北京市物业管理办法新闻发布会

主持人：各位记者朋友大家上午好，欢迎各位前来参加今天的发布会。正如大家所知，伴随着北京市的住房制度的改革和不断深入，房地产产业的迅速发展，物业管理行业已经成为首都行业和城市建设管理的重要力量。北京市政府出台《北京市物业管理办法》，重点结合我们市物业管理情况做了规定，为了回应记者朋友的关切，今天北京市人民政府新闻办公室召开新闻发布会，邀请北京市住房建设委员会和市法制办的领导向大家介绍有关情况，回答大家关心的问题。今天的新闻发布会大约一小时，下面我介绍一下出席今天新闻发布会的有关领导。
　　北京市住房和城乡建设委员会副主任　张农科先生

　　北京市政府法制办公室副主任　李灵雁女士

　　北京市住房和城乡建设委员会物业管理处处长　于良先生

　　北京市政府法制办公室法制三处副处长　毛初颖先生

　　首先请北京市法制办公室副主任李灵雁女士介绍有关情况。

　　李灵雁：李灵雁：各位来宾，记者朋友大家上午好！今天我们在这里召开新闻发布会，向各位介绍一下最近刚刚出台的北京市政府规章《北京市物业管理办法》。下面我就这个《办法》立法过程向大家做介绍。第一，《立法》的背景和必要性。上世纪90年代以来，后勤社会服务化的管理，物业管理基本上向着物业自制管理和社会化服务的方面发展。本市95年出台了政府规章，这个规章叫做《北京市居住小区物业管理办法》。这个《办法》的出台使我们市的物业管理实现物业服务企业化、社会化，但是这个办法没有从根本上确立物业管理业主的根本权利，政府的相关部门以及居委会在物业管理中还是发挥着主导作用。随着改革的深入，特别是2003年国务院办法出台行政法规《物业管理条例》，特别是近些年我们接见香港物业管理的经验，形成新的物业管理模式，这就是以产权较为明晰的商品房为管理对象和发展方向，以业主产权为基础的业主管理，业主大会、业主委员会以及业主共同管理物业的模式。2007年《中华人民共和国物权法》颁布出台，这部法律进一步明确了建筑物的区分所有权，以及物业共有部分业主享有共同的管理权的一些权利。随着这部法律的实施，目前的物业管理模式逐步形成以国务院《物业管理条例》这个规定基本制度为模板的物业管理方式，同时也进一步拓展物业管理当中业主大会成立，业主委员会的运行，业主共同管理物业的工作机制。在物业服务的形态上出现多样化的形态，比如业主自行管理物业的形态，还有业主委托企业进行物业管理的形态。应该说，《物权法》和《物业管理条例》是规范物业管理领域里两部基本的法律。

　　从我们本市的情况来看，我们感觉到这两部法律虽然是基本法律，但是在物业管理的操作层面还有一些需要地方通过立法的形式进一步细化、实施、补充的内容，这也是启动这次《立法》必要性的重要原因。也是随着这些年来民主化进程的推进，业主自制管理法律意识和能力的增强，针对物业管理中存在的热点和难点问题大家提出很多意见，这些都对这部《立法》提供很好的条件。

　　物业管理存在的突出问题主要有三个方面，这也是《办法》要解决的一个最主要的问题。物业管理当中存在的问题主要是三个方面：一个是开发建设阶段遗留的问题影响到后期的物业管理。比如说物业的配套设施建设不健全，包括房屋质量问题，这些问题在开发建设阶段一直存在没有解决，影响到后期的物业管理。有一些业主多数以不交物业费的方式表达对物业管理企业的不满。第二个问题就是业主委员会的成立有困难，这方面我们还是缺乏经验，有一些地方的业主委员会成立了，没有完全按法律的职责履行职责，甚至有一些侵害业主的权利。第三个问题就是物业服务的不规范。物业服务与业主之间的要求差距比较大，业主和物业服务企业缺乏合作和信任，这是我们感觉到物业服务领域存在的三个突出问题。为了解决这些问题，也是为了更好贯彻《物权法》，贯彻国务院《物业管理条例》，总结北京市多年来在物业管理领域积累的一些成功经验和工作机制方面的制度建设，从2003年北京市就开始启动《物业管理办法》规章的调研，经过这么多年的工作，我们感觉基本问题暴露比较充分，解决这些问题的措施也相对比较成熟。所以把这些这个规章列入09年的规划，最近通过市政府正式颁布实施，这是整个的立法过程。

