市国土资源局谈“北京市土地权属登记工作”

主持人：各位亲爱的首都之窗网友，大家下午好。这里是正在为您直播的首都之窗在线访谈节目的现场，今天邀请到的嘉宾是来自于北京市国土资源局的相关负责人向大家在线解答和介绍北京市土地权属登记的相关问题和情况，首先我介绍一下今天在座的三位嘉宾。北京市国土资源局副局长谢俊奇，欢迎您。　

　　谢俊奇：各位网民朋友，大家好。　

　　主持人：北京市土地权属登记事务中心副主任李红艳，欢迎您。　

　　李红艳：各位网友，大家好，欢迎提问。　

　　主持人：北京市土地权属登记事务中心王炳起，欢迎您。　

　　王炳起：大家好，希望跟大家很好的交流。　

　　主持人：谢局是第一次作客这样的网络环境吗，还是以前曾经面对过网友。　

　　谢俊奇：以前好像是在人民网作过一次客，过去开“两会”的时候在人民大会堂接受过网民的访问。　

　　主持人：我知道您的身份挺多的，有政府官员，也有政协委员，面对网友，您有什么样的感受？　

　　谢俊奇：网友就是我们的朋友，我们和网友之间就是平等的朋友之间的关系，所以说，我们的对话就是两个朋友或者是多个朋友之间的对话。　

　　主持人：谢谢。看来今天的谢局和其他两位嘉宾都作好准备了，屏幕前的网友是否也做好准备提问了呢？正式进入话题之前，我们还是有必要了解一下什么叫做土地登记？　

　　谢俊奇：土地登记就是政府利用公权力对土地的各种权利，包括所有权、使用权、抵押权等等其他的他项权利记载于土地登记薄(册)的这样一个公示行为，经过登记以后核发一个土地的权利证书，一经登记，你就具有合法使用和所有使用的权利。　

　　主持人：我们觉得土地登记就像婚姻登记一样，你一经登记就有合法的身份了。　

　　谢俊奇：对。就像结婚一样，要结婚要符合《婚姻法》的各项条件，到婚姻登记机关进行登记，一经登记就有合法的婚姻关系，你不登记就不受法律保护，土地的权利也是一样，所有权、使用权，一经登记，受到法律保护。　

　　主持人：网友发来一条问题。他说土地登记感觉可能更多是开发商和建筑商的工作，和我们市民的关系不是特别大，到底和市民关系大不大，这个问题还是想问问三位嘉宾，跟市民平时的生活有关系吗？　

　　谢俊奇：土地登记的对象是土地，针对的土地权利人有三类，一类就是你刚才说的开发商是企业法人，还有一类是我们的自然人，我们的每一个人实际上也可以，假如说你拥有使用这些土地的权利，你有具有登记的权利，还有一个是有一些组织，集体经济组织，社会上的这些组织，他们都有权利申请进行土地登记。所以说，开发商进行土地登记取得国有土地的使用权，他可以进行转让、抵押等等各种经济行为。每一个人你合法的取得了土地的使用权，你也可以进行维护自己的利益，也可以抵押、转让等各种行为，法人和自然人在法律面前是平等的，都有这个权利。　

　　主持人：网友说，商品房可以进行登记吗？我也想到几年前媒体曾经关注过一段，比如说像普通业主买过商品房之后所有的业主有没有土地证的问题，这两个问题是有关联性的，这是不是也是跟我们市民关系比较近的这一块。　

　　李红艳：这个问题我来给广大网民回答一下。商品房也应得到一份土地分摊的权利，按法律规定有一个土地使用权证，现在的商品房都是国有土地建设的商品房，按规定是有一个分摊的国有土地使用证。但是目前，北京市的情况是只有少量的300多个涉外的商品房项目，作为试点，我们给所有的业主发了土地证，房产证，大部分90%以上的是没有发这个证的。一方面是由于土地分摊的原因，这块正在进行政策研究，等下一步条件成熟以后再决定怎么给大家发土地证。但是目前，对各位商品房业主所分摊的土地的权益是有保护方式的，因为我们是跟房产部门就是目前的住建委有协商的。所有的业主，只要是合法取得的商品房，凭着房屋所有权证是可以合法占有、使用、抵押、转让，权益是没有任何影响的，今后条件成熟之后，按今后的政策再统一给大家来履行办证，或者是以什么形式给大家一个权益的政策。　

