政协委员建言之房地产开发与房地产业健康发展

主持人：我各位亲爱的首都之窗网友，大家晚上好。为了便于政协委员与公众的沟通，北京市政协、与首都之窗以及北京广播网联合推出“‘回眸十一五　展望十二五’政协委员建言首都发展”系列访谈，今天邀请到的嘉宾是北京市政协委员，万科集团副总裁兼北京万科总经理毛大庆，和大家一起探讨关于“房地产开发与房地产业健康发展”的话题，欢迎您，毛委员，和我们网友打个招呼吧。

　　毛大庆：大家晚上好。

　　主持人：首先能不能和网友交流一下，在过去的“十一五”期间，您认为北京房地产业的发展情况怎么样？

　　毛大庆：“十一五”应该说房地产整个行业在北京有四个特征。一个就是“十一五”比“十五”供应有了明显的减少，供求关系是非常不平衡，应该说需求很旺盛，供求很紧张，房价上涨包括地价上涨在“十一五”期间都非常快。这里我想如果具体讲有几个数据，今天我也大致统计了一下。从供地上来讲，2006年到2009年，北京市住宅用地累计供应5300多公顷，加上2010年“十一五”期间供地总共大概是7900多公顷，比计划“十一五”9000多公顷少了1000多公顷，比“十五”9933多公顷少了2000多公顷，所以供地上是紧张的。有一些网友不是太清楚，在2004年的时候国家搞了一个831大限，清理原来协议出让，包括长期占地不能开发，规划了很久，证也发了，就不干，那时候清理了一批土地，我们又没有及时的把公共土地收储工作跟上，到今年大规模的土地进行投标，出让这种办法之前，出现了相当长一段时间的空档期，这个地跟不上，导致地的问题。由于地供应不上，住房的供应就下降了，这个就不用讲太多了。当然，这里还有一个问题，就是我们的历史欠帐比较多，还有一个扩面的压力不断变化，这个很多网友不太清楚。2006年开始，我们在“十一五”规划的时候，已经做了当时的经济适用房、廉租房、政策性租赁住房的计划，当时测算有45.7万户家庭按当时的保障性标准享受，占城市户籍比例的13.7%，到2007年房价上涨很快，夹心层住房困难就出现了，范围越来越大，就推出了两现房，到2007年全市房屋普查的时候，限价房需要政策覆盖的家庭已经占了城市户籍的24%，2006年到2007年我们从原来的45.7万户变成了85.4万户，还不包括新增的外来人口，一些新结婚的小家庭。所以在这个状态底下，一年就多了这么多的需求，所以说，住房保障问题一方面面临长期的历史欠帐，另一方面又面临保障面在不断扩大，导致住房供求结构越来越紧张。

　　我刚才简单说了一下，这大约是“十一五”期间，北京房地产行业的一个大概的特征，这里必须要提到的，“十一五”期间，北京市房地产的市场发展处于一个高度快速的市场化，城市化和国际化的这样一个大的城市发展的背景。所以这里有四种需求非常厉害，一个就是外来人口在京购房的需求非常强劲，另外一个是改善性住房需求持续旺盛，第三是征地拆迁量越来越大，导致被动性需求扩大很快，最后一个是居民的投资渠道狭窄。老百姓个人存款越来越多，投钱没地去，于是乎导致往房子上走，流动性充足，通货膨胀预期这一系列就导致了需求的紧张。所以我们总结说，北京市的房地产市场在“十一五”期间出现了新增需求、外来需求、改善性需求、被动性需求、投资投机性需求非常持续旺盛的局面。

　　主持人：毛委员分析非常透彻，对于“十二五”期间，如何规划房地产开发，促进房地产业健康发展，您的观点是什么？

　　毛大庆：因为我们已经经历了一个“十一五”，这个“十一五”其实是对北京城市管理是一个重大考验的五年。我们不仅仅是碰到了房子紧张的问题，同样碰到了交通紧张的问题，还碰到了很多类似于水资源紧张的问题，这五年是对城市管理者是一个非常值得好好的回来研究和反思的五年。这五年里面，我们曝露出一个城市管理的问题，就是我们对城市发展的规律，我们的前瞻性是有问题的，是不足的。当然，我们不能求全责备于政府，就是政府都应该什么都估计到，但是要注意到一个问题，当城市进入到城市化、国际化快速通道的时候，尤其是人均GDP总量在快速增长的时候，这个城市会面临哪些公共问题，这五年曝露非常充分。无论是公共资源均等化的问题，还是住房供求结构问题，还是资源结构的配置，还是对人口结构发展的估计不足的问题，五年看了很多的事情。