　　第二个问题我想跟大家介绍一下《办法》在公开征求意见当中的一些情况。

　　大家知道，这个《办法》在社会上关注度很高，在起草过程当中，我们2009年11月18日到12月7日这个期间向社会在首都之窗网站公开征求了意见，得到了网民的热烈回应。我们收到的网民意见有741位通过电子邮件在网上发表意见，同时通过市政府，区县政府，委办局，市高院、法律系统，包括在基层召开一些座谈会，这些渠道来书面征求大家对我们这个草案的意见。总体上来讲，大家对我们的草案基本上是同意的，一个认为立法很有必要，再有对草案提出的问题也进行了热烈的讨论。比如说立法的权限问题，物业管理当中政府的职能定位问题，居委会、村委会在物业管理当中的作用问题，还有物业服务企业如何提高服务质量，如何进一步规范服务行为，促进业主和物业企业之间的和谐共赢的关系，促进社会稳定，大家提了很好的意见。我们针对意见进行了认真的梳理、研究、分析，同时在意见当中，感觉到网民比较关注的重点问题，我们召开了座谈会，直接和网民进行对话，进行沟通，这也是取得了比较好的效果，在我们立法当中有效的尝试，我们会继续坚持下去。

　　我们对这些意见，经过反复的研究、修改、吸收，都体现在这个政府令当中。政府令是219号《北京市物业管理办法》。我介绍的情况就这么多。谢谢大家。

　　主持人：谢谢李主任的情况介绍，下面请建委的张农科副主任介绍情况。

　　张农科：媒体的各位朋友，大家上午好。以1995年《北京市居住小区管理办法》(北京市人民政府第21号令)颁布实施为标志，物业管理这一现代房屋管理模式正式进入北京。15年来，伴随着住房制度改革的不断深入和房地产业的迅速发展，北京市物业管理行业已经成为首都社会经济发展和城市建设管理的重要力量。第二次全国经济普查数据显示，北京市物业服务企业主营业务收入已经达到255.4亿元，占全市国内生产总值的2.44%。

　　目前，在本市7亿多平方米的城镇房屋建筑中，实施物业管理的已达4亿多平方米。其中，3.2亿平方米、3591个住宅项目由物业服务企业实施物业管理，覆盖了住宅总量的80%。目前，成立业主委员会的住宅项目有730个，占住宅项目总数的20%。截至今年一季度，全市共有物业服务企业3074家，从业人员超过20万人。

　　随着2003年《物业管理条例》的出台和2007年《中华人民共和国物权法》的颁布实施，物业管理法律体系初步建立，为我们系统梳理十五年市场发展脉络、认识物业管理基本规律、理清解决深层次矛盾的思路提供了重要前提。

　　这次出台的《北京市物业管理办法》，除了贯彻落实《物权法》和《物业管理条例》的内容外，重点结合我市物业管理行业的发展现状，直面深层次矛盾和问题，全面梳理物业管理的现行制度，以解决物业管理实践中存在的突出问题为目标，以改革管理机制为抓手，以创新管理模式为突破口，紧紧围绕“抓住一个矛盾、规范两个主体、调动三方力量，解决四个难题”，在解决思路上做出了一些有益的探索和尝试。

　　一、围绕开发遗留问题，创新前期物业管理制度

　　长期以来，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结，为解决这一问题，《办法》对前期物业管理制度进行了大胆创新。

　　一是明晰了前期物业管理的法律关系。《办法》规定，在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务，但不得向业主收取物业服务费。

　　二是明确了前期开发与后期管理的责任分界点。《办法》把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点，业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。

　　三是引入第三方机构进行承接查验。为保证前期物业交接查验的公正性，全体业主与建设单位可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。对查验中发现的前期开发遗留问题，建设单位应当及时解决。

　　四是规范了交接查验的标准和行为。建设单位、全体业主、物业服务企业和物业服务评估监理机构在进行前期物业承接查验时，应当按照技术标准进行。这个标准将以北京市地方标准的形式于近期发布。

　　二、围绕业主大会“五难”问题，完善业主自我治理机制　

　　目前，本市业主大会成立和活动有“五难”，即：启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难。为解决以上问题，《办法》以相关法律、法规为基础，总结实践经验，对业主大会的成立和活动机制进行了创新。