　　主持人：也就是说广大的小业主也会拿到土地的使用证。　

　　李红艳：对，只是一种形式。　

　　谢俊奇：上个九月份北京市国土资源局刚发文对城镇私房可以进行土地登记了，城镇的私房主要是包括比如说过去的房子，四合院，只要是自己的房子，只要符合土地登记条件，包括进行出示证登记，变革登记，上个月已经发了。将来的趋势就是说，我们每一块土地，只要是我们说符合两个大的条件，一个是合法取得，第二个是权属没有争议，都可以进行合法登记。　

　　主持人：这里我有一个疑问或是好奇，因为我从来没有见过小业主的土地证，现在发的小业主的土地所有权证，是能具体到什么样的形式来划分？　

　　谢俊奇：现在有两种方式来进行划分，包括国内、国外都是这两种方式。第一种方式叫按份共有，在这一块土地上你具有一定的份额，不是指哪一块，哪个平方米的面积是你的，只是你具有在这个里面的一块份额的面积，按份共有。第二种方式就是分摊，通过分摊协议，来把哪些土地，比如说基座土地，还有共有的土地分摊给每一个住户。现在看起来，这两个趋势还有一种合着的趋势，就是既分摊又共有，这样来载明你将来的小区里的土地权利。　

　　主持人：我们更倾向于哪种方式？　

　　谢俊奇：我们更倾向于在访谈协议下的按份共有。　

　　主持人：我们再来看我们说邮件的问题，网友问，国土局不是一直在查闲置土地，土地登记对清查闲置土地有什么用？　

　　李红艳：闲置土地是指开发商或者企业是合法的方式取得土地以后，在规定的年限内不按合同正常使用，这个法律是有规定的，是由利用部门对土地的后期管理对这个行为进行监督，如果一年闲置不用，按法律规定是应该交罚款的，如果两年以上闲置不用，他没有正当理由，是应该收回土地使用权的，我们从登记的角度来说，主要是我们的利用部门认定了这块是地是闲置土地，他收回了，我们就及时把这块土地注销。　

　　谢俊奇：现在闲置土地实际上情况很复杂，它的责任也并不一定就是开发商，现在据国土资源部的调查，由于政府原因闲置的土地占60%以上，也就是说一半以上是由于政府的原因造成的。比如说修改规划，规划变了，开发商无法按原来的方式来进行开发。还比方说，我们过去答应的大市政，比如说“七通一平”、“六通一平”、“五通一平”，这是政府的责任，通油、通电、通水、通气、通路，这些大的市政无法做到，开发商无法进行正常的活动，这也是政府的原因。所以我顺便多说一下，不要认为闲置土地都是由于开发商为了囤积土地，哄抬地价的原因造成的，不完全是，当然有一部分是这样，现在看起来国土资源部的调查，一半以上还不是开发商造成的原因，这一点也是希望广大网民了解一下。　

　　主持人：我们也是希望客观的看待这些事情，通过不同的信息更加准确全面的了解。　

　　谢俊奇：对，如果是完全没有正当的理由不进行开发，而是为了囤地，为了使它升值等等，这些我们会严格按法律法规的规定，一年罚款两年收回的规定，从土地登记的角度，要收回土地，实际上等于收回了土地的使用权，原来核发的国有土地使用权证就应该收回或者是注销。　

　　主持人：我们刚才提到的土地登记，一个完整的土地登记涵盖哪些内容？　

　　王炳起：完整的土地登记包括有申请，因为是依申请登记，申请完了之后我们要受理，权属调查，权属审核，报政府审批，批回来以后进行登记，发证，申请人颁发证书这么一个程序，根据登记的不同种类也有时限。　

