社会资本如何参与老旧小区整治? 再访“劲松模式”改造成果

日期:2020-05-21 08:59    来源:​北京日报

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  原标题:社会资本如何参与老旧小区整治? 再访“劲松模式”改造成果

  微风吹过,架松公园木质廊架下的彩色风车缓缓转了起来,廊架前的小广场上,纳凉端坐的老人,聊的是细碎的日常,是生活秩序回归正常后的温馨。

  从2012年起试点抗震加固到纳入实事工程,北京老旧小区改造渐入轨道,可持续的资金投入成为难题。支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理,首度写入《北京市物业管理条例》。记者近日回访了本市首个引入社会资本完成改造的实践案例——劲松北社区,发现居民已有了付费意识,企业通过增值服务谋求盈利。

  实地探访 “尝鲜”社区尊民意

  始建于上世纪70年代的劲松北社区,是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区。

  2019年以前的劲松北社区,就和许多老旧小区类似,设施老旧,停车紧张,缺乏文体设施,且没有物业公司管理。然而,现在再到劲松北社区,外立面整洁,健身器材齐全,停车有序,还有社区公园。

  劲松北社区重新焕发活力的秘诀是什么?答案是社会资本。这也是本市首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区。2018年,街道以劲松一、二区为试点,引入社会资本,从设计、规划、施工到后期的物业管理,全流程参与改造。最终,3000万元社会资本成功进入,这一改造也被称为“劲松模式”。

  “社区改造方案、物业企业的选择、物业服务标准和物业费的定制,每一次都是在议事规则中走出来的,居民投票实现‘双过半’。”资本方合家生活科技执行总裁王永生介绍,由居委会牵头,通过居民议事协商制度在居民间取得共识,是“劲松模式”的特点之一。“我们对2380位社区居民进行调研,收集了大家对于社区改造的意愿。”

  先尝后买 培养居民付费意识

  记者采访时,正遇上居民来交纳物业费。社会资本进入之初,街道给予了3年扶持期,居民物业服务“先尝后买”,2020年年初开始对老公房住户收取0.43元/平方米物业费,目前交费率已达50%。“物业费是亏本的,我们主要通过增值服务获得收益。”王永生介绍,参与老旧小区改造是个慢投资模式,街道已授权企业对社区闲置低效空间进行改造提升,他们将通过提供相关服务和运营闲置资源获取合理收益。

  “想吸引社会资本参与老旧小区改造和物业管理,就得让其有盈利空间。”业内人士指出,一方面,可以拓展老旧小区公共收入渠道。除了盘活闲置空间外,物业和停车管理收费,养老托幼设施的投资,都可以作为吸引资本进入的利益激发点。另一方面,按照“谁投资、谁受益”原则,建立受益者付费机制,培养居民的付费意识。

  解资金难题 “劲松模式”有望推广

  在北京,与劲松北社区一样迫切需要改造治理的老旧小区数量众多。

  “枣营北里大部分住宅楼已于多年前相继完成保温改造,唯独13号楼一直未进行改造,年久失修,楼内长期无物业管理,恳请尽快将本楼改造列入计划。”这是枣营北里社区一位住户在2020年1月的留言。

  建设时间为1994年的枣营北里13号楼共7个单元,产权上却分属多家,甚至一个单元内的房子,产权单位就有三家。复杂的产权状况,为13号楼申报综合整治设置了障碍,因为按照规定,只有全楼产权人统一思想后,才能由街道办事处向相关部门申报。

  自2012年提出试点至今,本市一批建设于1990年前的老旧小区陆续完成“穿衣戴帽”。以近三年为例,从2017年到2019年,累计又有243个老旧小区纳入综合整治名单。然而,由于既有住宅存量巨大,有改造意愿的老旧小区数量仍很庞大,但钱从哪来成为最大难题。

  “目前我国老旧小区改造资金主要来源仍为财政资金,居民出资意愿低,吸引社会资本参与的收效也不大。”分析人士指出,面对量大面广的城市既有住宅小区,政府财力投入毕竟有限,老旧小区改造光政府“独唱”不行。本市在物业管理条例中写入“支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理”,意在组成多声部“合唱”,让“劲松模式”加快在更多老旧小区落地生根。(赵莹莹)

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