京規自發〔2021〕140號
各區人民政府，市政府各委、辦、局，各相關單位：
為推動老舊樓宇更新改造，完善城市功能，提升城市活力，促進産業升級，經市政府同意，提出如下意見：
一、適用範圍
本意見適用於本市中心城區範圍內以老辦公樓、老商業設施為主的老舊樓宇(不包括居住類建築)更新改造，其中涉及不可移動文物、歷史建築等除外。
中心城區以外各區可參照執行並制定實施細則；首都功能核心區、北京城市副中心可根據黨中央、國務院批復的控制性詳細規劃(街區層面)單獨制定實施細則。
二、工作原則
堅持規劃引領，以城市總體規劃、分區規劃、街區控制性詳細規劃為依據，推動産業功能提質增效，提升樓宇品質和發展效益。堅持民生優先，著力補齊地區配套短板，完善公共服務設施，改善人居環境，提高人民生活滿意度。堅持試點先行，由各區政府選取試點項目並組織實施，市相關部門給予政策支援。老舊樓宇更新後業態應符合《北京市新增産業的禁止和限制目錄》和《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》。
三、具體內容
(一)確定實施主體
鼓勵原産權單位(或産權人)作為實施主體進行自主更新；如産權關係複雜，按照《中華人民共和國民法典》規定，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意後，可依法授權委託産權單位(或産權人)作為實施主體。由原産權單位(或産權人)授權的運營主體，或由區政府委託的平臺公司依法依規取得樓宇産權或運營權後，也可作為實施主體。
(二)編制實施方案
由實施主體編制老舊樓宇更新改造實施方案，明確更新範圍、內容、方式、建築規模及使用功能、土地取得方式、建設計劃、資金籌措方式、運營管理等內容。實施方案應徵求相關權利人意見，由責任規劃師提供專業指導與技術服務並出具書面意見。根據項目更新後的使用功能，由相應的區行政主管部門牽頭對實施方案進行審查，經區政府同意後實施。位於長安街沿線、中軸線沿線等重點地區或重要項目實施更新涉及首都規劃重大事項的，按程式請示報告。
(三)審批手續辦理
1.不改變規劃使用性質、不增加現狀建築面積，對現狀合法建築進行內外部裝修、改造的，由實施主體向區住房城鄉建設部門申請辦理施工許可，無需辦理規劃審批手續。但重要大街、歷史文化街區、市政府規定的特定地區的現有建築物外部裝修，需向規劃自然資源部門申請對外立面設計核發規劃許可。涉及相關權利人的，實施主體應在開工前徵求相關權利人意見。
2.不改變既有建築結構，僅改變建築使用功能的，由負責牽頭審查實施方案的區行政主管部門出具意見後，有關部門可為經營主體辦理工商登記等經營許可手續。
3.涉及局部翻建、改建的，在實施方案經區政府同意後，由區相關部門辦理備案、規劃、用地和施工許可手續。翻建、改建的設計方案需進行結構安全論證，並進行必要的施工圖審查，以確保工程安全。
4.老舊樓宇更新改造屬於低風險工程建設項目的，按照本市低風險工程建設項目審批相關規定執行。
5.利用老舊樓宇改建租賃型職工集體宿捨得，按照《關於發展租賃型職工集體宿捨得意見(試行)》(京建法〔2018〕11號)執行。
6.老舊樓宇更新改造施工圖審查按照《關於印發〈北京市房屋建築工程施工圖多審合一實施細則(暫行)〉的通知》(市規劃國土發〔2018〕158號)執行。
7.老舊樓宇更新改造過程中涉及的建設工程消防設計審查驗收工作，按照《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》(住房和城鄉建設部令第51號)及《北京市既有建築改造工程消防設計指南(試行)》相關規定執行。
8.翻建、改建項目如涉及文物保護單位保護範圍及建設控制地帶的，須按文物法律法規的規定履行報批手續。