　　前面谈到的这些问题，在未来五年仍然会持续。首先为什么会这么说？先要从城市发展的客观规律来看。北京在去年郭市长“两会”的时候正式宣布，北京是继深圳、上海等的第六个城市人均GDP超过一万美金的行列，国际上的很多理论说，当一个城市的人均GDP超过13000美元的时候，城市的发展将进入一个迟缓期，甚至房地产处到一个衰落期，包括城市发展速度会逐渐衰缓下来。但是看我们中国无论深圳马上就到13000美金的城市，还是上海也12000美金，北京到今年很接近于11000美金，这种状态下我们有没有看到城市出现衰缓，这就是中国特有的现象。为什么是这样？这里按国外的理论说，当城市到达这个的时候，城市发展不再靠房地产、土地，因为它的需求饱和了，为什么饱和？他们都研究过，我们所谓对标的世界城市，户均拥有住房都超过了1.1的比例，似乎北京也很接近，我们已经到0.9了，为什么我们就不会迟缓下来，因为我们的城市面临二元化的压力。比如说北京市老百姓按正常的发展来说，改善性需求，但是我们还面临大量的外来的新增人口，这种问题在国外很多城市到这个阶段，就慢慢不再具有这个压力了。

　　主持人：我们想拿国外的例子套我们现在的情况并不太适用。

　　毛大庆：不太合适。回过头来，这次对“十二五”住房需求的判断，无论是政协做调研，还是我们对纲要的起草来看，我们的态度是希望站在五年以后的角度，回来看这五年，看“十二五”怎么发展。

　　主持人：我们平常想未来一年两年，您是站在2015年往前推我们做什么。

　　毛大庆：对。

　　主持人：您拿什么站在五年之后的角度来回望这五年应该干什么？

　　毛大庆：没错，我们做预测的时候用了两个工具，一个是人口工具，一个是需求工具。首先从人口增加的规律和住房需求的改善的角度，我们在这里做了一些预测，大致咱们可以看一看这里的一些情况。两个工具，一个是人口，另外一个是需求。先说人口，我们说“十二五”期间，北京首先一个大的根本因素就是我们在向着国际城市去追求和发展，有了这个大背景下，北京良好的这种基础设施公共服务的快速的发展，仍将延续。奥运会对于北京来说是一个发展的重要的加速点，我不知道大家记得不记得，在奥运会前，很多言论在说，研究北京后奥运会不会出现“奥运病”，会不会出现悉尼、巴塞罗那搞的奥运会后房子突然过剩，需求跟不上，一下经济衰退，当时我就说那是根本不可能的，我们不是悉尼，我们也不是巴塞罗那，我们是北京。事实证明，北京过了奥运会之后进入了城市基础设施公共服务快速发展的轨道，城市魅力在不断加强，城市吸引力和综合竞争力不断加强，我们仍然处在快速的城市化过程中，这是一个基本判断。

　　加上首都的特殊因素，首都经济特殊因素，人口涌入的动力我们认为仍然是强劲的。这里刚才讲了2006年到2009年全市每年人口的机械增长是在50万到60万，剔除农转非每年新增外来人口大约是50万，这个数字还是我们能统计得到的。如果在“十二五”期末之前，2010年的年末，城市人口大概会在1540多万人，这是我们所说有户籍的，人口累计新增237万人。考虑到世界城市，境外人员的增加，世界城市发展的这种经验来看，我们到了1万美元之后，加上这些因素，对北京来说，人口仍然处在快速增长的阶段。所以，我们说如果在保持2006年到2009年北京城市人口人均住房每年增加0.5平米，确切说是0.49平方米的速度，“十二五”期末，人均住房建筑面积是会增长到32平米左右。这个期间，新增的基本需求是多少？就是我们所说的32去乘以237.5万人，这个数是可以算出来的，这是基于对购买限制的情况下，如果放开这事就没法说了。所以我们需要7540万平方米的房子。加上新增改善需求，我们说按1540多万人乘以0.49平方米每人每年，乘以5年，我们需要3780万平方米，两项合计需要1.1亿平方米。

　　主持人：我们有这么大的提供能力吗？

　　毛大庆：我们先说我们的需要，人口的变动是这么多。从这个角度上来说，我们测算出我们的城市需要。所以我们说从需要的角度来看。刚才说到新增的这些东西，事实上我们算土地面积，土地储备，应该说是可以盖得出这么多房子来的，这是没有问题的。

　　主持人：但是我们真的需要这么多吗？

　　毛大庆：从现在看，这个数字还是相对有保留的。因为住房面积31.75平方米，意味着大量的主流的住宅是在90平米的房子，按一户三口人的家庭来推算。另外，每年增加0.49平方米应该说还是一个比较理性的数字。

　　主持人：您分析完之后，我觉得压力很大。

　　毛大庆：这个数算下来是一个1.1万万，也就是1.1亿平方米的这么一个数字。如果我们按一套房子100平方米，意味着多少房子？意味着113万套房子。按一套房子我们说住三口人，那就是300多万的人口，所以把这个数又算回去了。但事实上这个数还是有保留的。这是在限制了投机投资需求的，还是限制住的情况下。所以我们说我们看到了大量的老百姓不满意，房子住不上，保障性住房盖的慢等等问题，这里有很多是由于历史上的欠帐，包括扩面的问题。这个扩面的问题事实上也是一个很大的问题，你看我们的物价的变化速度，其实房地产里面大量还跟物价有关系，建材的价格，包括我们的劳动力的价格的变化，这些变化导致我们房子的一个基本的成本上涨，包括拆迁的压力，这些叠加起来土地成本在增加，房价也在增加，这个时候的增加的压力和我们这个需求又在不断的上涨，这里带来的一个问题就是说需要被保障的或者是跟不上商品房发展的人群在扩大。今天用这种通俗一点的办法，我相信多数网友能直观的感受到这种问题。