　　一是建立业主大会成立双启动机制。在业主大会发起阶段，《办法》规定了建设单位协助组织业主大会筹备和成立活动的相关义务，同时规定业主和建设单位均可以启动成立业主大会。

　　二是规定了街道办事处、乡镇人民政府的协助、指导和监督职责。《办法》规定，在业主大会筹备阶段，街道办事处、乡镇人民政府指定代表担任筹备组组长指导筹备工作。

　　《办法》还规定，业主大会成立后，业主委员会向街道办事处、乡镇人民政府申请备案时，材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案。

　　此外，本市还鼓励和支持公益律师担任筹备组组长，为住宅区业主大会成立活动提供法律服务。

　　三是建立业主公共决策平台，解决业主大会“决策难”问题。业主利用决策平台表决共同决定事项，不但可以提高决策效率，更可以保证决策结果的真实性和有效性。该平台目前正在研发阶段，将配合《办法》的实施同步投入使用。

　　四是完善了业主委员会委员任期制度，解决业主委员会“换届难”问题。《办法》规定，业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。目前我们正会同有关部门研究修订《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》，《规则》将对业主委员会委员任期等问题予以规范，为业主大会的成立、运行提供依据。

　　三、围绕构建质价相符的市场环境，创新管理手段

　　长期以来，业主与物业服务企业就物业服务收费、物业服务质量等问题纠纷不断，直接影响了业主与物业企业和谐互信关系的建立。

　　一是制定五级住宅物业服务标准。对应不同的住宅类型和服务需求，将住宅物业服务量化为五级标准。业主在签订物业服务合同前，可以根据需求选择服务等级。

　　二是建立物业服务成本发布制度。市物业管理行业协会每季度将发布一次全市物业服务平均成本，业主与物业服务企业在协商物业服务价格时可以参照。

　　三是改革价格形成机制。在签订物业服务合同前，业主可以委托第三方评估监理机构，根据物业服务事项和服务标准对物业服务价格进行测算。

　　四是引入第三方机构评估监理物业服务质量和服务费用。业主与建设单位、物业服务企业就物业服务质量和服务价格发生争议时，可以聘请第三方评估监理机构进行评估。

　　四、围绕规范物业服务企业行为，创新行业监管模式　

　　《办法》对物业服务企业监管方式进行了探索，建立了物业管理行业监管的新模式。

　　一是实施物业服务企业动态监管，推动企业资质管理向信用管理转变，逐步实现对物业服务企业由传统的资质管理向行为管理过渡。

　　二是调整行业监管重心，建立物业项目备案制度。将行业监管的重心由物业服务企业转移到物业服务项目。要求物业服务企业以项目为单位，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　三是创新项目管理模式，建立项目负责人制度。《办法》规定，物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，更换项目负责人时，应当告知业主。同时，逐步建立物业项目负责人信用信息系统，对项目负责人的行为实施动态监管。

　　四是制定物业项目接撤管办法，规范物业项目变更物业管理方式和物业服务企业时的接撤管活动。

　　五是建立物业管理从业人员持证上岗制度。要求物业服务项目经理及管理人员培训并且考核通过后方可上岗。

　　为了保证《北京市物业管理办法》能够得到有效贯彻落实，在起草《办法》的同时，市住房城乡建设委调动了全社会的力量，目前正在研究制定30余个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本，将为《办法》的贯彻落实提供支撑。谢谢。

　　主持人：谢谢张主任的情况介绍，下面是记者提问时间，欢迎记者提问。

　　北京电视台：北京市现在在试点一些新建小区提前成立业主大会，这个模式是不是能避免开发商选物业公司，然后再成立业主大会的弊端，现在带来哪些好处？第二个问题，之前我们看到业主纠纷，都是开发商遗留的问题造成的，新出台的《物业管理办法》针对这个问题做出了哪些改进？

　　张农科：我来回答你这个问题。我把你的提问倒着回答，我先回答后一个问题，第一个问题就好理解了。关于前期物业管理模式的创新，我们有一个基本的判断，物业管理的矛盾纠纷有很多来源于前期的开发遗留问题。我们有一个基本的统计分析，我在这里可以给大家一个数字。在前几年物业矛盾纠纷总量当中有70%是前期开发遗留问题引发的。问题到底出在哪里？这次在立法过程中经过认真调查研究分析，我们认为问题出在了制度实际的本身。我们有职业经验的都知道，当我们买房子的时候，开发商给我们交了钥匙，交房了，其实这个时候大家只接收了专有部位就是你的房子，并没有接收共用部位和共用设施，按目前的制度实际，开发商把共用设施和共用设备交给了设施物业管理的物业企业，原因是这时候的主体没有出现，我们的业主大会还没有召开组织起来。开发商把我们业主的物业交错了对象，交给了物业企业，对共用部位和共用设施的维护养护又恰恰是物业企业存在的核心价值，物业企业发出了代人受过的声音，逻辑上是讲得通的。这一次我们的改革，这次的创新实际上是要调整过去在逻辑上的混乱，让业主，真正的物业主体出现，让开发企业促成开发商能把物业交给物业的主人。