　　主持人：网友说，土地登记需要多长时间？　

　　王炳起：分几类，从国有土地来说，主要是根据北京市国土资源局行政服务事项的规定，国有土地登记时限分为三大类，一是国有土地使用权登记办理从受理之日起20个工作日，其中要说明的是不包括上报政府审批的时间。还有一种是国有土地抵押登记的时限是15个工作日，也是从受理之日起，第三是国有土地抵押注销登记的办理时限是从受理之日起7个工作日。　

　　李红艳：刚才我们炳起同志说的是法律的规定，现在我们内部通过去年的优化程序，简化环节，压缩时限，我们采取了一些优化程序或者是提高效率的措施。现在我们内部的要求时限，土地登记，法定20个工作日已经压缩成10个工作日，抵押工作由15个工作日压缩到7个工作日，抵押的注销登记由7个工作日压缩到3个工作日。

　　谢俊奇：实际上有的注销登记我们做到立等可取。

　　李红艳：还有一些绿通项目土地登记是5个工作日，抵押登记是3个工作日，有一些情况我们甚至做到立等可取，20和15是绝对不能长于它的时限。　

　　谢俊奇：土地登记是一种依法行政的行为，所以说程序一般来说不能少，效率要提高。　

　　主持人：这给我们的工作也是带来很大的压力，也提出了更高的要求。　

　　谢俊奇：对，有的时候就得加班加点，比如说进行权属审核，有的时候到现场得加班加点了，程序不能少，效率要提高，压力很大。原来我们好多的土地登记的一些工作都是由我们北京市土地权属登记事务中心来办理，我们为了提高效率，把大部分土地登记的具体工作放到区县分局。原来每个月办6000多个件，而我们只有30几个工作人员，现在我们为了提高这个效率，把很多登记的具体的事务性工作已经下放到区县的分局，分到每一个区县分局多的是几百件，少的几十件，这样就能更加提高工作效率了。我们说为老百姓服务，提高工作效率是非常关键的，比如说抵押登记，需要迅速从银行拿到钱，要进行一种比如说发展，如果抵押时间过长的话，他就错过了一个好的时间。但是，我还应该提醒网民的一句话就是说，包括初始登记和变更登记要及时去登记，别到时候需要了，这个证有用了，再急着去登记，因为法定的程序是不能少的，所以说，你最好及时的申请，比如说初始登记，先申请把证拿到手里以后，你随时再用就方便了，别把这个时间就都觉得，还有三天就要用，到这儿来了，很多情况是这样的，我们经常要处理这样的情况。　

　　主持人：这里我想问问您，什么样的人，什么样的情况下可以说进行土地登记，而不是说我要用到证的时候才临时想起来要进行土地登记，应该提前有一个思想上的准备或者是有一个提前的工作准备，应该是在什么样的条件下，满足什么样的条件就可以做准备了呢？　

　　谢俊奇：比如说土地登记，我们说初始登记，就是说我获得了这块土地的比如说国有土地的使用权，都合法，我已经开始使用这块土地了，你所有的都清楚，其他的用地的手续都齐全的话，就及时到我们这儿办土地登记。办完了土地登记，你将来要抵押，要用的时候就随时都有这个条件了。还有变更土地登记，土地权利人变化了，转让了，名称变了，地址变了，比如说原来这块土地是你的，你有使用权，现在转让给他了，这是土地权利人的变化，还有更名了，我原来叫数字北京大厦这个公司，现在改成别的公司了，就说这个名字，我要改一个名字，我可能叫数字北京有限责任公司等等，举个例子来说。更址，原来是北辰西路多少号，结果路变化了，地址多少号也变化了，像这些，只要你发生了更名更址等等，你要及时进行变更登记。变更登记，也别等到名字改了，地址也要改了，到时候来不及，你去用。还有刚才我们说的时限的问题也是这样，有的时候，因为我们还有一个报政府审批的程序，有的时候说政府的审批程序，咱们说政府有很多的件，不一定能够特别及时的审批，比如说报市政府审批，到区县政府审批，完全是到政府审批，这个时间不是由我们具体的登记部门所能控制的，所以说办理土地登记，初始登记，变更登记，不要等到你马上用的时候去登记，而是要及时的去登记，具备条件就去登记。　

