朝陽區住宅小區數量位列全市前列，絕大部分小區已實施了專業化物業管理，但仍有一部分為居民自治、雇人看護等形式的老舊失管小區。這些小區均為90年代以前建設，産權單位多為已經破産的原計劃經濟時期的國有企業，這類小區設施設備老化，環境衛生較差，居民繳費意願不強，物業管理很難進入。為破解這一難題，朝陽區提出“法治物業、智慧物業、品牌物業”的總要求，自2017年起在46個失管老舊小區開展了物業管理轉型升級試點，在“準物業”基礎上逐步升級為專業化、市場化物業管理，取得了明顯實效。牛王廟小區就是其中一個成功案例。
一、牛王廟小區的基本情況
牛王廟小區是建於上世紀70年代的老舊小區，也是一個典型的售後公房小區，産權性質複雜，共有5棟多層住宅樓、255套房屋，總建築面積1.36萬平方米，開展試點工作前，牛王廟小區由朝陽區房屋管理局第三管理所和小區自管會共同管理：第三管理所負責樓內維修及設施設備養護工作，只向公房租戶收取租金，不向房改房住戶收取費用；自管會負責停車管理收費，用於小衛生、綠化等支出。整體上，管理力量和資金都嚴重不足。為了改變這一現狀，牛王廟小區於2017年開始進行試點，推動建立專業化、規範化的物業管理並取得良好成效。
二、主要經驗做法—“五步工作法”
牛王廟小區試點轉型工作方法可總結為“五步工作法”：
第一步：黨建引領，問需於民。在朝陽區委及街道黨工委的領導下，充分發揮基層黨組織作用。社區黨員幹部廣泛宣傳，採用進門入戶、座談交流等方式，深入講解物業管理領域的政策，打消群眾疑慮，並就小區安保、衛生、綠化、停車管理、設施設備維修等方面問需於民，根據居民意見，制定了6項改造計劃，並大範圍徵求了居民意見。
第二步：專業支援，統籌規劃。左家莊街道聘請了第三方專業機構，對牛王廟小區房屋、設施設備、管理成本等進行系統評估，初步測算出牛王廟小區若實施物業管理，全年需管理經費30.1萬元，每平米1.84元/月的收費標準。在居民普遍反映這一標準過高後，街道結合停車收費、産權單位用房收費等進行了綜合測算，提出了新方案，包括四個方面的費用：一是物業費，按照0.69/月每平方米的標準交納，全年收費率為80%，共計9萬元，佔總費用的29.9%；二是停車費，75個停車位全年共交納停車費7.02萬元，佔總費用的23.3%；三是産權單位補貼，全年約4萬元，佔總費用的13.3%；四是街道補貼，全年約10.08萬元，佔總費用的33.5%。上述方案實行以來，得到了居民的廣泛認可。
第三步：共商共治，民主決策。牛王廟小區把“法治物業”貫穿試點全過程，在小區重大事項上，按照相關法規的要求，堅持居民共同決策。特別是在選聘物業服務企業中，依據《北京市物業管理辦法》等相關規定，在街道辦事處的指導監督下，由社區居委會代行業主委員會職責，組織居民投票，最終形成了建築面積過半且居民人數過半的共同決議，選聘北京樂都物業公司為小區提供服務，90%的居民與其簽訂了《物業服務合同》，明確了業主和物業企業的雙方權責。
第四步：綜合整治，成效共用。為改善牛王廟小區設施、環境，減輕物業服務企業負擔，左家莊街道組織開展綜合整治，同時聯合執法部門、産權單位，在拆除違法建設、推動架空線入地、排除消防安全隱患、改善小區硬體設施、增加綠化等方面做了大量工作，夯實了小區物業管理的基礎。讓物業服務企業能夠聚焦主業，真正做好公共設施維修養護、秩序維護、清潔衛生等本職工作。
第五步：先嘗後買，優質服務。在實施物業管理初期，牛王廟小區試行“先嘗後買”，物業服務企業不向居民收取物業費。由街道和房屋管理局對物業企業給予一定支援，這一過渡的做法，避免了因驟然收費而引發抵觸情緒。在居民真正體驗到專業物業服務帶來的舒適、便捷後，再逐步增強花錢買服務的意識。2018年，牛王廟小區的業主普遍對物業服務企業提供的服務表示滿意，繳費意願顯著提高，物業收費率達到82%。
通過試點轉型，牛王廟小區硬體條件和服務品質得到了極大的提升，小區面貌煥然一新，管理責任不清、資金來源不足、服務不專業，消防隱患突出，整體環境品質較差等問題得到了較好的解決，同時還轉變了老舊小區管理單獨依靠自治、政府一把抓的舊觀念，形成黨群共同決策、各方共商共治的管理“新”模式，摸索出一條可行的老舊小區轉型升級路徑。