　　这个制度还有一个问题就在于，这个制度实际的本身没有考虑到市场的特点。我们学过经济学都知道，供求关系决定价格。供求关系其实同时决定质量。当市场供不应求的时候，当市场一房难求的时候，很多业主为买房子去排队的时候，往往就不太重视它的质量，把房子买到手就够了，也不太关注物业服务的价值问题。这一次对前期物业的法律关系进行重新的梳理和调整之后，就是《办法》当中表述的由建设单位承担前期物业管理的责任。这个说的白一点，就是当业主大会这个主体没有出现的时候或者全体业主没有做出符合法律要件的共同决定之前，共有部位和共有设施仍然是在开发商手里，开发商并没有交出来。在这个阶段，我们的措施规定不得收费是符合法律的。什么时候该收费？业主大会出现了，我们真正的物业接收主体出现了，接着遇到一个新问题，怎么查验，用什么标准查验？大家知道业主并不是物业某一个技术，必须有人来帮助业主，脱离于物业公司，也脱离于开发商的这样一个第三方帮助查验。我们搞了一个制度创新，本市采用第三方机构，这个管理办法也将在10月1日《办法》实施的时候，同步的发布。

　　还有一个问题是怎么保证你的验收标准是一致的？我们最近组织了几十个专家，编出了详细的验收的程序、内容、方法，查什么，怎么查，用什么标准查都做出了详细的规范《北京市新建物业项目交给查验技术标准》，将以北京市的地标形式来公布，昨天市质监局的网站上已经进行公示了。

　　实际上这种模式我刚才已经间接的回答你了，包括房子的验收制度也有一个需要改革的问题。业主大会到底应该什么时候成立？有一个对业主的概念的描述。什么时候才是业主？我们在保障性住房项目当中，在试点提前成立业主大会，这是因为业主很早就知道了，他的身份我们就知道了，很容易组织起来，让他来参与房子建设过程的质量监督。商品房大家知道，一个是人员不确定，大家来签合同走了，不知道他在哪里。第二，很可能这个人就不在北京市，给业主大会的提前成立造成了时间和空间上的障碍。什么时候成立业主大会更有利于物业质量的提高和业主大会的运作，我们目前也正在积极的探索。你说的是保障性住房项目，也是组织试点的项目，通过试点来摸索出来到底什么时机成立业主大会是最恰当的，那个时候会对时机的调整做出回答。

　　澳亚卫视：李灵雁主任在介绍立法的过程中，你提到的社会反映的意见中有关立法权限的问题，您具体说一下什么问题？谢谢。

　　李灵雁：这也是我想借此机会向大家做一个回应。网民之所以关注主要是因为物业管理涉及到业主的所有全、管理权、使用权等等，这些权利的规范应该通过法律法规更好一些，因为它的层级比规章的层级要高。国务院出台了《物业管理条例》，从北京市地方来讲，我们也在从2003年以后一直在开展这方面的调研，但是现在感觉物业管理的问题，大家刚才听了张主任的介绍，问题涉及的比较多，内容也很复杂，我们需要在调研当中和贯彻国家《物权法》和《物业管理条例》当中，需要把贯彻实施的经验加以总结，有一些新的创新性的措施还需要进一步探索。在这个问题上，我们也跟市人大常委会有关机构的工作人员进行了沟通，大家一致认识觉得物业管理还是应该通过地方性法规规范更为适合一点。但是考虑到问题比较复杂，有一些问题还需要进一步的研究探索，靠实践总结新的经验。市人大给我们政府这方面的信息，政府一个是为了解决当前物业管理当中一些急需解决的问题，同时也是为了贯彻国家的法律法规的需要，是不是能先通过制订政府规章的形式来解决这个问题。政府规章把这些急需要解决的问题规范了之后，通过一段实施总结经验，待条件成熟之后再上升为地方性法规，这是物业管理上考虑到的。谢谢。

