夏末初秋，大運河畔，249.9米高的“運河天璽”塔樓亮起泛光照明，與國貿CBD隔空相望。這座城市副中心在建第一高樓，正成為運河畔千年之城的新地標。
運河天是包括運河天璽塔樓在內的商業綜合體，也是典型的雙地鐵上蓋TOD（以公共交通為導向的開發）項目。從灣裏商業綜合體到城市副中心綜合交通樞紐，再到運河天，“軌道+”模式正在城市副中心密集落子。這些建在軌道之上的城市綜合體，又將怎樣改變這座新城的空間格局和發展能級？
運河天項目緊鄰大運河，坐擁不可複製的濱水景觀資源。（白繼開 攝）
北京城市副中心綜合交通樞紐開通半年，客流已接近百萬人次。（鄧偉 攝）
一座地標聚合多元業態
運河天商業綜合體，整體形似一艘大船，“249.9米高的塔樓，就是這艘‘大船’最挺拔的桅桿。”項目總監姚雲飛站在施工現場説。這艘“大船”總建築面積超41萬平方米，從東關大橋延伸至千荷瀉露橋，全長800米。項目整合了12.7萬平方米商業中心、11.9萬平方米超甲級寫字樓和5萬平方米高端公寓。
以TOD開發見長的鵬瑞利集團，很早就將目光投向北京城市副中心。鵬瑞利集團中國北區總經理徐曉泉告訴，運河天借鑒新加坡濱海灣的開發經驗打造，項目緊鄰大運河，坐擁不可複製的濱水景觀資源。作為一個雙地鐵上蓋項目，其無縫銜接地鐵6號線通運門站——該站已於今年6月30日開通，未來還將與S6號線實現換乘。
這艘“大船”內部聚合了寫字樓、商業、公寓和會所四大業態，實現高效辦公、濱水居住、高端消費和商務社交的無縫銜接與閉環。更特別的是，項目通過地下通道與地鐵站、甕城遺址博物館相連，地下商業將與甕城遺址博物館共同構成通運門站一體化項目。“TOD+文化”的模式，讓人們在購物、辦公、居住的同時，也能觸摸到城市的歷史記憶。
運河天以“灣畔生活力體驗中心”為商業差異化定位，突出體驗感、特色化與在地文化融合。目前已意向鎖定全球特色美食、全時段輕食酒咖、高品質親子自然研學體驗、都市戶外生活方式、療愈香氛生活美學、潮流科技新銳品牌、寵物友好類特色門店等標桿業態。電影院計劃引入IMAX廳，打造融合實時互動科技與沉浸式觀影的社交型娛樂空間。後續還將持續引入區域首店與特色IP，整艘“大船”預計今年年末竣工。
從交通節點邁向經濟樞紐
何為TOD？即以公共交通為導向的城市開發模式——將商業、辦公、居住、文化等功能“裝入”軌道的步行半徑之內，讓人在不出站的範圍內完成工作、消費、居住和社交。
在北京城市副中心，運河天與城市副中心綜合交通樞紐、灣裏商業綜合體等項目共同構成TOD矩陣的“三駕馬車”。如果説運河天是“垂直城市”的代表——在41萬平方米的綜合體內垂直疊加多種業態，地下無縫銜接兩條軌道線路，那麼灣裏商業綜合體則是“水準延展”的典範——50萬平方米的商業體鋪展在環球度假區對面，坐擁三條軌道交通。據現場工作人員介紹，灣裏開業首日客流突破16萬人次，“軌道+文旅”的爆發力可見一斑。
距離運河天兩公里的北京城市副中心綜合交通樞紐，則是“站城一體”的基礎設施級樣本。它以“地下樞紐地上城”為理念，將京唐城際、地鐵6號線及未來5條軌道交通“隱”于地下，地上空間歸還給城市。同時不斷引入展覽、演出等各類活動，將樞紐轉變為“城市會客廳”。過去半年，樞紐區域文物特展、科技活動周、露天音樂會、非遺市集等文化活動依次亮相。京投樞紐公司運營管理部樊一龍告訴，有文化活動的週末，旅客在站內的平均停留時間比普通週末多出22分鐘，“這22分鐘，就是商業轉化的窗口”。
在徐曉泉看來，TOD從“交通樞紐”向“經濟樞紐”的演變，實質是從“過境地”到“目的地”的躍遷。“傳統交通樞紐只是人流的轉机站，人們來了又走。而TOD通過將多種功能複合佈局，除了將路過的人轉化為停留、消費、工作、居住的人，也會使更多的人通過交通設施慕名而來，讓交通節點真正成長為經濟節點。”
“站城融合”重塑新城格局
TOD項目在城市副中心集聚，絕非偶然。十年來，城市副中心GDP從650億元增至1638.8億元，連續保持千億級固定資産投資規模。以運河天所在的運河商務區為例，這裡以全區約1/50的面積，貢獻了超過1/5的稅收，已註冊企業近2萬家。政策層面，運河商務區疊加了自貿區、服務業擴大開放示範區、中關村國家自主創新示範區“三區”政策優勢，並出臺了運河英才計劃等引才激勵措施，成為企業發展的熱土。
更深層的邏輯在於城市規劃的革新。北京清華同衡規劃設計研究院院長惲爽認為，北京城市副中心並非普通新區，而是承擔著國際一流的和諧宜居之都示範區、新型城鎮化示範區、京津冀區域協同發展示範區等戰略使命。
“TOD的本質，是以大運量公共交通為骨架，將交通便利性與城市經濟、居民生活一體化聯動。”惲爽説，在軌道交通站點周邊進行高密度複合開發，能夠在較短距離內滿足更多需求，既減少交通壓力，又提升土地價值。集約開發之後，週邊可以騰出更多空間用於“藍綠交織”的生態建設，從而避免“攤大餅”式粗放擴張。
與此同時，新城建設也要實現創新突破。比如通州站將“大鐵”引入地下，在國內並不多見。TOD在城市副中心的實踐，不僅要實現綜合開發，更要在綠色建築、換乘便捷度、技術創新等方面取得新突破，從而成為未來城市發展的示範。惲爽指出，“TOD在北京城市副中心的密集出現，是高戰略定位、高規劃標準、高集約開發、高技術創新完整鏈條的終端體現，其本質是北京城市副中心作為‘試驗田’在城市發展模式上的系統性探索。”
目前，北京城市副中心管委會已將“站城融合”寫入規劃，推動打造站城融合發展示範區。首旅集團、京投公司、鵬瑞利等企業以市場化方式參與落地實施。運河天、城市副中心綜合交通樞紐、灣裏商業綜合體等項目各具特色，但都指向同一個方向：把人留下來，讓城市活起來。
“大家共同把這裡變成吸引人流的焦點，TOD的價值才能最終兌現。”徐曉泉説。（關一文）
