順政發〔2015〕25號
各鎮人民政府，地區和街道辦事處，區政府各委、辦、局，各區屬機構：
《順義區社區物業管理辦法》已經2015年5月29日第12次區政府常務會議討論通過，現印發給你們。請結合實際，認真依照執行。
北京市順義區人民政府
2015年7月13日
順義區社區物業管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規範物業服務企業經營行為，加強物業服務企業的監督與管理，推動物業行業健康發展，建設和諧社區，依據《物業管理條例》、《北京市物業管理辦法》等相關規定，結合本區實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本行政區域內的社區物業管理及行政監管活動。
第三條 本辦法所稱社區物業管理，是指物業服務企業對居住類社區內共用部位、共用設施設備的使用管理和維護，公共綠化養護，公共區域保潔，公共秩序維護，車輛停放管理和物業檔案資料管理等活動。
第四條 本區社區物業管理實行三級監管：區住房城鄉建設委負責牽頭組織全區物業管理活動的監督管理；各鎮政府、街道辦事處負責屬地統籌管理；居委會負責日常管理。
第二章 物業管理區域內職責分工
第五條 社區物業管理區域內各行業部門及專業單位要按照社區管理職責分工，做好以下工作：
1.區住房城鄉建設委：負責貫徹落實物業管理有關政策和法律法規；負責監督全區物業服務企業在公共區域內的服務品質；研究物業管理中出現的各類問題；委託第三方對物業服務企業服務品質進行考核；建立全區物業管理聯席會議制度，統籌協調各部門、各單位完成物業管理有關工作。
2.區社會辦：負責統籌研究社區共性和遺留問題，會同區住房城鄉建設委研究制定解決方案，並列入區級重點工程或實事工程；負責統籌社區服務治理體系。
3.區發展改革委：負責監督全區物業服務企業執行市發展改革委制定的物業服務收費政策情況；負責調研物業服務收費；負責查處亂收費行為。
4.區經濟信息化委：負責協調電信運營商做好物業小區信息化基礎設施建設。
5.市公安局順義分局：負責全區社區治安管理；負責對保安公司的安保人員進行培訓；負責加強居住社區內人口戶籍管理；負責查處違規飼養犬類的行為；負責及時處理社區車輛堵門、堵道及社區內糾紛等警情；負責社區周邊利用道路增加夜間停車位和交通流向標識驗收。
6.區民政局：負責監督協調物業管理轄區內提供服務的社會組織；負責與區住房城鄉建設委、區財政局研究制定我區特困供養人員、享受城鄉居民最低生活保障和生活困難補助人員以及民政部門管理的精減退職人員物業補貼辦法。
7.區司法局：負責建立完善物業糾紛調解機制，充分發揮物業調解委員會作用。
8.區財政局：負責落實物業管理中宣傳、培訓、獎勵和應急資金；負責落實本區特困供養人員、享受城鄉居民最低生活保障和生活困難補助人員以及民政部門管理的精減退職人員物業補貼所需資金。
9.區審計局：對維修資金收支財務管理和會計核算執行情況進行審計監督。
10.市規劃委順義分局：負責物業用房的配置審批和驗收；負責明確配套用房、公共設施、停車位的規模及位置。
11.區市政市容委：負責指導社區內停車場(位)的備案，督促協調供水、供氣、供熱等單位，做好供應保障，協調做好日常維修工作；負責社區內垃圾管理。
12.區衛生計生委：負責社區生活飲用水衛生監管工作。
13.市工商局順義分局：負責依法查處取締社區內固定場所未依法取得營業執照，擅自從事經營活動的行為；負責依法查處物業企業違反涉及工商行政管理法律法規、規章規定的行為。
14.區安全生産監督局：負責監督、指導、協調有關部門在社區物業管理中落實安全生産責任和企業安全生産標準化創建及復評工作。
15.區人力社保局：加強對物業服務企業的用工指導，維護從業人員的合法權益。
16.區地稅局：負責落實各項稅收政策。
17.區食品藥品監管局：負責監管社區內食品、藥品經營行為。
18.區質監局：負責電梯安全運作的監管；負責電梯年檢，核發年檢合格證，依法處罰超期運營行為。
19.區園林綠化局：負責指導社區內綠化的規劃設計，負責工程竣工檢查；負責對社區內破壞植被、綠化設施及佔用綠地等行為進行執法。
20.區民防局：加強社區內人防工程監管，並對人防工程的安全使用進行管理。
21.順義公安消防支隊：負責監督檢查社區內共用消防設施、器材維護管理情況；負責查處社區內佔用、堵塞、封閉消防車通道的舉報投訴案件。
22.區城管執法局：負責及時查處物業服務企業上報的違法建設，並通知房屋登記部門對存在違法建設的房屋暫停辦理房屋登記手續；負責將未及時發現、制止、上報社區違法建設的物業服務企業資訊移送區住房城鄉建設委；負責查處社區內流動商販經營、張貼非法小廣告等行為。
23.區水務局：負責社區內市政排水主管道的設施維護、監督管理。
24.區動物衛生監督局：負責社區內飼養家禽、家畜行為的監督執法。
25.北京市住房資金管理中心順義管理部：負責做好房屋專項維修資金的日常管理。
