京政發[1988]78號
現發佈《北京市商業、服務業企業租賃經營暫行規定》、《北京市全民所有制大中型商業、服務個企業承包經營責任制暫行規定》，自1988年9月15日起施行。
1988年9月5日
北京市商業、服務業企業租賃經營暫行規定
第一章 總則
第一條 為完善商業、服務業企業租賃經營，增強企業活力，提高經濟效益和社會效益，參照國務院發佈的《全民所有制小型工業企業租賃經營暫行條例》，制定本規定。
第二條 本規定適用於國營小型零售商業、服務業、商辦工業企業，市、區、縣商業委員會歸口管理的集體企業，以及經區、縣政府批准的少數虧損或微利的中型商業、服務業企業(以下統稱企業)。
第三條 實行租賃經營，必須兼顧國家、企業、職工、承租方和消費者的利益。
第四條 出租方和承租方必須執行國家的法律、法規、政策和本市法規、規章，接受人民政府有關機關的監督。
第五條 租賃經營的企業，所有制性質不變，行政隸屬關係不變，職工身份不變。
第二章 出租方與承租方
第六條 企業上級主管部門為出租方，代表國家行使企業的出租權，國務院或市人民政府另有規定的，按規定執行。
第七條 按本規定承租經營企業的為承租方。
第八條 租賃經營的條件和形式:
(一)地處偏僻或利微的小門店，可實行個人或合夥承租。
(二)小型企業和經區、縣政府批准的少數虧損或微利的中型商業、服務業企業，可實行企業全體職工承租(以下簡稱全員承租)。
(三)經濟效益或經營能力較差的企業，可以由經濟效益較好或經營能力較強的企業承租(以下簡稱企業承租)。
第九條 租賃期限每屆一般不少於3年。承租方在租賃期間不得將企業轉租或改變經營方向。
第十條 承租經營者是指承租經營企業的個人，合夥承租、全員承租確定的經理，或者承租企業派出的經理。承租經營者是企業租賃期間的法人代表，行使經理職權，對企業全面負責。
第十一條 承租經營者必須身體健康，懂得並遵守有關法律、法規、規章和政策，熟悉商業業務並善於經營管理。
第十二條 承租方必須提供下列擔保:
(一)個人承租、合夥承租的，必須有與租賃企業資産成一定比例的個人財産(其中現金不得低於擔保財産價值的50%)作為擔保；
個人承租的，要有兩名保證人，並核定保證金，出具證明。
(二)全員承租的承租方成員，必須有與租賃企業成一定比例的個人財産(其中現金不得低於擔保財産價值的50%)作為擔保，承租經營者的擔保財産至少應相當於其他成員擔保財産的3倍；
(三)企業承租的，必須出具與租賃企業成一定比例的承租企業自有資金作為擔保。
各項擔保財産與租賃企業資産的具體比例，由出租方根據情況確定。
擔保財産是共有財産的，必須有財産共有人同意擔保的保證書。
承租方應將擔保現金交給出租方。
第三章 租賃程式
第十三條 出租方在企業出租前必須會同有關部門清查或評估企業財産，清理債權債務，商品或其他財産短缺、殘損、變質的，出租方應會同財政、稅務機關核實批准，按企業財産損失處理。冷背呆滯商品貶值的損失，在逐年提取的商品削價準備金中解決。
企業租賃期間，商品或其他財産發生新的損失，由承租者負責。
第十四條 企業租金按企業的固定資産、自有流動資金、地理位置和行業效益等條件綜合確定。
(一)固定資産佔用費:按租賃企業的固定資産(原值或評估資産現值)總額和行業固定資産綜合折舊率計算。
(二)流動資金佔用費:按租賃企業自有流動資金和銀行貸款利率計算。
(三)租賃調節費:按租賃企業前3年平均留利額、行業平均利潤水準、所在地段經營情況計算，可以是固定數額，也可以是固定比例。
固定資産佔用費和企業流動資金佔用費均在稅前列支；租賃調節費在稅後留利中支付。