　　北京日报：我有一个问题提给住建委的领导，关于业主大会允许双启动，开发商和业主都可以申请成立业主大会，会不会形成两个不同的班子在社区的这种局面有可能出现吗？谢谢。

　　于良：这个问题我来回答。根据刚才的介绍，大家已经认识到业主是物业管理的权利和责任主体，业主行使共同管理权的主要形式是业主大会，但是长期以来，大家观察到一方面由于业主行使权利的观念比较单薄，第二是受到时间、空间等因素的制约，造成业主在召开甚至在启动业主大会的时候无法及时有效的进行总结，因此在这个《办法》的制订过程中，我们也经过反复的调研论证，同时也借鉴了其他地区的先进经验，最终确定了业主大会成立时的双启动机制。这个双启动制度，跟大家说明一点的是，启动和筹备这两个阶段是相分离的。在业主大会的启动阶段，业主和建设单位推荐的代表都可以向街道办事处和乡镇人民政府申请成立业主大会，这是启动阶段。但是，到了递交申请之后就进入了筹备阶段。筹备阶段的时候，街道办事处和乡镇人民政府接到申请之后，会指定代表或委派公益律师担任筹备组长负责筹备阶段的召集，体现了街道、乡镇对业主大会成立的协助、指导、监督作用。如果出现了多波业主同时申请的情况也没有关系，作为一个物业管理区域内只能成立一个业主大会，因此作为同一个申请事项街道办事处，乡镇人民政府通过他们指定的担任筹备组长的代表会协调各方分别推荐业主代表组成一个，解决您所说的情况。

　　北京青年报：我想问一下法制办的领导，您提到网民代表和业主代表进行过直接的座谈，他们的意见是不是被采纳，如果有被采纳能不能举几个例子？

　　毛初颖：我来回答您的问题。市政府在民主立法方面已经进行了探索，比如说网上征求意见，这些都受到了广大业主的关注。在这次物业管理立法起草和征求意见过程当中，很多网民在网上，还有通过其他的形式积极的建言献策，我们觉得他们的意见和建议都是有建设性的，但是相对比较零散。我们感觉到很有必要跟网民代表和业主代表进行一些座谈，而且同时在征求意见当中出现有很多业主代表集体通过意见书的方式直接给我们反馈回来的书面意见，这些我们也觉得有必要跟他们进行直接的交流，开了两次的座谈会。这两次的座谈会跟网民和业主代表进行了沟通和解释，取得了很好的效果。在修改过程中，我们也充分考虑了网民和业主代表的意见。举例来说，比如说当时提的比较多的乡镇政府和街道办事处应当承担对业主大会和业主委员会的指导和监督职能，这是当时居委会提的比较多，还有应当明确规范政府的指导和责任，比如说在业主委员会备案的时候，有时间上的限制，对符合条件的，给予当场备案。还有无论采用包干制还是采用酬金制的企业，它的收支情况都是应该公示，对财务收支的公开情况我们当时做了规定。对于不撤出的物业企业不应该收费，网民和业主代表的建议我们都给予了采纳，在现在的《办法》体面都体现了。而且，在这些工作之后，我们也考虑到《办法》实施之后，我们还想找原来参加座谈的网民代表和业主代表再进行一次面对面的交流，对意见的采纳情况进行一次反馈，通过这样的方法，还有一些其他的互动过程，也为我们下一步上升为地方性法规做好基础工作。

　　北京电视台首都经济报道：政府希望促进形成物业服务质量和价值相符的环境，在这次出台的《物业管理办法》当中有哪些措施在这方面做了努力？谢谢。

　　于良：我回答您的问题。首先我们关注到关于物业费和物业服务质量围绕质价相符问题的纠纷已经成为近年来物业管理的主要矛盾之一。应该说，在市场经济条件下，对质价相符实际上是表达了一个希望构建公平交易的市场环境的愿望。首先，物业服务也是一种服务消费，其次，物业服务也有一种准公共产品的特征，存在着一种与业主的个体评价存在差异的情况，我们针对物业服务的上述特征和特点，围绕怎么去构建质价相符的环境作出了探索，体现在以下四方面。

