長期以來，物業服務管理是居民小區廣泛存在的“老大難”問題，從12345市民服務熱線收到的投訴件數量來看，物業服務品質、電梯設備運營維護、停車管理等物業管理問題在房管領域投訴中的佔比居高不下，過去通常只能通過協調方式解決，工作難度較大。5月1日，《北京市物業管理條例》正式實施，該《條例》以問題為導向進行立法，重點關注物業管理的各類痛點難點問題，在法律責任部分共設置14項行政處罰條款，涵蓋5類違法主體、32項違法行為，使行政執法機關對群眾關心的物業管理煩心事、操心事、揪心事有法可依、有法可執、違法必究。
一、聚焦群眾反映集中的突出問題
(一)物業服務品質問題
對於群眾大量反映的物業服務品質低下問題，諸如物業共用部位的維修養護管理、客戶服務、裝飾裝修管理等問題，過去通常只能通過行政指導方式來解決，此次《條例》明確規定物業服務人員應提供符合國家和本市規定的標準、規範的物業服務，該條款解決了長期以來行政執法部門處理此類投訴無法可依的問題，通過嚴格執行物業管理服務標準，加強監督管理和行政處罰力度，有助於推動行業規範健康發展，實現建設滿足居民期望的物業服務小區。
相關規定：《條例》第六十五條第一款明確規定“物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，並且遵守下列規定：(一)提供物業服務符合國家和本市規定的標準、規範”，對未遵守相關規定的物業服務人，依據《條例》第九十二條的規定，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門給予警告，處五千元以上一萬元以下的罰款。
(二)電梯等設施設備運營及維護問題
在缺乏相應的電梯使用管理、維護的情況下，電梯極易損壞，近年來，住宅區的電梯傷人、困人事件時有發生，電梯等設施設備運營及維護成為了群眾關心的熱點問題，《條例》明確了物業服務人對電梯等易於發生安全風險的設施設備進行日常巡查、定期養護的管理義務，同時進一步加強對物業服務行業的行政管理及物業服務不到位的懲處力度。
相關規定：《條例》第八十八條第一款規定“物業服務人應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易於發生安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養護；採取必要的安全保障措施，防止建築物、構築物或者其他設施及其擱置物、懸挂物發生脫落、墜落”，對違反本條款的物業服務人，《條例》第一百條規定，由區住房和城鄉建設或者房屋主管部門責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款。
(三)停車管理問題
對於部分小區存在的停車難問題，《條例》明確規定車位應優先滿足業主的需要，只有當滿足業主需要後仍有空余的情況下，才可以臨時按月出租給物業管理區域外的其他人使用，同時還應當在物業管理區域內顯著位置設置的公示欄上向全體業主公開物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況。
相關規定：《條例》第八十條規定“物業管理區域內規劃用於停放車輛的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要……不出售或者尚未售出的，應當提供給本物業管理區域內的業主使用……”，第七十條規定“物業服務人應當在物業管理區域內顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新下列資訊，並且可以通過網際網路方式告知全體業主：(七)物業管理區域內車位、車庫的出售和出租情況”。
二、有效規範業主、物業使用人的相關行為
《條例》在明確物業服務人義務和責任的同時，也回應了物業小區內的一些投訴較多的發生在業主身上的問題，對私搭亂建、私挖地下空間、高空拋物、違規飼養動物、噪音超標、侵佔綠地等十三類違法行為進行了規範，並設置相應的行政處罰條款，為行政主管部門加強對業主、物業使用人的執法監管提供法律依據的同時，也有利於引導和推動廣大業主和物業使用人安全、合理使用物業，實現建設和諧宜居社區。
相關規定：《條例》第七十八條規定“業主、物業使用人應當遵守法律法規和規章的規定以及臨時管理規約、管理規約的約定，按照規劃用途合理、安全使用物業。業主、物業使用人、物業服務人等不得實施下列行為：(一)損壞、擅自拆改建築物承重結構、主體結構；(二)擅自利用共用部位、共用設施設備進行經營；(三)違法搭建建築物、構築物、障礙物或者私挖地下空間；(四)違反國家規定，製造、儲存、使用、處置爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；(五)違規私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電；(六)擅自拆改供水、排水、再生水等管線；(七)從建築物中拋擲物品；(八)製造超標噪音；(九)侵佔綠地、毀壞綠化植物和綠化設施；(十)擅自通過設置地鎖、石墩、柵欄等障礙物和亂堆亂放雜物等方式，佔用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道等共用部位，或者損壞消防設施等共用設施設備；(十一)擅自改變物業規劃用途；(十二)違反規定飼養動物；(十三)違反規定出租房屋。
三、賦權街道和多部門開展執法，創建執法新體制
物業管理不僅是行業管理，同時是複雜的社會管理，其牽涉建設單位、物業服務人、物業服務企業項目負責人、物業使用人、業主等多方主體，同時涉及多個政府職能部門。《條例》明確了住建房管、公安、城管、消防救援、規劃自然資源、水主管部門共6個部門以及街道辦事處、鄉鎮政府的行政處罰事項，為各部門各司其職、齊抓共管物業管理問題提供了重要的法治保障，尤其是賦予了街鄉的行政執法職權，很大程度上解決了基層對違法現象“看得見、管不著”的難題。此前，市住房城鄉建設委按照《條例》內容，同時結合賦權街道職權制定了物業管理執法手冊，通過宣貫典型案例、以查代訓等多種方式，點對點服務，面對面指導，先行先試開展物業管理行政執法權賦權試點工作。隨著行政執法許可權向街鄉賦權下放，將會逐步滿足基層管理工作需要，真正實現社區治理框架下的物業管理體系。
相關規定：《條例》第八條規定“街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、協調、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉換屆、物業管理委員會組建，並辦理相關備案手續”。第九條規定“街道辦事處、鄉鎮人民政府根據市人民政府確定的行政執法事項清單，依法行使行政執法權，建立綜合執法工作機制，加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理”。第九十一條規定，物業服務人未按規定將物業服務合同報街道辦事處、鄉鎮人民政府、區住房和城鄉建設或者房屋主管部門備案的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正，給予警告；逾期不改的，處五千元以上一萬元以下的罰款。