　　王炳起：如果你要想办登记的话，申请人最好是提前了解一下登记的要件，这样便于你一次性把要件都符合要求，带的齐全以后，对于他提高效率也是很好的。　

　　主持人：他通过什么途径知道带什么样的要件？　

　　王炳起：主要是三种，一种是通过上网，上我们国土局的外网(http://www.bjgtj.gov.cn/)去查询一下，因为你不同的申请的种类，所需的要件，你要报的件也不一样，第二个可以到我们分局的服务大厅直接向工作人员咨询，第三可以打一些咨询电话。通讯电话通过外网也能查询，这样你报件之前的要件齐全了，符合要求了，很快我们就会受理，大家会加快工作，为各位权利人提供一个很好的服务。　

　　主持人：谢谢。现场网友关注，有争议的土地能进行登记吗，我们碰到过这样的情况吗？　

　　李红艳：有争议的土地肯定是不能进行登记的，按照我们土地登记办法上不准登记的第一条是权属有争议的是不能进行登记。从我们确权部门来说，地级部门有一个专门的争议调处的机制，有争议，你可以申请先去国土部门进行调处，确立权利之后才可以进行登记程序。　

　　主持人：比如说网友还有问到，一块土地有几个人共同使用，但是能不能由单方去办理土地证？　

　　李红艳：这个问题是这样的，一块土地共有好多权利人，这是很常见的情况，得分两种情况。一种情况，就像商品房，一栋楼里面有几十个到上百个业主，像这种情况，对自己分摊的情况，你自己代表自己去申请分摊的这一份土地，刚才谢局已经进行了介绍。还有一种情况是一宗地上由三个权利人或者是几个公司共有的，他们各自有一栋楼，但是在一宗地上，这种情况，他们只要把分摊协议分摊好了，也可以各自去登的。但是同样的情况，如果这一套商品房或者是公司里面是两个人共同共有，比如说购房合同上夫妻共有的，这种登记是双方共同去登记的。　

　　王炳起：他也可以委托一个人。　

　　李红艳：登记的情况，比如说我们夫妻俩一套房子，我可以委托爱人去进行登记，但是土地证上体现的是两个人的名字，但是像业主个人申请个人的，那种是每个人可以分别去登记。　

　　主持人：另外还有网友问到，已经取得了土地证了，但是证书记载的宗地内容改变了怎么办？　

　　李红艳：做一个变更登记就可以了。　

　　主持人：他需要注意什么样的问题？　

　　谢俊奇：变更登记包括权利人已经变了，名称、地址都变化了，还有可能地类，就是面积等等各个方面都进行了变化，这里只要有一项进行变化的话，都应当去变更登记。　

　　主持人：这个变更登记也是跟初次登记是一样的地点吗？　

　　谢俊奇：对，受理的地点是一样的。　

　　主持人：网友关注，开发商如何办理土地登记，这个可能是非常具体的一个业务问题了。　

　　王炳起：开发商登记还是分成三种。一个是签完出让合同，要进行初始登记，法定的时限是20个工作日，他根据上网和到国土局的受理大厅去咨询，根据咨询的要求去准备要件，要件齐全以后，权属无争议，权属来源合法就可以进行登记。其中还有一个税的问题，增值税和契税，完税证明和免税凭证，这方面就得看服务事项里面的要件，具体的还要咨询税务部门。还有一个抵押登记，主要的核心是必须得取得土地证，才能进行抵押登记，一般分成三个，一个是拿土地抵押的，得有土地证，还有一个是建筑物和房屋的，先到房屋部门进行房屋的登记，先房后地，拿着这些要件，包括抵押合同和主合同，这是一个核心的要件，再进行抵押登记。还有一个是注销登记，一般开发商注销登记很少。　

　　主持人：一般估计都是变更。　

　　王炳起：一般是变更，抵押登记和初始登记。。　

　　主持人：网友说，您提到土地登记是要提完税和税务凭证，包括哪些，有没有减免税这么一说？　

　　王炳起：税主要是契税和增值税，具体的减免税是属于税务部门的事情，应该去咨询一下税务部门，我们只是从登记上得有一个要件，完税和免税凭证，他们有一套很完整的机制去控制税的问题。　