26.順義供電公司：負責協調社區紅線內電力設施的維修、養護；負責研究落實對違法建設採取停電措施；負責制止社區內私拉電線等問題。
27.區自來水公司：負責到用戶分戶水錶(含水錶)供水管線和設施設備的維修、養護。
28.順義燃氣公司：負責社區內供氣設施、管線的維護和管理。
29.供熱企業：負責對供熱範圍內住宅用戶的室內供熱設施和室內共用供熱設施管理、維護、搶修和更新改造，及時處理住宅用戶室內供熱採暖設施異常、泄漏等情況。
第六條 各鎮政府、街道辦事處負責對物業服務企業開展日常監管，設立屬地物業管理中心，主要職責：
1.負責轄區內物業服務企業日常工作的指導和監督。
2.負責組織籌備、成立業主大會；指導召開業主大會；監督、管理業主委員會日常運作。
3.負責將社區物業管理融入社區建設。
4.負責組織實施社區物業管理等級評定、服務品質評價和物業資質評價，並將結果報區社會辦及區住房城鄉建設委。
第七條 居委會負責做好社區物業日常監管工作，協調、監督轄區內物業服務企業，調處物業服務中的矛盾糾紛；負責對物業日常服務需求進行溝通，對日常物業服務品質給予評價。
圍繞創建社區居民誠信體系，建立轄區內居民誠信檔案，將物業服務企業提供的收繳資訊列入誠信內容，服務社會需求。
第三章 物業服務企業和業主的權利及義務
第八條 物業服務企業的權利。
1.物業服務企業依據法律法規和物業服務合同，結合實際情況，制定社區服務方案，報鎮政府或街道辦事處審核完成後，由鎮政府或街道辦事處移交區住房城鄉建設委備案。
2.履行物業服務合同，依法經營。
3.依照物業服務合同和有關規定收取服務費，了解業主實際需求。
4.依法選聘專營公司承擔專項服務業務。
5.在不違反物業法律法規、物業服務合同，不損害業主權益前提下，可以依法實行多种經營方式，以其收益補充物業服務費不足部分。
6.對業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，物業服務企業可以採取到府催交、公示催告、發出律師函等方式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業有權提起訴訟或申請仲裁等方式解決。
7.法律法規規定的其他權利。
第九條 物業服務企業的義務。
1.維護物業管理區域公共秩序。
2.負責建築物及公共設施的保養、維修。
3.負責物業居住社區的環境管理。
4.具有維護物業管理活動的正常秩序所履行的告知、制止以及報告的責任。
5.對物業管理區域內違法建設和違法經營行為，要及早勸阻和制止，並及時報告規劃、城管、工商等部門。
6.接受相關部門依據法律法規和部門規章進行的監督和指導。
7.物業服務企業應在管理區域內顯著位置長期公示服務內容、收費標準及特約服務收費等；每季度在物業管理區域內的顯著位置公示上一季度物業服務企業收支情況，公示時間不少於連續15日，業主提出異議時，物業服務企業應及時答復。
第十條 業主的權利。
1.對物業管理區域內共用部位實施共同管理。
2.對共同管理的有關事項享有建議權。
3.對需要業主共同決定的事項行使表決權。
4.對物業管理活動享有知情權、監督權。
5.監督物業服務合同的履行情況。
6.監督專項維修資金的管理和使用。
7.對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況具有知情權和監督權。
8.法律法規規定的其他權利。
第十一條 業主的義務。
1.遵守管理規定、約定和業主大會議事規則。
2.遵守“居(村)規民約”，遵守社區公德，接受社區誠信體系評估。
3.執行業主共同決定事項，並承擔相應的責任。
4.履行物業服務合同約定的義務。
5.按照規定和約定交納專項維修資金、物業服務費用、停車管理費用和其他應當由業主共同分攤的費用。
6.物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。
7.法律法規規定的其他義務。
第四章 物業服務的內容及標準
第十二條 在物業管理區域內，物業服務企業依據合同約定做好以下工作：
1.共用部位的維修、養護和管理。
2.共用設施設備的運作、維修、養護和管理。
3.公用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4.公共綠化的養護和管理。
5.車輛停放管理。
6.公共秩序維護、安全防範等事項的協助管理。
7.業主二次裝修管理服務。
8.物業檔案資料管理。
具體服務標準參照《住宅物業服務標準》實施服務，並依據等級進行考評。
第五章 物業服務成本評估
第十三條 根據《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》，建設單位或物業服務企業委託物業服務評估監理機構，依照《住宅物業服務標準》確定物業管理區域內的物業服務事項和服務標準，並按評估程式對物業服務成本客觀合理價格進行評估。