　　另外一个就是我们从需求的分析角度来看我们“十二五”的房子。这里分了几种需求，就是刚性需求，从潜力的刚性需求看，我们仍然是按2006年到2009年全市城镇人口结婚的对数是12.3万对，城镇新增的机械新增人口是50万人口，每年拆迁住房大概在5万户左右，新就业的大学生每年大概10万人左右，前两年是29万人，现在大学毕业生的数量在下降，其实大学生报名的数量也在下降，这里还有一个问题就是人口的拐点在逐渐显现。这些东西加在一起，新就业大学生的统计数据相对来讲是比较困难的，以及他跟新结婚的城镇机械人口出现重复，所以计算的时候没有把重复数据算进去。刚需这一块“十二五”期间北京大概将近在20万套左右，我们这里说有110多万套，这里大概有20万套是刚需。新结婚的，毕业的，机械增长的等等这些。

　　还有改善性需求，这里不得不谈到我们的人口结构。我们在北京的人口分析，我们当时看过一个数，我给你看看这个数，这个数也很有意思。我们国家在1962年到1974年这一段期间，我们国家新增了2.97亿人口，那么我们在1982年到1992年这一段期间又增加了将近1.9亿人口。所以，这两个加起来大约是5亿人口，前面的高峰就是文化大革命期间没有很好的控制人口，生了这么多人。后面那些人就很容易理解了，就是前面这些人生出来的。所以我们通常管这个事叫做我们的两次人口的生育高峰。这些人现在是什么情况？这些人第一次生育高峰的人，现在普遍是35岁到50岁，这批人年富力强，都在工作岗位上，属于我们国家购买力的主体，工资也高，占据大量财富，这批人现在正是改善性需求的主体，可见改善性需求有多大。2010年30岁到35岁的人群，这群人又将在“十二五”期间加入到改善群体里面。这两个加一起是相当大的，预计我们说在“十二五”期间，进入改善群体的城镇家庭户数大约在50万户左右。

　　主持人：这两个加起来就70万了。

　　毛大庆：还没有算什么人？第二次高峰的1.9亿人，那批人其实由于住房的恐慌性心理，由于通货膨胀的不良预期等等，导致他们提前进入到消费群体，也就是以前所有说的爷爷奶奶推高房价，丈母娘推高房价，结婚要买房等等，这些导致的我们说有大约50万户属于要改善的。这里还有投资性的需求，投资性需求，我们国家在控制抑制投机投资，但是不能不说，房地产商品的属性就不可回避它具有投资品的属性，这个我想科学规律，我们也不要回避。在这样一个规律下，其实我们可以看到，这个是由于现在我们城镇居民的收入和存款在不断增加，而存款的投资渠道非常狭小，包括我们现在说到的股票。

　　主持人：包括现在还有黄金等等。

　　毛大庆：黄金、拍卖品、大蒜、苹果、绿豆，这种情况下，他们的投资需要还要很多的。如果保持在2009年投资性购房比重，“十二五”期间平均每年购房的需求大约是30万套左右，已经100万了。按新建和二手房成交1比1来看，每年我们需要再新建住房，就是满足投资性需要的大概在18万套左右，按2009年119平方米的平均户型，因为投资性的，他不会买一些特小的，约大概新建2118万平米的商品房，这是跟投资有关系的。如果我们基本抑制投资性的购房，就是不能抑制，那么“十二五”期间可能会多1亿平方米，就是整个把这些加在一起。如果我们控制的比较好，“十二五”期间大概会在7000万平方米左右，这我指的是商品房部分。如果我们说不能很好的抑制投资，就需要1亿来干这些事情。