第十五條 出租方選擇承租方的步驟:
(一)確定租賃形式。
(二)公佈招標通告，進行招標登記，對投標者進行登記審查，確定投標者。
代表合夥人或企業全體職工參加投標的，應事先徵得其他合夥人或企業全體職工的同意。
(三)組織投標者進企業考察，由投標者編制標書，提出承租經營方案。
(四)組織投標者公開答辯，對投標者進行資格審查和綜合評定，徵求職工意見，擇優選定中標者。
第十六條 出租方選定承租方後，必須與承租方訂立租賃合同。由承租方持租賃合同到工商、稅務機關登記並到銀行辦理有關手續。
第十七條 企業租賃後，其原有職工在本企業安排。承租經營者的家屬，如係本系統職工，允許調在同一企業工作。
第十八條 租賃期滿，出租方應會同有關部門組織驗收，並對承租經營者進行離任審計。租賃雙方必須在資産損失、債務償還、清繳稅款以及其他遺留事項處理完畢後，方可解除租賃關係。
第十九條 租賃期滿前6個月，出租方和承租方應互相明確是否繼續租賃關係和續租的條件。
出租方同意承租方繼續承租的，必須重新訂立合同，並辦理相應手續。
第四章 租賃經營合同
第二十條 租賃經營合同應當採取書面形式。訂立租賃合同的雙方必須堅持自願、平等、協商的原則。
第二十一條 租賃合同應當具備下列主要條款:
(一)租賃形式、租賃企業的全部資産和狀況。
(二)租金數額、交付期限和計算方法。
(三)承租經營者的個人收入、企業的收益和各項基金的分配比例。
(四)擔保金數額、擔保的形式和要求。
(五)風險保證金的數額、計算方法和交付期限。
(六)企業租賃前債權債務和遺留虧損的處理。
(七)租賃雙方的權利和義務。
(八)租賃合同的生效條件和有效期限。
(九)合同的變更、解除和合同糾紛的處理方法。
(十)違約責任。
(十一)租賃期滿後資産的返還和驗收。
(十二)租賃雙方約定的其他條款。
第二十二條 租賃企業的清産核資登記表、擔保人和財産共有人的保證書，以及合夥人或全員租賃企業職工對承租經營者的委託書，應作為租賃合同的主要附件。
第二十三條 合夥租賃經營的，合夥人之間應就合夥租賃中財産擔保、利潤分配、債務清償、入夥、退夥等內容簽訂書面協議，並將協議作為租賃合同的附件。
第二十四條 租賃合同依本規定訂立，即具有法律約束力，任何一方不得隨意變更和解除。但發生下列情況之一的，合同雙方可協商變更和解除合同:
(1)國家重大經濟政策調整，企業無力承受。
(2)由於不可抗力，或由於一方當事人雖無過失但無法防止的外因致使合同無法履行。
(3)由於一方違約使合同履行成為不必要。
(4)由於合同規定的其他變更或者解除合同的條件出現。
第二十五條 承租方違法經營，損害國家和消費者利益，或者承租方經營管理不善發生嚴重虧損，虧損額已接近或達到擔保財産和風險保證金總額時，出租方有權提出解除租賃經營合同。
由於出租方違反本規定第三十一條規定干涉承租方的經營自主權，或者出租方嚴重違約致使承租方無法正常經營時，承租方有權提出解除租賃經營合同。
第二十六條 租賃合同一方要求變更或者解除合同時，應當及時以書面形式通知對方，雙方達成協定以前，原合同仍然有效。
租賃合同一方收到另一方要求變更或者解除合同的書面通知後，應當自收到通知之日起20日內作出書面答復，逾期未作出答復的，即視為默認。
第二十七條 因變更合同造成的損失，由合同雙方分清責任後，按責任大小合理負擔。
第二十八條 租賃合同雙方發生合同糾紛，應當協商解決。協商不成的，可以按租賃合同的規定向工商行政管理機關申請調解或者仲裁；也可以按租賃合同的規定直接向人民法院起訴。
第五章 權利與義務
第二十九條 出租方的權利:
(一)監督承租方遵守國家有關法律、法規、政策和規章。
