市規劃國土發〔2017〕376號
各區人民政府、各有關單位：
為推進我市土地供給側結構性改革，進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作，落實我市2017-2021年集體土地供應任務，拓寬租賃住房建設渠道，建立租購並舉的住房體系，努力建設國際一流的和諧宜居之都，經市政府批准，就進一步加強我市利用集體土地建設租賃住房工作提出如下意見。
一、指導思想和基本原則
（一）指導思想。
全面貫徹落實習近平總書記兩次視察北京重要講話精神，進一步落實“四個中心”的首都城市戰略定位，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”要求，推進我市土地供給側結構性改革，集約節約利用集體土地資源，加大租賃住房用地供應，加強本市住房保障和房地産調控工作，建立租購並舉的住房體系，努力建設國際一流的和諧宜居之都。
（二）基本原則。
1．符合規劃，用途管制。集體租賃住房用地應符合國民經濟和社會發展綱要、土地利用總體規劃、城鄉規劃，且權屬清晰。土地用途管制，不得違規佔用農用地。
2．市場對接，規範有序。堅持市場經濟改革方向，發揮市場配置資源的決定性作用，租戶選擇、租金水準、戶型設計對接市場需求，並按照有關租賃管理政策進行管理和規範。
3．注重監管，只租不售。集體租賃住房建設，應依法履行相關報批手續，不得違法出租和轉讓建設用地使用權，房屋建成後只進行出租使用，不得出售或以租代售。
4．自主運作，維護農民權益。尊重農民集體意願，切實履行民主程式，統籌考慮農民集體經濟實力，合理確定項目運作模式，維護農民權益，使農民和農村集體通過出租房屋獲得長期穩定收益，分享城鄉統籌發展成果。
二、政策措施
（一）嚴格項目准入條件。
集體租賃住房是農民集體持有的租賃産業（租賃物業），可依法出租獲取收益。未經批准，不得出讓、轉讓，不得轉租，不得改變土地用途。不得對外出售或以租代售。堅決杜絕變相開發建設小産權房。
（二）合理選取建設地點。
用於建設租賃住房的集體土地，應符合以下條件：
1．符合土地利用總體規劃和城鄉規劃。
2．具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件。
3．結合“三城一區”和産業功能區，堅持毗鄰産業園區、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城。
（三）統籌考慮村莊整治、城鄉一體化工作進程。
集體租賃住房項目可結合騰退疏解、減量要求，開展城鄉建設用地增減掛鉤工作。區政府應在增減掛鉤批准後，三年內完成拆舊地塊的復墾和掛鉤指標的歸還。
（四）明確項目運營模式。
1．關於項目主體。
集體租賃住房建設以鎮級統籌為基本原則，以鎮級集體經濟組織為主體，統一辦理相關立項、規劃及用地等手續。有條件的村級集體經濟組織，也可作為項目申報主體。
集體經濟組織以土地使用權入股與國有企業合作開發的，可以集體經濟組織為項目申報主體，也可以成立的新企業為申報主體。
農村集體經營性建設用地入市試點區域，也可在項目地塊公開入市交易後，由土地競得者進行開發建設。
2．關於建設資金。
集體租賃住房項目的資本金及其他配套資金，可通過以下方式籌集解決：
（1）集體經濟組織自有資金，市、區住房保障專業運營機構、園區管理機構或簽約租賃的企業支付租金，用於項目開發建設。
（2）農村集體經濟組織以建設用地的預期收益，向金融機構申請抵押貸款，獲得金融資本的支援。加強與國家開發銀行等政策性銀行合作，充分利用長期、低息政策性信貸資金。金融監管部門引導有關銀行針對符合相關政策的項目，按照風險可控、産業可持續原則開展相關金融産品創新。
