物業公司須每年定期“曬”帳單
數十位專家上百輪討論，市民提出700多條意見參與，市政府常務會最終議定……《北京市物業管理辦法》經過數年醞釀，幾經易稿，終於出臺，2010年10月1日施行。這個管理辦法和每一位有居所的人都有關係，而且在物業管理領域進行了大膽的探索和創新，很多做法都開全國同行業之先河。
小區服務用了多少保安員、多少保潔員？都是什麼價碼？灌溉綠化用了多少水，花了多少水費？……以後，物業公司在小區中服務的各種成本都將每年對業主公開“曬”一次。
2009年8月，因自己所住的小區物業公司不按照《物權法》向業主公佈其收益情況，央視主持人趙普一紙訴狀，將北京嘉晟物業管理有限公司推上被告席，要求其公示電梯間及樓宇外的廣告經營收益情況。在趙普起訴後，北京嘉晟物業管理有限公司公佈了電梯間及樓宇外的廣告經營收益。對於物業公司一直“捂”着的帳單，新的《北京市物業管理辦法》要求物業必須定期“曬”出來。《辦法》規定：“物業服務企業應當在每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，業主提出質詢時，物業服務企業應當及時答復；業主共同決定或者業主委員會要求對物業服務項目收支情況進行審計時，物業服務企業應當予以配合。”
此前，一些小區物業也公示了小區的帳單，但內容比較模糊。據了解，物業服務的成本一般應該包括9大項，包括管理服務人員的工資，物業共用部位、共用設施設備的日常運作、維護費用，物業管理區域清潔衛生費用，辦公費用等。北京市物業管理協會曾在2010年4月首次公佈了本市一季度城區普通商品住宅物業服務成本資訊。其中物業人員工資開支佔了大頭兒。
在此前召開的北京物業管理工作會上，市住建委相關負責人曾表示，成本不公開，容易讓業主對物業費産生異議，所以2010年將從“適當時候”開始，組織定期公佈物業服務成本定額造價，把物業服務過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細目和價格標準定期公佈。
針對新項目，還將引入第三方機構測算物業費初始價格，並將價格形成機制在售樓處公示。同時，物業管理行業協會會在每季度公佈一次物業服務成本定額造價，把物業服務過程中所涉及的人工、物料和能耗等成本細目和價格標準定期公佈。這個定額造價也可以成為小區業主考量物業服務公司所公佈成本“含真量”的參考標準。
另據了解，除了物業公司曬出帳單外，市住建委還將出臺物業公司服務的五級標準，其中一級是“服務基本到位”，二三四五級逐級增加服務內容。業主今後既可以看到物業企業的收支成本，也可以具體了解小區物業的服務標準，兩相比對一下，就知道自己支付的物業費值不值了。
據了解，2010年4月2日，北京復北社區挂出了一張小區收費標準，標明瞭垃圾外運費、公用設施維修費等費用，同時部分項目也劃分了一級住宅、甲類住宅、乙類住宅在同一項目上的不同收費標準，細化到以一分錢為單位。這張收費標準表格可以被視為五級標準的一個雛形。到了五級標準公佈時，每一個交費級別應該有多少，每一個級別分別規定了玻璃擦幾次，地面掃幾遍，多少名保安同時在崗，地面、墻面破損多大面積歸物業修等等，不同的級別將包括不同的服務內容。據了解，市住建委已經在全市70多個項目中採樣，五級標准將會涵蓋300多項內容。
新規亮點1
前期物業費由開發商掏
新規概述：建設單位承擔前期物業責任，可以將全部專項服務委託給物業服務企業，也可以將專項服務委託給專業性服務企業。這意味着，開發商可以請物業公司服務小區，也可以自己當“物業公司”，請專業的保潔公司、保安公司、設備設施維修公司進行服務。
解讀：“2010年10月1日以後取得預售許可證的項目，在業主大會成立之前，或者業主大會籌備組成立三個月之內，開發商將‘扛’起前期物業服務的所有責任。”市住建委物業處處長於良説，業主在這期間不必承擔物業費，待業主大會成立後，由業主大會和物業公司簽訂物業服務合同，這時可以對服務標準和物業費重新進行約定。
前期物業由開發商承擔，除了承擔費用，開發商還要把設施、設備管理，保安和保潔都管起來，買房人在簽訂購房合同時，前期物業服務合同是作為購房合同附件出現的，簽署合同的雙方是購房人和開發商。也就是説，在入住後到業主大會成立前，或者業主大會籌備組成立三個月前，房屋品質出現問題，或者出現公攤面積有不合理使用、綠地變會所的情況，購房人都可以找到開發商“理論”，而物業企業和業主之間動不動就“劍拔弩張”的緊張關係也會因此迎刃而解，物業也就不用替開發商“揹黑鍋”了。
