未來，租客向租賃企業支付的租金將納入監管，租房更安心。2月27日，市住房城鄉建設委會同市住房資金管理中心發佈《北京市住房租賃押金託管和租金監管暫行辦法（徵求意見稿）》，首次明確擬將長租公寓住房租金納入監管。單次收取超3個月租金的住房租賃企業，需將租金存入第三方專用賬戶，且租客可自行查詢租金監管賬戶內金額。
防範租賃企業違規形成“資金池”
近年來，租房東的房再出租給租客的“長租公寓”，成為租房市場的重要組成部分。但一旦租賃企業陷入經營困難，不僅房東收不到租金，租客交的租金和押金也要不回來。因此，許多租客在租房時往往會擔心租賃企業“跑路”而遭受損失。
徵求意見稿的適用對象正是承租他人住房從事轉租業務的住房租賃企業。將租金和押金監管起來，放進“保險箱”，就能從根源上消除住房租賃企業違規形成“資金池”，防範企業經營風險給租客造成損失。
至於市民個人直接出租房屋、通過中介出租房屋或企業出租自持房屋的情況，則不在租金監管之列。在這類模式下，租金要麼由租客直接打給個人房東，要麼打給作為“房東”的房屋開發商，而非中介機構，風險較小。
2022年，《北京市住房租賃條例》通過立法明確，在押金方面，租賃企業向租客收取的押金一般不得超過一個月租金，並應通過第三方專用賬戶託管；在租金方面，租賃企業向租客單次收取租金的數額一般不得超過3個月租金，超收的租金應當納入監管。
此次徵求意見稿作為上述條例的配套實施細則，對押金託管和租金監管流程、方式提出了詳細要求。
月付或季付仍可直接交租
“長收短付”模式是此前租賃企業容易發生租金挪用風險的原因之一。隨着北京住房租賃條例實施，一些大型租賃企業已逐漸轉變為單次收取3個月及以內的房租。
在租房市場，3個月是比較常見的租金支付周期，涉及金額不會過大，時間也不算太長，能較好地保障租客權益。因此，徵求意見稿主要對單次收取超過3個月租金的租賃企業提出了租金監管要求，須先將全部租金存入第三方專用賬戶。該租金監管賬戶由北京市住房資金管理中心開設並負責管理。
這意味着，如果租客是月付或季付，租金可以和以往一樣交給租賃企業；如果是更長的付款周期，租客的租金將全部存入租金監管賬戶。其中，3個月租金部分會在一日內劃轉至住房租賃企業賬戶，其餘租金按月劃轉，每次劃轉金額為一個月租金。
當租房合同到期或者解除，租金監管賬戶內仍有租金剩餘時，需要由租賃企業在1個工作日內提出租金退還意見。隨後，由租客在退還意見提出後的兩個工作日內確認是否同意，如果同意，則按退還意見退還；如不同意，無爭議部分將及時退還，有爭議部分租客可通過協商、向中介協會提出調解，或訴訟、仲裁等途徑解決，再由市住房資金管理中心根據結果退還。
租賃企業應公示託管監管賬戶
除租金外，押金安全也是租客們關心的話題。2021年，本市就發佈了《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》，明確長租公寓押金由北京房地産中介行業協會建立的專用賬戶監管。此次徵求意見稿，將管理專用賬戶的主體調整為在監管方面更為專業的市住房資金管理中心，託管和退還押金的流程與租金監管類似。
例如，小王向中介機構租住了一間一居室，需要支付5000元押金，這筆資金將存入第三方押金託管賬戶。待租期結束或提前解除時，由租賃機構提出退還意見。假設租賃機構認為小王破壞了房屋設施而扣除200元押金，小王也同意了這一意見，市住房資金管理中心則會向小王退還4800元押金，向租賃機構退還200元；如小王不同意這一意見，沒有爭議的4800元將及時退還給小王，存在爭議的200元將在雙方取得一致意見後退還。
徵求意見稿還提出，押金在託管賬戶內産生的利息也歸屬租客，在退還押金時按央行活期利率一併返還。
如何確認自己的租金和押金存入了監管賬戶？根據徵求意見稿，租賃企業應在經營場所、網路服務端醒目公示押金託管賬戶、租金監管賬戶資訊。同時，租客還可通過住房租賃合同備案編號等資訊查詢本人押金託管、租金監管賬戶內金額。
如果租賃企業、從業人員未落實押金託管與租金監管要求，或存在經營風險，各區住建部門將暫停向該企業撥付賬戶內資金。（鹿楊）