第十四條 物業服務成本包括：管理服務人員工資；物業共用部位、共用設施設備的日常運作、維護費用；物業管理區域內清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；辦公費用、保險費、稅費等。
第十五條 區住房城鄉建設委要聘請物業服務評估監理機構，對我區當前物業合理運營成本進行評估，今後每2年進行一次評估，並公示評估結果。
第六章 物業應急服務
第十六條 物業服務企業無法繼續實施服務撤出管理區域的，應提前3個月以書面形式告知全體業主，並按照合同約定承擔違約責任。
擬退出的服務企業，應在發佈退出公告前以書面形式報至區住房城鄉建設委和屬地鎮政府或街道辦事處。
第十七條 物業服務企業發出退出公告，物業所在地鎮政府、街道辦事處組織全體業主重新選聘物業服務企業。
第十八條 物業服務企業撤出物業管理區域後，全體業主未重新選聘物業服務企業的，由屬地鎮政府、街道辦事處負責提供應急物業服務。
第十九條 各鎮政府、街道辦事處組織物業撤管應急物業服務前，應將服務內容、服務期限等相關內容在物業管理區域內進行公示。
第二十條 物業撤管應急服務內容為垃圾清運、秩序維護、二次供水、電梯運作等維持業主基本生活的服務事項。
第二十一條 物業撤管應急服務期限為3個月，應急服務費用由區財政列支。
第二十二條 各鎮政府、街道辦事處負責組織物業服務企業做好項目資料、設施設備的交接工作。區住房城鄉建設委負責指導交接工作。
第二十三條 對需要進行應急維修的工程，由區住房城鄉建設委和區社會辦協助鎮政府或街道辦事處做好確認工作。工程竣工後，區住房城鄉建設委、區社會辦、屬地鎮政府或街道辦事處、居委會、業主代表、施工單位進行聯合驗收。驗收合格後，由區住房城鄉建設委、區社會辦和區財政局三方召開會議審定撥付資金。
需要實施應急維修時，鎮政府或街道辦事處應在市住房城鄉建設委應急維修施工單位名錄庫中選定施工單位。
第七章 物業服務企業的考評
第二十四條 全區物業居住社區(不包括別墅區)依據物業服務標準及內容參與考評。區住房城鄉建設委結合全區物業居住社區服務水準，確定不同等級標準作為當年的考評重點。
第二十五條 每年9月15日前，物業服務企業向屬地鎮政府或街道辦事處申報服務等級，鎮政府或街道辦事處確認後報區住房城鄉建設委備案。
第二十六條 區住房城鄉建設委聘請第三方物業服務評估監理機構配合各鎮政府、街道辦事處對物業服務品質進行考評，並根據各行業部門意見，出具考評報告，於當年10月底前將考評結果報區住房城鄉建設委和區社會辦。
第二十七條 根據考評等級，按照《住宅物業服務標準》，將每級標準相應的分為優秀(100—85分)、良好(84—70分)、及格(69—60分)和不及格(60分以下)。
第二十八條 區住房城鄉建設委組織召開聯席會議，由區社會辦、區財政局和各鎮政府、街道辦事處對評比考核結果予以確認，並撥付獎勵資金。
第八章 物業管理評估結果的運用
第二十九條 建立約談制度。對於考評結果低於申報等級服務標準的物業服務企業，區住房城鄉建設委將約談項目負責人及企業法人，督促企業限期整改。
第三十條 設立不達標企業名錄。經區住房城鄉建設委約談整改的物業服務企業，連續2年不符合申報等級標準，列入本區物業服務企業不達標名錄。
第三十一條 降低或撤銷企業資質。連續3年不符合申報等級標準的物業服務企業，由區住房城鄉建設委負責約談企業法人，建議撤出在我區實施服務的項目，並向市住房城鄉建設委書面報告，建議降低或撤銷該項目實施服務的企業資質。
第三十二條 對於撤管項目，區住房城鄉建設委、各鎮政府和街道辦事處、居委會優先推薦優質物業服務企業接管項目，逐步整合全區物業資源，擴大優質物業服務企業服務區域。
第九章 組織保障
第三十三條 建立順義區物業考評聯席會議制度，由區住房城鄉建設委、區社會辦牽頭負責，區發展改革委、區市政市容委(區環境辦)、區經濟信息化委、區衛生計生委、區財政局、區民政局、區司法局、區園林綠化局、區民防局、區動物衛生監督局、區水務局、區城管執法局、區質監局、市規劃委順義分局、市工商局順義分局、市公安局順義分局、順義公安消防支隊、區園林中心和各鎮政府、街道辦事處配合牽頭部門做好物業考評相關工作。
第三十四條 建立矛盾糾紛信訪調解制度。一般性矛盾糾紛由居委會調解；較大矛盾糾紛由鎮政府、街道辦事處調解；重大矛盾糾紛由區住房城鄉建設委和順義區物業糾紛調解委員會調解；影響全區穩定的矛盾糾紛由區信訪辦牽頭，各相關部門配合共同解決。
第三十五條 建立培訓制度。由區住房城鄉建設委負責牽頭組織物業服務企業開展業務培訓，提升物業服務企業服務品質；組織各鎮政府、街道辦事處就召開業主大會、指導成立業主委員會等工作開展相關培訓。
第三十六條 各施工單位進入社區施工前，應到屬地鎮政府、街道辦事處簽訂施工承諾書，施工完成後，由鎮政府、街道辦事處、居委會和物業服務企業共同驗收。
第十章 附 則
本辦法自2015年8月15日起施行。