開發商如果想儘快把“前期物業”這個大包袱甩掉，還需要經過兩道門檻，一個是支援業主或者主動申請成立業主大會，第一次業主大會的費用由開發企業承擔；第二是前期物業必須經過業主或者是業主和開發商共同委託的第三方監理機構對前期物業進行查驗，查驗通過後開發商才能把前期物業責任交出，業主大會這個真正的“主人”正式上崗，接過小區管理的重任。
開發商基本不具有物業服務企業的資質，因此在開發商承擔小區前期物業責任期間，在沒有物業服務企業資質的情況下，也可以承擔物業服務企業的職能，但由於時間較短，而且各專項服務均需要委託專業服務企業，又有當地街道辦事處和區縣房屋行政管理部門監管，開發商承擔前期物業責任期間不會對業主生活産生負面影響。
新規亮點2
小區車位不得出售給“外人”
新規概述：物業管理區域內規劃用於停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的其他人。
解讀：由於很多小區的車位售價不菲，動輒十幾、二十萬元，因此很多小區的業主不願意買車位，寧願租車位，因此不少小區車庫、車位是由開發商持有的。開發商如果要出租這些車位，應當首先出租給本物業管理區域業主，在滿足本區域業主需要後，開發商可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，但租期不得超過6個月。
如果開發商要漲租金怎麼辦？新《辦法》明確提出，開發商調整車位租金應當與全體業主協商。這意味着，開發商一旦確定車位租金價格，再提高就需要有充足的“硬理由”了。至於開發商要如何與全體業主協商，在下一步出臺的配套文件中會有詳細説明。
新規亮點3
評估監理機構“裁判”物業糾紛
新規概述：業主、物業服務企業、建設單位和有關部門可以委託物業服務評估監理機構，就物業服務品質、服務費用和物業共用部分管理狀況等進行評估和監理。
解讀：“業主和物業服務企業的糾紛現在都找政府或者通過訴訟解決，物業服務評估監理機構的出現為客觀公正解決這些糾紛提供了技術依據。”北京市住建委物業處處長於良説，北京正在積極培育物業服務獨立第三方評估監理機構，鼓勵物業服務各方權益主體在確定物業項目收費標準、物業項目接管驗收等環節及物業服務全過程，委託評估監理機構，從事客觀公正的評估監理。
第三方監理都能幹些什麼呢？於良説，在成立業主大會之前，前期物業是由開發商承擔的，在成立業主大會後，業主大會要選聘新的物業服務企業，這時就需要開發商和業主大會共同委託第三方監理對前期物業服務情況進行查驗，特別是設施、設備的維護，如果設施、設備有損毀情況，提供前期物業服務的企業需要進行賠償，只有第三方監理對前期物業服務情況驗收後，新老物業服務企業才能進行交接。
除此之外，業主如果對物業服務企業的服務水準不滿意、或者對物業費不滿意，都可以要求第三方監理進行評估，持評估報告同服務企業“討價還價”；相反，如果物業公司覺得簽訂合同時的物業費過低，希望調高，也要通過第三方監理進行評估，才能向業主大會提出申請。
措施：據悉，作為《北京市物業管理辦法》的配套文件之一，《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》目前正在廣泛徵求意見，2010年“十一”前將出臺實施。
新規亮點4
老物業賴着不走罰款10萬
新規概述：物業服務合同終止或者業主共同決定不再接受事實服務，物業服務企業應當在60日內與全體業主完成交接。原物業服務企業不得以業主欠交物業費用、對業主共同決定有異議等理由拒絕辦理交接。而且，原物業服務企業在應當辦理交接至撤出物業管理區域前的這一段時間，應當維持正常的物業管理秩序，並不得向業主收取物業服務費用。
解讀：在一些物業公司被業主換掉的時候，會以各種藉口拒絕向接手的物業公司辦理交接，而最好的理由就是業主欠交物業費。如果原來的物業服務企業執意不撤出小區怎麼辦呢？原物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，新的物業服務企業和業主應當與原物業服務企業協商解決；協商不成的，應當依法提出訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。
此外，如果原物業公司拒不撤出，可以由區縣房屋行政主管部門責令限期撤出，逾期不撤出可處10萬元罰款。
新規亮點5
不得以欠費為由停水斷電
新規概述：水、電、氣、熱、通信、有線電視等錢款費用，原則上由業主自行交納，物業服務企業接受委託代收的，應當向業主出具專業經營單位發票，不得以業主拖欠物業服務費用為由限制或者變相限制專業服務。