　　主持人：谢谢您。另外我们现场网友关注，未成年人的土地权利如何申请登记？这是一个什么样的工作？　

　　李红艳：这个问题我来给大家回答一下。未成年人的土地登记按法律规定是应该由他的法定监护人替他进行登记，在登记的过程中，比普通个人申请多的一样是法定监护人的证明，其他都是一样的。　

　　主持人：我们说了这么半天的土地登记，不管是初始登记还是变更登记，有一个问题是去进行土地登记，是什么样的人可以去是当事人还是代理人，目前是什么样的流程？　

　　谢俊奇：这个应该来说自己去也可以，委托代理人也可以，但是可能手续上不一样，比如说你要委托代理人你得授权，得有授权的证明，实际上都可以，对于我们来说都可以，由于自己有的时候不一定很专业，就是特别是一个公司或者是企业法人需要的要件、材料不一定很专业，可能需要一个专业的人士，那是代理的问题，对于我们来说都可以。　

　　主持人：我有一种感觉，发展一个行业，我们应该有相应的比如说中介代理这样一个机构，扶持它能发展起来，这样对于这项工作包括对整个市场和行业来说，相应会规范一些？　

　　谢俊奇：对。这一点我多说一句，国土资源部和现在的人力资源和社会保障部曾经确定了土地登记代理人制度，有一个部门规章，代理人办法，我们也支持社会中介组织从事土地登记的代理工作。但是，这种中介组织要受到行业规范，我们也正在研究，如何来规范他们。比如说，举一个例子，我们也要防止乱收费，如果乱收费的话就可能把这一个行业组织做坏了，我们的社会形象也搞坏了。我们下一步也准备对登记代理人和代理机构来进行一些规范，由于北京在这些方面还没有大规模的开展代理人制度，实际上很多的都是通过委托，和代理之间这种协议的关系没有出现大的问题，所以说，我们下一步考虑到假如说这个代理制度行业发展很快的话，我们还得进行规范了。　

　　主持人：对，怎么把行业规范一些，包括从代理人的职业资格和职业资质方面要有考虑。　

　　谢俊奇：另外，以后每一个人办什么事，不可能每一个人和每一个企业都有相应的很强的专业知识，代理，中介组织和中介机构也是一种必然趋势。　

　　主持人：接下来我们再来看大家还关心什么样的问题。我们之前也是通过邮箱这样的网民来信，可能是一条建议和我们探讨。为了提高土地登记的发证率就需要提高确权率，只有提高了确权率和调节率才能进一步提高土地登记的发证率，请问相关的领导，如何去提高土地的确权率？这个问题还是比较专业的，谢局怎么看？　

　　谢俊奇：这位网民我估计是位很专业的人员问的。我们说土地登记，是有这样的主要三个环节。第一个是确权，第二个是登记，登记在登记薄或者是登记卡上，第三是核发证书，从我们工作的环节是确权、登记、发证，确权是基础，是前提。现在北京市国有土地的使用权登记不到40%，也就是说一半以上的土地还没有做到土地登记，最主要的环节就是在确权这个环节上，也就是刚才网民所说的权属争议特别多，北京是一个寸土寸金的地方，按我们不登记行为的五项规定里面，第一项是权属有争议绝对不能登记，所以我们现在最主要的工作是加大权属纠纷的调处力度，加快确权。我们在去年和前年进行的第二次全国土地调查里面，其中一项工作就是加大权属的纠纷调处，我们采取了一种总登记的办法，就是说卷地毯式的办法，对权属争议逐个的进行调整，双方签字，公示，公告等各种方法来解决权属登记，解决了一大批的权属登记，把登记发证率提高了很大一部分。发证率并不是我们追求的一个目标，我们追求的目标是产权明晰，是没有争议条件下的产权明晰，假如说你有争议，你还给他乱发证的话，比如说有争议，一方通过什么各种途径，我们找了人，走了什么的，给他乱发证的话，这样会造成更大的社会问题，更大的社会矛盾，甚至更大的社会纠纷。所以，我们首先要做好权属争议的调处工作，这包括我们行政管理部门依法的一些调处的各项工作，还包括我们一些法律的程序，通过法院的裁决等等，把产权明晰下来。我们说市场经济最主要的一个前提条件就是产权明晰，我们正在努力做好纠纷调处工作，北京作为国际性的大都市，将来又是世界城市，更应该明晰产权，但是同时北京又是寸土寸金的地方，各种权利各种争议也是比较多的，所以，难度非常得大，但是我们有信心为首都的经济社会发展，在这方面作出贡献。　

