7月初，《住房城鄉建設部關於紮實有序推進城市更新工作的通知》（以下簡稱《通知》）提出，創新城市更新可持續實施模式。2021年9月2日，在北京全市率先發佈並被其他區參考借鑒的區級“十四五”時期城市更新行動計劃的石景山區，城市更新如何走在全市前列？怎樣在多個領域形成可實施、可推廣、可持續的“首鋼模式”“首開經驗”“魯谷模式”“模式口實踐”等石景山樣板？為超大城市更新提供了哪些參照路徑？
“首開經驗”“魯谷模式”，助力老舊小區有機更新
迎着晨雨，前往北京市石景山區古城街道十萬平小區。“下了一夜的雨，小區路面竟無積水！”在這裡住了30年的老住戶田阿姨感慨道，“擱在改造前，我最怕雨後出行，十號樓前30米長的路有27個井蓋，坑洼不平的路面到處泥濘，到了晚上由於沒有路燈，更不願出門。”
“以前做飯用煤氣罐，有一年過小年正好沒燃氣了，只能冒雪出去吃包子。”70歲的魏奶奶談起改造前的生活一肚子苦水，“上下水還經常堵，更遭罪了！”
十萬平小區地處北京市長安街西延線，緊鄰北京冬奧組委所在地，為上世紀70年代首鋼總公司自建的家屬樓。因年久失修、基礎設施落後給居民生活帶來諸多困擾。
2018年首鋼集團與首開集團簽訂非經資産移交協議，小區産權和物業整體移交給首開集團，由首開集團下屬的北京首華物業管理有限公司負責物業管理。2019年7月石景山區政府與首開集團開展戰略合作掀開了老舊小區改造的序幕。
為老舊小區“治病”，先做體檢。《通知》提出，“將城市體檢作為城市更新的前提”“從住房到小區、社區、街區、城區，搜尋群眾反映強烈的難點、堵點、痛點問題”“把城市體檢發現的問題短板作為城市更新的重點”。
“因此，石景山區對老舊小區進行了全面體檢，通過建築本體空間、小區規劃與環境狀況、小區基礎設施等7個一級指標、26個二級指標、55個三級指標，對小區進行多維度、全壽命周期評價。”石景山區住建委主任曹世輝介紹，依據評價結果，結合有機更新導則，對老舊小區進行全面、客觀的整體打分排序，為改造計劃的制定提供參考與依據。
“根據體檢結果，十萬平小區主要進行樓本體抗震節能改造、樓內上下水及公共區域改造。”首開城市運營服務集團有限公司副總經理喬衛衛説，由於戶內改造需要破壞廚房衛生間裝修，且需要住戶全部同意才能進行，戶內上下水改造項目經常阻力很大，是改造中的難點。
“改造前組織多個小組入戶摸底了解居民意願和改造意見，對部分表示不願意破壞裝修的家庭，居委會會同施工方、物業與群眾面對面溝通講政策，現場與居民一同制定改造方案，確保在儘量不改變原貌的基礎上施工改造，打消了住戶的顧慮。”十萬平社區居委會相關負責人説，通過各方的共同努力，十萬平小區上下水改造同意率達到80%。
首開集團作為實施主體熱心為居民提供了便捷的取水點、移動公共衛生間、洗手池、簡易坐便器、電暖氣等服務設施，贏得群眾普遍好評和支援，有效推進了上下水改造施工。
“從2019年立項，2020年5月施工，到2021年底在克服疫情影響僅一年半的時間裏，改造完成十萬平小區17棟樓、80個單元，約為6.7萬平方米、1170戶，涉及居民家中的上下管道更換、外窗更換，還有樓體保溫加固、口袋公園、便民超市、食堂、老年驛站等公共設施和環境提升等大小11個項目，總投資約2億元。”喬衛衛説。
小區不僅要“改”好，更要能“管”好。北京首華物業管理有限公司石景山分公司項目負責人時彪説：“在物業服務區域內實行‘管家模式’服務，主動延長服務時間、規範服務標準、提升服務品質，對居民報修、反映的問題即接即辦。”