（3）由農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營的方式，與國有企業聯合開發建設。但集體經濟組織在新成立企業的持股比例不得低於51%，且應有保底分紅。
3．關於規劃佈局及用地標準。
集體租賃住房用地按照城鎮居住用地標準進行規劃和管理。在統籌考慮首都城鄉發展和産業整體佈局的前提下，確定集體租賃住房的建設類型、用地規模和空間佈局，優先在産業比較完備、居住配套相對不足的區域佈局，並配置必要的教育、醫療等居住公共服務設施。
4．關於住房套型結構和標準。
集體租賃住房的套型結構和面積標準，可結合區域實際情況，按照市場需求，進行規劃、設計和建設，實施全裝修成品交房。
5．關於租賃模式。
項目建成後，在符合相關規定前提下，租賃住房的租金水準可統籌考慮區位、配套、市場需求等因素，並參考周邊市場物業水準，與房屋租賃市場接軌。農村集體經濟組織應制定出租方案，經民主決策後公開進行。租賃年期、租金價格及支付方式等事項由相應的出租方與承租人協商確定，並可依法約定租金調整方式。鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低於3年；承租人要求承租3年或以內的，出租機構不得拒絕。
鼓勵躉租集體租賃住房作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租，依規申請政府租金補貼，經住房保障管理部門確認納入全市保障性住房籌集計劃的，可依據規定享受公共租賃住房稅費減免優惠政策。
區政府應加強租賃引導，與産業佈局、就業人群相結合，促進職住平衡。鼓勵將集體租賃住房委託給專業化運營企業進行管理和運營，提高租賃業務和物業管理的標準化、專業化水準。
（五）規範項目審批程式。
進一步優化項目審批程式，建立快速審批通道，探索實施並聯審批。
1．項目申請。項目申報單位應擬定項目建設實施方案，方案內容包括：項目名稱、建設地點、用地面積與四至範圍、土地利用現狀及規劃情況、項目申報主體、資金來源、運營模式以及項目推進計劃等。實施方案由區政府審核後，由區政府函報市規劃國土委。
2．試點批准。由市規劃國土委牽頭組織發展改革、建設、農村等相關部門，對項目實施方案進行審核。符合試點要求的，由市規劃國土委報市政府批准後實施。
3．項目報批。申報單位向規劃國土、發展改革和建設等主管部門申請辦理項目規劃、預審、立項、用地和開工建設等批准手續，其中可同步辦理的審批手續應同步開展。
項目規劃、預審、立項等手續可並聯開展，農轉用批復、佔地批復可與項目立項同步辦理。
規劃條件、用地預審、立項批復、用地批復和建設工程施工許可文件等，均應註明：該項目只能用於租賃，不得對外銷售。
4．項目報備。各區政府應及時將項目審批情況上報市集體租賃住房試點工作聯席會議（市規劃國土委）。
（六）嚴格不動産的産權管理。
以集體經濟組織為申報主體的，集體租賃住房涉及的土地使用權和房屋所有權歸農民集體所有。以集體經濟組織與國有企業合作成立的企業申報的，集體租賃住房涉及的土地使用權和房屋所有權歸新成立的企業所有。
在取得項目建設相關批准文件後，項目單位應當依法辦理不動産權利證書（土地使用權）。權利證書按項目整體核發，並註明：僅用於租賃住房建設，未經批准，不得出讓、轉讓，不得轉租，不得改變土地用途，不得出售。項目建成後，項目單位應依法辦理不動産權利證書（房屋所有權），權利證書按項目整體核發，均不予分割辦理單元産權證書，權利證書應註明：僅用於租賃住房運營管理，不得出售。
（七）嚴格住房建設監管。
集體租賃住房項目應當按照國家及我市有關規定，依法進行公開招標，規劃設計方案應經專家審核。
集體租賃住房項目由所在區建設、規劃行政主管部門依法進行品質安全監督管理，對涉及結構安全、使用功能、觀感品質和建築節能等方面進行重點監督。集體租賃住房的建築結構和附屬設施設備，應當符合國家及本市相關法規、規範要求，不得危及人身安全。