(二)定期對承租方的財産、財務和經營情況進行審計，監督租賃企業的財産不受損害。
(三)收取承租方按合同規定交付的租金。
(四)監督承租方建立並執行民主管理制度，維護租賃企業職工的合法權益。
第三十條 出租方的義務
(一)按合同規定保障承租方的合法權益和經營自主權，依法維護承租企業按規定應享有的各項優惠待遇。
(二)負責租賃企業計劃商品的分配，按承租方要求會同有關部門解決租賃企業經營中的困難。
(三)指導租賃企業建立健全各項規章制度，根據租賃企業需要，有償提供市場資訊、諮詢服務和培訓人員。
第三十一條 承租方的權利:
(一)使用租賃企業的一切資産，支配企業發展基金和職工集資，增添新的設施、財産。
(二)決定租賃企業的經營方式，在以本業為主的前提下，擴大經營範圍，增加服務項目。
(三)經出租方同意，可以投資或合作方式與其他企業或個人開展橫向聯合。
(四)決定企業內部的機構設置、人員配備，聘用、辭退臨時工。
(五)在法律、法規、政策和規章以及合同規定的範圍內，決定企業職工工資、獎金分配形式和獎懲辦法。
第三十二條 承租方的義務:
(一)遵守法律、法規、規章，接受人民政府有關機關的監督和檢查。
(二)執行價格政策、供應政策，改進服務工作，維護消費者合法權益。
(三)依法納稅，按合同交付租金和費用，按期向出租方報送統計、會計報表。
(四)按規定提取固定資産修理費、傢具用具修理費和削價商品準備金，辦理企業財産保險，保證企業的財産完整。
(五)不斷提高經濟效益和社會效益，逐步提高職工收入、改善職工福利待遇，執行職工勞保福利待遇的規定。
(六)加強民主管理，聽取職工意見和建議，按年度向出租方和企業職工報告租賃合同執行情況，實行財務公開、獎懲公開、分配公開。
第六章 收益分配和債權債務處理
第三十三條 個人或合夥租賃經營的企業，執行個體工商戶的稅收和財務制度；全員租賃經營的企業，執行集體所有制企業的稅收和財務制度；企業租賃經營的企業，執行企業租賃前原稅收和財務制度。
第三十四條 租賃企業實現的利潤，依法納稅並交付租金後，按下列規定進行分配:
(一)實行全員租賃經營的，應按合同規定的比例提取生産發展基金、職工集體福利基金、職工獎勵基金(實行提成工資的企業，稅後不設此項基金)，並從職工集體福利基金、職工獎勵基金(提成工資)中按合同規定比例提取風險保證金。
(二)個人或者合夥租賃經營的，按合同規定比例從企業留利中提取風險保證金，其餘部分可自主分配。
(三)企業租賃企業的，應按合同規定的比例提取企業職工福利基金、職工獎勵基金，留給所租賃的企業，其餘部分併入承租企業稅後留利中進行分配。
第(一)、(二)款規定的風險保證金應全部交給出租方。
第三十五條 全員租賃經營的企業完成租賃合同時，承租經營者除按原標準領取工資、獎金外，還可按合同規定或職工同意的比例，提取風險責任收入，承租經營者工資、獎金和風險責任收入總額最高不得超過職工平均收入的3倍。
完不成租賃合同的，承租經營者不得領取風險責任收入，並且按合同規定或職工同意的比例，根據企業利潤下降情況，扣發其獎金(提成工資)，直至扣發其20%以內的標準工資。
第三十六條 合夥租賃經營的，承租經營者和合夥人的個人收入按照租賃合同和合夥協議進行分配。
第三十七條 租賃企業新增財産，按資金來源確定所有權。全員租賃的企業用生産發展基金投資的，歸企業所有。個人、合夥租賃的企業用稅後留利部分投資的，歸個人或合夥人所有。承租企業籌資投入的，歸承租企業所有。
第三十八條 租賃企業職工集資，或者個人、合夥人投資擴大企業經營的，可將集資或投資部分作股到人，實行按股分紅。