時彪介紹，物業服務資金來源於“四個一點”（居民個人出一點、産權單位擔一點、政府資金獎一點、公共收益收一點），既實現物業費標準由企業出資的0.83元，提高到由居民、産權單位、公共收益、政府資金獎勵的多方資金“眾籌”的1.68元；又實現物業服務標準從“四有”服務提高到物業一級服務標準，管理水準整體提升。
目前，石景山區持續完善黨建引領物業管理體系，積極打造共建共治共用的基層治理格局，老舊小區長效治理機制在各小區得到複製、推廣。
“現在很多年輕人租住我們小區了，人氣又旺起來了。”田阿姨大為自豪。
十萬平小區的住戶們感到：如今的人氣來自16字的“首開經驗”，即“黨建引領共商共治合作共用協同創新”。“就是在黨建引領下，借助區企合作模式，統籌社會資源，解決老舊小區長期積存問題，通過創新服務管理方式，建立老舊小區長效管理機制，實現居民滿意、社會和諧。”喬衛衛闡釋道。
“截至目前，首開集團作為實施主體在石景山區的老舊小區改造項目共51個、建築面積295萬平方米，惠及居民4.3萬餘戶。”喬衛衛透露，首開集團通過將物業管理板塊進行整合，設立首開城運集團，有序推進老舊廠房、老舊小區、平房區、低效樓宇提質增效，不斷總結“首開做法”、形成經驗，助力城市高品質發展。
在改造模式上，與之對應的屬地街道作為實施主體引入社會資本“街區改造”的“魯谷模式”也大放異彩。石景山區魯谷街道六合園南社區西院、金頂街街道金四區教工樓等4個項目就是街道作為實施主體統籌推進改造，通過“投資+建設+運營”“一體化招標”引入社會資本對老舊小區“面子+裏子”“硬體+軟體”所有改造，加裝電梯、增加養老服務驛站、社區食堂等適老化設施，新建立體停車設施緩解停車難問題；“一本賬統籌”小區內停車、配套空間運營、廣告、社區運營增值服務收益及施工利潤，確保社會資本微利可持續，實現工程改造、物業管理、社區治理“一盤棋治理”。
“經統計，全區現有各類老舊小區177個、建築面積813萬平方米，老舊小區面積佔全區住宅小區面積的66%。目前已改造老舊小區建築面積84.07萬平方米，在施226.25萬平方米，計劃‘十四五’時期全面完成137個2000年以前建成老舊小區綜合改造任務。”曹世輝稱，石景山同時推進西黃村、衙門口、北辛安、廣寧村等重點棚改項目，啟動黃莊村棚改，改造範圍超過4平方公里，已竣工安置房1.6萬餘套，約1.5萬戶居民生活環境得到根本改善。
“模式口實踐”，譜寫歷史文化街區更新佳話
日前，來到石景山區模式口歷史文化街區東入口時，眼前赫然矗立着一根由磨石拼接、毛石為基的高大景觀燈柱，其上方依次鏤空三個大字“模式口”，向世人講述着其曾因盛産磨刀石得名又因“京城通電第一村”易名的演變與更新。
從街區景觀的起點——“古道晨曦”，移步入內，大冠喬木、綠籬、藤蘿花卉、墻體綠植不時從路旁掠過，尤其是一排煤爐子裏“長”出的盆景見證着生活方式的變遷，沿途墻壁上剪影駝隊、路邊的駱駝座椅和駱駝雕塑在喚起駝鈴古道昔日商衢盛景的記憶，街區兩側主題書店、精品咖啡、特色餐飲、精品住宿、文創商店、小微網志物館、陳列館等多種業態交相輝映，為1500米的“龍形”模式口大街注入新鮮活力。
“這是2020年以來修繕改造整治的傑作。”在街區居住了30多年的陳玉潔説，未整治之前道路臟亂差、黃土泥土漫天飛揚，抬頭就是電線，到處私搭亂建，居民出行很不方便。
