居民過去圈佔的私家菜園。
菜園改建為公共停車場。
這幾個月，通州區九棵樹街道映翠居小區變化不小：圏佔的菜園改建成了公共停車場，失管狀態變為物業規範運營。街道、社區以黨建引領盤活小區荒地，通過停車收費補貼物業費，引入市場化物業，推動小區實現了煥新升級。
如今，小區物業運作良好，停車費收繳率100%，物業費雖然20年來首次漲價，繳費率仍高達96.5%，居民滿意度達到90%。小區接訴即辦工單從年均120件銳減至不足10件，物業服務類投訴歸零。
小區荒地被圈佔為私家菜園
映翠居小區位於雲景公園旁，是一個僅有4棟樓、228戶居民的小型老舊小區，居民多為周邊回遷上樓的村民。近日探訪發現，小區車輛管理嚴格，路面平整，車位清晰，管理規範有序。
然而治理前，這裡曾是街道的“老大難”小區。自2003年建成以來，物業費始終維持在每平方米0.55元，部分居民長期欠繳，加之規模小、成本攀升，原物業企業連年虧損，於2021年12月退出，小區陷入失管狀態。
失管後，私搭亂建、環境臟亂、設施老化等問題頻發，居民投訴不斷。社區雖多次對接物業企業，但因規模小、收益低，無人願意接手，僅由應急物業提供垃圾清運服務。
小區西側的一片荒地曾被居民圈佔為私家菜園。居民徐國權回憶，荒地最初堆滿建築垃圾，後雜草叢生，有人開始圈地種菜，其他人紛紛效仿。即便有物業時，菜園也無人清理，種有紅薯、玉米、辣椒等作物。
雲景西裏社區黨支部書記杜丙寅説：“有菜地的居民高興，沒地的則不滿，矛盾頻發。夏季蚊蠅滋生，居民甚至不敢帶孩子下樓。此外，小區此前管理混亂，僵屍車遍地，路面破損積水，設施老化，物業類訴求居高不下，治理迫在眉睫。”
培養付費意識引入物業服務
針對實際情況仔細分析，街道、社區負責人發現了問題的矛盾點：小區物業費價高居民就會不繳少繳，物業費價低則企業不願來。
為破解這一“死結”，九棵樹街道聯合通州區住建委制定了“以時間換契約、以空間換效益”的治理方案，即引導培養居民物業繳費意識，同時合理利用小區閒置資源補貼物業收入，促進收支平衡，實現長效治理。
街道、社區通過黨建引領，組織多次居民協商議事會和入戶走訪，公開説明小區物業改革的思路辦法。“我們給大夥兒反覆講，根據小區需配置的保安、保潔、綠化維護、基礎設施維修等物業服務項目和種類，參考周邊小區的物業收費情況，詳細核算物業用工人數、成本價格等事項，測算推出一級物業服務標準每平方米為1.2元，二級物業服務標準每平方米1.5元。這樣，讓大夥兒從一開始就對收費標準有清楚的了解，培養享受好服務就需要合理付費的意識。”杜丙寅介紹。
經過前期廣泛宣傳和動員，2024年6月，小區順利召開業主大會，超七成居民參與投票，過半數居民同意，最終選擇了每平方米1.2元的物業費方案，打破了20年未漲的0.55元物業費僵局。隨後街道引入正在拓展住宅地産業務的舍維斯物業。物業進駐後，先開展了為期兩個月的環境整治，同時增加安保力量等，讓小區面貌煥然一新。接着，物業在不改變收費價格的情況下，將服務提升至每平方米1.5元的二級物業服務標準，並且首次開通小區住房專項維修資金使用賬戶，為小區維修提供保障。
盤活閒置資源實現自我“造血”
小區環境改善了，可停車問題仍然存在。據統計，小區居民有停車需求超過100輛，但停車位數量不足，而且還停有不少僵屍車，外部車輛也能隨意進入，導致居民回家反而沒地兒停車。
於是，小區西側的私家菜園就成了盤活閒置資源、拓展車位的突破口。
“剛開始大夥兒都不願清退菜園，畢竟已經種了這麼多年。我是抱着種着玩的態度，所以接受起來比較容易，但是有些人不這麼想。當時，社區書記、物業經理帶着我們去給大夥兒做工作，一次不行就多去幾次。我覺得最後能做通大夥兒思想工作，主要在於人性化管理，不急於求成。為了照顧大家情緒，特別把清退時間定在了秋天，讓大夥兒把成熟的菜先收了再清。”徐國權説。
“我們逐戶到府溝通，耐心協商勸導，並幫助有種菜意願的居民尋找替代地塊，最終8戶居民全部配合完成清退，全程零投訴。”杜丙寅説。
緊接着，街道利用接訴即辦、黨群活動經費，將荒地改建為公共停車場。2024年年底，新的停車場開放運營，增加車位35個。社區黨組織與居民共同成立停車自治小組，協商停車收費機制，停車費一部分用於貼補物業費，一部分歸小區全體業主所有，用於公共設備、公共區域維修等。物業還清理了30余輛僵屍車，對非小區車輛進行管理，翻修原有車位路面等。這樣一來，不僅小區停車的需求得到滿足，停車管理費還有效補充了物業費的虧損，提高了物業企業服務的積極性。
經過半年試運作，小區物業管理和停車管理都逐漸步入正軌。小區的停車費收繳率達到100%，物業費繳費比例也超過95%。前段時間，物業公司還創新引入了一台移動充電車，解決老舊線路無法安裝充電樁的問題。
九棵樹街道辦事處主任馮寧介紹，通過探索再利用的方式，映翠居小區發生了有目共睹的變化。該經驗做法後續將在街道更多社區推廣應用，持續提升基層治理效能。（孫雲柯）