（八）嚴格集體資産管理。
除規劃公共服務設施及人防工程外，歸農民集體所有的集體租賃住房及其附屬設施設備，納入固定資産臺帳，加強監管。
農村集體經濟組織應嚴格履行民主程式，制定分配方案。其中已完成集體産權制度改革的村集體，應按照社區股份合作經濟組織章程規定，進行公開、公平、公正分配，並按照本市農村集體經濟組織財務公開有關規定，定期公佈賬目，接受集體經濟組織成員監督。
（九）稅費收繳管理。
由市財政部門、地稅部門、國稅部門針對房屋租賃行業特點，結合國家相關扶持政策，依法徵繳。
三、保障機制與措施
（一）加強組織領導。
市、區、鄉鎮各級政府及有關部門應按照市委、市政府的統一部署，高度重視集體租賃住房建設工作，將此項工作列入重要議事日程，統一認識，周密部署，穩步推進。
（二）建立聯席會議制度。
為做好集體租賃住房建設試點工作，建立由市規劃國土委牽頭，市發展改革委、市住房城鄉建設委、市農委、市財政局、市地稅局、市國稅局、市金融局、北京銀監局、市交通委、市水務局、市環保局、市文物局等部門組成的聯席會議制度，定期召開試點工作聯席會議，審核試點項目實施方案，及時通報試點進展情況，會商和解決相關問題。
相關區政府是試點項目的責任主體，也應成立相應的聯席會議機構，全面負責組織實施轄區內集體租賃住房建設試點工作，專題確定試點具體實施方案、領導責任、實施主體及相關部門具體職責等試點工作內容，統籌安排，全面協調鄉鎮政府、村級組織、村民以及相關部門等各方關係，將試點工作各項內容落到實處。
（三）明確職責分工。
規劃國土、發展改革、建設、農村、財政、稅務等相關部門及相關區政府，要結合職責，對照試點實施方案，強化集體租賃住房建設和租賃監管的部門聯動和資訊共用，形成工作合力，嚴格按照相關規定，切實加強集體租賃住房的規劃建設、批後監管、用途管制和服務保障工作。及時查處集體租賃住房相關的違法違規行為，確保各項政策措施抓好抓實，並積極研究制定推進集體租賃住房建設的相關配套政策。
市規劃國土委負責牽頭組織和統籌協調集體租賃住房建設用地相關工作，具體負責定期召開試點工作聯席會議，及時通報試點進展情況，會商和解決相關問題。
市發展改革委負責按國家及市政府規定許可權，指導辦理項目立項、投資計劃等工作。
市住房城鄉建設委負責指導區住房建設部門，對建設施工、房屋租賃、住房保障、房屋品質、建築結構安全等方面進行監督管理。
市農委負責指導農村集體經濟組織嚴格集體租賃住房資産管理並依據本集體經濟組織章程完善收益分配等機制。
市財政局、市地稅局、市國稅局嚴格按國家的相關規定，貫徹落實項目建設及其租賃相關財政扶持政策。
各區政府應責成鄉鎮政府依法負責具體項目的組織、指導和監督，對於未經批准擅自建設租賃住房或者將租賃住房銷售的，應當依法予以查處，切實防止對外出售和以租代售。集體租賃住房合作開發建設企業、住房租賃企業、房地産經紀機構等企業參與違規行為的，相關主管部門依法嚴肅查處，計入企業不良信用檔案。
各區相關部門應當按照北京市房屋租賃管理相關規定，依法加強集體租賃住房項目建設和租賃的治安、消防、戶籍、人口計生、規劃、稅務、國家安全和城市管理綜合執法等監督管理工作。各區應研究制定相關配套政策，支援農村集體經濟組織建設租賃住房，緩解集體經濟組織資金壓力。
村級組織應當協助配合有關行政部門做好集體租賃住房建設和租賃經營的監督管理工作。
（四）加強輿論引導。
市、區、鄉鎮各級政府和有關部門以及各村級基層組織，要加強輿論正面引導，正確理解集體租賃住房的相關政策措施，為集體租賃住房建設工作營造良好的輿論氛圍。
四、本意見自發佈之日起實施
本意見自發佈之日起實施，有效期為5年。《關於印發北京市利用農村集體土地建設租賃住房試點實施意見的通知》京國土耕〔2014〕467號）自本意見實施之日起不再執行。
北京市規劃和國土資源管理委員會
2017年10月31日