據悉，模式口歷史文化街區是北京市公佈的第二批歷史文化保護區，是西山永定河文化帶的重要節點，擁有國家級文保單位兩處（法海寺、承恩寺），市級文保單位兩處（田義墓、第四紀冰川擦痕陳列館），區級文保單位和普查登記文物15處，有價值院落37處，老舍筆下駱駝祥子即從這裡走出，是名副其實的千年古道、百年老街，也是城市更新市級重點項目。
石景山區委副書記、區長李新稱，按照政府主導、國企實施、專業公司運營的模式，項目實施主體北京石泰集團有限公司負責對此項目進行修繕改造，同時聘請北京泰福恒投資發展有限公司作為運營主體，負責項目全過程運營管理。項目資金來源主要是市區財政專項撥款和企業自籌，通過專業化的運作，目前已取得國開行的融資貸款。
“2020年起，模式口街區開展騰退更新工作，完成主街主巷市政基礎設施建設和重點院落打造。平均每拆一平方米房子，新修建0.65平方米的房子，留出更多空地給綠化和院落。目前已經修繕完畢23個院落。”北京泰福恒投資發展有限公司副總經理兼模式口更新改造事業部總經理鄭福海介紹，模式口街區2021年9月底開街亮相；2022年繼續推動了特色院落建設、外立面改造、東口停車場擴建及西側微迴圈路建設等工作，重點打造了法海寺壁畫藝術館，並已於2023年春節期間投入運營。
建於明代的法海寺，其壁畫繪製工藝、繪畫技巧堪稱明代壁畫之最，但因大殿空間跨度狹小、壁畫高大精細、高度和大尺度宏觀的展現受限，為了保護好傳播好文化瑰寶，目前法海寺對壁畫真跡的參觀在控制人數（預約制）、時長（每場在20分鐘左右）、採用完全避光參觀方式（通過冷光源手電參觀）滿足保護的前提下向觀眾展示。
為了更充分地傳播好壁畫藝術，數字化技術為法海寺壁畫的保護和觀賞提供了另一種可能。法海寺壁畫藝術館館長劉曉波介紹，在石景山區委、區政府的指導下打造的壁畫主題沉浸式數字藝術館，採取數字媒體展示的方式讓壁畫的內容可以更加豐富地表現出來，憑藉先進的科技手段對歷史以及文物進行宣傳，讓觀眾更清晰了解歷史、藝術和文化。
石景山區委書記常衛指出，模式口的更新要按照“文物保護是核心，環境整治是前提，有機更新是遵循，民生改善是重點，業態提升是關鍵”的核心理念和工作思路，紮實開展、接續推進。
“政府為我們免費安裝電灶臺，避免煤氣中毒；居民使用電取暖，冬天電費每度電0.1元左右，用電更加便捷實惠；步行10來分鐘就能找到買菜等購物場所，私搭亂建不見了、道路寬闊整潔了，生活好幸福啊！”陳玉潔暢談着如今的美好生活。
“新增智慧街區，與公安和消防聯網，將一切隱患扼殺在搖籃裏。”鄭福海補充道，做好業態提升，街區逐步淘汰“小、散、低”業態，截至2023年7月改造後店舖超過100家，年底爭取達到120家。
2022年，模式口街區榮獲北京城市更新“最佳實踐”案例，成為“2022北京新晉網紅打卡地”；2023年初，街區已呈現“13景、23院、91鋪”以及多處景觀提升，逐漸成為市民休閒、度假、旅游的歷史文化新地標。模式口街區2022年春節期間吸引了約16萬游客，2023年春節期間吸引了30余萬游客，2023年“五一”期間，吸引了約8.6萬游客，重現了駝鈴古道往昔商旅縱橫、人聲鼎沸、摩肩接踵之盛況，迎來新的歷史榮光。
“首鋼模式”引領老舊廠房、樓宇改造産業轉型