　　主持人：刚才您分析了这些数据，实际上都是站在了五年之上的角度去看，我们可以假设到这样一个结果的话，您觉得我们在这个过程中应该怎么做？

　　毛大庆：通过这样一些分析，这里我们还有一些分析，就是关于保障性住房的需要，其实我们需要保障的面在不断扩大，我们也算了算。如果在“十二五”期末，要解决80%的保障性需要的话，每年平均需要建政策性住房也是将近20万套左右，以平均每套60平米算每年需要新建的是大概1000万平方米，这几年下来估计在5000万平方米，被保障面还不老在扩大。基于这些分析，北京的房地产在“十二五”期间，我们怎么样更加科学的、可持续的调理的好一点。这里我们想当时我们在做这个规划的时候，也提出来一个原则，我在这个网友的提问上也看到，我们叫保障低端，支持中端，放开高端，这是一个总原则，这是预测的一个原则，第二就是坚持要统一规划和区域特点的区别性的关系。统一规划和区别特点是什么意思？统一规划是站在未来的基础上，通过对人口需求的梳理，判断我们需要做多大容量的这样一个容器才能把需求装进去，需要统筹规划，再也不能像以前一样事情到了眼前再算。因为房地产有一个特征是有一个滞后性，今天发现这件事，当你要解决这个事，你变不出来，建设周期，土地就更困难，还有一个整理周期。在这样一个状态下，我们如果不能站在未来规划现在，将来还是有问题，这是一个问题。区域特征是什么意思？就是要根据北京区域的特点，比如说有一些区县平谷、延庆、房山，包括门头沟，相对原来边远一些的区县，根据这些区县的特征，包括对它们的未来能承担的住房的分散压力要做一个统一部署，针对这些区域的特征，对它们进行特性的规划和布局。我们有一个很好的例子，在“十一五”后半期出现的。当时美国出现经济危机，北京也出台房地产的拉动政策之后，我们当时谈到要加大土地供应，来把需求各方面拉起来。那么当时供应什么？那时候土地开始走出阴影之后，逐渐上涨的时候，我们提出来既然北京的发展非常不均衡，认识到公共资源不均等，我们的发展的极大的不一样，那我们能不能够说优先的对这些区域的土地进行储备和整理，优先的把这些区域的土地拿出来，另外跟轨道交通的建设联系起来，轨道交通能不能优先向这些区域倾斜。

　　主持人：好像把这些区域先盘活起来的感觉。

　　毛大庆：对，这个大指导方向下，两个区域有了大的发展，大兴区和房山区，尤其是市政府在2010年年初出台的《城南快速发展计划》和永定河流域的整体规划的指导下，加上几条地铁同时开通，再看大兴和房山的样子。这个是不是能站在一个前瞻性的角度上既统一规划，又突出区域特点，这就是很好的例证。长阳这些地方，大兴起来之后，舒缓了很多不论是丰台、崇文、宣武、西城这些地方拆迁的人口的外溢的压力。

　　另外一个是租售关系我们要处理好。保障性是不是一定都要是卖的，我们有多少房子是需要能循环使用的资源。因为我们的地是有限的，房子盖到哪儿，怎么盖，北京就这么大，我们能不能储备一些资源，能不能集约使用一些土地，能不能使土地出让、储备有节奏，不要过快用光，所以一定有一部分房产资源是租赁的，这就是为什么我们建议在保障性住房里面搞廉租房和公租房的道理。因为我们的人口结构是会变的，刚才你问我，我们真的要这么多房子吗？事实上不是这样，我们现在面临一个最难的时期，这个时期会多久，以我个人的判断正好是“十二五”和“十三五”，这十年过去之后，房地产需求会发生变化，不可能20年之后北京还这样，这是不可能的。

　　主持人：按经济规律没有一直上涨的市场。

　　毛大庆：包括人口逐渐进入老龄化，包括有一些城市像上海、北京人口是负增长，当然这是本城市，外来人口加上还要多。还有一个是处理好外来关系，一手房和二手房，二手房能盘活，一手房的供应和二手房怎么联动起来，这是四个很重要的原则。你刚才说有什么比较好的办法来继续让“十二五”慢慢舒缓北京的压力。一个是多渠道增加有效供应。

　　主持人：包括土地和住房的供应吗？

　　毛大庆：土地要有效增加供应，另外要适度提高规划的容积率。北京从保护历史文化名城的角度出发一直主张低容积率，所以你看北京好的地方，过去10年的发展，城市发展虽然很快，但是没有出现类似上海五六年之内城市中心看不到什么绿了，出现了水泥森林这样的房子，北京这一条控制的还是比较好的，这是从城市历史文化保护。但是我们现在看，全市的毛容积率，就是一块地的面积跟出产房子的面子，平均的毛容积率是1.3，其实是很低的，我们知道1以下都可以做成联排了，那么1.3其实是很低的，如果我们适当的提高，1.3到1.5，差0.2，全市的土地住宅用地的供应，同样盖那么多的房子，会减少1200到1400公顷的土地使用，可以储备起来，为日后的发展，所以适度的提高容积率还是需要的。

　　主持人：是不是能理解为低密度住宅要减少？

　　毛大庆：低密度住宅是要有条件的出让这样的土地，比如说这个地区属于文物保护或者是风景园林，包括可能有一些硬条件的限制，包括军事设施等等，这些地方低就低一些。但是有一些地方是完全没有必要这样的，可以适当的高一点，其实我们从国外的经验看，无论是纽约、东京平均的毛容积率都比我们高很多，东京是非常高。

　　第三，我觉得9070的政策要坚持下去。在出让土地面积不变的情况下，坚持9070政策，可以增加相当多的有效的供应，这个我想我们可以通过数字算出来。

　　另外一个就是盘活存量土地的利用，完善土地的储备收购制度，促进土地的有效利用。我们也提出来对拥有一些中心城区的未开发土地的企业，我建议也是在一定的符合城市规划的要求前提下，可以在补交土地出让金以后，在国家允许的情况下，可以进行一定的自己的流转的房地产开发，也应该适度的允许单位利用自有的土地为本单位员工建一定的宿舍和集体的住房，这也是盘活土地存量很重要的途径，当然现在这种地也并不是那么多。

