京政農函〔2021〕87號
各涉農區政府：
為進一步發揮農村集體經濟組織在盤活利用閒置宅基地及住宅中的統籌引領作用，依據《中華人民共和國土地管理法》《北京市城鄉規劃條例》以及《北京市人民政府關於落實戶有所居加強農村宅基地及房屋建設管理的指導意見》（京政發〔2020〕15號）等法律法規和政策，現就有關事項通知如下。
一、必鬚髮揮農村集體經濟組織的統籌引領作用
農村集體經濟組織作為農村集體土地所有權主體代表，對在本集體土地上盤活利用閒置宅基地及住宅（以下簡稱“閒置農宅”）必鬚髮揮統籌引領作用，確保盤活利用閒置農宅規範管理和安全使用。各區要加強對鄉鎮和村的工作指導。
（一）分類加強閒置農宅盤活利用管理。盤活利用的閒置住宅應當是在合法宅基地上已經閒置且預期繼續閒置2年以上的住宅，不包括已列入搬遷計劃、擬拆遷騰退和已納入城市開發邊界內的村莊。通過出租方式盤活利用經營閒置農宅的，要由村集體經濟組織統一組織對外開展租賃；對本集體農戶盤活利用自有閒置農宅的，村集體經濟組織要切實加強日常管理。盤活利用村內閒置宅基地的，必須由村集體經濟組織依法公開、統一規劃並組織實施。
（二）嚴格履行發展鄉村民宿審核報批職責和程式。通過盤活利用閒置農宅發展鄉村民宿的，各區要指導鄉鎮和村嚴格按照《北京市文化和旅遊局等八部門印發〈關於促進鄉村民宿發展的指導意見〉的通知》（京文旅發〔2019〕872號）規定的審批流程，規範履行經營主體申請、村集體經濟組織初審、鄉鎮審核程式後，報區級審批。
（三）合理引導産業發展。指導各鄉鎮和村依據區位優勢和資源稟賦，盤活利用閒置農宅發展休閒旅遊、健康養老、餐飲民宿、農耕體驗、非遺傳承、文化創意、電子商務等生態友好型産業，優先吸納本地農村勞動力就業。
（四）依法合理獲取集體收益。要指導村集體經濟組織根據閒置農宅盤活利用方式、提供有償服務等實際情況，收取相應的集體土地經營使用費和服務、管理費，發展壯大農村集體經濟，相關收入應納入集體年度收益分配，惠及本集體全體成員，增加農民收入，促進共同富裕。
二、嚴格加強閒置農宅盤活利用的風貌、空間和資源管控
盤活利用閒置農宅涉及村莊風貌、國土空間規劃、相鄰土地使用權人合法權益以及集體土地和水資源利用等多個方面，各區要切實加強指導和管理。
（一）堅持原址原貌利用。指導村集體經濟組織和村民委員會（以下簡稱“村委會”），嚴格按照《關於印發〈關於規範引導盤活利用農民閒置房屋增加農民財産性收入的指導意見〉的通知》（京政農函〔2018〕13號）要求，在確保安全的前提下，依法合規，原則上要原址原貌利用，不能超出合法住房面積進行改建和擴建。
（二）切實加強村莊整體風貌管控。指導村集體經濟組織和村委會，嚴格依據村莊規劃和本市村民宅基地建房管理相關規定，加強對閒置農宅建設改造的監督管理，切實加強風貌管控。堅決防止各類鄉村民宿經營主體假借村民之名隨意翻建、改建和擴建村民閒置住宅，打造各類異型房屋，破壞村莊整體風貌。
（三）加強閒置農宅院落空間及資源利用管理。各區要採取有效措施，加強集體土地和水資源管理。禁止開發經營閒置農宅地下空間，不得擅自變動房屋建築主體和承重結構，不得在房屋四週、屋頂、陽臺或利用房屋墻體、屋頂等擅自搭建各類影響整體外觀、四鄰以及存在安全隱患的建築物和附屬設施。以優先保障當地村民基本生活用水需求為原則，適度開展經營性用水活動，嚴格限制高耗水項目發展。民宿等經營用水按照非生活用水管理，單獨計量收費。規範閒置農宅院落空間與水務公共基礎設施建設相融合，注重水文化脈絡傳承。禁止鄉村民宿私建游泳池。
三、嚴格加強閒置農宅租賃合同管理