“每天上下班穿梭於滑雪大跳臺等冬奧景觀和湖光綠園間，給我帶來許多設計上的靈感！”北京創憶智旅科技文化有限公司副總經理馬超很開心能夠入駐首鋼園。
一飛沖天的首鋼滑雪大跳臺在北京2022年冬奧會上驚艷全球，因屬世界首例永久保留和使用的滑雪大跳臺場館與老工業區城市更新完整結合而獲得普遍讚譽。
隨着2015年北京冬奧組委落戶首鋼園，首鋼北區成為新首鋼地區先期啟動區域。在城市更新中，工業遺存的“拆”與“保”，首鋼集團有限公司（以下簡稱“首鋼”）選擇了後者。如何推動實踐老工業區城市更新這一世界性難題？首鋼先行先試，蹚出了“首鋼模式”。
經歷了首鋼園從火到冰的北京首鋼建設投資有限公司規劃設計部部長助理周婷説，首鋼採用“政府主導、智庫支撐、企業推進”工作模式，創新性提出“保留工業素顏值、織補提升棕顏值、生態建設綠顏值”整體風貌打造理念，將“織補城市”“海綿城市”“城市復興”等理念運用到率先實施“多規合一”的規劃編制和項目改造設計中，分區分片滾動開發，以自主更新為主、市場化開發為輔，創新若干政策措施，推動工業建築向民用建築轉化，並借勢冬奧會和服貿會等重大賽會，全面提升城市綜合承載力，拉開老工業區城市框架，加速“廠區”“園區”向“社區”“街區”的華麗蝶變。
據悉，首鋼園現已完成西十冬奧廣場、首鋼工業遺址公園、三高爐改造等一批代表項目。2022年，首鋼金安科幻廣場竣工亮相，香格里拉酒店和六工匯購物中心相繼開業，城市織補創新工場和新首鋼人才社區項目正與怡和集團、華夏銀行深入合作；2023年持續推進首鋼園服貿會區域工業遺存改造、首鋼一燒結廠房更新等具體項目。
從廠到園、十里鋼城跨界都市社區。走進首鋼園，只見13條道路縱橫有序，4塊公園綠地鑲嵌其中，9處不可移動文物等29項市政基礎設施修繕一新，各具特色的商業體、“科技+”“體育+”等業態雲集……一座老工業基地正演繹着新時代城市更新的精彩故事。
據悉，首鋼園正在規劃建設黨群服務中心，為入園企業群眾提供一站式服務。周婷透露，首鋼老工業區（北區）項目榮獲北京城市更新“最佳實踐”，城市更新的“首鋼模式”入選中國改革2022年度案例，成為具有國際影響力的城市更新項目。
李新稱：“我們將新首鋼工業遺存保護利用經驗轉化為標準規範，加快巴威—北鍋、北重等‘京西八大廠’老舊廠房保護性利用和創新性改造，聚焦導入高精尖産業，使老廠區不斷煥發新生機。”
來到北京重型電機廠有限責任公司（以下簡稱“北重廠”）一幢紅白相間的、高約20米高的樓內，映入眼簾的是足有10多米寬，4、5米高，32個步行臺階、12個座位大臺階的杏黃色寬闊樓梯直達二層，兩根乳白色鋼柱分列兩側支撐着屋頂。誰曾想這裡在兩年前是老舊的輔機車間，如今已被入駐的華誠博遠工程技術集團有限公司改造成新鮮、時尚的創意設計中心。
“作為從事建築工程勘察設計的企業，我們最大程度保留了廠房的鋼結構、吊車、天窗等具有工業遺産特色的建築元素，打造了具有北重廠特色的創意辦公空間和公共文化空間。”華誠博遠工程技術集團有限公司總裁助理馬志桐介紹，該公司自2021年開始對廠房進行投資、設計、改造，改造後空間包含了華誠博遠公司總部辦公空間、重美術館（京西第一座民營專業美術館）、智崴游樂設備研發中心等功能。