　　主持人：接下来我们来看看容易产生纠纷或者是容易产生矛盾的这些地方。农村集体土地，这里先念几条网友留言。网友问，乡镇企业可以使用集体土地吗，有哪些人或单位可以使用集体土地？　

　　谢俊奇：使用集体土地，比如说农民盖房子的宅基地是使用的集体土地，乡镇企业可以使用集体土地，还有农村的社会公益事业，比如农村的学校，公用设施，前提是依法依程序依规划，前提是这个，农村的公益事业，农民住房，乡镇企业都可以按规划依法使用集体土地，这个前提一定要注意按规划依法，并不是说你随便可以用。　

　　主持人：循序渐进的看问题，接下来看第二条，两位网友，不是农村的非农业家庭买的农村宅基地能否进行土地权属登记，是否可以，如果能，需要提供哪些东西？另外他问，非农业家庭到农村买宅基地什么时候过户，如果不能，我们没有能力买商品房，我们该怎么办，买经济适用房又不不合适。他的问题让我我联想到大家都在关注的小产权房这一块，在我印象中，好像宅基地是不能像这位网友说的买卖的吧。　

　　谢俊奇：是。我们国家的包括法律，包括国务院多次发文确定，非本集体经济组织或者是非本地的农民或者是城镇居民是不能够到农村去购买宅基地的，当然也不能进行登记，因为不是合法获得的。　

　　主持人：所以这位网友的问题前提是不成立的。但是由这位网友的问题我联想到一个什么情况呢，就是小产权房，我有这么一个设想，如果说我们对于农村的集体土地或者是土地类型的权属界定非常清楚的话，是不是小产权房可能情况就不会像现在这个样子呢？　

　　谢俊奇：小产权房的问题非常复杂，刚才你说的，我们农村土地的确权、登记、发证这项工作也相对来说比较滞后，这有我们的原因，也有国家政策各个方面的原因，国家法律不健全，政策不完备这样的原因。目前，北京市正在开展试点，要全面推开，用三年左右的时间，把农村土地，包括在农村的国有土地使用权，农村集体建设用地使用权，农村集体所有全和农村集体宅基地使用权，这些能做到确权、登记、发证，整个工作开展起来，用三年时间能普遍的推开，现在我们正在试点。如果说，在农村土地权属清晰，小产权房的有一些问题就能够得到很好的处置。比如说，有的小产权房是使用的集体建设用地，而又是符合土地利用总体规划和村镇建设规划，又是使得农村集体建设用地，在这种情况下，从土地的角度来说就比较容易处置，当然房屋的建设还有其他的部门，比如说税收等等，我们从土地的角度看比较容易得到处置，从土地利用的角度上有一些东西就可以合法，只要符合规划，使得农村建设用地，又是合法取得的，还有一条是权属没有争议，老百姓对这些没有争议，从土地的角度来说就容易得到处置。但是从其他的角度来说，从市场上，从税收上，从销售上等各个方面是否能做到，我想权属清晰也是解决小产权房问题的一个重要的条件。　

