原標題：為歷史遺留項目解決不動産登記難題——8.1萬戶居民拿到了“大紅本”
“等了這麼久，盼了這麼久，終於拿上房本了！”5月10日上午，豐台區彩虹家園小區第一批3戶居民在不動産登記中心領到了紅彤彤的産權證。因開發單位對地下倉儲空間的違規使用，項目無法通過相關驗收，小區居民入住7年難以辦理房産證。如今問題終於得到解決，後續1800余戶居民將陸續領證。
2020年以來，本市加速解決歷史遺留的“辦證難”問題，經過市區兩級合力推動，截至目前共為140余個歷史遺留項目、約8.1萬套房屋解決了不動産登記難題，其中2020年辦理了約5.1萬套，2021年已辦理約3萬套。按計劃，本市年內將解決10萬套不動産登記的歷史遺留難題。
無錯優先 為居民産權“解套”
不動産登記的歷史遺留問題，多是在城市快速發展建設過程中産生。
有的開發企業為了加快建設，立項、規劃、工程開工建設手續不齊全；有的沒有完成規劃中公共配套設施的建設等，導致項目無法滿足規劃驗收和建設工程驗收；有的挪用了代收購房人繳納的契稅款和專項維修資金，資金鏈斷裂後，相關款項無法按要求繳納……
沉疴舊疾逐漸演變為疑難雜症，更成為壓在相關小區住戶們心頭的一塊大石頭。
“隨着産權意識提高，前來辦理房産證的居民迅速增長，這幾年全市每年都要辦理100萬件左右。”市規劃自然資源委確權登記處處長詹奕介紹，也是在此過程中，“辦證難”問題從零星發現到集中暴露。
問題導向，政策先行。
2019年，《關於切實解決歷史遺留房地産開發項目不動産登記有關問題的意見》由市規劃自然資源委、市住房城鄉建設委、國家稅務總局北京市稅務局共同印發，確立了“尊重歷史、無錯優先、違法必究”3項重要原則，為解決“辦證難”問題提供依據、引導方向。
所謂“無錯優先”，就是將完善不動産登記前置審批手續與為履行合法購房手續的購房人辦理登記分開，對現狀基本符合規劃的歷史遺留項目，除涉及安全使用的品質驗收外，不再將其他審批、驗收等作為購房人辦理登記的前置條件。
以豐台區彩虹家園小區為例，項目的問題歸根結底在於地下倉儲空間的違規使用。規劃的庫房住了人，改變使用用途，帶來嚴重的安全隱患，自然無法通過相關驗收。“開發商的問題不應該影響合法安置居民的房産證辦理。”區級工作專班按照《意見》規定，將地上部分和地下部分依據實際情況分開處理，先行為符合登記條件的地上部分建築辦理首次登記和轉移登記，後期通過執法手段，對用途改變情況進行整改，並長期進行監督。
“拿到房産證，感覺自己終於在北京落地生根了。”首批拿到“大紅本”的居民馬老師滿心歡喜。
查缺補漏 用政策助力“痛點”解決
“4月30日，恒大名都小區3號樓1單元、2單元的252戶業主，已經可以領取住宅專項維修資金的發票。”五一假期後上班的第一天，朝陽區房管局工作人員矯恒霞更新了恒大名都小區佔用業主住宅專項維修資金一事的最新督辦進展，“每天都督，直到全部資金交齊為止。”
2020年9月，恒大名都小區3號樓業主通過北京12345熱線投訴，入住已經3年，開發商代收的小區住宅專項維修資金還沒能上繳。
在解決不動産登記歷史遺留問題的過程中，主管部門發現，在造成居民入住多年後仍拿不到産權證書的原因中，因開發企業挪用預售階段代收的購房人繳納的契稅款和住宅專項維修資金，是較為集中的一項。通州華業東方玫瑰小區，就因開發企業無法替購房人繳納已代為收取的契稅，導致部分業主至今無法辦理産權證書，落戶、孩子入學、就醫等好多事兒也因此被耽擱。
“居民的‘痛點’在哪兒，我們的着手點就在哪兒。”市住房城鄉建設委房屋市場管理處處長王爭説，自從房産證辦證難被納入“每月一題”後，市住房城鄉建設委就將其作為一根“必須啃掉的骨頭”，高位推動。
4月7日，《關於禁止房地産開發企業違規收取契稅和住宅專項維修資金有關問題的通知》在全市下發，明確對開發企業提出三“不得”：不得代收、代繳新建商品房交易過程中應由購房人繳納的契稅和住宅專項維修資金；不得將代收購房人應繳契稅或住宅專項維修資金作為商品房銷售和交付的前置條件；購房人委託開發企業或第三方代辦的相應款項不得轉入開發企業或其他第三方賬戶。同時，各區住建部門也要及時排查轄內已代收契稅和住宅專項維修資金項目，因開發企業代收、代繳契稅和住宅專項維修資金影響購房家庭無法辦證的項目，納入各區歷史遺留項目不動産登記專班協調推進解決。
上述政策的出臺和嚴格執行，一方面化解房産證辦理的存量矛盾，另一方面則最大限度遏制新的歷史遺留問題産生。
精準施策 打通辦證“最後一公里”
2020年以來，市規劃自然資源委會同市區有關部門地毯式梳理，逐步摸清不動産登記歷史遺留問題的總體情況。經統計，全市存在住宅類歷史遺留不動産登記問題項目900余個，涉及房屋50余萬套。如今，140余個歷史遺留項目、約8.1萬套房屋“辦證難”問題已得到解決。
“既然是歷史遺留項目，這就意味着問題的複雜程度超乎預料。”詹奕介紹，一個項目往往由多個原因共同引發形成，需要不同行業主管部門從項目建設手續辦理各環節進行研究突破，合力推進解決。
2020年4月15日，海淀區將雙榆樹東裏甲20號樓列為第一批要解決的辦證難小區。這是一處普通商品房項目，於2000年開工建設，2003年竣工，竣工當年就銷售完畢，業主陸續入住。“所有的業主都聯繫不上開發商，而且相應的營業執照被吊銷，相當於這個項目主體沒了，直接導致後期的竣工備案、確立大産權、分戶登記等都無法辦理。”區不動産登記中心主任程躍深入調查後發現，開發企業還存在一房兩賣問題，套取銀行貸款致使36套房屋被查封。
諸多問題疊加，讓該小區的房産證辦理陷入越拖越難、越難越拖的惡性迴圈。
多方努力下，這個小區的大難題有了解決方案：針對開發企業營業執照被吊銷的問題，小區業主委員會可作為申請主體辦理；針對無法正常辦理竣工備案手續的問題，可委託檢測鑒定機構對整棟房屋進行避雷、安全檢測鑒定；針對法院查封、一房兩賣問題，所有與海淀區法院聯動解決。如今，160戶居民的房産證問題已順利解決。
值得關注的是，本市還明確了“誰違法、誰擔責”的原則，在堅持“無錯優先”的同時，要對開發企業違法違規及不當牟利行為依法嚴厲追責，在維護居民合法權益和整治違法違規行為中取得良好平衡。(陳雪檸 趙瑩瑩)