“創建於1958年的北重廠，按照疏解非首都功能的決策部署，自2015年以來，逐步將東西廠區騰出，並將佔地約31萬平方米、建築面積約21萬平方米的東廠區打造為北重科技文化産業園（即北重園），並以北重廠為主體，進行投資、改造、運營。”北重廠副總經理朱玲介紹，北重園定位於高端裝備與智慧製造、工業網際網路、虛擬現實等數字科技産業，積極探索與企業發展融合、與産業延伸融合、與資本運作融合、與綠色低碳融合的産業園區升級發展模式，打造科技·智造·數字·文化·低碳的專業産業園區。
據悉，北重園項目一期入駐企業涵蓋數字技術、運動休閒等多個領域。截至目前，園區入駐企業共計24家，已出租面積達3.7萬平方米。項目二期招商工作同步進行，精準對接虛擬現實、工業網際網路、人工智慧等區域主導的數字科技産業，同時積極引入算力中心等新型基礎設施，構建一體化産業生態，力爭打造城市科技、數字、智造産業發展新高地。
隨後，來到與北重園一墻之隔的中關村虛擬現實産業園——大正創想廣場改造項目。
“中關村虛擬現實産業園具有完善的行業生態鏈，行業平臺及人才集聚，有利於上下游生態交流，大幅度降低行業交流成本，同時對於行業前沿資訊獲取、學習提供了巨大的便利。”燧光科技（北京）有限公司副總經理劉偉説。
中關村虛擬現實産業園由原生産製造功能的石景山壓力容器廠更新而成，由北京大正融科投資有限公司（以下簡稱大正）於2018年6月啟動改造，2020年10月改造完成投入運營，建築面積4.23萬平方米，目前出租率達90%，其中虛擬現實類企業面積約佔80%，包括絲路視覺、虛擬動點、燧光科技、瑞立視等5家中國VR50強和中國科學院、華為等行業平臺，園區形成了不同技術環節、不同發展階段的虛擬現實産業鏈。
“中關村虛擬現實産業園為我們提供了房租減免、定制裝修等基礎扶持，在入駐後又幫我們打通産業鏈，多次舉辦産業活動，為我們打開銷售渠道、打通上下游鏈條，聚焦客戶需求，創造虛擬現實産業價值、服務國家戰略。”瑞立視多媒體科技有限公司北京分公司技術負責人王雲飛稱。
大正總經理尹銘介紹，該公司根據虛擬現實類企業需求特點對原廠房進行超高層高、超常規樓板荷載、超大電量等硬體改造，從零建設員工餐廳、宿舍、健身房、籃球場、免費班車、免費會議室、咖啡茶室等完整的基礎配套；併為虛擬現實類企業提供投資孵化、行政審批、獎勵補貼申請、業務拓展等全方位的産業服務。
“城市面貌改善、産業更新升級的同時，空間收益相較原生産車間大幅度提高，人才結構也得到了有效優化。”尹銘補充道。
2021年《北京市“十四五”時期高精尖産業發展規劃》明確，石景山區為全市“虛擬現實産業組團”承載區。“中關村虛擬現實産業園是石景山區産業轉型發展和城市更新的典型案例之一。”中關村石景山園管委會産業發展科科長付航介紹，面對虛擬現實産業強勁的發展勢頭，石景山區積極推動中關村虛擬現實産業園（大正創想廣場）與北重科技文化産業園“雙園融合”，實現統一産業定位、統一招商引資、統一功能分區、統一設施配置；進一步整合優質資源，優化虛擬現實、網際網路3.0産業佈局，促進區域經濟發展。
李新表示，為邁向高品質穩步發展上升新臺階，石景山區於2023年2月“拋出”給力的“政策包”——“石惠十條”政策，圍繞優化資源要素配置、完善創新發展生態、激發市場主體活力，精準施策、多維施策，加強重點企業集聚、加快人才隊伍培育、提供融資服務支援、促進招商中介平臺、給予企業“真金白銀”的補貼，持續提振市場預期和信心、助力高精尖産業做大做強。
政策新，模式好，動力強。石景山區“京西八大廠”的改造已漸次展開，如火如荼，以首鋼為引領繪就了一幅石景山區城市更新與復興的精彩畫卷。