承租企業籌資投入租賃企業部分，可作為承租企業的股分，實行按股分紅。
第三十九條 承租方以租賃企業名義向金融部門以外的單位和個人借款的，應經出租方批准。未經批准的，承租方必須承擔由此産生的全部債務。
第四十條 租賃期滿，經驗收確認各項指標達到合同要求後，出租方應將風險保證金、擔保現金和按照銀行同期利率計算的利息一併退還承租方。承租方在租賃期內未能完成租賃合同、欠交租金或有債務的，應當以企業風險保證金抵補；不足部分，由承租方及其保證人提供的擔保財産抵補。保證人以其保證財産抵補後，有權向承租方追償。
第四十一條 國家對飲食、服務、修理業企業在租賃期間減免的所得稅，由行業主管部門專項用於行業的改造和發展。
第七章 附則
第四十二條 本規定所稱小型企業，係指按照《國務院批轉商業部<關於當前城市商業體制改革若干問題的報告>的通知》標準確認的企業。
第四十三條 本規定實施前訂立的租賃經營合同，經合同雙方協商同意，可適用本規定。
第四十四條 本規定由市商業委員會組織實施並負責解釋實施中的具體問題。
第四十五條 本規定自1988年9月15日起實施。
北京市全民所有制大中型商業、服務業企業承包經營責任制暫行規定
第一章 總則
第一條 為發展和完善全民所有制商業企業承包經營責任制，轉變企業經營機制，增強企業活力，提高經濟效益，參照國務院發佈的《全民所有制工業企業承包經營責任制暫行條例》，制定本規定。
第二條 本規定適用於本市大中型零售商業、服務業、商辦工業企業，商業批發、倉儲、運輸企業。
第三條 實行承包經營責任制，合同雙方必須遵守國家法律、法規、政策和本市的法規、規章，接受人民政府有關機關的監督。
第四條 實行承包經營責任制，必須兼顧國家、企業、經營者、企業職工和消費者利益。
第五條 實行承包經營責任制，由市審計機關及其委託的其他審計組織對合同雙方和企業經營者進行審計。
第二章 承包經營責任制的內容和形式
第六條 實行承包經營責任制，必須按照“包死基數，確保上繳，超收多留，欠收自補”的原則，確定國家與企業的分配關係，其主要形式是:
(一)保上交稅利(所得稅、調節稅、利潤，下同)按固定基數和規定比例逐年增長，保企業的資産增值，實行工資總額和經濟效益掛鉤(以下簡稱“兩保一挂”)。
(二)上交稅利基數承包。
(三)上交稅利定額承包。
(四)政策性虧損商品虧損總額承包或按商品計量單位虧損定額承包。
(五)市人民政府批准的其他承包形式。
第七條 確定上交稅利基數的方法是:實行“兩保一挂”的企業，一般以企業承包前1年上繳稅利額加適當增長幅度為基數；其他承包形式的企業以承包前1年上繳稅利額為基礎確定。
受客觀因素影響，稅利變化較大的企業，可以以承包前2至3年上交稅利的平均數為基數。
擴建、新建企業或承包前稅利難以核定的企業，可參照本市同類企業平均水準確定基數。
第八條 企業應依法納稅，其上交稅利的方式為:
(一)實行“兩保一挂”和實行上交稅利基數承包的企業，上交稅利超過承包基數部分，由同級財政機關分檔累進返還30%至45%給企業。未完成承包基數的企業，差額部分以同樣比例由企業用自有資金補交。
(二)實行上交稅利定額承包的企業，完成承包經營合同規定的稅利指標後超額上交的部分，由同級財政機關按核定的比例分成。未完成承包指標的，差額部分以同樣比例由企業以自有資金補交。
(三)實行政策性虧損商品虧損總額承包或按商品計量單位虧損定額承包的企業，超虧不補，減虧留用或按財政機關規定的比例分成。
第三章 承包經營合同
第九條 實行承包經營責任制，必須由企業經營者代表承包方同發包方訂立承包經營合同。