　　主持人：因此您说的三年的试点是从哪年开始到哪年结束？　

　　谢俊奇：我们从去年年底就开始了，是在朝阳的黑庄户乡，通州的于家务乡和平谷的镇罗营镇三个地方进行试点，试点的过程中，我们发现情况非常复杂，比如说在这个乡里边，有的道路属于国有的，比如说道路通过乡，县级道路以上的就是国有的，这是国有土地的使用权，还有农村集体的土地有两个权，一个是所有权，一个是集体建设用地使用权，这个问题非常复杂。比如说道路在建设的过程中，如果说经过征地的程序没有问题，但是过去为了发展交通，没有经过征地的程序，能否确定是国有的土地，这个有很大的问题，也要进行很大的协调来解决。还有，过去我们在农村搞乡镇企业的时候，说农村的工业大院等等，划了一部分土地开发乡镇企业，当时取得这个土地的时候也不是很规范，可能上面要求我们要大力发展乡镇企业就有了，有的时候限制占用土地就又停止了，所以具体这一块土地是否明确土地的集体建设用地的使用权，既要看现状还要看历史，不同的历史条件下有不同的取得方式。　

　　主持人：因此我们还要不断的调整，不断的改变。　

　　谢俊奇：对，现在寸土寸金，谁都想争这个权利，但是历史的情况，怎么取得的，因为它和城市的国有土地不完全一样，假如说从农村转为国有土地必须经过征地，必须经过征地，当然他在集体的土地上搞集体企业的建设，不经过这个征地的环节，这个情况就不一样了。　

　　主持人：尽管我们面对的情况很复杂，但是我们也要一点点的去推动。　

　　谢俊奇：对。我们说，产权明晰是我们的重要任务，但是因为历史问题，过去像农村，从土改到合作化，到人民公社等等的新的历史的过程，土地是怎么来的，都得要搞清楚才能确权。　

　　主持人：网友说，如果个人农村宅基地如果能确权，也就是产权明晰之后，能不能将产权卖给非农业家庭呢？　

　　谢俊奇：我觉得如果将来产权明晰了以后，农村的宅基地，包括农村集体建设用地可以以合法的方式进行流转，目前国家正在制订有关的流转政策，前提是产权首先要明晰，第二点要符合国家的流转政策。所谓的流转，就是包括转让。你要转让给谁，这些都得靠国家的政策，这是国家统一的，而并不是我认为可以还是不可以的。顺便说一句，制订农村集体土地流转的政策，也是一个涉及到各个方面利益的过程。大家知道，我们国家人多地少，保护耕地，我们说两条，既要有利于保护耕地，保护我们国家的宝贵的土地资源，又要使这个土地能够流转起来，使得土地由资源变成资产，才能为农民增收，为农村经济搞活，为新农村建设作出贡献，我想流转是必然的趋势，但是政策一定要严格。　

　　主持人：我们今天叫土地登记的知识问答，我们刚才和网友和嘉宾也探讨了一些问题。网友说，土地证不慎丢失了，如何补办？　

　　李红艳：如果土地正不慎丢失，首先你及时到国土部门挂失，告知国土部门，写出一个补证申请，由国土部门查档核实确实发过土地证之后，我们给北京日报出个证明，这个土地证确实是我们发过，由申请人去北京日报公告原来的土地证作废，公告期限是一个月，再凭着北京日报的原件还有土地证遗失的权利人的身份证明去申请补办土地证。　

　　主持人：补办需要多长时间？　

　　李红艳：跟变更登记一样是10个工作日。　

　　主持人：网友关注，我是房地产开发企业，因为要开发，需要将一块土地分块抵押，能不能办理登记呢？　

　　王炳起：一般是不行的，他如果要进行抵押，先要进行分割抵押。首先有一个概念，抵押的前提必须得有土地证，必须得把土地分割登记以后才能进行分块抵押。　

　　主持人：我们说到抵押，抵押也是房地产开发商对土地用的最多的方式，他在做抵押的时候应该怎么去办理，需要拿哪些手续？　

　　王炳起：这个问题刚才已经说过了，再说一下是抵押有三种，有土地的抵押，还有是上面有建筑物房产的抵押，还有在建工程的抵押，如果详细的可以登陆我们的网站和咨询工作人员，这样一条一条去看。　