　　主持人：政策上也应该有所考虑，所谓的集资性建房。

　　毛大庆：对，另外就是进一步加大轨道交通的建设，之后配合我们的两个重要内容，一个就是城市公共资源的均等化，不论是医疗、教育还有购物、休闲这些设施跟轨道交通同步的向我们相对比较郊区一点的地方拓展，形成一些沿着轨道交通的交通设施便利的这种生活组团，不见得非要像以前讲的卫星城，生活组团就可以。

　　主持人：一定要让他出去和回来的时候方便，包括生活上要有配套。

　　毛大庆：对，现在我们比较难的事情是很难让所有的组团都具有就业的可能，但是生活必须得保证。周末就别往城里跑了，我们看新加坡的城市建设，大家觉得新加坡小，包括香港觉得小，其实我们在新加坡待过的，在香港待过的人可以看到，其实也并不小，像香港，你要在本岛上班，你到他住的很多的地方，其实一坐地铁也要4、50分钟，一个小时，也很多这样的地方，那些居住的组团和生活的区域来看，生活设施很多是很完善的。新加坡早期就确定了这个思想，很边远的地方，生活条件反而特别好，无论是购物方便，看电影，学校，体育设施一应俱全。

　　主持人：所以政府的规划应该有所先行，另外配套上要考虑。

　　毛大庆：对，另外要到地铁结合起来，这样也能有效的促进地铁投入的合理回收，这些在经济上很多是有章可循的，这些问题上是可以向国外学习先进经验的。最后一个土地供应里面，真是要加大土地开发以后流转的速度，包括限制开发时间，打击屯地，这些加在一起，这是从增强供应上会起到作用。

　　另外一个是分类有序的引导住房需求，这在2010年也是一个很重要的变化，无论从行业内还是政府的，大家越来越清晰的看到一个问题，房屋的供应，以后一定会分成两个比较大的市场，一个是以保障为主的市场，一个就是商品市场。这两个问题以前是界限很模糊，或者是保障力度不够的情况下，无法构成一个市场，现在政府大力推进保障性住房的动作之下，将来会出现非常明确的两个市场。保障性住房在未来两三年会占相当大一块，我认为应该占有市场的40%到50%左右。在这样的状态下，我们更多的要做的事情是怎么样更好的引导住房需求，什么样的需求应该去到什么样的房子，这个政府应该通过政策，通过信贷，通过财政的补贴，通过保障性的这些门槛，把需求梳理开。

　　主持人：找到一个更好的分解点，让每一种人都能找到合适的居住需求。

　　毛大庆：对，这是一个。另外还有一个是区别外来人的住房，对他们的供应条件。这里就是我刚开始跟你提到的，我们说“限外”并不应该一棍子打死，北京的发展是离不开外来的精英的，这是我们必须明确的道理。过去十年是这样，未来十年更是这样，把什么样的人纳入到北京的生活系统里来？这里需要非常细致的梳理，包括我们可以学习国外的引进人才的政策。城市发展需要的这些人才，应该不但是给他们解决住房，保障他们的住房，还要让他们更多的享受在北京市的公民的同等待遇。这个前提是梳理，这些人我们是需要的，但并不是别人就不需要，那些可能不能让你在这儿买房子，可能是一个重要的劳动者或者什么，我们提供可以租赁性的房子，这一条日本、香港、新加坡一直在这么做，政府也会提供很多廉租的，这些是给城市里面未必有户口的。

　　主持人：这必须是在充分调研的基础上什么样的人需要什么东西才能出什么样的政策。

　　毛大庆：是这样的。另外一个是有序引导改善需求，这里我们经常在谈到通过税收、信贷的政策，这一年我们一直在梳理改善性需求，多套房购买，多套房的改善，再改善，会通过信贷，让你的资金购买成本提高来限制，这个我们也摸出一套规律。最后一个是抑制投资和投机的需求。

　　主持人：尤其是抑制投机的行为。

　　毛大庆：是这样的，特别是在商品房和城市住房的投资和投机的需求，因为这已经是一种稀缺的资源，脆弱的不太能经得住强大的投资和投机的撞击，这一条是要控制的。另外一个是通过减免商业、办公等非住宅物业的税收，鼓励非住宅市场的发展，引导资金从住宅市场流向非住宅市场。投资总是存在的，你把它堵住了，得让它有别的地去，当然，每家企业有自己的策划和不同的经营策略，但是从政策和政府来看，这个要引导。最后一个是发挥税收政策，在抑制投资投机需求的调节作用，这些里面大家很多提到的房产税，包括后来的对超大户型控制住房的研究，最近很多地区在紧锣密鼓的研究。这些问题未来都会通过有效的工具慢慢把这些问题，原来都纠结在一块儿的问题给摘出来。我想“十一五”，我们虽然面临了很多问题，但是在“十一五”后期，尤其通过国外的经济危机之后，最后这两年应该说虽然问题并没有解决，但是我们梳理和摸规律还是做了不少的有效的工作。