發包方為企業上級主管部門，國務院或市人民政府另有規定的，按規定執行。
承包方為實行承包經營的企業。
第十條 訂立承包經營合同，合同雙方必須堅持平等、自願和協商的原則。
第十一條 承包經營合同一般應包括下列主要條款:
(一)承包形式。
(二)承包期限。
(三)上交稅利承包基數或政策性虧損商品的虧損額。
(四)上交稅利超額部分返還或欠交自補的方式和計算方法。
(五)工資總額與經濟效益掛鉤的方式和計算方法。
(六)規範化服務和管理的要求。
(七)國家資産的增值和維護。
(八)國家資金與企業資金的劃分。
(九)留利的分配使用，貸款歸還，承包前的債權債務的處理。
(十)雙方的權利和義務。
(十一)違約責任和合同爭議解決的辦法。
(十二)風險抵押金的數額和形式。
(十三)企業經營者的收入。
(十四)合同雙方約定的其他事項。
第十二條 承包期限，一般不少於4年。
第十三條 承包經營合同依法成立，即具有法律效力，任何一方均不得隨意變更或解除。但發生下列情況之一的，合同雙方可協商變更或解除承包經營合同:
(一)國家重大經濟政策調整，企業無力承受。
(二)承包企業因改建、擴建而停業。
(三)因不可抗力或由於合同一方當事人雖無過失但無法防止的外因致使承包經營合同無法履行。
第十四條 由於承包方經營不善完不成承包經營合同，或者企業虧損額達到或接近企業自有資金總額時，發包方有權提出解除承包經營合同。
由於發包方嚴重違約使承包方無法履行承包經營合同時，承包方有權提出解除承包經營合同。
第十五條 承包經營合同一方要求變更或者解除合同時，應當以書面形式通知對方，雙方達成協定以前，原合同仍然有效。
承包經營合同一方收到另一方要求變更或者解除合同的通知後，應當自收到通知之日起20日內作出書面答復，逾期未作出答復的，即視為默認。
第十六條 因變更合同造成的損失，由合同雙方分清責任後合理負擔。
第十七條 合同雙方發生合同糾紛，應當協商解決。協商不成的，合同雙方可以按承包經營合同規定向國家工商行政管理機關申請仲裁；也可以按承包經營合同規定直接向人民法院起訴。
第四章 權利和義務
第十八條 發包方有權按照承包經營合同規定，對承包方的經營活動、服務品質等進行檢查、監督。
發包方應按承包經營合同規定，維護承包方和企業經營者的合法權益，在職責範圍內協調承包方同各方面的關係，併為其提供必要的指導和幫助。
第十九條 承包方享有國家法律、法規、政策和本市法規、規章以及承包經營合同規定的經營管理自主權。
承包方必須按承包經營合同規定完成各項任務。
第二十條 由於發包方嚴重違反合同規定，致使承包經營合同不能履行時，發包方應承擔違約責任，並由其上級主管部門視情節輕重追究直接責任者的行政責任和經濟責任。
第二十一條 承包方嚴重違反合同規定，致使承包經營合同不能履行時，承包方應當承擔違約責任，並視情節輕重追究企業經營者的行政責任和經濟責任。
第五章 企業經營者
第二十二條 企業經營者是企業法人的代表，依法對企業負有全面責任。
第二十三條 企業經營者必須具備下列條件:
(一)懂得並遵守有關法律、法規、規章和政策。
(二)具有一定的專業知識，熟悉商業業務並善於經營管理。
(三)作風正派，秉公辦事。
(四)身體健康，能夠適應工作需要。
(五)符合招標規定的其他條件。
第二十四條 企業經營者，一般應採取公開招標的辦法通過競爭確定，也可由上級主管部門委任或招聘。
招標可在本企業或本行業中進行，有條件的也可以面向社會。投標者可以是個人、集團或企業法人。集團、企業法人中標後，必須確定企業經營者。
招標程式參照市人民政府批准的《關於全民所有制工業企業招標確定經營者的暫行規定》辦理。