針對目前大量社會資本通過租賃閒置農宅發展鄉村旅遊、餐飲民宿和文化體驗等産業的實際，各區必須加強閒置農宅租賃合同管理。各區根據實際，符合條件的應納入區、鄉鎮經濟合同聯合預審，並進入農村産權流轉交易市場公開交易。
（一）依法加強新簽訂閒置農宅租賃合同管理。組織鄉鎮指導村集體經濟組織依法加強和規範本集體土地上閒置農宅租賃合同簽訂和管理。對新簽訂的閒置農宅租賃合同，原則上，可以先由村集體經濟組織與閒置農宅産權人簽訂租賃合同，然後再由村集體經濟組織統一與經營主體簽訂閒置農宅經營租賃合同（以下簡稱“村集體統一簽訂”），或由三方共同簽訂合同。閒置農宅租賃合同要依法明確房屋資訊、租賃期限、房屋用途、改造範圍、租金支付方式和動態調整機制、産權歸屬、合同到期後的房屋及配套設施設備歸屬、村集體收益、權利義務、違約責任、發生違法建設的處置方式、因徵佔土地涉及的各類補償費歸屬等主要內容。
（二）梳理規範原有閒置農宅租賃合同。各區要組織鄉鎮和村集體經濟組織，對已簽訂的閒置農宅租賃合同進行梳理和規範。對合同內容不規範的，要按照有關要求進行規範，可以重新簽訂合同，也可以簽訂補充合同。同時，村集體經濟組織要根據實際情況，本著簡便的原則，可以按照村集體統一簽訂或三方共同簽訂方式進行規範。
（三）建立閒置農宅租賃合同管理臺賬。各區要組織所有涉及閒置農宅租賃的鄉鎮和村建立健全閒置農宅租賃合同管理臺賬，並實行動態管理。村集體簽訂的合同納入全市農村管理信息化綜合應用平臺管理，紙質合同文本須報鄉鎮備案。及時了解和掌握閒置農宅租賃情況，切實加強閒置農宅租賃合同的日常管理工作。
四、切實加強盤活利用閒置農宅服務、監督和管理
盤活利用閒置農宅既涉及村莊規劃實施、集體資源利用和集體經濟發展，也涉及廣大閒置農宅産權人以及各類經營主體的合法權益，是一項長期、複雜的工作，各區務必高度重視，切實加強日常監督管理。
（一）建立部門協同工作機制。要充分發揮區級相關部門的主導作用，建立部門協同工作機制。各區農業農村、規劃自然資源、住房城鄉建設、文化旅遊、水務等部門要建立協同工作機制，形成工作合力，切實加強對本區盤活利用閒置農宅的服務、監督、管理和指導。農業農村部門負責閒置農宅盤活利用工作組織協調，指導閒置農宅租賃合同規範管理等工作；規劃自然資源部門負責村莊規劃編制、國土空間利用和村莊風貌管控指導相關工作；住房城鄉建設部門負責宅基地上房屋建設的指導和技術服務工作；文化旅遊部門負責鄉村民宿發展的指導工作；水務部門負責盤活利用閒置農宅經營活動中水資源保護和利用指導工作。
（二）發揮鄉鎮監管主責作用。鄉鎮依法承擔農村宅基地及建房行政審批職責，按照本市規定同時還承擔著鄉村民宿發展的審核報批職責。各區要加強組織協調，充分發揮鄉鎮的主責作用，加強對轄區內村集體經濟組織和村委會的指導、監督和管理。街道辦事處涉及相關工作的參照鄉鎮職能開展相關工作。
（三）壓實村集體經濟組織和村委會的主體責任。各區要壓實村集體經濟組織和村委會的主體責任，切實發揮統籌引領作用，認真落實村莊規劃，履行好閒置農宅租賃合同管理、閒置農宅改造監督管理、鄉村民宿準入初審以及集體土地和水資源管理等日常管理服務等職責。
（四）加強違法建設治理和安全管理。各區要按照本市農村宅基地及建房管理的有關規定，積極組織開展巡查、檢查，嚴格防止盤活利用閒置農宅過程中出現各類違法建設。嚴格禁止使用危房，屬於危房的，要按照本市農村房屋相關要求進行整改，落實抗震設防和綠色發展措施後方可用於經營。同時，要按照本市消防安全、流動人口管理、食品衛生等相關要求，加強安全監督管理，杜絕消防、治安、衛生等安全隱患。
北京市農業農村局
北京市規劃和自然資源委員會
北京市住房和城鄉建設委員會
北京市文化和旅遊局
北京市水務局
2021年12月28日