　　主持人：谢谢您。网友说，北京市政协做了一个北京房地产业的“十二五”规划，本着低端有保障，支持中端和放开高端的原则，所以我们不必把矛头直指开发商，更应该思考的是政府管理部门如何贯彻落实这样的原则，比如说50%的保障性住房的市场，实际上我们应该把作为提供保障房作为我们的一个必须要去落实的一块任务，而这个前提就是我们一直反复强调的要调查需求，否则的话，现在只有五千块的人买两万多的商品房大家会有怨言，就保障性住房而言，我个人的观点，我觉得没有必要比如像万科这样的企业去介入，更多的是让之前退出房地产的央企去开发，完全由政府去主导，可能里面的利益就会少一些。

　　毛大庆：这个概念说的有一点不清晰，也并不是说央企就一定要盖保障性住房，但是这里也并不是说社会企业就不应该去盖。我刚才还是说，保障性住房也是一个市场，我是这么看待这个问题的。

　　主持人：这里会出现，我们的政府怎么去引导企业参与到保障性住房建设里面？

　　毛大庆：对，这是一个问题。这是一个双向问题，一个是社会型企业对自己企业的发展、生存和它的经营模式的转变问题。其实从房地产行业来说，我们对于别的产业行业来讲，房地产整个行业的平均收益和它的收益的稳定性相对很多行业还是比较稳定的，这个咱们客观地说。当然企业跟企业不一样，但是总的行业还是比较稳定的。

　　另外，从未来房地产发展状态来看，相当长时间内会存在两个这样的市场，一个就是保障，一个是商品房，不再像以前无序的发展了。这里怎么吸引社会企业参与到里面去。

　　主持人：从您来说怎么调动社会企业参与的积极性？

　　毛大庆：这里有几个办法，一种是商品房的建设和保障性住房建设进行配建，这应该从开发商的角度来讲，算得过来这个账，他还是愿意去做的。因为你企业希望获得比较好的商品房建设的用地，在这个过程之中，你去算好自己账的情况下，来承担一定的保障性住房建设，在一个企业的经营模式上来说，这是没什么特别困难的。

　　主持人：这也是体现了企业的社会效益在里面。

　　毛大庆：是社会效益也是一种社会责任。政府用这种办法来说，也是用来鼓励和推动社会资金和社会企业加入。但是是不是政府什么都没有做？其实政府大量的公司也在做，比如说北京做保障性住房最多的企业仍然是北京的政府企业，比如金隅集团、住总等这些企业还是承担了最多的建设。当然像万科，包括龙湖、保利也在做很多保障性住房，一方面是企业社会责任，一方面也是要根据市场变化来调整企业的经营策略。

　　主持人：也就是未来五到十年之中，万科也会参与到保障性住房中？

　　毛大庆：对，我们把参与保障性住房建设作为未来企业发展很重要的一个内容之一。我们现在大量研究保障性住房建设的规律，包括户型，包括建设的布品，采购等等。其实万科做了几个保障性住房都是标杆性的保障性住房，正因为原来我们在商品房上有很好的经验，移植到保障性住房上，对成本的控制和建设质量的把握都有很好的优势。我今天上午还在跟住总的董事长交流这个问题，大家对这个事都很有共识。这也是中国的一个特色。如果说今天由政府来组织一群人自己来盖，我觉得远远比不上发动全社会的力量一起来盖，那个盖法跟不上市场的需求。

　　主持人：所以政府出台一些好的引导的政策鼓励社会企业参与到保障性住房建设中？

　　毛大庆：对，包括社会的资金渠道。在国外来说，这有很多的社会资金，金融产品也愿意来支撑这些保障性住房，当这个事情都出现的时候，也包括金融制度的改革和金融体系的不断丰富和完善，在这种情况下，企业搞保障性住房的动力和能力会进一步释放。

　　主持人：还比如哪些方法去引导我们开发商的积极性？

　　毛大庆：现在我们做租赁性住房的情况下，土地的成本开发商是不用出的，开发商收取管理费，把房子建设出来，更多的像一个大的代建单位，只要企业管理的，开始计划周密另外成熟的话，应该有一些微利，但是形成大的规模来做的时候，对企业来说也是一个可以的盈利途径。企业肯定做保障房的时候也会做商品房，两只手不断补充的情况下，这个应该是可以存在的。现在保障性住房政策鼓励社会资金进一步投入，还有很多问题政府要不断的思考，在更新和创新这些手法，动用更多的企业或是社会资金有兴趣，愿意投身，这个事情就更好了。

　　主持人：您认为会有什么样的方法更能调动积极性？

　　毛大庆：这个都不是很成熟，比如说企业用自有资金帮助政府建立保障性住房，我们是不是能在税收上进行一定的奖励和优惠，是不是能在获取商品房的用地的时候，给他一定的优先的竞争加分。因为现在我们获取商品房是要通过投标，也并不是价高者得，这种情况下，它是一个综合性考量，能不能给一些积极投身于保障性住房建设的企业加一分，使得他愿意承担这些社会责任，这些都是可以考虑的。