　　谢俊奇：凡是抵押登记，一定要有原来的土地证登记过，才能再进行抵押登记。　

　　李红艳：开发商的抵押是三种情况，一种是你刚刚通过出让方式取得的土地，开发商凭着土地使用权证和银行之间的抵押合同，贷款合同，双方的身份证明等相关材料去申请登记。如果是在建工程，在取得的土地上已经有一部分的建设工程，建到一定的程度，把完工部分的建设工程和土地使用权一块抵押，还要提供建设工程方面的批准文件，如果地上有建筑物了，有房屋所有权证，这种抵押应该是先办建筑物的抵押，凭着办完了的房屋他项权证及相关的证明材料再来办土地抵押，主要的流程是这么一个程序。具体要提供什么要件，登陆我们的国土局外网查询就可以了。　

　　主持人：网友说，个人办理宅基地确权证明，在石景山分局测绘收费是500元，这个有没有统一的收费标准，如果有是多少？这项工作在我们这边复杂还是由国土局的另外一个部门负责？　

　　谢俊奇：现在这种收费标准按国家是国家测绘方面有这个标准。比如说你要是办证，申请地级测绘，国家在测量和测绘方面有自己的标准，我们是依据国家的标准来进行，并且委托方和受托方之间根据复杂程度和一些情况，收费也不一定完全一样，目前我们没有统一的这种收费，主要是依据国家的测量收费的标准，适当性的市场行为。　

　　主持人：网友说，产权清晰后宅基地可以转让，这个政策什么时候出台？这里我们强调一下，这个政策不是马上要出台，只是我们探讨一种可能性，请网友不要误会。　

　　谢俊奇：宅基地也好，农村其他的集体建设用地也好，都属于农村集体建设用地，都是农村集体的土地，这些流转是必然的趋势，这是第一。第二，流转是要有一套完备的政策，最主要的前提，不能侵害老百姓的权益，这个政策，有关的部门正在研究和制订中，特别是国家有关部门，政策正在研究中，将来权属清晰，政策完备之后，农村集体建设用地才能够流转。我们举一个例子，我们国家现在实行的是一户一宅，如果没有保障农民有住房的情况下就贸然的去流转，就会造成大量的社会没有住房的农民，这个政策就是说要非常的严谨，你必须保证农民有住的地才能够流转，如果你没有住的地，农民都在大街通道里面去住去了，这可能就成了社会的大问题。所以，这个政策在怎么样维护农民的情况下，还有一个是农民的土地，抵押也是这样的。国有土地企业用地进行抵押，一旦进行查封，通过一些方式并不影响每一个人，但是农村的土地，比如说发生了抵押农民住哪儿，查封了以后农民住哪儿，怎么办，这是一系列的问题，所以说这些东西相对来说比较复杂，并不是说不允许流转，而是这一套完备的政策需要经得起考验。咱们知道，土地是农民的命根子，过去我们常说，一旦他失去了土地，他就没有这个命根子了，没有这个命根子的时候，社会的问题就由此而产生。　

　　主持人：谢谢您。今天我们的访谈就到这里要结束了，在线网友们还是很热情的去咨询的，也有和网民探讨问题的，探讨还挺热烈，在节目即将结束的时候，请每位嘉宾说几句最想说的心里话。　

　　王炳起：登记工作非常重要，涉及到千家万户，涉及到服务与市场经济，希望大家多多支持登记工作，理解登记工作，对登记工作人员在日常具体工作中给予大力的支持。　

　　李红艳：土地登记事实上对你权利的保护，无论是企业法人还是自然人，还是社会组织，应该及时的申请土地登记。　

　　谢俊奇：北京市国土资源局热情的为各类土地权利人服务，如果大家有什么问题，也希望我们首都之窗，北京市国土资源局的网站也是首都之窗的组成部分，通过我们的网络和各种途径，我们会热情的帮助你解决在国土资源利用、保护等各个方面的问题，帮助你更好的利用、使用土地。　

　　主持人：谢谢。今天非常感谢三位嘉宾作客我们的直播间解答网民的问题，包括和网民探讨一些问题，也非常感谢在线所有网友的热情参与，本期的访谈就到这里，再见。