為破解小區公共收益管理難題，讓業主切實行使對公共收益的管理權、使用權和收益權，2022年以來，區房管局與廣內街道聯動配合，積極探索，大膽嘗試，以解決西便門東裏小區停車難為切入點，探索出一條小區公共收益管理新路徑。
西便門東裏小區建於上世紀八十年代初期，小區停車需求500余輛，但可容納數為200輛，缺口很大。十多年來，社區進行了多次停車管理探索。從停車自治到停車公司管理，均未能解決停車難、停車亂的問題。《北京市物業管理條例》實施以來，廣內街道將貫徹落實《條例》與解決居民停車難問題結合起來，發揮黨建引領社區治理作用，指導物管會組織居民共同決定小區停車方式，並探索出一條“物管會賬戶＋共管賬戶”相結合，業主共管公共收益的新模式。
設立全市首個物管會賬戶
據了解，西便門東裏小區於2020年成立物管會。“物管會的成立，為推進小區停車難題解決找到了突破口。”社區工作人員表示，物管會通過召開數十次議事協商會，制定了《西便門小區停車管理意見》，並邀請有意願的3家停車公司走進小區，展示各自規劃方案，供居民評選。
居民選出了滿意的停車公司，公司利用小區公共空間規劃停車位獲得的停車收益的安全及管理等問題擺在了物管會面前。公共收益如何使用，怎麼監管成為討論的焦點。“物管會能不能開設賬戶管理小區公共場地停車資金？”有居民提出意見。但物管會沒有法人資質，設立物管會賬戶缺乏政策支援，在全市並無先例。為此，廣內街道依託黨建協調委員會機制與屬地銀行多次溝通，向銀行負責人講解基層治理工作內容和發展前景，最終得到工商銀行北京市分行的重視，將物管會開設賬戶的需求積極向中國人民銀行反映。
同時，區房管局與市住房城鄉建設委溝通，請求市級層面協調中國人民銀行推進物管會開戶事宜。在多方努力下，2022年1月，中國人民銀行營業管理部支付結算處下發《關於規範物業管理委員會開戶事項的通知》，為物管會開立臨時賬戶提供了政策依據。
隨後，區房管局積極響應廣內街道試點，邀請市住房城鄉建設委、建信信託等單位共同就開戶細節、資金安全、資金流轉形式、賬戶管理等問題進行討論，打通收費——監管——使用全流程路徑。2022年4年8日，西便門東裏小區物管會在工商銀行廣安門天寧寺支行開設了全市首個物管會賬戶。
建立“共管賬戶＋物管會賬戶”管理模式
“根據人民銀行的通知，物管會專用賬戶性質為臨時賬戶，不能進行現收現付業務，也就是説該賬戶不能形成收費二維碼，這不符合當前大眾支付習慣，不方便車主繳費。”區房管局物業科宋戈青表示。
為了解決這個難題，區房管局與廣內街道、工商銀行北京分行反覆研討協商，決定建立“共管賬戶＋物管會賬戶”的管理模式。即：先在停車管理公司名下設立共管賬戶，該賬戶屬於一般賬戶，可以生成收費二維碼。共管賬戶由物管會和停車公司共同管理，停車公司是“會計”，物管會是“出納”，停車公司每月的經營成本需物管會授權後方可支取。
宋戈青表示，這樣做能方便業主繳費，同時共管也能在一定程度上保證資金安全。停車費收入進入共管賬戶後，再根據與銀行簽訂的協議，將共管賬戶資金按期自動劃轉至物管會賬戶，單獨列賬，實現公共收益與停車公司物理隔離，從源頭阻斷挪用風險發生。
“資金監管＋二次分配”激活小區造血功能
2022年4月，經過業主共同決定所引入的專業停車公司正式入場。2022年5月14日，第一筆停車費收入打入共管賬戶，截至10月10日賬戶共收取停車資金27萬餘元，實現收支平衡，略有盈餘。為保障業主公共收益資金安全，廣內街道持續發揮黨建引領社區治理作用，指導物管會完善了《停車管理合同》，督促物管會按照《北京市物業管理條例》的規定，定期向業主公示賬戶收支情況，接受業主問詢等。目前，小區停車秩序得到極大改觀，居民對停車管理認可度穩步提高。
如何用好這筆公共收益，做到取之於民，用之於民，將是物管會當前的重要工作。目前，廣內街道已在着手研究小區公共收益使用方案，擬通過業主共同決定將小區公共收益用於物管會委員履職激勵、房屋修繕、共用設施設備維修、小區環境提升等環節。接下來，物管會還將着手梳理挖掘小區其他公共區域資源，逐步實現小區其他公共收益均納入物管會專戶管理，逐步激活小區造血功能，破解老舊小區物業管理難題。
讓公共收益管理新模式惠及全體業主
電梯廣告收入、公共場地停車費、快遞櫃場地租金等小區公共收益關係到業主的切身利益。根據《北京市物業管理條例》相關規定，小區公共收益歸全體業主所有，應單獨列賬。然而長久以來，歸業主所有的公共收益往往由物業公司賬戶管理，很難做到真正意義上的單獨列賬，業主無從了解小區公共收益的使用管理情況。近年來，隨着業主維權意識增強，小區公共收益類糾紛數量明顯增加，成為物業管理的幾大痛點之一。如何加強對公共收益的監管及使用，讓公共收益真正發揮作用，惠及每一位居民，是迫切需要解決的問題。
依託“共管賬戶＋物管會賬戶”的公共收益管理模式，小區公共收益真正回歸公共屬性，小區公共區域資源通過公共收益的二次分配惠及全體業主，真正實現小區居民共有共管共用。西便門東裏小區的探索創新，為公共收益管理提供了一條可借鑒、可複製的路徑，是提升黨建引領社區治理下物業管理水準的充分體現，也是以實際行動踐行《北京市物業管理條例》生動案例，相關部門應及時總結經驗在全區範圍內進行推廣。