　　主持人：网友说近两年政府部门和各地开发商讲住宅产业化，拿绿色节能来说，《奋斗》里面有一个田园牧歌的项目，提倡舒适家居系统，应用先进的科学技术，科研成果和先进的环保设备，采用系统的家居设备集成方案，以环保节能的方式从多方面提高人们生活的舒适度，但是最后被所谓的成功商人“徐志森”否掉了，他说建足够好的房子是好的建筑，但不是成功的生意。的确对开发商来讲，建设节能型住宅就意味着开发成本增加，企业利润减少，但是这位网友想表达的是在房价不断上涨的趋势下，开发商多掏点钱怎么了，中国的老百姓一辈子最看重，买的最贵的就是房子，起码得物有所值吧。

　　毛大庆：他说的很对，我很同意他的观点。现在的开发商也不都是“徐志森”那样的人，现在的开发商在思考也认识到这个问题。企业的持续发展，并不是把所有的钱都挣到自己兜里面，其实对他来说，利益的最终分配是要均衡分配，企业当然应该赚取他的劳动所得，应有的利润，同时也应该把他的产值，做完一个产品之后的总利益分配到社会，分配到消费者，分配到一些公共事业里面去，当这些部分加上企业应得的利润，这是整个项目的利润，这些利益加一起，看一个开发商能有效合理的分配这些的话，这个企业一定是走的最长远的。所以并不是多掏钱和少掏钱的问题，是真正的企业长时间的维持他的品牌的地方来看，企业应该多掏钱做这个事情，其中最终受益的还是企业，所以他说的是对的。当然我在这儿并不是愿意过多的谈万科，但是事实上万科就是这么样思考问题的。住宅产业化和后面讲到的《奋斗》这个事还不太一样，住宅产业化的确是一种建筑的绿色节能的手段，但是他更多的是建设环节的节能环保的一个手段，也就是说，我们把原来传统意义上的盖房子，混凝土、民工、现场的浇筑、模板，把这个问题变成了产业化的状态，就是我们把房子的零部件在工厂里面进行生产，到现场进行组装，这个组装不同北京以前的建筑，这是最先进的，像日本搞了好几十年的通过高科技手段，通过结构计算的手段进行的组装式构建式住宅，大量的好处是把建造环节移植到了工厂，确保了所有的部件出来是像机器零件一样精准，房子盖出来是有棱有角很整齐，第二就是不会影响环境，第三，现场组装的时候不会产生废气、烟尘、噪音，大量的模板在现场作业，降低了城市污染问题，减少了水泥的用量，另外大大提高了住宅的精确度和施工的安全度，我们民工变的很少。再深一步讲，这是对中国盖房子的建造革命，如果我们能走这条路的话，可以把大量的民工变成产业化的工人，对中国未来的发展模式转型，劳动力的升级有重大的意义。

　　主持人：网友说，高房价只是一个在房地产开发过程中种种不合理情况的表现，我们采用的招牌挂制度导致地价越来越高，房价越来越高，反过来又会导致土地开发成本越来越高这样一个恶性循环，所以拆迁问题会引发各种矛盾，现在是一个死循环了，各方没有好的方法破解，政府开发商都在一个怪圈无法自拔，请问毛委员有什么见解？

　　毛大庆：是地价推高了房价还是拆迁推高了地价，还是什么问题。但是死循环能不能解开，我觉得应该是有它的方法的。这里首先我们这些年一直在看，很多人说到底是需求推高了房价还是地价推高了房价还是拆迁推高了地价。这里分解来看，拆迁的成本的确越来越高，在于我们的物价也是上涨，老百姓重置的成本越来越高，拆了自己的房子买不起房子等等这样的问题。另外一个就是招牌挂的制度，这是两个问题，这个问题其实不完全是循环在一块儿的。在我们原来看到有大量的需求的情况下，大家都很愿意去拿地，因为需求在那儿，只要盖了房子就有人要，相对贵点还是有人要，于是出现了竞拍、竞价，最后出现了地王这样的问题，因为大家认为说我就是弄了一个帝王，最后这房子还是有人要，基于这种判断下的获取土地的方式本身是很不理智的。现在我们限制了这个需求，比如说对你买多套房产生了多种的限制，对外来人口买房子产生了很多的限制，在这些限制的情况下，我们可以看到房子的需求从未知数变成一个相对清晰的已知数，包括需求刚性有多少，改善有多少，一个口子彻底放开的时候没法算，当这个口子被相对限制的时候，你可以数数了，这时候你可以大致判断出来，市场的容量变成一个相对来讲的已知数，当知道容量的情况下，大家就不会这样无缘无故的去奋不顾身的弄高价土地，这种情况下，大家对地的获取相对会比较冷静。我们看加上招牌挂制度的改革，不再用现场竞拍的方式，起码是越来越少，大量的是采用综合评标的方式，地价2010下半年比2010年上半年的趋势有大量的缓和。

　　主持人：关键我们知道了底在哪儿，到底是什么需求，不像以前大家很盲从，我们民众也很盲从。

　　毛大庆：另外就是拆迁，政府的拆迁手段和方式有了很多的变化。比如说我们原来说卖了地弄了钱再去拆，现在很多的拆迁采用政府贷款，投资银行，包括国家的银行来进行贷款，贷款给政府，政府进行比较大规模的土地的集中整理储备，这样比原来这样弄，那样弄，越转越死，现在相对土地储备的主动性有很多的增加。这些问题都不可否认，成本在不断提高，还是会越来越贵，我们说正常的跟物价或者说跟社会的金融体系里的正常的通胀率有关的这种上涨应该是可以理解的，但是我们想从几个环节把这个死环解开，相对会好很多。

