》約定，採取司法途徑進行解決。
7.物業企業在徵得鎮街(地區)、業主委員會、居委會同意後，可以利用小區共用部位、共用設施設備進行經營，以充實物管資金。
(三)因地制宜推進物業管理區域整合和物業企業整合
採取區域整合和企業整合的措施，實現物業管理區域規模化、物業管理服務規範化。
1.物業管理區域整合
縣住建委會同屬地鎮街(地區)，根據小區建築規模、設施設備共用程度及管理服務現狀等因素，研究提出物業管理區域整合建議，經業主大會同意後實施。
2.物業企業整合
對物業企業服務差的小區，結合物業管理區域整合情況，引導業主大會重新選聘優秀物業企業接管。
(四)建立考評機制，強化對物業企業監管
縣住建委要規範物業企業服務行為和退出程式，指導屬地鎮街(地區)建立物業企業服務考評制度，對物業服務項目進行考評。考評結果報縣住建委備案，作為物業企業晉陞資質等級、承接物業項目的依據。
(五)加大對物業管理工作的資金支援力度
縣政府安排三年物業管理支援資金(具體資金支援標準見附件2)，主要用於以下方面：
1.資金支援優秀物業企業新接管服務差的小區，用於物業企業進駐小區的啟動資金；接管前三個月的物業費補貼；考評達到服務標準的獎勵資金。
2.資金支援管理老舊小區的現有國有物業企業，用於獎勵物業企業規範服務標準、提升服務水準。
3.資金支援鼓樓街道辦事處、果園街道辦事處、檀營地區辦事處在物業管理活動中購買服務。
(六)加強物業管理業務培訓
縣住建委要會同相關部門採取多種措施，組織專業培訓和業務學習交流，提升物業企業、業主委員會從業人員的綜合素質。
(七)加強物業管理輿論宣傳
通過報紙、電視、廣播、網路等媒體加大對物業管理政策、法規的宣傳力度，引導居民樹立“花錢買服務”的消費意識。
(八)建立督查考核機制
將物業管理工作列入縣政府績效考核內容，作為年終評優的重要依據。縣政府督查室要加大督查力度；各職能部門、各鎮街(地區)要按照各自職責制定具體督查考核工作方案，切實加強督查考核，確保加強物業管理的各項措施落到實處、取得實效。