原標題：社會資本如何參與老舊小區整治？ 再訪“勁松模式”改造成果
微風吹過，架松公園木質廊架下的彩色風車緩緩轉了起來，廊架前的小廣場上，納涼端坐的老人，聊的是細碎的日常，是生活秩序回歸正常後的溫馨。
從2012年起試點抗震加固到納入實事工程，北京老舊小區改造漸入軌道，可持續的資金投入成為難題。支援社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理，首度寫入《北京市物業管理條例》。記者近日回訪了本市首個引入社會資本完成改造的實踐案例——勁松北社區，發現居民已有了付費意識，企業通過增值服務謀求盈利。
實地探訪 “嘗鮮”社區尊民意
始建於上世紀70年代的勁松北社區，是改革開放後北京市第一批成建制樓房住宅區。
2019年以前的勁松北社區，就和許多老舊小區類似，設施老舊，停車緊張，缺乏文體設施，且沒有物業公司管理。然而，現在再到勁松北社區，外立面整潔，健身器材齊全，停車有序，還有社區公園。
勁松北社區重新煥發活力的秘訣是什麼？答案是社會資本。這也是本市首個嘗試引入社會資本參與改造的老舊小區。2018年，街道以勁松一、二區為試點，引入社會資本，從設計、規劃、施工到後期的物業管理，全流程參與改造。最終，3000萬元社會資本成功進入，這一改造也被稱為“勁松模式”。
“社區改造方案、物業企業的選擇、物業服務標準和物業費的定制，每一次都是在議事規則中走出來的，居民投票實現‘雙過半’。”資本方闔家生活科技執行總裁王永生介紹，由居委會牽頭，通過居民議事協商制度在居民間取得共識，是“勁松模式”的特點之一。“我們對2380位社區居民進行調研，收集了大家對於社區改造的意願。”
先嘗後買 培養居民付費意識
記者採訪時，正遇上居民來交納物業費。社會資本進入之初，街道給予了3年扶持期，居民物業服務“先嘗後買”，2020年年初開始對老公房住戶收取0.43元/平方米物業費，目前交費率已達50%。“物業費是虧本的，我們主要通過增值服務獲得收益。”王永生介紹，參與老舊小區改造是個慢投資模式，街道已授權企業對社區閒置低效空間進行改造提升，他們將通過提供相關服務和運營閒置資源獲取合理收益。
“想吸引社會資本參與老舊小區改造和物業管理，就得讓其有盈利空間。”業內人士指出，一方面，可以拓展老舊小區公共收入渠道。除了盤活閒置空間外，物業和停車管理收費，養老托幼設施的投資，都可以作為吸引資本進入的利益激發點。另一方面，按照“誰投資、誰受益”原則，建立受益者付費機制，培養居民的付費意識。
解資金難題 “勁松模式”有望推廣
在北京，與勁松北社區一樣迫切需要改造治理的老舊小區數量眾多。
“棗營北裏大部分住宅樓已於多年前相繼完成保溫改造，唯獨13號樓一直未進行改造，年久失修，樓內長期無物業管理，懇請儘快將本樓改造列入計劃。”這是棗營北裏社區一位住戶在2020年1月的留言。
建設時間為1994年的棗營北裏13號樓共7個單元，産權上卻分屬多家，甚至一個單元內的房子，産權單位就有三家。複雜的産權狀況，為13號樓申報綜合整治設置了障礙，因為按照規定，只有全樓産權人統一思想後，才能由街道辦事處向相關部門申報。
自2012年提出試點至今，本市一批建設於1990年前的老舊小區陸續完成“穿衣戴帽”。以近三年為例，從2017年到2019年，累計又有243個老舊小區納入綜合整治名單。然而，由於既有住宅存量巨大，有改造意願的老舊小區數量仍很龐大，但錢從哪來成為最大難題。
“目前我國老舊小區改造資金主要來源仍為財政資金，居民出資意願低，吸引社會資本參與的收效也不大。”分析人士指出，面對量大面廣的城市既有住宅小區，政府財力投入畢竟有限，老舊小區改造光政府“獨唱”不行。本市在物業管理條例中寫入“支援社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理”，意在組成多聲部“合唱”，讓“勁松模式”加快在更多老舊小區落地生根。(趙瑩瑩)