第二十五條 企業經營者應實行任期目標責任制。企業的經濟效益、社會效益、資産增值、發展目標及職工隊伍建設，應作為任期目標的主要內容。
第二十六條 企業經營者在任期內，可根據需要按國家有關規定聘任副職、經濟師、會計師、工程師，組成領導班子。承包期滿後，企業領導班子即告解散。
第二十七條 企業經營者的年收入，視其完成承包經營合同、實現任期目標和交納風險抵押金情況，可高於職工平均收入的1至3倍。企業領導班子其他成員的收入，應低於企業經營者。
完不成承包經營合同時，應當扣減企業經營者的收入，直至保留其標準工資的80%。企業領導班子的其他成員也要承擔相應的經濟責任。
第二十八條 企業經營者的收入，經職工代表大會討論通過並報上級主管部門審議後，可按月預支，年度結算。收入超過個人收入調節稅起徵點的部分，應依法納稅。
第六章 承包經營企業的管理
第二十九條 企業承包前必須進行清查財産，核實資金。企業財物短缺、殘損、變質等損失，經財政機關和企業主管部門核實批准後，按企業財産損失處理。冷背呆滯商品貶值的損失，可在預提的商品削價準備金中解決。
第三十條 實行經營承包責任制的企業，試行資金分帳管理制度，劃分國家資金和企業資金，並按有關規定分別列帳。
第三十一條 承包經營企業必須按財政機關和上級主管部門核定的比例設立生産發展基金、福利基金和獎勵基金(工資增長基金)，並從福利基金和獎勵基金(工資增長基金)中提取一定比例的住房基金。
第三十二條 企業超繳稅利後的財政返還部分，經企業主管部門和財政機關核定，可從中提取10%至20%作為經理基金；其餘部分均作為生産發展基金。
第三十三條 企業承包前的專項貸款繼續執行原還貸辦法。合同雙方應在承包經營合同中規定還貸額度和期限。貸款還清後，應調整承包基數。
第三十四條 提倡企業承包企業。企業承包企業後，原執行的各項政策和稅利上交渠道不變。其分得的稅後利潤，作為承包企業留利，按規定比例進行分配。
鼓勵承包經營企業用企業資金進行經營性投資。用企業資金投資興辦的聯合企業，可按市人民政府關於橫向經濟聯合的有關規定執行。
第三十五條 飲食、服務、修理業企業在承包期內，可根據規定按月預提修理費、傢具用具攤銷、零星購置費，年終節餘部分可轉年使用，超支部分經同級財政機關批准可在稅前列支。
第三十六條 國家對飲食、服務、修理業企業在承包期內減免的所得稅，由行業主管部門專項用於行業的改造和發展。
第三十七條 承包期滿，經審計機關審計確認各項指標達到合同要求後，企業經營者方可離任。
企業經營者違法經營造成的債務，應由企業經營者個人全部承擔。
第三十八條 承包經營企業應當加強民主管理，充分發揮職工代表大會作用，切實保障職工的民主權利。在承包期間，企業經營者應按年度向發包方和企業職工代表大會提交承包經營合同執行情況的報告。
第三十九條 承包經營企業內部應實行層層承包責任制，將經濟指標、服務指標和各項管理指標逐項分解落實到部、到組、到人，嚴格考核，獎優罰劣。
第四十條 承包經營企業應加強各項基礎管理工作，實行規範化服務，提高企業管理水準。
第四十一條 承包經營企業應加強政治思想工作、開展職業道德教育、科學文化教育和業務培訓工作，加強精神文明建設，提高職工素質。
第七章 附則
第四十二條 本規定所稱的大中型企業，係指按《國務院批轉商業部<關於當前城市商業體制改革若干問題的報告>的通知》標準劃分的大中型企業。
第四十三條 本規定實施前訂立的承包經營合同，經合同雙方協商同意，可適用本規定。
第四十四條 本規定由市商業委員會組織實施並負責解釋實施中的具體問題。
第四十五條 本規定自1988年9月15日起實施。