解讀：代收各種水、電、氣、熱等費用眼下已經成為一些物業服務公司的經營項目，物業公司代收這些費用，本應由專業供電、供水公司提供相應發票，由物業公司代開，但目前業主能夠直接從物業公司拿到發票的並不多。由於一些小區的物業費收繳率不高，個別物業公司為了提高物業費收繳率，以業主欠交物業費為由，停水斷電，甚至還有極個別物業公司將代收的水電費用挪作他用，彌補物業費的不足，不向供電、供水公司交納。新《辦法》明文禁止物業公司的這些行為。對於如何處罰，市住建委將出臺相應的適用細則。
案例：前不久，建外SOHO東區發生停電事件，眾業主獲悉小區欠電力公司鉅額電費，同時牽出小區拖欠鉅額供暖費，物業服務公司稱拖欠費用的原因是因為很多業主不交物業費。而建外SOHO東區商鋪的電費一直是由物業公司代扣代繳的，但電力公司半年多沒有收到物業公司足額交納的電費。
影響：
開發商捂盤要算物業成本賬
前期物業的規定捎帶手地也打擊了開發商的捂盤行為。依新《辦法》規定，物業主要配套設施設備和相關場地能夠共用的，應當劃分為一個物業管理區域。而且還規定，物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建築物總面積50%以上的才能申請成立業主大會。新《辦法》實施以後，如果再“分期分批”開盤，會讓開發商肩上承擔的物業費擔子更重。
如果按照每平方米每月2元的物業費計算，一個住宅面積達到5萬平方米的小區，開發商每個月就得掏出10萬元，業主大會的籌備期以3個月計，3個月的時間開發商要為購房人支付30萬元的物業費。如果拖的時間越長，費用會越高。
物業公司不再當“替罪羊”
在購房人簽署購房合同的時候，同時還需要簽訂的是前期物業服務合同，這份合同是由開發商和由其選定的物業服務公司簽訂的，購房人只有接受的“份兒”。由於物業公司對開發商百依百順，開發商的遺留問題物業公司即使了解情況也不敢“多嘴”。業主入住後，開發商撤場，留下物業公司跟業主打交道，出現的開發商遺留問題，物業公司也一併替開發商“扛”了。今後，這些問題就由開發商來承擔了，物業不必再背“黑鍋”了。
各方觀點
新《辦法》將減少物業矛盾
開發商承擔前期物業責任、要求物業公司“曬”成本……《北京市物業管理辦法》很多內容全國首創。5月26日採訪時，除了幾家開發商負責人不願接受採訪外，許多業主和物業公司都很樂意發表看法，相關物業管理方面專家在接受採訪時表示，新《辦法》實施將大大減少物業矛盾。
新規向弱勢群體傾斜
點評人：舒可心
從事物業管理研究10年的社區專家
説起《北京市物業管理辦法》，舒可心説了八個字：起點很高，用心良苦。
“政府從一個曾經的游戲參與者徹底變成了游戲的裁判，而且這個裁判向弱勢群體傾斜。”舒可心説，“開發企業承擔前期物業責任這一條，表面上看似乎對開發商不公平，但實際上是調劑了社會公平。在開發商、購房人和物業服務企業這個‘三角’當中，購房人是最弱勢的，讓購房人學習和開發商或者物業企業博弈是不現實的。為了構建和諧穩定的社會關係，公共政策就是要進行社會公平的調劑，讓佔用更多社會資源和社會財富的開發企業承擔更多的社會責任，有責任感的開發企業是會支援的。”
新《辦法》對街道辦事處、鄉鎮人民政府的“要求”很高，如牽頭組建首次業主大會會議籌備組、業主大會和業主委員會的備案當場受理、協助沒有成立業主大會的小區共同決定重大物業管理事項……基層政府的服務職能也會越來越重要。
隨着城市建設任務逐漸下降，城市管理任務越來越重，物業矛盾日益突出，甚至變成了隨時可能激化重大社會問題的“安全隱患”。開發商遺留問題長期存在、業主大會運作困難、物業市場質價不符、行業監管模式亟待調整……由於業主主體地位缺失，這些物業矛盾長期得不到根本解決，新《辦法》解決的正是這些看似不大、實則不小的物業矛盾。
配套細則須做好
點評人：張大憲
參與討論新《辦法》的專家組成員之一，新天第小區業主委員會成員
“市場發展這麼快，原來的管理辦法已經滯後了。”看到新《辦法》出臺，張大憲覺得很欣慰，“新的辦法很多提法在國內是第一次提出，像開發商承擔前期物業責任、要求物業公司‘曬’成本、引入第三方評估機制……既是大膽的探索也有理論支撐，下一步要做的是做好配套細則，讓這些措施扎紮實實落實下去。”
建管合一減少糾紛
點評人：王龍貴
長城物業北京分公司總經理
王龍貴表示，新《辦法》提出了很多新內容，如要求開發商承擔前期物業責任，這對於物業公司來説是一件好事，因為以前“建管分離”，開發商遺留下來的問題常常引發業主和物業企業之間的矛盾，如果前期物業“建管合一”，對小區業主和物業企業之間建立和諧互信關係有很大幫助。