　　第一方面确定标准，量化住宅区物业服务的需求，明晰了物业服务的内涵，包括对物业的管理和人的服务方面。这个首先我们在前几年颁布了物业服务等级规范的基础上，邀请了70多个专家，调研了上百个小区，现在已经拿出了一个初稿《北京市住宅物业服务等级标准》，统一了规范，这回我们详细的调整，扩大到一到五级的标准，近期也会向社会公开征求意见，将来会以北京市地方标准的形式发布，这个是准备给大家提供一个公共产品，便于业主和物业企业，还有第三方根据实际的情况来决定具体的服务质量和对应的服务标准。

　　第二方面刚才已经介绍过了《北京市物业管理条例》今后每季度发布一次全市的物业服务的平均成本，供业主和服务企业在协商物业服务的时候评价。今年首次成本已于今年4月26日试发布，等办法正式实施以后就要正式发布。

　　第三方面改革价格形成机制。随着前期物业制度的改革和创新，我们已经开始逐步的把对物业管理方式的决定权，对物业服务企业的选择权还有协商定价真正交到业主手里，将不再应用没有协商的价格，在签订物业服务合同之前，业主首先要与物业服务企业一块儿协商选择确定物业服务的事项和标准，委托第三方评估鉴定机构，根据所选定的事项和标准，结合社会的平均成本和小区的具体情况需求为物业服务定价。

　　第四方面引入了第三方的评估鉴定机构。业主与建设单位和物业企业可以聘请第三方评估鉴定机构，对物业服务进行跟踪，对涉及到的物业服务的质量和价格争议，也可以共同委托第三方机构进行评估。谢谢。

　　新京报：第一个问题想问一下住建委的领导，现在有一些小区公共收益会不会被物业公司所侵占，新出台的《办法》里面对这个有没有规范？第二个问题问一下法制办的领导，业主大会申请法人资格，这次是什么原因还没有体现出来？谢谢。

　　张农科：我来回答第一个问题。关于公共收益的问题，《物业管理条例》的55条对小区公共物业的收益有明确的规定，业主在产权登记簿注明的是你的部位，是你的公共部位拿出来经营所得是你共有的。《物权法》是这么规定的。《物业管理条例》55条很明确的规定这些收益干什么用，拿过来是补充住房的维修资金。你刚才问到有没有业主企业在侵占共用部位的收益？肯定有。其实《办法》中非常明确，成立业主大会，这些收益就自然会得到解决。

　　李灵雁：我来回答你的第二个问题。我们的草案向社会征求意见的时候，有一条是这样的，具备条件的业主大会可以试行法人制度。这条草案登出来以后，写的初衷还是想借鉴一下香港的制度模式，在讨论当中，大家对这个问题反映比较热烈，而且意见不一致。特别是法律专家层面来考虑这个问题的时候，大家的意见也不一致。我们考虑，作为法人，现有的法律规定的非常清楚，法人有独立的民事权力能力，要独立承担民事责任，业主大会作为法人条件跟现行的法律有一定的差异，所以没有写进来，但是可以在实际工作当中可以进行实验。谢谢。

　　法制进行时：4月26日第一次公布了季度的平均成本，是多少钱？这些小区是怎么选择的？第二个问题是北京还有很多老旧小区没有成立业主委员会，这些小区以后会怎么办？怎么成立业主委员会，业主委员怎么选定？最后一个问题，现在的《办法》针对是新的小区，有没有针对老旧小区出台新的《物业管理办法》，业主应该怎么选择物业公司，物业收费细则冲突之后到底由什么审核？谢谢。

　　张农科：我先回答你的第一个问题，成本的公布是多少钱，成本的公布是无法说出多少钱的概念，我可以告诉你，我们组织了很多的专家，采集了上百个物业项目，最后对构成物业的子项进行了一个个的拆检，拆检的子项是308个。拆检这些元素是为了细化、细分收费。不同的物业项目会由308个不同的元素组成，是无法一概而论多少钱的。

　　第二个问题关于老旧小区的。首先在北京不会再出现第二个物业管理办法，老旧小区也要逐步的过渡到按这个管理办法进行管理。你所说的老旧小区的概念也是一个含糊概念。什么是老旧小区？我理解你可能指的是那是公房或者是房改房，因为老旧小区不是一个准确的概念，你说20年、30年还是50年的叫老旧小区，划分标准是什么我不知道。如果你要说房改房这样的小区，将来都会逐步把改革进行到底，实施物业的市场化管理。谢谢。

　　主持人：因为时间的关系，今天的发布会到此结束，谢谢各位领导出席今天的新闻发布会，也感谢各位记者朋友出席今天的新闻发布会。