　　主持人：网友问，毛总，您对房价的走势咱们判断，明年房价会怎么走？到底是持续走高还是崩盘，都说让房价回归理性，请问什么是理性的价位？

　　毛大庆：我从来都不主张做预测，因为没有什么人有这种能力做预测，谁也不是能去预测，很多事情预测不了。但是我想从一些数字上感觉，北京明年的商品房的价格，我在很多地方已经说了，我说我觉得应该是逐渐回归到平稳的过程中，而且2011年总体应该是平稳的，不会出现大幅度的上涨，适当的正常幅度的上涨还是会出现的，但是不会出现大面积，大幅度的上涨。原因何在？其实还是从供应和需求的关系上来看，我们今年的10到12月这一段，出让了将近1000公顷的土地，前面出让了两个1250，一个是保障性住房，一个是商品住房，这些项目集中大量的出让，轨道交通快速的完成，导致了什么？加上我们现在对土地出让之后的约束越来越严，现在从土地出让拿到土地之后，一个月所有钱都要付清。第二对你开工、竣工、销售的时间都有了很多的限制，导致开发商从买地之后的资金成本其实是很高的，尤不得他去囤着不弄，受不了。资金的各种渠道也被限制的很死，他投了这么多钱买了地，资金渠道很死，他唯有快速开发加紧卖房子，今年出让了足够多的土地，明年形成的有效供应，保障性住房加上商品住房就会有30万套到40万套上市，过去的2010年，北京市卖了商品住宅8万套，保障性住房配租配售大概是5万套，明年如果出现30万套，整整是今年一倍还要多，这种状态下又是集中供应，我们可以看到是从供应和需求的关系上会逐渐的趋于平缓，库存会逐渐上升，这种状态下，房价没有理由再出现大幅度的上涨。

　　所谓回归理性，我们不能去期望房价按某一个人的理性的尺度，说我就只能买得起5千，回到5千才是理性，这个也不合理，因为城市的价值，竞争力摆在这儿，我们也不能说希望北京的房价都大幅度跳水，都掉下去，以前的房屋都贬值，这个也不利于城市的经济稳定，更不利于社会的稳定。对大量的中低收入群体，我前面讲了很多，我们已经在实施有效的和有计划的保障性住房供应，“十二五”期间，站在未来五年看回来，政府已经做了充分的准备。

　　主持人：今天还有网友说到小产权房的现实存在，还有胶囊公寓的存在，还有三环路上移走的蛋型小屋都是对高房价的嘲讽，我们都不得不承认这是现实存在，这是对以后房地产业健康发展的担忧，因此想让您总结一下，对以后如何让房地产业更加健康的发展，您认为政府应该做什么工作？

　　毛大庆：前面提了很多内容，第一个政府要做好政府的工作，首先政府的工作应该对一个城市的发展规律有前瞻性的判断和认识，基于这种判断和认识，对城市的房地产需求和供应总量要有一个非常清晰的全面的判断，这个判断很重要，要准确，判断不能马马虎虎，这首先是政府做的。没有了这个，谈不上健康的房地产行业，我们的行业都无法判断，怎么能健康呢。

　　第二个，政府的政策要相对稳定。政府的政策也不能是朝令夕改，昨天是这样，明天就没了或者是大起大落，不利于行业正常有效的发展。

　　第三个，坚持做好保障性工作，这在“十二五”期间，中央经济工作会议已经给了非常明确的方向，这次也非常明确了未来的住房市场就是保障归保障，市场归市场，保障的工作变成日常的工作，在这个状态下，政府要坚持，另外能逐渐的追赶上城市的需要，还清原来的历史的欠帐，这样的问题会逐渐使得房地产的大的压力会舒缓。我举一个例子，人的身体也是这样，当一个地方堵了，你会哪儿都不舒服。前一段时间有一个病人说他高血压，查来查去，吃了降压药也降下不来，结果发现肾里面有一个血管管壁加厚，血流不过去，所以导致高血压，你说不说高血压是不是吃肥肉吃多了，也查不着。所以我们房地产市场也是这样，要把这个弄通了，不能一个地方老堵着，老堵着，这个血压怎么也降不下来，你天天给他吃降压药，今天早上降下来，晚上又上去了，后来病人跟我说，把那个地方做了一个支架血压一下就下去了，现在很好。

　　主持人：关键是不要充当救火队员，要有前瞻性，有科学的决策能去引导，包括掌握市场到底是什么样的，需求有多大。

　　毛大庆：另外问题要从根上解决，不能从表面解决。那次我们跟任总几个政协委员谈的时候说房地产市场要解决，一定要釜底抽薪，切勿扬汤止沸。

　　主持人：谢谢毛委员做客我们的直播间，感谢网民的参与，我们在今年即将召开的2011年“两会”上再见。

　　毛大庆：谢谢大家。