(四)規劃土地政策
1.功能混合與轉換相容。在同一建築中允許不同功能用途相互混合，對可能帶來的建築規模、結構安全、消防安全、運營管理安全等影響，經區相關部門聯合論證後，在沒有明顯不利影響且滿足相關規範的條件下，可在商業、商務辦公建築內安排文化、體育、教育、醫療、社會福利、宿舍居住等功能。
2.建築規模。既有建築為解決安全、環保、便利等問題，可增設必要的消防樓梯、連廊、風道、無障礙設施、電梯等設施，增加的建築規模不計入街區管控的總規模，各區應單獨備案統計。
3.地下空間利用。在條件允許並符合本市地下空間利用管理要求的情況下，地下空間可進行多種用途的複合利用。地下空間平時用作市政公用、交通、公共服務、商業、倉儲等用途，戰時兼顧人民防空需要的，應按規定在相應設計方案中予以明確。地下空間使用功能應按照《關於印發〈北京市地下空間使用負面清單〉的通知》(京人防發〔2019〕136號)要求進行準入管理。對充分利用地下空間，超過停車配建標準建設地下停車場，並作為公共停車場向社會開放的超配部分，符合規劃的，可不計收土地價款。
4.供地方式。更新項目可按新的規劃批准文件辦理用地手續。其中，符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；不符合《劃撥用地目錄》的，可以協議方式辦理用地手續，也可結合市場主體意願，依法採取租賃、先租後讓、租讓結合、作價出資(入股)等方式辦理用地手續，但法律、法規以及國有建設用地劃撥決定書、有償使用合同等明確應當收回土地使用權重新出讓的除外。
5.土地價款繳納。用地性質調整需補繳土地價款的，可分期繳納，首次繳納比例不低於50%，分期繳納的最長期限不超過1年。土地價款全部繳清後，方可辦理不動産登記。
6.土地年租制。根據市場主體意願，採取租賃方式辦理用地手續的，土地租金實行年租制，年租金根據有關地價評審規程核定。租賃期滿後，可以續租，也可以協議方式辦理用地手續。
7.作價出資(入股)。根據市場主體意願，由政府指定部門作為出資人代表，對已取得劃撥建設用地使用權的土地，可以作價出資(入股)經營性服務設施。作價出資(入股)部分不參與企業經營活動，不負擔盈虧，確保土地資産保值。
8.老舊樓宇更新過程中，在不改變實施方案確定的使用功能情況下，經營性服務設施已取得的建設用地使用權可依法進行轉讓或出租，也可以建設用地使用權及地上建築物、構築物及其附屬設施所有權等進行抵押融資。建設用地使用權及地上建築物、構築物及其附屬設施所有權轉讓、出租、抵押實現後，應保障原有經營活動持續穩定，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。
以劃撥方式取得的建設用地使用權(含地上建築物、構築物及其附屬設施)出租，按照本市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場有關規定收取政府土地收益。
四、工作要求
(一)穩步有序推進
各區應科學分析本區域老舊樓宇的現狀、更新需求及存在問題，摸清底數，建立臺賬，逐年制定更新改造計劃，有序推進，動態更新。要及時總結經驗，完善工作機制，探索老舊樓宇更新的新模式新路徑。
(二)加強功能引導和規劃管控
各區應按照規劃確定的街區主導功能，分區域明確功能調整導向，優化産業結構，補齊城市短板。要落實“減量雙控四降”要求，對具備實施條件的，引導其逐步進行規模減量，在充分協商的前提下做到應降盡降、當減則減。
(三)簡化審批流程
各區政府可結合本市優化營商環境相關要求，根據需要制定具體工作流程，針對不同更新改造類型適用不同的審批流程，做到儘量精簡和壓縮。
北京市規劃和自然資源委員會
北京市住房和城鄉建設委員會
北京市發展和改革委員會
北京市財政局
2021年4月21日